Blog de Geobase: La Experiencia Registral de "Temple Sig Reg"

JORNADAS VIRTUALES EN AUCTORITAS

2012-02-01T20:17:00.003+01:00

Los próximos días 6,7 y 8 de marzo se celebrarán las jornadas virtuales sobre Bases Gráficas Registrales en el Blog Auctoritas: http://www.blogauctoritas.es/. Estamos ante una experiencia nueva de la que iremos dando noticias a medida que se vayan produciendo. Se trata de publicar un artículo (habrá varios durante esos días) y entablar un debate sobre su contenido en el propio blog de manera inmediata.

Miguel Angel Jimenez , Registrador de Villarrobledo, Director del Servicio de Estudios de Castilla la Mancha y coordinador del blog Auctoritas nos irá dando noticias al respecto. Por mi parte aportaré el articulo que os acompaño. En su parte final, me atrevo incluso a diseñar lo que puede ser un modelo de folio registral. Me gustaría saber qué tal cae mi idea, aunque se que puede parecer arriesgada, creo que tiene cosas buenas que se pueden aprovechar. (enlace)

COMUNICACIONES AL CONGRESO “LA INFORMACION TERRITORIAL EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD”

2011-12-08T20:14:00.000+01:00

Los próximos días 15 y 16 de diciembre se celebrará en la Universidad de la Laguna (Tenerife) un Congreso Internacional donde se expondrán algunos de los resultados del proyecto de investigación “El Registro de la Propiedad como instrumento vertebrador de la información territorial; datos espaciales, metadatos y Directiva INSPIRE” (DER2008-02962/JURI), financiado por el Ministerio de Ciencia e Innovación. Nuestro grupo considera este evento como un punto de inflexión entre lo que ha sido su quehacer pasado y lo que ha de ser su actividad futura. Lo que comenzó siendo un proyecto de investigación de naturaleza exclusivamente jurídica, ha crecido y se convierte hoy en lo que ya es una realidad social de nuestros días: un proyecto multidisciplinar, de naturaleza geográfica, informática, topográfica, política y por supuesto también jurídica y específicamente registral.

Este nuevo carácter, que es el nuevo carácter de los tiempos que nos tocarán vivir, se manifiesta de una forma verdaderamente interesante en nuestro Congreso internacional de Tenerife. Me refiero al número y variedad de las comunicaciones recibidas. Se trata de las opiniones de Registradores, Profesores de universidad, de Topógrafos, de Programadores informáticos , de empleados en los Registros de la propiedad, de Funcionarios y hasta de autoridades políticas tanto nacionales como extranjeras, más de treinta, todos ellos, mejor dicho todos nosotros, hablando de la información territorial en el Registro de la Propiedad.

DICTAMEN RELATIVO A LA DESCRIPCION DE LOS LINDEROS DE LA FINCA REGISTRAL xxxx DE LLORET DE MAR

2011-12-04T20:42:00.000+01:00

El presente documento tiene por objeto dictaminar sobre la situación descriptiva en la que se encuentra la finca nº xxxx del término municipal de Lloret de Mar ante la petición de sus propietarios derivada de la reclamación por parte de los vecinos colindantes de un trozo de terreno limítrofe entre ambas propiedades que claramente aparece como propiedad de los solicitantes del dictamen por las siguientes razones:

La finca registral nº xxxx se halla inscrita al tomo XXX, libroXXX, folio XXX del Registro de la propiedad de Lloret de Mar nº 1 (SE ACOMPAÑA NOTA SIMPLE INFORMATIVA DE SU CONTENIDO REGISTRAL).

La descripción literaria de la finca que se halla inscrita es la siguiente: XXXXXX

A fin de identificarla gráficamente dando cumplimiento a los términos establecidos en el artículo 9.1, ult de la ley hipotecaria que dice:

Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

se ha procedido a coordinar la finca con su base gráfica y como resultado se ha obtenido la validación definitiva de la referida base gráfica registral (SE ACOMPAÑA BASE GRAFICA REGISTRAL DE LA FINCA Nº xxxx).

La validación o inscripción gráfica es aquella operación de naturaleza registral en virtud de la cual el Registrador afirma bajo su responsabilidad que la base gráfica de una finca es coincidente en su identidad con la descripción alfanumérica o literaria que de la misma se lleva a cabo en el folio registral.

La base gráfica registral goza a su favor del llamado principio de legitimación registral en virtud del cual se presume que la finca tiene la localización geográfica manifestada de tal modo que cualquiera que pretenda sostener lo contrario habrá de probarlo.

Es cierto que la base gráfica registral identifica la finca sobre el territorio, pero no llega a describirla con precisión. Para establecer con precisión los límites específicos de su delimitación perimetral habrá que acudir a otros medios de prueba diferentes a los del Registro.

En este caso acudimos a la descripción catastral de la parcela de correspondencia, es decir la parcela número xxxxxxxxxxxxxxx (SE ACOMPAÑA CERTIFICACION CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRAFICA DE LA PARCELA) y comprobamos si se corresponde a la situación física inmobiliaria actual del territorio. Y del contraste con la imagen del territorio, se puede afirmar que el catastro coincide con la realidad física actual del territorio y que por lo tanto la representación gráfica catastral es correcta, actual y no precisa alteración alguna.

De la superposición entre la representación gráfica registral y la catastral se desprende que los linderos de la parcela son coincidentes con los de la base gráfica registral de la finca xxxx. Es decir, el Registro y el Catastro están coordinados y son coincidentes en la descripción del inmueble referido (SE ACOMPAÑA CERTIFICADO DE COORDINACION CATASTRAL).

En función de la apariencia física del inmueble comprobada a través de la ortoimagen de la que dispone el Registro de la Propiedad de Lloret de Mar nº1, de la base gráfica registral definitivamente validada por el Registrador y de la certificación catastral descriptiva y gráfica correspondiente, cabe afirmar que la situación, cabida y linderos de la finca nº xxxx son los que aparecen descritos y representados de manera coincidente en toda la documentación que acompaña al presente dictamen. EN ESTE SUPUESTO CATASTRO REGISTRO Y REALIDAD APARENTE SON COINCIDENTES EN EL PERIMETRO DOMINICAL DEL INMUEBLE

EL CONGRESO DE TEMPLE EN VALENCIA FUE UN EXITO

2011-11-22T15:42:00.003+01:00

En primer lugar, creo que el éxito en la participación de autoridades fue completo. Contamos

con Doña Isabel Bonig Trigueros, Il.lma. Consellera de Infraestructura, Territori i Habitatge

del Govern de la Comunitat Valenciana que estuvo allí, no por compromiso sino porque tenía un especial interés en apoyarnos.

Doña Doña Elena Bastidas Bono (Presidenta de la Federación de Municipios y Provincias. Alcaldesa de Alzira), varios alcaldes y al menos una docena de concejales y técnicos municipales.

Se desplazó a Valencia la Mª Josep Marco Landazábal Directora General d’arquitectura i vivienda del Govern de les Illes Balears, la cual creo que se marchó muy contenta con nuestros proyectos.

Y también, por supuesto muy importante, estuvo Mª Emilia Adan, nuestra decana en Valencia, lo cual sirvió para hacer ver que el nuestro no es ni quiere ser un proyecto particular o privado, sino al servicio de la corporación registral.

En segundo lugar el éxito fue también de asistentes, tanto fue así que casi da al traste con el Congreso. Esperábamos unos 30 o 40 asistentes y el día anterior teníamos una lista de asistentes de 117 personas. Menos mal que se repartieron entre las ponencias de la mañana y las de la tarde y en la sala habría una media de 80 personas.

Y digo una media de asistentes, porque a las doce de la mañana, pedí a los compañeros que nos retiráramos a otra sala para discutir sobre todo de temas profesionales sensibles. Seríamos unos 20 o 30. Fue, al menos para mí, lo mejor de la jornada. En aquella sala había mucho nivel.

La discusión técnica fue de la mano (como siempre debería ser) de una discusión jurídica y de una iniciativa profesional que me convencieron de que este cuerpo tiene un enorme futuro por delante. Si seguimos apostando por la función, no habrá rebaja arancelaria que pueda con nosotros.

Las ponencias de la mañana, todas de formación, fueron grabadas en video, en cuanto se digitalicen, las subimos a la página de REGSETE.

No pude presenciarlas pero, me comentan que fueron muy didácticas y sencillas. Teníamos interés en que fuese así, por eso pedimos a diversos oficiales, auxiliares y técnicos (los de Calpe, Genisa y Lloret) que las preparasen y creo que la cosa salió bien.

Las ponencias de la tarde así como la mesa redonda final, tuvieron varias cosas buenas.

- Primero Gabriel Gragera, que no solo no es de la cooperativa, sino que es miembro de la junta directiva del colegio de Valencia, hizo la exposición que yo personalmente pretendía que hiciera. Siempre que se habla de bases gráficas registrales en público, se comienza enseñando una foto del territorio, con una serie de polígonos; se explica cómo funciona la herramienta de turno y como por arte de magia esos polígonos que eran verdes, de repente se convierten en amarillos. Gabriel no puso una sola base gráfica, simplemente (lo cual demuestra un grado de madurez evidente) y nada menos que habló del significado jurídico hipotecario de las bases graficas. Era necesario que la ponencia magistral tuviese mucha contundencia teórica y desde luego salió así.

- Segundo Pedro Fandos, cambió completamente de registro, si la anterior era teoría hipotecaria pura, la de Pedro fue aspecto práctico y utilidad, si la de Gabriel era para juristas y registradores, la de Pedro era para funcionarios y entidades locales. Somos sólidos, pero agiles en nuestros comportamientos de servicio.

- Y tercero, la mesa redonda tuvo muy buenas cosas también: sobre todo la sensación de vitalidad que desprende nuestro proyecto TEMPLE. SOMOS LA VANGUARDIA TECNOLOGICA DE LA CORPORACION, INVESTIGAMOS, EJECUTAMOS, TODO LO BUENO QUE HAGAMOS QUEDARA AL SERVICIO DEL COLEGIO (LOS FRACASOS SOLO SERAN NUESTROS). PERO SOBRE TODO, PENSAMOS POR NOSOTROS MISMOS

PROYECTO TEMPLE SIG REG: UNA APUESTA DE FUTURO

2011-11-21T19:41:00.000+01:00

Estos nuestros tiempos, son tiempos difíciles, oscuros, carentes de confianza, es decir tiempos de emprendedores, de personas que no consienten en hacerse cada vez mas pequeñas. Hace un año, unos cuantos compañeros Registradores, hoy ya casi sesenta, nos miramos a la cara y decidimos simplemente actuar. Nos constituimos entonces en la primera Cooperativa de Servicios registrales que existe en el mundo. Y quisimos ser cooperativa porque esta fórmula mercantil, no tiene ánimo de lucro propio, no reparte dividendos, el único beneficio que persigue es el que se produce en los Registros de los propios cooperativistas

Sabíamos lo que queríamos y la carencia de medios económicos no nos lo iba a impedir. Si nuestra razón de ser es la de servir de “autopista” jurídica para la circulación de la riqueza territorial, si nos consideramos excavadores jurídicos y nuestra misión es lograr que emerjan valores territoriales ocultos, nuestras herramientas han de ser tecnológicas y con tecnología punta en software libre como el gvSig de la Comunidad Valenciana, desarrollada en un programa de gestión gráfica registral denominado Temple Sig. Reg. y desplegada en nuestros Registros a pleno rendimiento, nos sentimos capaces de superar las actuales dificultades con un proyecto auténticamente “motor”.

Quien acude a uno de los registros “templarios” puede conocer la situación geográfica de las propiedades registradas; lo que durante 150 años se ha descrito a través del nombre de los propietarios colindantes , ahora se georreferencia jurídicamente y sobre esa actuación registral tan sencilla y tan importante podemos informar a los ciudadanos de cuáles son las condiciones del planeamiento urbanístico que afectan a su propiedad, advertimos a los terceros de cualesquiera infracciones que se hallen georreferenciadas sobre el territorio, asociamos a la finca no menos 16 capas de información ambiental, alguna verdaderamente sensible, hacemos de los propietarios los más eficaces agentes ambientales…..

Le proporcionamos al usuario que así lo solicite los planos de cables, tubos, conducciones y cualquier consideración que sobre su vivienda disponga el libro del edificio que tenemos depositado en nuestros archivos. A nivel de información territorial el despliegue ya está hecho.

Pero ese solo es el principio del camino. La interoperabilidad de la información nos permite ya gestionar gráficamente el territorio ¡Hagamoslo¡.¿por que tengo que pedir a la administración de Costas o de Montes que me informe si existe invasión cuando inscribo un inmueble colindante, si puedo visualizar perfectamente la línea del deslinde? ¿Por qué un ayuntamiento, a la hora de gestionar un polígono de actuación urbanística, tiene que malgastar esfuerzos en averiguar quién es el verdadero propietario de un terreno , cuando pinchando en el perímetro de la base gráfica registral de la finca puede averiguarlo en prácticamente minutos y además con plena seguridad jurídica?. Tiempo, esfuerzo, seguridad, agilidad, todo eso la tecnología nos lo está ofreciendo.

Si usted selecciona un punto cualquiera del territorio, cientos de miles de testigos de valor (precios de venta, tasaciones hipotecarias, valor en seguros decenales, etc.) apoyan y motivan las decisiones técnicas de cualquier perito valorador.

Pero hay más, mucho más. En Temple Sig. Reg., apostamos por los mercados territoriales. Creamos infraestructuras jurídicas que permiten transaccionar sobre el CO2, pero también sobre el agua, los paisajes, el silencio, la calidad de vida en definitiva.

2011-11-04T22:25:00.001+01:00

MATERIAL PARA EL CONGRESO DE TEMPLE EN VALENCIA

Esto de montar un Congreso sale un pico. En fin, ya veremos cómo salimos. La verdad es que nos hace mucha ilusión presentar la última versión del programa a todos los registros cooperativistas y a un buen montón de amigos interesados en ver lo que hacemos. Es nuestra intención que, quien acuda al congreso salga cargado de un buen montón de información sobre nuestro programa. Esta información consiste en lo siguiente:

1. Manual de Temple Sig. Reg. (en papel y en disco)

Las funcionalidades de la herramienta serán explicadas por Victor Gomez Avilés, oficial del Registro de Calpe. Victor ira explicando cómo manejar el programa siguiendo la sistemática del manual de usuario. Por eso, para poder seguir la explicación se entregará impreso en papel el manual y además la versión digital, será entregada en disco.

2. Manual de información asociada (en papel y en disco)

El modulo de información asociada siempre ha gozado de una singularidad de tratamiento. Sin embargo, la sistemática de explicación será la misma.

3. Manual de novedades de la versión (en papel y en disco)

Queremos distinguir de las funcionalidades tradicionales del programa las novedades generales del mismo. Los oficiales del Registro de Benissa harán explicación de ellas, teniendo en cuenta que para la fecha del congreso, tan solo habrán podido manejar experimentalmente la última versión.

