MONOGRAFIA SOBRE BASES GRAFICAS REGISTRALES

El concepto y significado jurídico de las bases gráficas registrales no es algo que solo interese a los Registradores y a los profesionales más o menos cercanos al mundo de la topografía y del Catastro. Desde hace tiempo el tema suscita interés en el ámbito universitario de Derecho civil (área a la que realmente pertenece nuestra materia).

Bajo la dirección de la profesora Mª Elena Sánchez Jordán (en estos momentos la máxima autoridad en los estudios jurídicos relativos a la información gráfica registral), se publica una monografía asociada al número 25 de la Revista Aranzadi de Derecho Patrimonial, cuyo título es el siguiente: “La información territorial en el Registro de la Propiedad: la incidencia de la Directiva Inspire y de las Bases Gráficas Registrales” (VER FICHERO CON INDICE)

Nueve profesores universitarios estudian la temática desde diversos puntos de vista (algunos de ellos en absoluto complacientes con las tesis que habitualmente se sostienen en este blog). Todos los trabajos en la monografía publicados tienen un enorme valor doctrinal puesto que por primera vez se aborda un tema con tan corto recorrido legal y jurisprudencial como el de la información territorial asociada a la base gráfica registral, bajo la perspectiva de la Directiva Inspire.

Me hicieron el honor de pedirme la aportación un epílogo. Este epílogo aparece en el trabajo justo antes de la aportación final, a cargo de una técnico, Goretti Calzadilla, que si bien no escribe de derecho, sí que lo hace y de manera brillante de la materia técnica que le es propia.

INFORMACION GRAFICA ADJUNTA

Es curioso como la tecnología crea nuevos conceptos, nuevos procedimientos de trabajo, riqueza social en definitiva. En muchas ocasiones ocurre que precisas un desarrollo informático determinado y cuando dispones de el, caes en la cuenta de que puede llegar a satisfacer una serie de pretensiones que ni tan siquiera se habían propuesto al encargarlo.

Esto ocurre con el “gestor documental” de Temple Sig. Reg. Un desarrollo que pretende ser inicialmente muy sencillo , simplemente permite adjuntar a la base grafica registral documentos en formato “pdf”: La propia impresión gráfica de la base registral, los planos o croquis aportados por el interesado, el seguro decenal de una obra nueva que se inscribe o una determinada licencia urbanística que se aporta.

No se trata de información asociada a la base gráfica registral (yo expido información asociada cuando manifiesto lo que otra administración dice que ocurre sobre la misma parte del territorio sobre la que yo afirmo que existe una finca registral, sino de información gráfica adjunta a la base gráfica registral. Las diferencias entre ambas figuras son muy claras:

1. La información asociada no es información registral, la información adjunta puede serlo (de hecho su inclusión dentro del gestor documental de la base gráfica puede acabar sustituyendo la tradicional técnica de archivo documental a través de los legajos registrales.

2. La información asociada ha de proceder necesariamente de otra administración pública, la naturaleza de la documentación adjunta a la base gráfica registral puede ser pública o privada.

3. La información asociada es una “foto fija” de lo que en cada momento manifiesta una administración tercera y ajena al Registro. La información adjunta puede ser simplemente eso, información de determinados aspectos gráficos o documentales de una finca, o puede llegar a convertirse en una verdadera herramienta de gestión territorial, como en próximos “posts” demostraremos.

LA OPINION DE MIS COMPAÑEROS

Los Registradores de Cataluña, como en todos los decanatos de España, nos reunimos cada dos semanas en seminario para debatir sobre asuntos de calificación registral. El último seminario (en realidad los dos últimos) ha estado dedicado al tema de la ley de Economía Sostenible y la relación con Catastro.