4. CD-live con el programa

Suele ser la estrella de nuestras presentaciones. Se trata del propio programa cargado con una base de datos real para poder utilizarlo en todas sus prestaciones. Una vez que se quita del ordenador, desaparece el trabajo realizado durante la sesión y el CD- live queda listo para la siguiente.

5. CD con ponencias y con material divulgativo sobre el sistema de bases graficas registrales

Creo que es realmente interesante el contenido de este CD, puesto que las ponencias son muy sustanciales, pero también todo el material histórico que explica el Sistema de Bases Graficas Registrales.

Espero que además, quede algo para repartir bolis, cuaderno y bolsa, pero a eso no nos podemos comprometer.

PAPEL DE LOS TÉCNICOS EN TOPOGRAFÍA EN EL CONGRESO DE VALENCIA

2011-11-03T19:05:00.000+01:00

Desde Regsete contemplamos el proceso de identificación gráfica de la finca registral para su posterior coordinación con la parcela catastral, como un proceso multidisciplinar donde los aspectos jurídico, topográfico, informático, económico, político y social, necesariamente han de colaborar para dar respuesta a todas las necesidades que dicho procedimiento está llamado a satisfacer.

Y evidentemente prescindir de técnicos cualificados ”en cosas de mapas” supone embrutecer el sistema permitiendo introducir en el mismo errores materiales que, por muy perfecta que sea la técnica jurídica empleada o los recursos informáticos disponibles, privarán de seguridad y precisión a cualquier manifestación que el Registro de la Propiedad haga en materia gráfica registral.

La función del topógrafo es, a nuestro juicio, la de velar por el mantenimiento de la calidad necesaria en cada base gráfica registral que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Es, desde luego, el propietario quien ha de declarar fehacientemente que la representación gráfica o datos geográficos de localización son los de su finca y no otra, pero no basta con aportar cualquier dato o representación, sino que solo deberían servir aquellos que técnicamente contengan la precisión y calidad suficientes como para los principios gráficos hipotecarios (el de legitimación, el de prioridad y el de fe pública grafica registral) puedan desplegar todos sus efectos.

En el próximo post explicare los puntos concretos del proceso donde es precisa la intervención de un técnico en topografía.

PROPUESTA A LOS AYUNTAMIENTOS PARA EL CONGRESO DE VALENCIA

2011-10-26T23:52:00.000+02:00

La gran novedad que aporta el RDL 8/2011 consiste en la imposición de responsabilidad expresa a la Administración que no logre anotar preventivamente la incoación del expediente de disciplina en el Registro de la Propiedad.

Entendemos que la asunción de responsabilidad solo debe producirse en caso de omisión de la diligencia debida en la anotación por parte de la Administración, pero no cuando, habiendo dado todos los pasos necesarios para inscribir (lo cual se demuestra con la presentación de la documentación a registrar y la solicitud de que se tome anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable en su caso) esta circunstancia no se ha producido por calificación negativa o suspensiva del Registrador que lo impida.

Por ello, proponemos reforzar el sistema tradicional de asociación gráfica de la información sobre disciplina urbanística en un triple sentido:

1. El Registro como autor de la georreferenciación: es el registro quien georreferencia en función de la presentación de la solicitud de anotación preventiva.

2. El Registro como centro de información del contenido de las diferentes actuaciones relativas a los actos de disciplina urbanística:

- A través del gestor documental, el registro hace de archivo de toda la documentación necesaria para que la anotación tenga lugar

- A través del sistema de avisos continuados tiene informado al Ayuntamiento de todas las circunstancias registrales que afecten a la finca correspondiente.

- A través del visor da publicidad on line a los usuarios registrales de la situación de disciplina urbanística del territorio.

3. Los Registros de la Propiedad en funciones activas de tramitación: a través de una plataforma web, se puede crear un sistema de gestión conjunta entre Ayuntamientos y Registros, de tal manera que la aplicación informática deje de ser un Sistema de Información Geográfica,(SIG) para convertirse en un Sistema de Ejecución Geográfica (SEG).

Si el Registro da fe de esas circunstancias como información gráfica registral y no como simple información territorial asociada a la base gráfica registral. Esta circunstancia permitiría al Registro no solo informar a los usuarios registrales de la existencia y contenido de los expedientes disciplinarios incoados, sino también participar activamente en la tramitación de los mismos.

Todo el trabajo irá acompañado de los ejemplos y explicaciones visuales gráficas necesarias.

A QUIEN VA DIRIGIDO EL PRIMER CONGRESO DE TEMPLE

2011-10-17T21:56:00.001+02:00

El primer congreso nacional de registradores usuarios de TEMPLE SIG REG, no solo va dirigido a Registradores, ni solo a empleados de Registros. El congreso es un encuentro abierto a todos aquellos que quieran conocer las funcionalidades históricas y las ultimas novedades del programa informatico que utilizamos los Registradores que formamos “Registral de servicios tecnológicos Soc. Coop”.

El nuestro es un proyecto abierto a todos los agentes que trabajan con el territorio (catastro, notarios, ayuntamientos, informaticos GIS, abogados, topógrafos , autoridades judiciales y administrativas, abogados, jueces, funcionarios y por supuesto a los propios compañeros y a nuestros empleados).

Durante los próximos días haré ver, a través de este blog, las utilidades que reporta Temple al trabajo o quehacer de todos y cada uno de estos profesionales, con la esperanza de contar con su participación activa en el congreso de Valencia .

Acompaño el díptico de la jornada. Aunque puede parecer un programa extenuante, sin embargo no está pensado para que todos vayamos a todas las ponencias. Por eso se indica en el díptico el perfil profesional al que va dirigida cada intervención. Tan importante como lo que ocurra en la sala principal pueden ser las conversaciones paralelas y las reuniones informales que puedan tener lugar y de las que os daré cuenta según se vaya acercando la fecha del encuentro . VER FICHERO

La cuota de inscripción en el congreso será de 30€ por asistente. Mañana mismo colgaré en este blog el boletín de suscripción.

La cuota incluye:

- Asistencia a todas las sesiones del Congreso.

- Participación en foros paralelos de prácticas. (a conf.)

- Manual de la última versión de Temple Sig. Reg.

- Texto o contenido de las ponencias.

- Cd-live para el manejo del programa.

- Material didáctico y divulgativo.

- Pausa-Café.

EL LIBRO DE UNA PÁGINA

2011-10-16T16:23:00.001+02:00

Tengo varios libros a medio terminar. La segunda parte de la información territorial asociada a las bases graficas registrales es uno de ellos: trata de la evolución del simple estado de asociación a la inscripción gráfica registral. Esta prácticamente acabado, pero me cuesta finalizarlo, las correcciones, bibliografías, etc., me matan.

Tengo listo otro libro sobre la inscripción grafica del planeamiento urbanístico; es muy extenso, pero no me acaba de quedar redondo. Me gustaría publicar con Ignacio un artículo sobre las diferencias entre las valoraciones fiscales catastrales y las que se realizan en el ámbito del impuesto de Transmisiones y Sucesiones. Con Javi, uno sobre procedimiento electrónico registral y hay varios proyectos en la cabeza sobre relaciones con el trabajo de los topógrafos (tantos que por no tratarlos por encima al final me quedo sin poder hablar de ellos con Pedro, Fernando, Miguel Angel y todos los demás).

Pero sobre todo está acabado un libro sobre coordinación entre Registro y Catastro, tan largo que me preocupa no se entienda su esencia. Y tantas vueltas he dado a su mensaje que he logrado compendiar todo el libro (total unas 300 páginas) en una sola imagen. Advierto, para comprenderla se necesita ayuda. (VER IMAGEN)

NUMERO EXTRAORDINARIO DE “CUADERNOS AMBIENTALES DE LA PROPIEDAD”

2011-10-15T16:32:00.000+02:00

El pasado día X de julio tuvo lugar LA PRIMERA JORNADA INTERNACIONAL DE SERVICIOS AMBIENTALES Y SEGURIDAD JURIDICA en el Decanato Autonómico de los Registradores de Cataluña. En un principio no pretendíamos eso; tan solo queríamos celebrar un encuentro entre Registradores y el cuadro político- profesional ambiental de la Generalitat de Cataluña.

Nos habíamos encontrado antes, habíamos intercambiado ideas e impresiones y habíamos llegado a la conclusión de que el tema ambiental, lejos de ser un obstáculo al desarrollo o una carga para el propietario, se presentaba como una auténtica oportunidad para la salida de la crisis y como un yacimiento de riqueza real para el patrimonio de los ciudadanos.

Nos habíamos encontrado antes, habíamos intercambiado ideas e impresiones y habíamos llegado a la conclusión de que nos faltaba credibilidad; nos faltaba credibilidad hacia afuera, pero sobre todo hacia adentro de nuestras respectivas organizaciones. “Teníamos que creérnoslo”. Y ese fue el origen de la jornada.

Pero todo se nos fue de las manos. Preguntamos a los compañeros de Brasil si estaban interesados en acompañarnos y nos vimos incalculablemente recompensados con su presencia. Igualmente nos sorprendió la respuesta de las organizaciones internacionales a las que acudimos. Con nosotros compartieron jornada profesionales de gran mérito, personas con una visión del medioambiente global y real. Nos sentimos muy a gusto porque nos dimos cuenta de que no había que convencer a nadie: a medida que avanzaban los preparativos de la jornada, la expectación iba aumentando. Compañeros del extranjero notificaron su apoyo al evento, los “posts” del blog “nouambientcatala.blogspot.com” se iban sembrando de comentarios y desde la organización del evento comenzamos a sentir el vértigo del que teme morir de éxito.

El día de la jornada escuchamos hablar de medioambiente en cuatro idiomas diferentes (catalán, portugués, inglés y castellano), disfrutamos de la presencia de ponentes de tres continentes distintos (Europa, África y América) y tuvimos el orgullo de poder agradecer la presencia de nuestros invitados conferenciantes contando con muy escasos recursos económicos. Aprendimos muchas cosas durante la jornada, pero la principal fue comprender que esta crisis económica, cualquier crisis económica, hace más grandes y ambiciosos los proyectos de aquellos que quieren innovar.

PRIMER CONGRESO NACIONAL DE TEMPLE SIG REG

2011-10-10T23:43:00.002+02:00

El próximo día 16 de noviembre vamos a celebrar el primer congreso nacional del programa informático TEMPLE SIG REG. El encuentro tendrá lugar en la ciudad de valencia en HOTEL SH VALENCIA PALACE, PASEO DE LA ALAMEDA, 32.

Se trata de un acto importante por varias razones:

En primer lugar porque se trata de nuestro primer congreso e inauguramos un formato que nos gustaría repetir anualmente:

- FORMACION: La parte central de la mañana irá destinada a dar formación en el manejo del programa. Hemos optado porque sean oficiales de registros altamente

- los que se encarguen de impartir estos conocimientos. Los cursos de formación que hemos ido impartiendo demuestran que no hay nadie más cualificado para hablar sobre el manejo del programa que aquellos que trabajan a diario con el mismo.

- PRESENTACION: Se presentara la nueva versión del programa, verdaderamente revolucionaria

- INVESTIGACION Se abrirá un espacio para que informáticos, topógrafos y especialistas de universidad, puedan ver los avances realizados en nuestro software libre.

- PONENCIA MAGISTRAL: En todo congreso de Temple Sig. Reg. debe haber una ponencia magistral sobre el significado jurídico registral de las bases gráficas.

- CAPTACION: También habrá un espacio de captación de colectivos de alto interés para nuestra materia gráfica registral (en este primer congreso esperamos la participación de personal de entidades locales)

- DEBATE: Y por último no rechazamos el debate de ningún tipo de asunto que se quiera plantear.

En segundo lugar por la importancia de las novedades tecnológicas que vamos a presentar:

Durante el encuentro presentaremos las novedades de la nueva versión de TEMPLE SIG REG. Junto a una serie de mejoras menores de agilización de procedimiento, las siguientes:

1. BASE GRAFICA NEGATIVA: hasta ahora hemos suministrado a los usuarios bases gráficas definitivas y provisionales. A partir de ahora también la base gráfica del territorio donde se encuentra sin saber exactamente donde, la finca de referencia.

2. IDUFIRES: La versión ya trabaja con el IDUFIR y no solo con el número de finca tradicional.

3. DESCARGAS DE CARTOGRAFIAS CATASTRALES: La renovación de la cartografía catastral instalada localmente en el programa se podrá realizar cada seis meses o antes si fuese necesario como una operación de configuración más de la aplicación.

4. CATASTRO: todo un modelo experimentado dará cumplimiento a la ley de economía sostenible, permitiendo a nuestras oficinas funcionar como auténticos órganos de depuración de los defectos catastrales.

5. BASES GRAFICAS DE OBRAS NUEVAS: Se trata de una auténtica revolución. Ya no solo podremos dibujar la línea perimetral de las fincas, sino las construcciones inscritas en su interior. De esta forma, el cruce de datos con las construcciones catastrales, detectara automáticamente toda construcción inscrita que no esté dada de alta en el IBI.

PRECISIONES SOBRE INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA A LA BASE GRAFCA REGISTRAL

2011-10-04T19:13:00.000+02:00

1 . CONCEPTO DE INFORMACIÓN TERRITORIAL (para el sistema de bases gráficas registrales:

Consideramos “información territorial”, a efectos de su interoperabilidad con las Bases Gráficas Registrales, a aquellas especiales consideraciones jurídicas de partes determinadas del territorio, sancionadas oficialmente y de las cuales resultan condiciones restrictivas o expansivas al dominio delimitador de las fincas registrales.

2. CLASES DE INFORMACION GRAFICA TERRITORIAL (para el sistema de bases gráficas registrales):

Información gráfica territorial básica no asociable

Solo admite el mero contraste gráfico y visual con las Bases Gráficas Registrales. De esta apreciación visual no se deducen consecuencias, ya no de naturaleza registral, sino ni tan siquiera consecuencias de naturaleza jurídica alguna.

Su característica consiste en no ser susceptible ni de ser inscrita en el Registro, ni tampoco de ser asociable a la base gráfica de una finca registral.

La información gráfica territorial asociable a la Base Gráfica Registral

La información territorial asociada a la Base Gráfica Registral es aquella que aun siendo susceptible de inscripción registral, no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad

Su característica esencial consiste en que a pesar de no hallarse inscrita en el Registro de la Propiedad (con independencia de que pudiera o no serlo) produce ciertos efectos hipotecarios, los propios de su asociación a la Base Gráfica Registral.

La información gráfica registral

Será aquella información inscrita en los libros del Registro que sea susceptible de ser representada gráficamente.

Su característica esencial es que no es asociable a la base gráfica de una finca registral por la sencilla razón de que su contenido ya es parte del propio contenido de la finca. Esto no significa que no sea susceptible de ser representada gráficamente, dicha información lo será, pero como información gráfica registral.

3. FORMA DE INTEROPERAR LA INFO REGISTRAL CON EL RESTO DE LA INFO TERRITORIAL

n Forma de interoperar: En una IDE existe un contraste por visualización (operación tecnológica), en el caso de la información registralmente asociada, existe la asociación (operación jurídica).

n Libertad y concreción de referencia: La información territorial contenida en una IDE interopera con libertad de referencia. En cambio, la información asociada toma como referencia la base gráfica registral.

n Forma de obtención: A la información territorial básica incluida en una IDE simplemente se accede. En la información asociada el usuario ha de operar por medio de solicitud expresa.

n Canal de contacto: En la IDE, la información que no se visualiza no es susceptible de ser apreciada. La información asociada puede ser obtenida sin necesidad de visualización previa.

n Control de usuario: En una Idee no hay calificación de idoneidad por responsable alguno. En la info. asociada es precisa la determinación tanto del usuario registral, como del Registrador.

n Consecuencias: En la IDE ningún autor es responsable de otras posibles capas de información. En el ámbito registral el Registrador certifica sobre info. asociada ajena a la suya.

CAMBIOS CUALITATIVOS: BASE GRAFICA REGISTRAL DE LAS CONSTRUCCIONES (dos)

2011-09-29T21:42:00.000+02:00

En la próxima versión de Temple Sig. Reg. hay novedades muy importantes. Una de ellas no lo parecía al principio, pero se está desatando como un cambio cualitativo en el sistema de bases gráficas registrales.

Lo que al principio consistia en un simple cruce de datos alfanumericos: El contraste que resultaba de las descripciones alfanumericas de la certificacion catastral y de la nota simple registral, se va a convertir en un analisis espacial que permitirá dar de alta casi automáticamente en el catastro a todas las construcciones del territorio.

Nos hemos dado cuenta de que si en vez de cruzar los datos descriptivos alfanumericos (del registro y del catastro) de las construcciones , cruzamos las bases graficas de las entidades constructivas inscritas en el registro con las bases graficas de las construcciones constructivas que aparecen dadas de alta según el catastro virtual , haciendo un simple analisis espacial de coincidencias y divergencias , lograriamos poder ofrecer toda la masa constructiva registral que no se encuentra catastrada.

Evidentemente el primer razonamiento nos lleva a creer que para tal viaje no necesitamos estas alforjas, que para ver las construcciones que no estan catastradas basta echar un simple vistazo a la ortofoto correspondiente. Sin embargo, la ventaja que ofrece el Registro es que las entidades constructivas, las obras nuevas que aparecen registradas , lo han sido por manifestacion de la voluntad expresa de su propietario y por lo tanto el alta en catastro es automatica sin la dilacion que supone notificar y recibir el consentimiento del interesado, (cuando no la negativa del mismo con las consiguientes dilaciones)puesto que tal consentimiento ya consta inscrito en el Registro de la Propiedad.

Pues bien, si esto se consigue, sera porque en Temple ya no solo dibujamos el perimetro delimitatorio de las fincas, sino tambien las construcciones que se encuentran en su interior.

CAMBIOS CUALITATIVOS: BASE GRAFICA REGISTRAL DE LAS CONSTRUCCIONES

2011-09-28T19:40:00.004+02:00

Al principio consistía en el siguiente análisis (la conclusión en el post de mañana):

Se trata de poder detectar:

- ¿cuándo existe una obra nueva en el catastro y no está inscrita en el Registro de la Propiedad?

- ¿cuándo está inscrita la obra nueva en el Registro, pero no aparece construida en el catastro?

- ¿Cuándo aparece una construcción en la ortofoto o cartografía básicas y no aparece inscrita en el Registro ni tampoco catastrada?

Se trata de hacer un cruce de datos entre el Registro y el Catastro:

- Detectar si la construcción se encuentra inscrita en el Registro y con qué fecha.

- Detectar si la construcción se encuentra catastrada y con qué fecha.

- Comparar las características básicas de la construcción en el Registro y en el Catastro. Fundamentalmente:

- Superficies útiles y construidas (o cualquiera de ellas) en Registro y en Catastro

- Número de plantas en el Registro y en el Catastro

- Elementos accesorios (piscinas, zonas de esparcimiento, deportivas, etc.) en el Registro y en el Catastro

Todos estos datos aparecerían en una capa especial dentro de Temple y habría salida grafica de certificado de situación constructiva de la finca.

Tiene trascendencia para:

- Legalidad urbanística de las construcciones

- Pago de IBI e impuestos territoriales

Si en el Catastro no aparece inscrita la construcción pero la finca se encuentra inscrita (con o sin construcción, eso se aprecia en la ortofoto), sobre esa construcción no se está pagando IBI

Si el catastro tiene la obra nueva, pero en el registro no aparece inscrita, se puede recabar información del ayuntamiento acreditativa de la legalidad o ilegalidad de la construcción.

Si en el Registro está inscrita, la obra nueva es legal y si aparece igualmente catastrada, sobre esa construcción se están pagando impuestos

VER FICHERO NUMERO UNO

EL LOGO DE TEMPLE

2011-09-26T16:25:00.007+02:00

En los comienzos del proyecto, necesitábamos nombre y logo. A la forma y circunstancias en las que fue elegido el nombre del programa ya me referí en un “post” anterior. Me gustaría contar ahora la historia del logo del programa.

Temple Sig. Reg. es la demostración de que la falta de dinero no es la causa de nuestros problemas actuales. La crisis de hoy en día, puede que sea una crisis económica, no digo que no, pero sobre todo es una crisis de ideas. Hay que tener claro que cualquier objetivo es posible, sin importar los medios materiales de que se disponga. Lo importante es tener una idea, la masa gris necesaria para desarrollarla y sobre todo la ilusión de lograr el objetivo propuesto.

El párrafo anterior significa que en el proyecto Temple nunca hemos andado sobrados de dinero. Tanto era y es así que en los primeros tiempos todo lo hacíamos nosotros (ahora también), todo menos el logo que fue encargado a profesionales externos. Necesitábamos una marca y esta fue la elegida (VER FICHERO UNO).

He de reconocer que la imagen ha cuajado, hoy está en muchos fondos de pantalla, es elegante, sobria, de color impactante, pero…. Pero no es la que yo había diseñado, dibujado (a golpe de “paint”) y propuesto.

A nadie gustó entonces y hoy en día tampoco gusta a nadie mi logo. Es complicado de reproducir como icono informático, es retro y hasta me han dicho que resulta “hortera”.

Ignorancia, falta de sentido estético, en fin, no sé qué le pasa a la gente con mi “arte” (VER FICHERO DOS).

El caso es que, supongo que frustrado por tal incomprensión, cuando llegó la hora de elegir el logo de la cooperativa, este no se me escapó y en ese caso, en el de Registral de Servicios Tecnológicos “democráticamente” se impuso mi creación (VER FICHERO TRES)

COLABORACION ENTRE LOS PROGRAMAS “GEOBASE WEB” Y “TEMPLE SIG.REG.”

2011-09-24T09:43:00.000+02:00

Cualquier planteamiento de colaboración pasa por la necesidad de respetar la existencia del proyecto Temple y del proyecto Geobase Web. El primero como una solución especial de determinados registradores especialmente interesados en la investigación grafica digital y el segundo (que esperemos próximamente vea la luz) como solución general de la corporación registral española.

El ámbito de colaboración ideal sería el de integrar ambos programas en un único sistema de trabajo gráfico registral. Ambos son complementarios. Dentro de esta compatibilización:

Temple sería un programa especial utilizado por aquellos registradores que quieran trabajar en su registro con su propia base de datos y dotados de una serie de prestaciones añadidas al sistema general de identificación gráfica registral cuyo coste sería de su exclusiva responsabilidad, cuenta y cargo.

Geobase Web sería el programa general de la corporación, dirigido a aquellos registradores que no quieran o puedan instalar una aplicación de bases gráficas en su oficina registral y también al resto de compañeros que simplemente deseen disponer de una aplicación informática y así dar cumplimiento formal al art. 9.1LH, pero sin participar materialmente en el proceso de investigación gráfica registral.

Obligaciones de los usuarios del programa Temple. Los usuarios del programa Temple estarían obligados a realizar aquellas actuaciones que permitan a la corporación dar información global de todo el territorio. Al final de cada día, debería producirse un volcado de los datos generados y archivados en los registros Temple a la base de datos central de Geobase Web, para que esta dispusiese de todos los datos a nivel nacional.

Los usuarios del programa Temple estarían obligados a someter sus datos gráficos y la forma de trabajar a las reglas o requisitos de seguridad establecidos por el Colegio.

Y los usuarios Temple estarían obligados a suministrar toda la documentación y desarrollos informáticos realizados, para ponerlos gratuitamente a disposición del Colegio de Registradores en cualquier momento en que este los necesite y reclame.

Obligaciones del Colegio como titular del programa Geobase Web

Si los datos Temple han de pasar a la base de datos central de Geobase Web, es lógico pensar que para ello se utilicen los cauces de comunicación ordinarios colegiales y por lo tanto la red colegial, con todas las medidas y filtros de seguridad que se quieran establecer, debería poder ser puesta a disposición del programa Temple, al menos en las mismas condiciones que las que cualquier casa externa disfruta en la actualidad.

Si existe el reconocimiento de una función básica y general hacia el programa Geobase Web, es lógico pensar en el reconocimiento de la existencia legítima del programa Temple como un programa especial respecto al general subsidiario de los Registradores españoles.

TOLERANCIAS EN PERU

2011-09-22T20:06:00.000+02:00

La técnica de bases gráficas registrales existente en el Perú, ha sido desarrollada en los Registros prediales durante muchos años. La gran diferencia entre el sistema peruano frente al español quizás se encuentre en la falta de cartografías y ortofotografías precisas y actuales de su territorio y en el hecho de que en el Perú la creación de un catastro multifinalitario general es aún incipiente. Pero jurídica y organizativamente, el peruano, es un sistema de bases gráficas registrales, mucho más perfecto que el español.

Esto se manifiesta, entre otros aspectos que iremos examinando, en materia de tolerancias gráficas. La Directiva nº01-2008 SNCP/CNC regula con acierto los rangos de tolerancias en las mediciones de aéreas de los predios urbanos y rurales, efectuadas por los diferentes métodos que ofrece la Geomática.

Y ofrece dos aspectos esenciales en este tema:

1º En qué casos se aplica (hay otro más que a los efectos de este post no es reseñable):

- Cuando la información gráfica catastral no coincida con la información gráfica registral y/o título del predio

- Cuando en el título de transferencia del dominio o gravamen describe al predio de manera diferente a la partida registral

2º Cuantificación de magnitudes:

En predios de naturaleza urbana de menos de 200m2 se admite una tolerancia del 2.5%

En predios urbanos con superficie entre 200 y 1000 m2 se admite una tolerancia del 2.0%

En predios urbanos de más de 1000m2 se admite una tolerancia del 1%

En predios rústicos con superficie menor a la hectárea se admite tolerancias hasta un 7.5%

En predios rústicos con superficie entre 1 y 5 hectáreas, tolerancias de hasta un 6.3%

En predios rústicos de más de 5 hectáreas se admiten tolerancias de hasta un 3.0%

TOLERANCIA 5%

2011-09-21T08:38:00.000+02:00

Cuando en el sistema de bases gráficas registrales español hablamos de tolerancias, no estamos hablando de tolerancias de naturaleza técnica-topográfica, sino de naturaleza jurídica. En nuestra práctica española apreciamos dos supuestos. Nos referimos al primero: cuando la superficie que aparece en la descripción literaria o alfanumérica de una finca es diferente a la superficie que arroja el área de la base gráfica de la misma.

Pensemos en el ejemplo clásico de una finca delimitada por cuatro calles y cuya descripción en letras y números dice que mide 500 m2. Sin embargo al trazar los cuatro linderos gráficos estos han configurado un perímetro que encierra un área de 1000m2. Obviamente yo no dudo de que se trate de la misma finca, pero también es indudable que la superficie que consta en el folio es errónea, que la descripción está equivocada y que por ello la base gráfica queda en estado provisional, su color rojo anuncia problemas.

Si esos 1000m2 no fuesen mil sino 501m2, ninguno dudaríamos de la identidad y buena descripción de la finca. Si en vez de 501m2 fuesen 701m2, entonces ya tendríamos problemas. Por lo tanto hay que establecer un límite de tolerancia a partir del cual se considere mal descrito el predio. En la actualidad el límite está puesto en el 10% de la superficie inscrita. Sin duda alguna un límite de tolerancia exagerado, si no fuese de naturaleza jurídica.

Este límite de tolerancia tiene apoyo legal (art 45 TRLCI: se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos)

Y tiene la explicación jurídica de que los linderos registrales, como regla general, no pretenden la descripción precisa de los contornos de la finca, sino la localización relativa, la identificación del predio. Y esta circunstancia permite márgenes de tolerancia más amplios.

Sin embargo tras varios años de evolución del sistema creo que es llegado ya el momento de proponer el límite de tolerancia en un 5%, límite que tendría su apoyo en el artículo 298 RH: De otra parte, podrán hacerse constar en el Registro, como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita.

Y la explicación jurídica de tal postura es la necesidad de considerar patológica la descripción de la finca fuera de esa tolerancia a los efectos de que los interesados deban solicitar la corrección de la misma en notaría al tiempo de otorgar el título correspondiente.

EL NOMBRE DE TEMPLE SIG. REG.

2011-09-14T19:13:00.002+02:00

La historia se escribe de una manera a veces completamente opuesta a la realidad. Eso está pasando con el nombre del programa TEMPLE SIG. REG. Resulta que somos más de cincuenta compañeros los que hemos emprendido una aventura cooperativa con la única intención de dotar a nuestros Registros de una aplicación informática verdaderamente nuestra y adaptable a las necesidades que día a día van surgiendo.

Algunos nos llaman “templarios” y otros nos acusan de “templarios”. Los primeros porque representamos valores nobles y admirables, los segundos porque somos una especie de doctrina disidente de la “iglesia” oficial que es la que marca la actual Junta Directiva del Colegio de Registradores.

Lo primero lo negamos porque no defendemos valores diferentes ni más elevados que los del resto de compañeros registradores: queremos lo mismo, solo que estamos utilizando otras herramientas y lo segundo, por supuesto, también: la Junta Directiva del Colegio de Registradores ni es iglesia, ni tiene por cometido dictar doctrina, ni hay doctrina alguna que sea oficial (quizás esto último sí que lo echamos de menos algunos).

En realidad lo del nombre fue de la siguiente manera: Durante el pasado verano, estuve pasando unas semanas en Londres (estas cosas del idioma y los hijos). Todas las mañanas tomábamos el metro para ir a Somerset house y nos bajábamos en la estación de TEMPLE.