Las conclusiones (que solo son opiniones) las acompaño en fichero aparte (ver fichero). De su lectura me llaman la atención dos cuestiones:

La primera, la ausencia de bases gráficas registrales en el estudio de la cuestión. Y es que, no nos podemos engañar, aun queda mucho tramo por recorrer, muchos registradores no comprenden aun que el lenguaje literario de las descripciones registrales es imposible de comparar con el lenguaje grafico del territorio. Solo habrá interoperabilidad (extraña palabra esta para los hipotecaristas) si existe posibilidad de comparación y solo existirá esta posibilidad si se utiliza un mismo lenguaje en la comunicación.

La segunda, lo distanciado de los lenguajes jurídico y cartográfico. Del mismo modo que difícilmente entendemos los juristas clásicos el lenguaje tecnológico o informático, tan necesario hoy en día, me gustaría saber si los que dedicándoos de uno u otro modo al mundo gráfico del territorio podéis entender con claridad nuestras conclusiones sobre el modo de calificar en los supuestos de relación con el catastro que establece la ley (vaya por delante que no comparto alguna, en realidad muchas, de ellas)

LAS PERSONAS QUE TRABAJAN CON TEMPLE

ME PREGUNTA JORGE

Me pongo en contacto con usted porque se me plantea una serie de dudas a la hora de expedir un certificado de coordinación catastral. Cuando se emite un certificado de coordinación catastral de una finca validada, ¿ la convergencia o divergencia de la misma se toma con respecto a la base gráfica registral validada o con respecto a lo inscrito en el folio registral?, Un ejemplo: tenemos una finca inscrita en el registro con 100 m2 y validada su base grafica con 108 m2, está dentro del 10%, pero la parcela catastral tiene 112 m2, la diferencia entre base grafica y catastro es inferior al 5% por tanto el certificado de coordinación es por desplazamiento, pero con respecto a lo inscrito es mucho mayor la diferencia.

¿Qué debo tener en consideración, la base grafica o la inscripción?

RESPUESTA

La comparación entre finca y parcela solo se puede hacer desde el punto de vista grafico. Si la diferencia entre la base grafica registral y la parcela catastral es inferior al 5% (como es el supuesto que planteas) en tal caso habrá convergencia entre registro y catastro con independencia de las declaraciones alfanuméricas que figuren. Las superficies alfanuméricas se supone que son el resultado de mediciones del objeto. Si lo que mides es la fuente, no tienes que acudir a manifestaciones de resultados anteriores.

Sin embargo, me llama la atención que entiendas que puede haber una divergencia por desplazamiento. Te comento varias cosas:

1º Divergencia por desplazamiento solo se puede apreciar cuando son equivalentes (dentro de los limites de tolerancia) las superficies registral de la base grafica y catastral de la parcela y se aprecia un desplazamiento sustantivo entre la representación grafica de la una y la otra. Si las superficies son diferentes, en tal caso el desplazamiento no es apreciable, ya que la divergencia por superficie, impide apreciar la posible divergencia por desplazamiento (aunque pueda existir). Yo, a veces he calificado con D1 y D2, pero he dejado de hacerlo y creo que cuando concurra la primera (por superficie) no cabe la segunda (por desplazamiento)

2º Estamos de acuerdo en que una cosa es medir la diferencia superficial grafica entre finca y parcela y otra cosa es medir la diferencia por desplazamiento. Temple puede medir el área de los polígonos cuando se usan imágenes vectoriales (el catastro local de la herramienta y la base grafica registral creada) y en consecuencia podemos saber la diferencia superficial entre la base grafica registral y la parcela catastral (por comparación de la local con la de la Oficina Virtual de Catastro). Pero aun no somos capaces de medir los desplazamientos entre parcela y finca porque cuando hacemos la operación de superponer la bgr sobre el parcelario catastral en el certificado de coordinación catastral, en realidad estamos superponiendo nuestra finca sobre una imagen raster traída por WMS de la oficina virtual de catastro y al ser una imagen “plana”, sin vectores, no somos capaces de medir las divergencias por desplazamiento. En una versión próxima corregiremos de alguna manera esta carencia, (probablemente usaremos WFS, que trabaja con vectores, para traernos el parcelario catastral de contraste), y será la aplicación quien analice y cuantifique automáticamente las diferencias, pero por ahora las divergencias por desplazamiento (que suelen ser evidentes) se calculan visualmente por parte del Registro. Así que supongo que habrás apreciado ese desplazamiento sustancial, para habérmelo comentado en tu escrito.