Aquella mañana necesitaba un nombre para el programa y por votación familiar se propuso poner al programa el nombre de la estación de metro (he de reconocer que fue mi mujer quien lo propuso mas para que dejase en paz a la familia con el dichoso programa que por lo original o bonito del nombre). Y fue así, sin segundas intenciones.

ORTOFOTOS “VERDADERAS”

2011-09-13T18:04:00.001+02:00

Llevo años tratando de encontrar la solución al viejo problema del desplazamiento de las bases graficas registrales. El que se produce cuando se introduce nueva cartografía o nuevas ortofotos en la herramienta de gestión grafica registral, en nuestro caso, TEMPLE SIG. REG. Muchas personas me han dado consejos sobre la posibilidad de desplazar masivamente la trama de fincas registrales para ajustarla a las nuevas cartografías. Esta solución tiene dos grandes problemas:

- Primero, que cada base gráfica registral ha sido individualmente configurada en base a criterios diversos y un desplazamiento masivo de todas ellas crearía multitud de incoherencias.

- Segundo porque una cosa es un ajuste técnico a la nueva cartografía y otra distinta que se trate de desplazamientos que alteren la voluntad del dueño y sin su consentimiento no se deberían realizar.

Pensé durante un tiempo que la tecnología Lidar podría ser la solución. No parece que sea así (aunque no entiendo muy bien por qué) dado el aluvión de opiniones en sentido contrario.

Sin embargo, el otro día, unos señores del Instituto Cartográfico de Cataluña, entidad dicho sea de paso con un material excepcional, quizás me dieran la solución. Se trata de las “True ortos” (perdón por el palabro, ni tan siquiera sé si realmente se escribe así) u ortofotos verdaderas. Esas no se desplazan y si no se desplazan tampoco las bases gráficas registrales dibujadas sobre ellas. ¿Por qué no se desplazan? Porque la corrección de la foto no se hace en base a criterios generales, sino en base a vértices fijos (supongo que de medición clásica) del territorio. El mundo al revés, no se saca la cartografía de las imágenes fotogramétricas, sino que la corrección de estas se apoya en el trabajo de campo. Claro, si muevo cada foto que voy sacando al mismo vértice la consecuencia son fotos sin desplazamiento. ¿Y cómo valoro la validez del vértice? Ahí veo yo la tecnología del laser, lo de Lidar.

No hay ningún registro que disponga de este material y es una autentica lastima. A ver si podemos cambiar esto (aunque me temo que debe ser una tecnología cara .

DESCARGAS DE CATASTRO

2011-09-11T22:27:00.001+02:00

La principal novedad de la nueva versión de Temple Sig. Reg que sacaremos dentro de unos días, se encuentra en la posibilidad de descargar desde nuestra propia aplicación informática la información el catastro actual. No se trata de traerse la imagen “raster” del catastro por wms, sino de introducir en el programa los vectores, las líneas actuales del catastro, superando así el problema histórico de desactualización que sufría la herramienta geobase.

La descarga de catastro está implantada desde hace unos meses y ahí no aportamos novedad alguna. La novedad que aporta Temple está en la posibilidad de (a ver si soy capaz de explicarlo):

- Descomprimir los ZIP descargados del catastro y acceder a su contenido

- Unir sus contenidos en dos capas de información: rustica y urbana

- Exportar esta información a una base de datos donde se pueden quitar datos superfluos o se puede completar la información catastral

- Y por último se exporta a un “shape” que se integra como nueva capa de la aplicación (VER FICHERO ADJUNTO)

Siendo como es, una gran novedad, (me dicen los programadores que no hay nada parecido ahora mismo) sin embargo me da miedo el problema de desplazamientos que se pueda llegar a producir como consecuencia de superponer un nuevo catastro a las bases gráficas registrales validadas sobre material anterior. El otro día tuve una interesantísima conversación con unas personas que trabajan en el ICC y creo que por primera vez en muchos años se nos dio una solución. Será en otro post.

BASE GRAFICA REGISTRAL NEGATIVA , NOVEDAD

2011-09-01T10:43:00.002+02:00

Hasta ahora TEMPLE había permitido imprimir tanto las bases gráficas registrales de fincas validadas definitivamente (amarillas) como las que se encontraban validadas en estado provisional (color rojo). Sin embargo existía un estado que no aparecía recogido dentro de la aplicación: me refiero a las fincas cuya situación geográfica no ha sido localizada, normalmente por aparecer los titulares colindantes en su descripción y no referencias geográficas objetivas.

Sin embargo tan importante para el usuario registral es conocer la situación geográfica de su predio, como el hecho de que la descripción es tan confusa o anticuada que tal situación geográfica no se puede conocer.

Por eso es preciso poner una nota marginal advirtiendo de la falta de localización geográfica de esa finca cuando eso ocurra y una salida gráfica de la zona donde se encuentra. (Ver fichero adjunto).

Este es un desarrollo puramente inicial, en futuras versiones se pretende profundizar señalando con diferentes colores zonas de probabilidad de localización (por ejemplo por tener un lindero fijo es muy probable que la finca se encuentre localizada en algún punto de ese lindero) y reflejando de algún modo (en el Registro de Melilla lo hacen) la situación difusa de una finca sobre un pago, lugar o partido. Pero eso será en futuras versiones.

VISITA A PERU

2011-08-29T21:15:00.001+02:00

Durante este mes de agosto he tenido oportunidad de volver a visitar la organización registral peruana, la SUNARP. Es como volver a casa y encontrarse viejos amigos. Iré publicando posts” sobre distintos aspectos que me han ido llamando la atención.

Lo primero y más importante ha sido comprobar que el proyecto IGRIAM sigue vivo y goza de buena salud en el Perú. Cuando a principios del año 2010 el Colegio de Registradores de España decidió abandonar el proyecto de Información Grafica Registral Iberoamericana, todos suponíamos que podría ser el final de un largo trayecto. Sin embargo la cooperativa de Registradores españoles (Regsete) y las Áreas de Catastro de las Zonas Registrales de Lima y Trujillo, nos pusimos a caminar por sendas paralelas. Nosotros desarrollando Temple Sig. Reg. y en el Perú desarrollando la aplicación Igriam-Peru. Ambas corren sobre el software libre GVsig y ambas atienden muy parecidas necesidades gráfico registrales. Creo que es un buen momento para intercambiar experiencias e información. Un buen momento para acometer de nuevo un proyecto común.

HAY FINCAS Y PARCELAS EXTRAÑAS

2011-07-25T20:24:00.003+02:00

He practicado una inscripción, cuando menos curiosa.

Se trata de una finca perteneciente a una herencia. La descripcion literaria del terreno sin duda alguna debe obedecer a un tiempo donde la realidad física del territorio debería ser muy distinta de la actual. Estas cosas pasan en los Registros.

Sin embargo este caso es particular porque no solo el Registro recoge descripciones del pasado, también el Catastro parece alejarse de la realidad. Y es que estas cosas si que no deben pasar en la institución catastral. (VER FICHERO)

UN NUEVO CONGRESO DE BASES GRAFICAS. ¿ EL DEFINITIVO?

2011-07-25T00:09:00.005+02:00

“La información territorial en el Registro de la Propiedad” Este es el nombre del Congreso a celebrar en la facultad de Derecho de la Universidad de la Laguna los días 15 y 16 de diciembre de 2011.

Lo organizamos un grupo de personas pertenecientes al mundo del Derecho y es el acto final del proyecto de investigación DER2008-02962/JURI: El Registro de la Propiedad como instrumento vertebrador de la información territorial; datos espaciales, metadatos y Directiva INSPIRE, financiado por el Ministerio de Ciencia e Investigación. La experiencia de haber trabajado con gente del mundo de la universidad en un tema tan ambicioso y al mismo tiempo tan técnico y registral ha sido magnifica, los resultados también.

Espero que el año que viene el proyecto siga teniendo continuidad. Si es (y creo que será) será de otra manera: mas grande, mas interdisciplinar, saliendo del mundo jurídico del Registro para entrar en el mundo geográfico, topográfico, informático……

El Congreso puede ser definitivo por varias razones:

Primero porque es internacional, existen diversas tendencias, sobre todo en Iberoamérica, sobre la representación grafica de fincas registrales. En Europa también existe especial interés en ver que sale de la experiencia registral española y una buena parte de proyectos de desarrollo en África, tienen la vista puesta en la información grafica registral.

Y segundo porque será un encuentro donde se debatirá abierta y francamente sobre las diferentes tendencias jurídicas y tecnológicas que existen ahora mismo en nuestro país. Cuando los arboles crecen, aparecen las ramas y este árbol llamado información grafica registral, cada vez es más frondoso y fructífero. Animo a cuantos se sientan con ganas a participar, enviar comunicaciones y acudir. Seguiremos hablando. ( Ver Fichero 1)

DICTAMEN SOBRE FINCAS EN PERMUTA

2011-07-21T10:28:00.000+02:00

Las fincas objeto de permuta tienen una descripción literaria que nunca fue materializada en la realidad. Obedecen a un proyecto de reparcelación urbanística que nunca llego a ejecutarse, produciéndose la circunstancia de que el territorio se ha desarrollado físicamente de manera diferente a como estaba urbanísticamente planeado y registralmente inscrito.

Transcribir en la escritura las descripciones de las fincas tal y como aparecen en el Registro inscritas, supone un auténtico riesgo de localización geográfica, ya que no existe ningún dato descriptivo en ninguna de ellas que permita situarlas sobre el territorio tal y como se halla configurado hoy en día.

Y del mismo modo que embargadas estas fincas, su ejecución conduce al absurdo resultado de que no hay fincas materiales que subastar porque tales fincas en la realidad extrarregistral no existen, en el caso del otorgamiento de la presente escritura se corre el riesgo de que las fincas transmitidas, de no ser georreferenciadas sobre la realidad física actual, simplemente no existan porque no pueda localizarse su existencia.

Desde el Registro de la Propiedad de Lloret de Mar nº1, hemos identificado la base gráfica de cada una de las fincas registrales objeto de permuta. Hemos tomado la cartografía disponible, la hemos superpuesto sobre imágenes actuales del territorio y hemos comprobado que las superficies de los polígonos delimitadores de cada una de las fincas registrales, en ocasiones son coincidentes con la descripción literaria de las fincas (base gráfica de color amarillo) y en ocasiones, siendo correcta en todo caso siempre la situación y linderos manifestados en el título para cada una de ellas, no lo son (base gráfica de color rojo). Y por último, se ha verificado el contraste de la información registral con la situación catastral actual, lógicamente divergente. (VER FICHERO 1)

Creo imprescindible en cualquier caso acompañar a cada descripción de finca, su correspondiente base gráfica registral, ya que es el único medio que permitirá localizar geográficamente los inmuebles permutados.

También debe ser incorporado a la escritura el plano final del conjunto de segregaciones efectuadas, por la misma razón de necesidad de materialización geográfica y para permitir la modificación de las bases gráficas registrales de las fincas afectadas.

NUEVOS ASPECTOS A CALIFICAR EN LA INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL

2011-07-15T11:06:00.000+02:00

En posts anteriores he intentado explicar el proceso evolutivo que se produce en la técnica asociativa registral:

- En un primer momento se trataba de superponer capas de información y extraer tecnológicamente consecuencias de naturaleza meramente informativa

- después se ha pasado a interoperar con esas capas de información que se superponen para ser contrastadas con la información registral, de tal modo que el resultado ha pasado de ser meramente informativo a producir consecuencias jurídicas y sobre todo la aplicación de procedimientos de regularización de estas situaciones.

- El último paso lo constituye la inscripción gráfica registral de esta información territorial que hasta este momento se asociaba y que de poder llegar a ser inscrita, se convertirá ya en información registral. (por ejemplo si tratásemos de inscribir en el Registro un plan general urbanístico municipal completo, deberíamos hacer constar en el folio de cada finca las determinaciones de planeamiento que le afectan concretatmente tomadas de la superposición grafica de las capas de información urbanística y registral correspondientes)

Siendo ya registral esa información, por su origen gráfico y por la forma gráfica de quedar inscrita, la misma ofrece características muy particulares en cuanto a los aspectos concretos de su calificación por parte del registrador.

AJUSTES Y SOLAPES ENTRE BASES GRAFICAS REGISTRALES Y LA INFORMACION REGISTRAL.

El registrador habrá de calificar si existe coincidencia entre los recintos de las diferentes capas que se superponen a la registral. Por ejemplo, si superpongo la base gráfica registral sobre el planeamiento urbanístico y por razones de desplazamiento de una de las dos capas el resultado es incoherente (por ejemplo, la base gráfica de la finca invade una calle) esta podría ser una razón por la cual el Registrador puede suspender la inscripción gráfica del planeamiento urbanístico pretendida en esa parte del territorio por una cuestión gráfica formal hasta este momento completamente ajena a la calificación tradicional.

APRECIACION DE LA PRECISION GRAFICA DE LA INFORMACION TERRITORIAL QUE PRETENDE SU INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL

Debe plantearse como objeto de calificación si la línea que delimita una determinada calificación urbanística (por seguir con el ejemplo anterior) es lo suficientemente precisa como para no inducir a confusión. Si por ejemplo, la línea es demasiado gruesa y su trazado no permite apreciar a cuales fincas afecta (por ejemplo por cubrir alguna de ellas completamente), el principio de determinación registral impediría hacer constar en el Registro tal determinación de planeamiento.

CALIFICACION DE LA CORRECTA TRADUCCION GRAFICA DEL ALFANUMERICO

Toda representación grafica de información territorial obedece a una descripción alfanumérica. Comprobar si la traducción grafica se corresponde con su propia descripción literaria o alfanumérica se convierte en una obligación de calificación registral.

CALIFICACION DE LA COHERENCIA INTRINSECA DE LOS DISTINTOS ASPECTOS DE LA CAPA.

Y por último la calificación del Registrador habrá de ir mas allá de la simple apreciación del contraste entre polígonos. Deberá además calificar las disposiciones generales de la capa de información que se pretende inscribir gráficamente y comprobar si el contenido de la misma que ha de quedar inscrito en la finca por afectar a la misma es coherente con las consideraciones generales de la capa informativa a la que pertenece.

DECLARACIÓN AMBIENTAL DE BARCELONA I Conferencia Internacional sobre Servicios Ambientales y Seguridad Jurídica

2011-07-14T23:17:00.003+02:00

DECLARACIÓN AMBIENTAL DE BARCELONA
I Conferencia Internacional sobre Servicios Ambientales y Seguridad Jurídica
Organizada por el Deganat dels Registradors de Catalunya amb la col·laboració del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya

EL MEDIOAMBIENTE EN GENERAL

PRIMERO

Concebimos el medioambiente como un valor necesariamente creciente a través de su conservación, pero sobre todo a través de su fomento mediante el desarrollo de instrumentos legales, económicos e institucionales.

SEGUNDO

El medioambiente no es un obstáculo para el desarrollo económico y la creación de empleo, el fomento de la conservación ambiental mediante el avance y la consolidación del marco legal necesario para ello es precisamente la solución a esos retos.

TERCERO

El medioambiente y también la crisis económica actual, solo hallarán una solución duradera, cuando las acciones de conservación y de desarrollo sostenible, resulten económicamente más ventajosas que la destrucción de recursos y servicios ambientales.

CUARTO

La riqueza del medioambiente y por tanto la integración de los temas ambientales en la economía productiva, no se basa en la explotación de los recursos naturales sino en conservar y fomentar su desarrollo sostenible, mediante su aprovechamiento e integración en la economía de los servicios ambientales que nos proporcionan los ecosistemas. Así, las políticas de desarrollo agrario y de conservación ambiental, resultan necesariamente complementarias para el verdadero cumplimiento de sus fines, en un sólido desarrollo

EL MEDIOAMBIENTE Y LAS PERSONAS

QUINTO

Es preciso que el medioambiente descienda de los grandes países y empresas multinacionales y de las grandes negociaciones y declaraciones internacionales, al nivel de los ciudadanos comunes, haciéndoles sentir participes reales de la situación ambiental y de sus problemáticas actuales.

SEXTO

El medioambiente no ha de ser preservado o defendido de la actividad humana, son precisamente los propios recursos medioambientales y los servicios ambientales los encargados de preservar y defender nuestra condición de seres humanos, en el sentido de que nuestra economía depende precisamente de la correcta gestión de éstos recursos y servicios ambientales.

SEPTIMO

La conducta humana no ha de ser simplemente pasiva o contemplativa. Cada ciudadano debe generar activamente medioambiente, riqueza ambiental.

OCTAVO

El principio “quien contamina paga” ha de dar paso al principio de “quien conserva y/o genera valores ambientales y riqueza ambiental resulta premiado”

NOVENO

La actividad de conservación ambiental ha de ser vasculante y equilibrada, ha de consistir en un proceso donde el que contamina sea quien premie efectivamente al que conserva y genera riqueza ambiental. teniendo en cuenta que este comportamiento por parte del contaminador en si mismo ya merece un premio, frente al que contaminando no premia al que conserva.

EL MEDIOAMBIENTE Y EL TERRITORIO

DECIMO

El medioambiente es una temática global, pero no hay que olvidar que precisamente por ser global ha de tener un tratamiento específico y detallado, por muy pequeño que sea el ámbito espacial en que se desarrolle.

UNDECIMO

Se reconoce que la territorialidad de los valores ambientales no ha sido debidamente tenida en cuenta hasta la actualidad. Puesto que los recursos naturales nacen, discurren o se consumen en fincas (porciones del territorio delimitadas por el dominio de la persona), el aprovechamiento de los mismos, ha de constituirse como un derecho real sobre la finca que la sociedad concede a los propietarios a cambio de la necesaria conservación y aprovechamiento de la riqueza ambiental de los mismos.

DUOCECIMO

En este marco del aspecto territorial de los valores ambientales, resulta evidente la necesidad de contar, medir representar y valorar dichos aspectos naturales, mediante indicadores y bases gráficas integradas en sistemas de información geográficos para poder ser mejor conservados y aprovechados. Se apuesta decididamente por la aplicación de las tecnologías de medición en el tratamiento activo de la conservación ambiental y por la puesta en valor de la riqueza ambiental.

DECIMOTERCERO

Resulta evidente la necesidad de contar con instrumentos de seguridad jurídica que garanticen la realidad de las actuaciones humanas en relación con el medioambiente. Solo cuando impera la confianza en las declaraciones sobre resultados ambientales es posible el desarrollo económico de su conservación. En un escenario de puesta en valor de los aspectos ambientales, resulta evidente la necesidad de una mayor seguridad jurídica, en el premio de actuaciones conservadoras y generadoras de servicios y valores ambientales, es decir de riqueza ambiental.

DECIMOCUARTO

El registro de la propiedad, constituye uno de los instrumentos más eficaces para lograr la seguridad jurídica en el tratamiento de los valores ambientales de las fincas y para la generación de riqueza ambiental.

DECIMOQUINTO

Dada la enorme diversidad de actuaciones de conservación ambiental susceptibles de aflorar económicamente como elementos de riqueza patrimonial de las fincas, se declara la necesidad de contar con registros jurídicos de naturaleza grafica y digital.

Barcelona, 7 de julio de 2011.

Con la participación del Proyecto der2008-02962/juri Inspire, financiado por el Ministerio de Ciencia y Educación.

NUEVO MODELO FORMAL DE LLEVANZA DE LIBROS GRAFICOS REGISTRALES

2011-07-13T19:42:00.001+02:00

La técnica grafica registral exige la llevanza de un nuevo formato de folio registral. Si por un lado es preciso que el folio acabe siendo verdaderamente digital, para poder dar cabida a la información territorial susceptible de ser inscrita, resulta evidente la necesidad de dotar a los Registros de un libro gráfico cuyas características consistirían en lo siguiente:

ASIENTO CON INCORPORACION DE LA BASE GRAFICA

La base grafica no solo quedaría, al ser validada, como archivada en el Registro validante, sino que pasaría a formar parte de la propia descripción de la finca, con los mismos efectos hipotecarios que produce la descripción alfanumérica de la misma.

CONSTANCIA DE FICHA GRAFICA ADJUNTA AL FOLIO

La base gráfica que, como parte de la descripción de la finca, ha de ser parte del propio contenido del folio registral, no solo se halla constituida por el recinto gráfico sino por todos los metadatos que conforman su significado, los cuales han de aparecer.

DETERMINACIONES EXTERIORES A LA FINCA

La descripción de la finca no solo comprende la determinación de todo lo que ocurre de linderos hacia adentro de la misma, sino también aquellas determinaciones exteriores que configuran y limitan el contenido propio del dominio inmobiliario.

CONSTANCIA DE ALTERACIONES TECNICAS

Los problemas de tolerancia que se producen a la hora de actualizar o mejorar las Cartografias y ortofotoimágenes de que dispone cada registro para configurar sus bases gráficas registrales, han de tener acceso al Registro de manera automática y constante, siempre que no sobrepase los límites de tolerancia que exigen las disposiciones legales al respecto.

REGIMEN ESPECIAL DE PRESENTACION

No es posible la inscripción en masa de toda una capa de información territorial. La técnica adecuada es que todo el plan general municipal del ayuntamiento interesado en lograr su inscripción, por ejemplo, se presente en el Diario del Registro y vayan aplicándose sus determinaciones concretas a las fincas registrales de manera paulatina, cuando se vayan despachando las escrituras o títulos relativos a las mismas.

NUEVA TECNICAS EN LA INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL

2011-07-10T09:47:00.000+02:00

La posibilidad de poder hacer constar en el Registro capas de información territorial sobre las fincas registrales, exige la necesidad de acudir a la técnica de la inscripción gráfica registral. Si en un post anterior examinábamos los nuevos extremos que debe calificar el Registrador, en el presente enunciamos algunas nuevas reglas a las que debe sujetarse la inscripción gráfica regstral.

INSCRIPCION LITERARIA GLOBAL DE TODAS LAS DECLARACIONES DE LAS CAPAS DE INFORMACION

Cada capa de información geográfica viene referida a un contenido de información normalmente complejo y de extensión desproporcionada con la capacidad ordinaria del folio registral. La determinación de la información que ha de tener trascendencia real inmobiliaria exige que el Registrador califique por completo las disposiciones alfanuméricas de la capa y no solamente algunas. Lo que se inscribe es toda una trama de consideraciones que no admiten inscripción parcial alguna de las mismas.

SOBRE TODAS LAS FINCAS Y NO SOBRE ALGUNAS

La inscripción gráfica registral de una capa de información territorial exige su incorporación sucesiva a todas las fincas registrales que pudieran quedar afectadas. Por lo tanto, a medida que se van despachando documentos, se irán incorporando las determinaciones territoriales a las fincas a las que dichos títulos se refieren, sin poder hacer excepción alguna e independientemente de la voluntad del titular registral.

CON ESPECIFICACION GEOGRAFICA DENTRO DE CADA FINCA

La inscripción gráfica no solo posibilita sino que además exige la determinación de las consideraciones territoriales dentro de cada finca, de modo que si en la inscripción tradicional se decía que una determinada finca quedaba afectada por el dominio público marítimo terrestre, por ejemplo, en la inscripción gráfica registral hay que especificar gráficamente por donde discurre la línea de deslinde dentro y fuera de la finca a la que afecta.

CON POSIBILIDAD DE SUSPENDER Y DE PROVOCAR EFECTOS FRENTE A TERCEROS

La finalidad fundamental de la inscripción gráfica registral es superar la técnica de la asociación y llevar a las determinaciones de la información territorial los efectos hipotecarios de la inscripción registral. Y tan potentes pueden llegar a ser esos efectos frente a terceros que se impone la necesidad de que el Registrador pueda denegar o suspender la inscripción de las determinaciones de la información territorial sobre fincas determinadas

INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL

2011-07-05T15:44:00.000+02:00

Es la evolución final de la técnica de la asociación territorial a la base gráfica registral. Imaginemos que un plan general urbanístico se inscribe por completo en el Registro de la Propiedad. Obviamente no solo la parte alfanumérica se inscribiría sino también su parte grafica. En realidad llegados a este estado de evolución, la información gráfica deja de ser territorial para convertirse en registral, en información gráfica registral. Una información gráfica que al ser registral es objeto de publicidad con efectos frente a terceros. La inscripción grafica registral se caracteriza por las siguientes notas:

NUEVOS ASPECTOS A CALIFICAR

- Ajustes y solapes entre bases gráficas registrales y territoriales

- Consideración del estado gráfico correspondiente (validación provisional o definitiva)

- Apreciación de la precisión gráfica de la información asociada

- Calificación de la correcta traducción gráfica del contenido alfanumérico.

- Calificación de coherencia intrínseca de los distintos aspectos de la capa.

NUEVA TECNICA DE INSCRIPCION

- Inscripción literaria global de todas las declaraciones de las capas de información.

- Sobre todas las fincas y no sobre algunas.

- Con especificación geográfica dentro de cada finca.

- Con la posibilidad de suspender y de provocar efectos frente a terceros.

NUEVO MODELO FORMAL DE LLEVANZA DE LIBROS REGISTRALES

- Asiento con incorporación de la base gráfica registral

- Constancia de ficha gráfica adjunta al folio

- Determinaciones exteriores de la finca

- Constancia de las alteraciones técnicas

- Régimen especial de presentación.

De cada uno de estos tres aspectos trataremos en “posts” independientes

INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA COMPLEJA

2011-07-01T12:21:00.001+02:00

Se trata del segundo paso en la evolución de la técnica de la asociación territorial a las bases gráficas registrales.

Si la asociación simple consiste en superponer una capa de información territorial, por ejemplo la medioambiental, sobre la base gráfica de una finca registral para que por el simple contraste tecnológico de polígonos y colores se pueda apreciar sin mayor análisis situaciones de invasión, tangencia, cercanía o lejanía, en la asociación compleja además se informa de contenidos y permite regularizar situaciones. Efectivamente en la compleja se informa de los datos alfanuméricos que corresponden al color del polígono asociado correspondiente a cada una de las capas informativas que se asocian. Ello permite

- Interoperar: Que conjuntos de datos espaciales representables sobre imágenes del territorio sin intervención manual repetitiva se combinen de tal manera que dicha combinación produzca como resultado un aumento de valor.

- Regularizar situaciones complejas: Aplicar medidas que favorecen la convergencia o armonización de datos, a través de una sede transaccional común (entendida como el lugar donde se aportan datos por cada agente autor para ser tratados objetivamente por el sistema de regularización).

Aunque este estado de información asociada compleja es incipiente, sin embargo ya contamos en la actualidad con ejemplos como la consulta urbanística o la actual propuesta de relación con catastro que lleva a cabo el programa informático Temple Sig.Reg.(ver ejemplo)

INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA SIMPLE

2011-06-29T22:06:00.003+02:00

Es el primer escalón en la técnica de la asociación gráfica registral. Se trata de un simple procedimiento tecnológico de superposición de capas de información territorial exento de cualquier tipo de responsabilidad para cada uno de los autores de dichas capas informativas.

La información territorial asociada a la base grafica registral de una finca, no es información registral simplemente porque dicha información territorial no se encuentra inscrita. Cuando el registrador expide certificación de información asociada únicamente manifiesta lo que otra administración determina que ocurre en la misma parte del territorio sobre el que se encuentra la finca (VER EJEMPLO).

Produce efecto informativo de carácter bidireccional, es decir, informa a cada uno de los autores de las informaciones superpuestas de las circunstancias de la capa informativa del otro autor. Este efecto informativo se deduce de la coincidencia o diferencia espacial entre cada una de las capas (convergencia o divergencia) y es la “incorporación a la finca” de que habla el articulo 9.1 ult. de la Ley hipotecaria.

Este primer escalón en la técnica de la asociación es el que actualmente se está desarrollando en los Registros y la información territorial que se asocia a la finca registral puede ser de naturaleza urbanística, ambiental o administrativa. Se trata de comparar colores representativos de significados determinados y sintetizar dichos significados en leyendas asociadas a cada color

LOS PROBLEMAS SIEMPRE SON LOS MISMOS, SOLO CAMBIAMOS LOS ACTORES

2011-06-26T18:56:00.001+02:00

Uno que piensa que es muy moderno, cuando recibe correos como el que me envía Alberto (compañero y amigo en grandes batallas tecnológicas y organizativas, casi todas ganadas y pocas reconocidas. Muchas pendientes de librar), me doy cuenta que todo está inventado y por eso reproduzco en el título las palabras con las que termina su mensaje.

Señalar que lo importante, lo que hace digital un documento es la firma electrónica y lo que le convierte en analógico es la firma manuscrita, (en definitiva que lo que convierte a un documento en tal, es la firma de su autor) es cuestión que ya estaba planteada por nuestros tatarabuelos (VER FICHERO).

O no, en la Orden se dice que sea a mano o a máquina la escritura de un documento lo importante es la firma de su autor, que por aquellos años la autoría siempre habría de ser manuscrita. Hoy la autoría puede ser electrónica avanzada y esa firma transforma la naturaleza del documento, lo hace electrónico y los efectos de tal condición no son, no pueden ser los mismos que los del documento analógico, por más que las actuales leyes, ancladas en la Orden de principios del siglo pasado, digan y redigan que los efectos son los mismos en uno (documentos analógicos con firma manuscrita) que en el otro (documentos digitales con firma electrónica reconocida) caso.

Hay varias diferencias esenciales. Vaya solo una, el resto para otro post

- Los documentos analógicos se comunicas, de ellos se expide copia

- Los documentos electrónicos o digitales no se comunican y las copias carecen de sentido. A estos documentos se accede.

CONFLICTO DE COLINDANTES

2011-06-24T15:45:00.001+02:00

A la hora de pretender en acta notarial un exceso de cabida sobre una finca, el colindante alega que ha existido invasión y se opone. Se cierra el acta sin acuerdo.

Se apoya el colindante en que tiene un plano anterior a la reparcelación que demuestra la invasión llevada a cabo en el proceso de reparcelación. El hecho de que la apariencia actual (existen sobre esos terrenos una pista de tenis y una valla que lo delimita), sostiene el opositor que nada significa puesto que se han hecho con invasión de los terrenos anejos que le pertenecen.

Hay tres circunstancias pues que están en contra de los derechos del colindante: por un lado la apariencia, por otro lado el tiempo transcurrido y por último un proceso reparcelatorio que teóricamente lo “purifica todo”. Efectivamente el catastro recoge la realidad actual, cuya apariencia (una valla delimitatoria de un perímetro dentro del cual existen construcciones y signos aparentes de dominio) justificaría por sí sola el exceso de cabida pretendido. Por otro lado hay que valorar si la creación de dichos signos aparentes se ha llevado hace más de diez años entre presentes. De ser así, la posible invasión lesiva hubiese prescrito y no se podría reclamar la restitución a un momento anterior. Sin contar con el hecho de que en el proceso reparcelatorio pudo haberse opuesto y paralizado y sin embargo no se hizo

Hay dos circunstancias a favor del colindante: la inscripción registral que no describe específicamente el perímetro delimitatorio de las fincas, sino que lo hace de manera imprecisa acudiendo a linderos personales, pero la superficie registralmente declarada es inferior a la que ahora se pretende. Por otro lado, sostiene el colindante que la superficie que aparecía en el registro antes de la reparcelación no se corresponde con la a el adjudicada, por lo que el resto de superficie que le corresponde, si superpone el plano primitivo al resultante de la reparcelación, se halla precisamente sobre los terrenos supuestamente invadidos

Catastro frente a registro, la apariencia actual frente a la inscripción histórica, el registro no da fe de los datos de hecho, pero sus pronunciamientos tienen presunción de exactitud.

El catastro no debe modificarse porque ha de reflejar la situación aparente actual que es la que aparece ortofotograficamente recogida. El notario no puede actuar recogiendo un exceso de cabida que haría coincidir la descripción registral con la parcela catastral porque hay un colindante que se opone. El Registro no tiene nada que hacer porque nada le llega. Es una cuestión judicial, pero solo para el caso de que los colindantes interpongan demanda. En el supuesto en que así fuese, el juez tendría que aplicar la ley a todas las circunstancias explicadas. Entrarían en juego, la apreciación de la prescripción, la buena fe, las pruebas materiales, etc. En fin, un juicio.

QUEREMOS ENVIAR EL SIGUIENTE MENSAJE

2011-06-23T18:12:00.000+02:00

La participación de ponentes en la 1ª Jornada Internacional de Servicios Ambientales y Seguridad Jurídica a celebrar en Barcelona el día 7 de julio de 2011 (En el decanato de los Registradores de Cataluña, calle Joan Miró, 19-21, estáis todos invitados, pero confirmad asistencia en el 932241410, preguntad por Ana Campo, o bien enviad un e-mail acampo@registradors.cat ) es verdaderamente espectacular.

Lo que nació simplemente para dar a conocer las ideas ambientales de los Registradores y su relación con la Administración ambiental catalana, ha tomado una dimensión que puede hacer del encuentro algo especialmente importante.

Además de los anfitriones,(nosotros los Registradores y altos representantes de la Generalitat), nos acompañarán destacados representantes de los Registradores brasileños para contarnos su experiencia en el Registro de emisiones de la Amazonia (un registro jurídico y no solo un bolsín de anotaciones en cuenta).

Tendremos representantes de Banco Mundial, de la oficina de Cambio Climático de Naciones Unidas, conoceremos los proyectos de desarrollo para los países africanos de la CEDEAO, llevados a cabo por el “Instituto para la Libertad y la Democracia” (ILD,europa) y esperamos también contar con “The Economics of Ecosystems and Biodiversity” TEEB ( Consorcio formado por el G-8, UNEP, el Ministerio de Medio Ambiente, Conservación de la Naturaleza y Seguridad Nuclear de la República Federal de Alemania y el Ministerio de Medio Ambiente y Asuntos Rurales del Reino Unido (DEFRA), Comisión Europea de la UE, Dirección General de Medio Ambiente, Los Ministerios de Medio Ambiente de Noruega, Suecia y Suiza,

Mañana os envío un post para indicaros el mensaje que pretendemos transmitir con esta jornada.

ESTHER, ME COMENTO

2011-06-20T20:35:00.000+02:00

Acabo de recibir una serie de comentarios de una compañera. Me gustaría destacar el siguiente:

“El Registro de la Propiedad puede no reflejar que una finca está integrada en un parque natural pero la inclusión en el mismo de un determinado territorio puede conllevar determinadas limitaciones (por ej. Un retracto previsto en la ley reguladora de dicho parque natural) y ello es una limitación legal. Y esa limitación existe aunque no conste inscrita en el Registro de la Propiedad.

Si un ciudadano X compra una finca y consulta el Registro de la Propiedad no va a conocer dicha limitación y si la Administración competente ejercita el retracto ese ciudadano de a pie X se va a preguntar por qué no le han dicho nada en el RP. Con lo cual, por más que le expliquemos que es “una limitación legal” y que no debe contar inscrita, la percepción que tendrá el usuario señor X respecto del Registro de la Propiedad no va a ser satisfactoria.

En cambio, si el Registro le da fe del dominio y cargas, y además, mediante una base gráfica le sitúa la finca en un parque natural, aunque no se diga nada más respecto de esto último, ya le estamos situando la finca en el territorio y les estamos indicando que el territorio en el que está situada que reviste cierta especialidad (y él deberá ser diligente e informarse). La percepción de dicha persona X respecto de la institución del Registro de la Propiedad será mucho más positiva”.

NECESIDAD DE APORTAR PLANIMETRIA EN LA ESCRITURA QUE SE PRESENTA A INSCRIBIR CUESTIONES DE NATURALEZA TECNICA A INVESTIGAR (1)

2011-06-18T09:35:00.000+02:00

Supuesto: Cuando se trata del otorgamiento de una escritura pública referida a una finca que carece de tratamiento gráfico alguno en el Registro de la Propiedad.

La legislación hipotecaria tradicional permite la aportación de planimetría acompañando a las escrituras que se presentan a inscripción en el Registro de la Propiedad (regulación contenida en el art. 9.1 LH en sus primeros párrafos). Los efectos jurídicos son limitados

La legislación hipotecaria moderna permite al Registrador crear la base grafica registral de la finca, con efectos jurídicos muy potentes (regulación contenida en el articulo 9.1 LH en su último párrafo)

Teoría gráfica registral clásica:

- Aportación de planimetría por parte del interesado (la ley especifica las características de la misma)

- La planimetría simplemente queda depositada en legajos

- En el folio registral solo se hace referencia a tal depósito por nota marginal

- No entraña actuación de inscripción alguna

- Por ello los efectos jurídicos del plano archivado son muy limitados

Teoría grafica moderna

- Es el Registro quien crea la base gráfica de la finca registral

- Lo hace en base a la información geográfica (sin que la ley determine cuál) contenida en el título

- La base gráfica registral es la traducción gráfica de la descripción alfanumérica de la finca y por lo tanto disfruta de los efectos hipotecarios propios de las inscripciones registrales.

Se trata de determinar cuál es la información que debe contener el título para que se pueda configurar por parte del Registro una base gráfica de la finca que produzca plenitud de efectos jurídicos:

PREGUNTAS:

- ¿ES SUFICIENTE EL MATERIAL A QUE SE REFIERE EL PARRAFO 1º DEL ARTICULO 9.1 LH?

- ¿ES NECESARIO APORTAR PLANIMETRIA O BASTA CON IDENTIFICAR ALFANUMERICAMENTE LA SITUACION DE LA FINCA (REFERENCIA CATASTRAL, NUMERO DE PARCELA URBANISTICA, ETC)?

- ¿ADMITIMOS DISTINTA CALIDAD DE MATERIAL GRAFICO QUE PRODUZCA DIFERENTES EFECTOS JURIDICOS?

TRAS LA JORNADA

2011-06-14T09:46:00.001+02:00

El jueves pasado tuvo lugar un encuentro entre registradores y topógrafos en Granada. Debo felicitar a los organizadores por muchas razones. En primer lugar por lograr captar el interés de otros colectivos en la temática tratada, de ahí su asistencia y participación. En segundo lugar por la difusión geográfica obtenida: allí había gente prácticamente de toda España. Pero sobre todo por el clima de trabajo que allí se vivió. En muy pocas ocasiones he tenido oportunidad de debatir, intercambiar opiniones y aprender de una manera tan franca y cordial.

Pero todavía topógrafos y registradores hablamos lenguajes muy diferentes. Compartimos conceptos clave como el tratamiento profesional individualizado de los problemas, la necesidad de mejorar la situación actual o el reconocimiento recíproco de la importancia de cada una de nuestras materias, pero aun no hemos coincidido en ningún procedimiento de trabajo armonizado, ni en ninguna propuesta concreta de actuación.

Ahora toca sentarse a trabajar de manera continuada, a los Registradores nos apetece bajar a la arena y comprobar si podemos colaborar de manera efectiva. Sería bueno proponer un modelo procedimental y trabajar sobre el. Seguro que para el próximo congreso presentamos resultados y de paso hacemos participes en un buen proyecto multidisciplinar al buen montón de profesionales que nos siguieron con atención y detenimiento.

DOS VELOCIDADES

2011-06-13T09:39:00.000+02:00

Temple Sig. Reg. es el programa de gestión gráfica registral que desarrollamos un grupo de Registradores españoles organizados en “Registral de Servicios Tecnológicos “; la primera Sociedad Cooperativa de Servicios de Tecnología Registral que existe en el mundo. Por lo tanto tenemos el honor de ser pioneros en el movimiento cooperativo registral.

Las sociedades cooperativas son sociedades mercantiles y por lo tanto con ánimo de lucro, pero a diferencia de las sociedades capitalistas tradicionales (S.L. o S.A.) el ánimo de lucro no es de la cooperativa como tal (no se reparten dividendos) sino de los miembros cooperativistas, más concretamente los Registros de la Propiedad en que sirven los miembros cooperativistas.

Esto significa que toda la tecnología e inversiones de REGSETE, se materializa en los más de 50 Registros que han apostado por esta aventura organizativa y tecnológica.

Cada cooperativista invierte para investigar en su Registro a nivel tecnológico y gráfico registral. Por eso, cada uno de nuestros más de cincuenta registros miembros, se mueve a una velocidad diferente a la del resto de los Registros de España.

No pretendemos distinguirnos del resto de la corporación registral, sino simplemente aparecer como una vanguardia de “I+D+I” de los Registradores españoles a nivel gráfico registral. Cada uno de los avances que logramos, cada producto registral que proponemos, la tecnología de nuestro programa, nuestro esfuerzo y el coste económico realizado, todo, queda a disposición del Colegio de Registradores de manera inmediata y gratuita, con la intención de que el resto de compañeros puedan aprovechar, si nuestros órganos colegiales lo consideran adecuado nuestra experimentación e implantar módulos y procedimientos previamente contrastados en la práctica.

1º JORNADA INTERNACIONAL DE SERVICIOS AMBIENTALES Y SEGURIDAD JURIDICA

2011-06-08T20:51:00.004+02:00

Los Registradores nos ponemos de tiros largos para celebrar el fin de curso. Queremos dar publicidad a todo un conjunto de nuevos proyectos registrales en materia medioambiental.

La jornada se celebrará en Barcelona el día 7 de julio en la sede del Decanato de los Registradores de Cataluña, Calle Joan Miro nº 19, y aunque aún no tenemos cerrado el cartel de ponentes creo que vamos a contar con los compañeros de Brasil, que vendrán a contarnos la experiencia de los Registros de la Propiedad de la Amazonía en el mercado del CO2. Patronos de la Fundación ILD Europa, para hablarnos de los pre diagnósticos de desarrollo institucional y de seguridad jurídica en países del África ecuatorial y también, aunque no confirmada, la presencia de representantes de la Comisión europea o de Naciones Unidas, expertos en las consecuencias del cambio climático.

Y por supuesto con altos representantes ambientales, tanto del Colegio de Registradores, como de la Generalitat catalana. Para dar difusión al evento hemos publicado un bloghttp://nouambientcatala.blogspot.com/ que publicarà cada dia un post, anunciando proyectos registrales de medioambiente, uno cada dia hasta el 7 de julio.

Ire publicando en este blog las noticias de aquel , asi que hasta el dia 7 de julio estes era sobre todo un blog ambiental (ver fichero)

DESCRIPCION CON ARREGLO A LA LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE

2011-06-05T18:52:00.001+02:00

El Notario primero describe la finca tal y como esta en el Registro, luego afirma que carece de elementos suficientes para aseverar la coincidencia registral y catastral y por último hace una nueva descripción de la finca con arreglo a lo que figura en el catastro por haber manifestado los otorgantes que dicha descripción catastral coincide con la realidad.

La construcción técnica notarial resulta impecable. Ahora lo que toca es que el Registrador haga su trabajo. Y si el trabajo del notario consiste en hacer el análisis comparativo entre la descripción de la parcela y la realidad física para que con el consentimiento de los propietarios la finca adquiera esa descripción, el trabajo registral consiste en analizar si la nueva descripción guarda identidad con la correspondiente finca registral inscrita

Sin Temple, solo se podría comparar la descripción (los linderos y cabida literarios) del registro con la nueva que se pretende.

Con Temple hay que hacer dos cosas más.

Primero situar la finca sobre el territorio: Te puedes encontrar ante dos situaciones:

A) que los linderos que son fijos sean coherentes en su representación grafica es decir, que al norte haya un camino, que al sur haya otro junto a las parcelas 9 y 10, etc. (en este caso vamos bien)

B) que los linderos sean contradictorios o imprecisos, es decir que al norte no haya camino o que la parcela 9 no sea colindante, etc. (aquí ya vamos mal)

Segundo, que la máquina calcule la superficie que hay dentro de los linderos dibujados; en este caso puede ocurrir:

A) que la superficie sea coincidente con los 8530m que se pretenden inscribir (+/- 5% de tolerancia) (vamos bien)

B) que la superficie del área calculada por la aplicación informática, exceda de esos límites de tolerancia (que la finca mida 5000 o 12000 m2, cosa que suele suceder con cierta frecuencia) (obviamente vamos mal)

Si consigues representar y validar la base grafica registral de la finca en términos coincidentes con los de la parcela catastral entonces pones en el registro la descripción catastral que en notario aporta en escritura. Pero si los linderos son incongruentes o la superficie se diferencia en +/- 5% de la alfanumérica propuesta, la base grafica de la finca queda en estado provisional, porque existe una anomalía descriptiva consistente en una contradicción objetiva demostrable que impide al registrador afirmar que esa finca se corresponda realmente con la descripción propuesta. Hasta que no se subsane esa anomalía no puede haber coordinación con catastro y no se puede tomar esa descripción que se pretende.

POR ERROR

2011-06-02T13:54:00.002+02:00

No es una situación nueva, pero no por ello deja de llamarme la atención. El otro día, acudió a mi Registro de Lloret de Mar un señor quejándose del “error” que habíamos sufrido al representar gráficamente la finca de su propiedad. Por error habíamos recuadrado la finca que estaba situada al lado de la suya….

“Ese mismo error lo había sufrido el catastro y a pesar de que la referencia catastral ya estaba “corregida”, seguíamos equivocándonos de finca.”

Evidentemente había un error, pero no era nuestro. La descripción literaria de la finca identificaba una propiedad diferente a la que de hecho había comprado este señor. El problema es que no basta con cambiarle los linderos y poner los correctos. No se puede hacer esto porque estaríamos describiendo dos veces un mismo inmueble, cometeríamos doble inmatriculación porque el inmueble que se quiso vender está aun a nombre del vendedor y por eso es preciso que la finca que por error se vendió vuelva a ese vendedor y este segregue de la matriz la que en realidad le quiso vender. Acompaño la carta que se le envió:

La descripción que de la finca XXXx se hace en la escritura XXXXX se corresponde sin lugar a dudas con la señalada en la Base Gráfica Registral que se acompaña a la misma.

Lo demuestran tanto el número de parcela urbanística que figura en la escritura como la enumeración de linderos fijos que aparecen delimitando el inmueble en el propio título.

El hecho de que la finca tenga en la actualidad la referencia catastral de la parcela contigua (de la cual afirma usted ser propietario) y una superficie similar, no evita el hecho de tener que rectificar la descripción básica de situación y linderos de la misma, para que en el futuro no haya lugar a dudas de cual es verdaderamente la finca de su propiedad.

Dicha rectificación no puede ser llevada a cabo de manera unilateral sino que es preciso que en relación a la escritura donde se creó la finca ahora transmitida, los otorgantes de aquel título manifiesten el error sufrido en cuanto a la identidad del objeto transmitido, segreguen de la finca matriz la parcela que verdaderamente se quiso vender y reintegren en su caso a la finca matriz la que efectivamente por error fue transmitida.

TALLERES DE BASES GRAFICAS REGISTRALES

2011-06-02T12:56:00.003+02:00

En el Decanato Autonómico de los Registradores de Cataluña está teniendo lugar durante estas últimas semanas una experiencia que está resultando, al menos para mí, sumamente interesante.

Se trata de hacer talleres de Bases Gráficas Registrales. Tras los últimos acontecimientos legislativos, en concreto con la aparición de la Ley de Economía Sostenible, hemos caído en la cuenta de que hay un grupo de Registradores muy interesados en la materia grafica registral pero que encuentran una auténtica barrera en la tecnología necesaria para utilizar las técnicas adecuadas.

Decidimos entonces reunir grupos extraordinariamente reducidos de compañeros (cada sesión no va mas allá de dos o tres) a quienes se les proporciona un ordenador con el programa Temple y simplemente se les dirige en su manejo.

Son ellos mismos quienes descubren el significado jurídico de la herramienta. Esta siendo verdaderamente sorprendente comprobar cómo rápidamente advierten a través de la tecnología una serie de posibilidades de calificación y de solución de problemas registrales que hasta ese momento ni tan siquiera se habían planteado.

Los talleres están consiguiendo hacer reflexionar a los Registradores a través de la tecnología. Creo sinceramente que están siendo un éxito y no precisamente por el manejo de la informática (ahí me temo que no tenemos remedio) sino por los descubrimientos jurídicos que me da la impresión se hacen.

REGSETE: ¿QUIENES SOMOS?

2011-05-30T13:48:00.003+02:00

Un grupo de Registradores de la Propiedad españoles hemos constituido la COOPERATIVA REGISTRAL DE SERVICIOS TECNOLOGICOS (CREST,Soc.coop.) con la finalidad de investigar e innovar en materia de tecnología registral y especialmente en materia de bases gráficas registrales

La adopción de la fórmula jurídica de la cooperativa de servicios, no es casual ni caprichosa. La dicción del artículo 98 de la Ley de Cooperativas satisface nuestras pretensiones:

“DE LAS COOPERATIVAS DE SERVICIOS”

Artículo 98

1. Son cooperativas de servicios las que asocian a personas físicas o jurídicas, titulares de explotaciones industriales o de servicios y a profesionales o artistas que ejerzan su actividad por cuenta propia, y tienen por objeto la prestación de suministros y servicios, o la producción de bienes y la realización de operaciones encaminadas al mejoramiento económico y técnico de las actividades profesionales o de las explotaciones de sus socios.

La nuestra es una cooperativa que pretende asociar a registradores y tiene por objeto la realización de operaciones tecnológicas encaminadas a la mejora de las actividades profesionales de sus socios.

Los cooperativistas aportan dinero, conocimientos y gestión a la cooperativa para incorporar a sus propios Registros tecnología y nuevos yacimientos de funciones registrales que permitan mejorar la calidad de los servicios gráfico-registrales prestados en sus Oficinas, con el consiguiente y legítimo retorno económico profesional.

La fórmula de la Sociedad Cooperativa satisface nuestras pretensiones por una doble razón:

1.- Porque desarrollar el mandato contenido en el artículo 9.1, último de la Ley hipotecaria (incorporar a la base gráfica registral de las fincas la información urbanística, medioambiental y administrativa correspondiente), mas allá de la obligación colegial mínima de proporcionar una simple aplicación informática, implica una serie de desarrollos tecnológicos cuyo coste resulta imposible de satisfacer mediante el esfuerzo individual de ninguno de nosotros. Una sociedad cooperativa permitirá repartir entre los Registradores cooperativistas el coste de los servicios que cubran esta necesidad.

2.- Porque no pretendemos repartir ningún tipo de dividendo (la nuestra no es una sociedad capitalista), ni tampoco mostrar postura alguna de naturaleza política (no somos una asociación), tan solo racionalizar los gastos y optimizar los beneficios en materia de bases gráficas. Una sociedad cooperativa es precisamente eso, una empresa cuyo beneficio es el beneficio que sus cooperativistas obtengan en sus Registros.

DE LO QUE VOY A HABLAR

2011-05-14T11:31:00.001+02:00

Ya he anunciado antes en este blog que el próximo día 9 de junio, tendré el placer de compartir jornada de trabajo en Granada en un congreso preparado por el colegio de topógrafos (y la verdad es que lo están preparando a lo grande).

Creo que todos los Registradores ponentes tenemos claro el papel que toca al topógrafo en el actual Sistema de Bases Gráficas Registrales. Mi compañero Joaquín Delgado ha tratado de este asunto en varias ocasiones y seguro que su exposición, sistemática y contundente como siempre, resulta muy enriquecedora para todos. Y en relación a mi otro compañero ponente, Jesus Camy, conociéndole, me temo que seguro va a descender a la realidad más práctica y probablemente aporte las pruebas definitivas que demuestren la necesaria relación que debe existir con la técnica topográfica.

Por mi parte, me adentraré en un jardín del que no sé muy bien cómo voy a salir. Expondré los nuevos proyectos en materia de bases gráficas que estamos abordando los registradores, muchos de ellos en fase puramente experimental, otros ni tan siquiera eso, se trata de proyectos teóricos.

Pero me interesa mucho averiguar el papel que el topógrafo puede desempeñar en cada uno de ellos. Me limitaré a plantear las necesidades de medición que cada proyecto plantea y preguntaré si es competencia topográfica o no realizar tales mediciones. Obviamente, medir el consumo de agua, no es tarea que deban llevar a cabo estos señores, pero ¿medir masas forestales productoras de oxigeno? ¿Las superficies afectadas por algún tipo de contaminación? ¿Las extensiones aprovechables fotovoltaicamente? ¿La materialización de aprovechamientos urbanísticos? ¿Hasta dónde se extiende la calidad superficial de una determinada finca? Creo que puede resultar interesante para algunos de los asistentes, pero sobre todo seguro que lo va a ser para mí.

GEOMATICA ha dejado un nuevo comentario en su entrada "TRATAMIENTO ANALOGICO O DIGITAL":

2011-05-09T19:58:00.004+02:00

Si fueras un pintor hiperrelista y tuvieras que realizar un retrato lo más real posible de una persona a ¿qué fuente irías?; a la persona para que hiciera de modelo o a una fotografía suya.
De igual manera trata el topógrafo la realidad. No establece si los lindes son o no ciertos sino refleja con la mayor exactitud permitida por la técnica la situación de los mismos. Pensemos que tanto la topografía como la fotogrametría, son trabajos que parten de una georreferenciación a una red geodésica y por tanto han de asumir esos errores. En adición la fotogrametría necesita de la topografía para corregir, posicionar y rectificar la fotografía, en cuyo acto añade más errores. Necesita que todos los elementos de la misma tengan el mínimo error posible. La topografía minimiza los elementos ganando en calidad. Además el topógrafo de a pie no interpreta, sino ejecuta una observación donde se le indica.

Nos vemos

TRATAMIENTO ANALOGICO O DIGITAL

2011-05-09T15:47:00.000+02:00

Si la ortofoto de una calle aparece desplazada respecto del parcelario urbanístico o catastral nos hallamos ante un error de representación, pero…

¿Cómo saber cual de las representaciones es la equivocada? La pregunta es importante porque implica necesariamente que el Registrador deba representar su base gráfica sobre una u otra imagen de la realidad ¿pero, sobre cuál?

Parece lógico que sea precisa una medición manual directa del terreno la que aclare las dudas surgidas. ¿Pero por que va a ser mas perfecta la medición de un topógrafo que la de un satélite?. A un lego en estos temas se le antoja que respuesta puede encontrarse en el carácter analógico o digital de la medición. El analógico, como todo lo analógico, es mas imperfecto en las consideraciones de precisión, pero más fiel a la consideración del objeto al que se está refiriendo.

El sonido de una trompeta puede ser más refinado en un dvd, pero no tan real , nunca tan real como en la realidad. Lo real es imperfecto y la medición de la imperfección ofrece un producto más fiel a la realidad representada que las mediciones digitales que realmente no miden la realidad directamente, no generan música directa sino que lo hacen de manera indirecta, reproducen las medidas que otros previamente les han configurado.

Los procesos de medición digitales no miden directamente el territorio sino una imagen digital del mismo. Los procesos de medición manuales o analógicos utilizan la imagen visual del ser humano para medir. Puede ser errónea pero resulta más fiel.

La maquina puede analizar sus propias imperfecciones y corregirlas, distorsionar la distorsión para conseguir aparentar representaciones perfectas.

Pero cuanta más intermediación exista entre el objeto a medir y el sujeto receptor de esa medición, es lógico pensar que exista mayor riesgo a que la representación llegue a distorsionar el objeto original.

2011-05-05T18:41:00.001+02:00

INFORMACION ADJUNTA DEL LIBRO DEL EDIFICIO

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su artículo 7 establece el derecho de los usuarios finales de cualquier edificación a gozar de la información contenida en el “Libro del Edificio”.

Por su parte, el artículo 25 de la ley 18/2007 de 28 de diciembre del Derecho a la Vivienda en Cataluña establece:

6. Los registradores pueden expedir, en papel o en soporte informático, a petición de los interesados que acrediten un interés legítimo, certificados de los libros del edificio que tengan en el archivo, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria.

Sin embargo el libro del edificio, cuando realmente contiene las disposiciones que la ley obliga a referir (lo cual no siempre ocurre) contiene tal cumulo de datos, que su expedición global resulta muy poco útil, por confusa, al usuario final.

En el Registro de la Propiedad de Lloret de Mar nº1 la información relativa al libro del edificio se individualiza para cada unidad constructiva que lo constituye. De modo que el comprador de una vivienda puede obtener, junto a la nota simple informativa, la base gráfica registral del inmueble y la información territorial, en nuestro caso de naturaleza urbanística, un tipo de información adjunta a la base registral que consiste en lo siguiente:

Planos individualizados para cada vivienda o para local de:

Instalación de saneamiento y ventilación

Fontanería y energía solar

Electricidad y contra incendios

Instalación de telecomunicaciones

Instalación de climatización

Esta planimetría (VER FICHERO, VER FICHERO 2) se ofrece acompañada del texto del libro del edificio, y de las memorias ejecutivas constructivas correspondientes.

Con esta información, los consumidores pueden conocer a ciencia cierta cuál es la situación exacta de conducciones, instalaciones y calidades del inmueble que es o va a ser de su propiedad.

MONOGRAFIA SOBRE BASES GRAFICAS REGISTRALES

2011-04-29T13:00:00.000+02:00

El concepto y significado jurídico de las bases gráficas registrales no es algo que solo interese a los Registradores y a los profesionales más o menos cercanos al mundo de la topografía y del Catastro. Desde hace tiempo el tema suscita interés en el ámbito universitario de Derecho civil (área a la que realmente pertenece nuestra materia).

Bajo la dirección de la profesora Mª Elena Sánchez Jordán (en estos momentos la máxima autoridad en los estudios jurídicos relativos a la información gráfica registral), se publica una monografía asociada al número 25 de la Revista Aranzadi de Derecho Patrimonial, cuyo título es el siguiente: “La información territorial en el Registro de la Propiedad: la incidencia de la Directiva Inspire y de las Bases Gráficas Registrales” (VER FICHERO CON INDICE)

Nueve profesores universitarios estudian la temática desde diversos puntos de vista (algunos de ellos en absoluto complacientes con las tesis que habitualmente se sostienen en este blog). Todos los trabajos en la monografía publicados tienen un enorme valor doctrinal puesto que por primera vez se aborda un tema con tan corto recorrido legal y jurisprudencial como el de la información territorial asociada a la base gráfica registral, bajo la perspectiva de la Directiva Inspire.

Me hicieron el honor de pedirme la aportación un epílogo. Este epílogo aparece en el trabajo justo antes de la aportación final, a cargo de una técnico, Goretti Calzadilla, que si bien no escribe de derecho, sí que lo hace y de manera brillante de la materia técnica que le es propia.

INFORMACION GRAFICA ADJUNTA

2011-04-26T13:09:00.001+02:00

Es curioso como la tecnología crea nuevos conceptos, nuevos procedimientos de trabajo, riqueza social en definitiva. En muchas ocasiones ocurre que precisas un desarrollo informático determinado y cuando dispones de el, caes en la cuenta de que puede llegar a satisfacer una serie de pretensiones que ni tan siquiera se habían propuesto al encargarlo.

Esto ocurre con el “gestor documental” de Temple Sig. Reg. Un desarrollo que pretende ser inicialmente muy sencillo , simplemente permite adjuntar a la base grafica registral documentos en formato “pdf”: La propia impresión gráfica de la base registral, los planos o croquis aportados por el interesado, el seguro decenal de una obra nueva que se inscribe o una determinada licencia urbanística que se aporta.

No se trata de información asociada a la base gráfica registral (yo expido información asociada cuando manifiesto lo que otra administración dice que ocurre sobre la misma parte del territorio sobre la que yo afirmo que existe una finca registral, sino de información gráfica adjunta a la base gráfica registral. Las diferencias entre ambas figuras son muy claras:

1. La información asociada no es información registral, la información adjunta puede serlo (de hecho su inclusión dentro del gestor documental de la base gráfica puede acabar sustituyendo la tradicional técnica de archivo documental a través de los legajos registrales.

2. La información asociada ha de proceder necesariamente de otra administración pública, la naturaleza de la documentación adjunta a la base gráfica registral puede ser pública o privada.

3. La información asociada es una “foto fija” de lo que en cada momento manifiesta una administración tercera y ajena al Registro. La información adjunta puede ser simplemente eso, información de determinados aspectos gráficos o documentales de una finca, o puede llegar a convertirse en una verdadera herramienta de gestión territorial, como en próximos “posts” demostraremos.

LA OPINION DE MIS COMPAÑEROS

2011-04-16T22:38:00.002+02:00

Los Registradores de Cataluña, como en todos los decanatos de España, nos reunimos cada dos semanas en seminario para debatir sobre asuntos de calificación registral. El último seminario (en realidad los dos últimos) ha estado dedicado al tema de la ley de Economía Sostenible y la relación con Catastro.

Las conclusiones (que solo son opiniones) las acompaño en fichero aparte (ver fichero). De su lectura me llaman la atención dos cuestiones:

La primera, la ausencia de bases gráficas registrales en el estudio de la cuestión. Y es que, no nos podemos engañar, aun queda mucho tramo por recorrer, muchos registradores no comprenden aun que el lenguaje literario de las descripciones registrales es imposible de comparar con el lenguaje grafico del territorio. Solo habrá interoperabilidad (extraña palabra esta para los hipotecaristas) si existe posibilidad de comparación y solo existirá esta posibilidad si se utiliza un mismo lenguaje en la comunicación.

La segunda, lo distanciado de los lenguajes jurídico y cartográfico. Del mismo modo que difícilmente entendemos los juristas clásicos el lenguaje tecnológico o informático, tan necesario hoy en día, me gustaría saber si los que dedicándoos de uno u otro modo al mundo gráfico del territorio podéis entender con claridad nuestras conclusiones sobre el modo de calificar en los supuestos de relación con el catastro que establece la ley (vaya por delante que no comparto alguna, en realidad muchas, de ellas)

LAS PERSONAS QUE TRABAJAN CON TEMPLE

2011-04-13T22:39:00.000+02:00

ME PREGUNTA JORGE

Me pongo en contacto con usted porque se me plantea una serie de dudas a la hora de expedir un certificado de coordinación catastral. Cuando se emite un certificado de coordinación catastral de una finca validada, ¿ la convergencia o divergencia de la misma se toma con respecto a la base gráfica registral validada o con respecto a lo inscrito en el folio registral?, Un ejemplo: tenemos una finca inscrita en el registro con 100 m2 y validada su base grafica con 108 m2, está dentro del 10%, pero la parcela catastral tiene 112 m2, la diferencia entre base grafica y catastro es inferior al 5% por tanto el certificado de coordinación es por desplazamiento, pero con respecto a lo inscrito es mucho mayor la diferencia.

¿Qué debo tener en consideración, la base grafica o la inscripción?

RESPUESTA

La comparación entre finca y parcela solo se puede hacer desde el punto de vista grafico. Si la diferencia entre la base grafica registral y la parcela catastral es inferior al 5% (como es el supuesto que planteas) en tal caso habrá convergencia entre registro y catastro con independencia de las declaraciones alfanuméricas que figuren. Las superficies alfanuméricas se supone que son el resultado de mediciones del objeto. Si lo que mides es la fuente, no tienes que acudir a manifestaciones de resultados anteriores.

Sin embargo, me llama la atención que entiendas que puede haber una divergencia por desplazamiento. Te comento varias cosas:

1º Divergencia por desplazamiento solo se puede apreciar cuando son equivalentes (dentro de los limites de tolerancia) las superficies registral de la base grafica y catastral de la parcela y se aprecia un desplazamiento sustantivo entre la representación grafica de la una y la otra. Si las superficies son diferentes, en tal caso el desplazamiento no es apreciable, ya que la divergencia por superficie, impide apreciar la posible divergencia por desplazamiento (aunque pueda existir). Yo, a veces he calificado con D1 y D2, pero he dejado de hacerlo y creo que cuando concurra la primera (por superficie) no cabe la segunda (por desplazamiento)

2º Estamos de acuerdo en que una cosa es medir la diferencia superficial grafica entre finca y parcela y otra cosa es medir la diferencia por desplazamiento. Temple puede medir el área de los polígonos cuando se usan imágenes vectoriales (el catastro local de la herramienta y la base grafica registral creada) y en consecuencia podemos saber la diferencia superficial entre la base grafica registral y la parcela catastral (por comparación de la local con la de la Oficina Virtual de Catastro). Pero aun no somos capaces de medir los desplazamientos entre parcela y finca porque cuando hacemos la operación de superponer la bgr sobre el parcelario catastral en el certificado de coordinación catastral, en realidad estamos superponiendo nuestra finca sobre una imagen raster traída por WMS de la oficina virtual de catastro y al ser una imagen “plana”, sin vectores, no somos capaces de medir las divergencias por desplazamiento. En una versión próxima corregiremos de alguna manera esta carencia, (probablemente usaremos WFS, que trabaja con vectores, para traernos el parcelario catastral de contraste), y será la aplicación quien analice y cuantifique automáticamente las diferencias, pero por ahora las divergencias por desplazamiento (que suelen ser evidentes) se calculan visualmente por parte del Registro. Así que supongo que habrás apreciado ese desplazamiento sustancial, para habérmelo comentado en tu escrito.

EL VALOR DE LA CERTIFICACION CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRAFICA

2011-04-11T11:18:00.000+02:00

Estos días, a la luz (o más bien oscuridad) de la aparición de la nueva ley de Economía Sostenible, están apareciendo diversas opiniones de Registradores y Notarios sobre la reforma catastral que dicho texto legal impone.

La verdad es que se abre el debate sobre una serie de cuestiones que yo ya creía superadas y evidentemente no lo están. La primera que me llama la atención consiste en la alabanza de la utilización de la certificación catastral descriptiva y gráfica como base para la descripción de la finca en el Registro. “Elemento que refuerza la seguridad jurídica” “valor que lejos queda de las difusas descripciones del Registro”, etc. Nadie se plantea que las descripciones catastrales puedan ser incorrectas a pesar de que la ley impone la labor de su saneamiento catastral al Notario(muchas con las que trabajo son contradictorias cuando comparas la descripción alfanumérica con el área de su propia descripción grafica y en otros casos la referencia catastral me lleva a un sitio diferente de donde está la finca o no me lleva a ningún sitio). Me da pánico que el contenido de estas certificaciones se incorpore a la escritura y luego al registro sin mayor filtro o control que el consentimiento de los interesados.

En primer lugar la certificación catastral no se incorpora, por su propia naturaleza documental al folio registral, sino que lo único que puede incorporarse es la descripción del inmueble allí contenida.

Pero en segundo lugar y sobre todo, esa descripción catastral no es tan segura como en principio puede parecer. Si yo lindo al norte con Juan, esa descripción puede ser tanto o más fiable que decir que lindo con la parcela 234 si el número de parcela no es el correcto o si la referencia de la parcela no se corresponde con el inmueble de mi propiedad.

En caso de error descriptivo catastral ¿Cómo localizo documentalmente esa propiedad una vez inscrita la descripción de una parcela que no le corresponde? Juan, será siempre una referencia sobre la que investigar para averiguar, una descripción catastral errónea condena a la finca a su desaparición descriptiva.

Las descripciones catastrales son seguras, si se analiza su coherencia y realidad, no si simplemente se toma su descripción en base a un consentimiento de los interesados que todos sabemos que, prestado en notaria en el momento de comprar o vender y sobre un plano catastral, en el mejor de los casos no es un consentimiento consciente y en el peor será un consentimiento interesado particular.

RELACIÓN BASES GRÁFICAS REGISTRALES – CATASTRO

2011-04-10T18:21:00.002+02:00

La relación existente entre las bases gráficas registrales (B.G.R) y el catastro queda definido por lo que denominamos -certificación de coordinación catastral-. Dicho documento pretende representar la situación actual de una finca registral ante el catastro poniendo así de manifiesto sus similitudes y/o diferencias con el fin de coordinar correctamente ambos. Así nos define aspectos como:

1- Coincidencia o divergencia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro.

2- Si la descripción registral y/o la catastral del inmueble son correctas o defectuosas.

3- La forma de proceder para solucionar las deficiencias descriptivas que pudieran llegar a ser advertidas.

Como resultado de estos análisis de contraste (Registro-Catastro) surgen diversas casuísticas que quedan recogidas en el siguiente esquema y a continuación pasamos a definir.

C: Convergente:

Es el caso ideal de coordinación correcta Registro-Catastro. Estaríamos ante aquellas fincas registrales que tienen una base gráfica registral igual o muy aproximada a la definición gráfica manifestada en el catastro.

D1: Divergencia por superfície:

Se trata de aquellas bases gráficas registrales en que su referencia catastral es correcta, pero presentan cuando hacemos la superposición de la B.G.R. con la parcela catastral correspondiente, una diferencia por lo que respecta a su superfície (área) mayor al 10%.

D2: Divergencia por desplazamiento:

Son aquellas fincas la B.G.R. de las cuales una vez interaccionada con la parcela catastral correspondiente presentan un evidente desplazamiento y/o rotación entre ellas, sin existir diferencia superficial.

NC2a: No coordinable por incoherencia catastral de superficie:

Fincas cuya B.G.R no es posible coordinar con el catastro debido a que el propio catastro presenta entre si mismo divergencias por lo que respecta a la superficie entre su parte alfanumérica (Sede Electrónica Virtual) y su parte gráfica (geometría de sus parcelas catastrales).

NC2b: No coordinable por error en la referencia catastral.

Són aquellas fincas que en su descripción registral presentan una referencia o bien erronea (que no le pertenece a dicha finca registral) o bien llevan una referencia inexistente a dia de hoy (que no se transcribe en ninguna parcela catastral cuando hacemos consulta en la Sede Virtual del Catastro). Por dichas discrepancias lógicamente no las podremos coordinar.

NC1: No coordinable por discrepancia entre registro y realidad

Estamos hablando de aquellas fincas registrales que por motivos de diferencia superficial considerable entre su superficie de solar y la B.G.R., o bien por una descripción registral imprecisa y/o incorrecta o también incluso por cualquier otro motivo consistente que nos haga dudar de la delimitación de su contorno perimetral hacen que dicha B.G.R quede en estado de provisinalidad.

NC1+NC2a

Es la addición de las dos casuísticas explicadas con anterioridad. Es decir se junta una provisionalidad de la finca por su inseguridad en la configuración de la B.G.R y además presenta incoherencia catastral por lo que respecta a su superfície manifestada.

NC1 + NC2b

INFORMACIÓN ASOCIADA URBANÍSTICA

2011-04-07T17:06:00.002+02:00

Temple proporciona la posibilidad de incorporar información asociada a cada una de las fincas con el fin de completar los estudios que sobre las mismas se efectúan. Uno de estos interesantes estudios es el del tema de urbanismo.

A partir de un análisis previo realizado del planeamiento vigente en cada población donde el Registro de la Propiedad trabaja, se habilitan en el programa Temple unas “capas” con contenido urbanístico cargadas desde la pagina oficial de la Generalitat denominada Mapa Urbanístico de Catalunya (MUC). Una vez cargadas estas capas se procede dentro de Temple a realizar una serie de plantillas, cada una con las capas cargadas de la información que queremos proporcionar en cada una de ellas; a dichas plantillas se le asocian posteriormente sus fichas de desarrollo correspondientes según la clasificación que le pertoque a la finca con la cual se trabaja, todo esto hace que el resultado final sea un estudio completo de todos los parámetros que rigen urbanísticamente una finca registral. Estos campos que definen la finca urbanísticamente son cuatro:

1- Clasificación del suelo (donde se establece el régimen jurídico del suelo)

Diferenciando: Suelo urbano (subdividiéndolo entre consolidado y no consolidado), suelo urbanizable (que puede ser delimitado o no delimitado) y suelo no urbanizable.

2- Calificación del suelo. (normativa que rige un solar, nº plantas permitidas, edificabilidad, usos permitidos etc…)

Dividido en zonas (suelo urbano y suelo no urbano) y sistemas (viales, espacios libres…)

3- Sectores de desarrollo (delimita ámbitos de desarrollo y normativa especifica según la zona)

Donde podemos tener: Polígonos de Actuación Urbanística, Planes de Mejora Urbana, Planes Especiales, Planes Parciales…)

4- Protección (Bienes catalogados por el Ayuntamiento a proteger por aspectos históricos, de interés cultural, etc.. patrimonio en definitiva).

Listado de todos los bienes catalogados.

EL GESTOR DOCUMENTAL O LA SUSTITUCION DE LOS LEGAJOS

2011-04-04T10:55:00.001+02:00

Hasta hace poco tiempo he venido entendiendo que había dos grandes sistemas gráficos registrales. El de transcripción gráfica regulado en los primeros párrafos del artículo 9 de la LH y el de inscripción gráfica registral del último párrafo del artículo 9.1 del mismo texto legal.

El primero significaba el simple depósito de la planimetría que acompañaba a una escritura, a un proyecto de reparcelación urbanística. El segundo implica un verdadero acto de calificación registral consistente en la transformación de la información geográfica inicial en el polígono perimetral en que consiste la base gráfica registral.

El sistema de transcripción era el pasado, el de inscripción es el presente. Sin embargo con la introducción del Gestor Documental en Temple (módulo en su desarrollo inicial que permite adjuntar PDFs a las bases gráficas registrales) ahora entiendo que el futuro es un sistema mixto donde, sobre la hipótesis de una base gráfica registral (inscripción ) se acumula a la misma una serie de información grafica adjunta (que no es lo mismo que asociada, de eso tratare en el próximo post) que queda archivada en el Gestor documental.

La primera consecuencia de ello es que los tradicionales lejagos registrales, se transforman en documentación directamente depositada en el repositorio de la base gráfica de la finca. La segunda consecuencia es que con esa información se puede abordar el tratamiento de la “gestión grafica administrativa” (esos procedimientos o trámites administrativos que ahora tardan meses en cerrarse o concluirse y que con un sistema de bases gráficas registrales adecuado se podrían resolver de inmediato).