EL VALOR DE LA CERTIFICACION CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRAFICA

Estos días, a la luz (o más bien oscuridad) de la aparición de la nueva ley de Economía Sostenible, están apareciendo diversas opiniones de Registradores y Notarios sobre la reforma catastral que dicho texto legal impone.

La verdad es que se abre el debate sobre una serie de cuestiones que yo ya creía superadas y evidentemente no lo están. La primera que me llama la atención consiste en la alabanza de la utilización de la certificación catastral descriptiva y gráfica como base para la descripción de la finca en el Registro. “Elemento que refuerza la seguridad jurídica” “valor que lejos queda de las difusas descripciones del Registro”, etc. Nadie se plantea que las descripciones catastrales puedan ser incorrectas a pesar de que la ley impone la labor de su saneamiento catastral al Notario(muchas con las que trabajo son contradictorias cuando comparas la descripción alfanumérica con el área de su propia descripción grafica y en otros casos la referencia catastral me lleva a un sitio diferente de donde está la finca o no me lleva a ningún sitio). Me da pánico que el contenido de estas certificaciones se incorpore a la escritura y luego al registro sin mayor filtro o control que el consentimiento de los interesados.

En primer lugar la certificación catastral no se incorpora, por su propia naturaleza documental al folio registral, sino que lo único que puede incorporarse es la descripción del inmueble allí contenida.

Pero en segundo lugar y sobre todo, esa descripción catastral no es tan segura como en principio puede parecer. Si yo lindo al norte con Juan, esa descripción puede ser tanto o más fiable que decir que lindo con la parcela 234 si el número de parcela no es el correcto o si la referencia de la parcela no se corresponde con el inmueble de mi propiedad.

En caso de error descriptivo catastral ¿Cómo localizo documentalmente esa propiedad una vez inscrita la descripción de una parcela que no le corresponde? Juan, será siempre una referencia sobre la que investigar para averiguar, una descripción catastral errónea condena a la finca a su desaparición descriptiva.

Las descripciones catastrales son seguras, si se analiza su coherencia y realidad, no si simplemente se toma su descripción en base a un consentimiento de los interesados que todos sabemos que, prestado en notaria en el momento de comprar o vender y sobre un plano catastral, en el mejor de los casos no es un consentimiento consciente y en el peor será un consentimiento interesado particular.

RELACIÓN BASES GRÁFICAS REGISTRALES – CATASTRO

La relación existente entre las bases gráficas registrales (B.G.R) y el catastro queda definido por lo que denominamos -certificación de coordinación catastral-. Dicho documento pretende representar la situación actual de una finca registral ante el catastro poniendo así de manifiesto sus similitudes y/o diferencias con el fin de coordinar correctamente ambos. Así nos define aspectos como:

1- Coincidencia o divergencia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro.

2- Si la descripción registral y/o la catastral del inmueble son correctas o defectuosas.

3- La forma de proceder para solucionar las deficiencias descriptivas que pudieran llegar a ser advertidas.

Como resultado de estos análisis de contraste (Registro-Catastro) surgen diversas casuísticas que quedan recogidas en el siguiente esquema y a continuación pasamos a definir.

C: Convergente:

Es el caso ideal de coordinación correcta Registro-Catastro. Estaríamos ante aquellas fincas registrales que tienen una base gráfica registral igual o muy aproximada a la definición gráfica manifestada en el catastro.

D1: Divergencia por superfície:

Se trata de aquellas bases gráficas registrales en que su referencia catastral es correcta, pero presentan cuando hacemos la superposición de la B.G.R. con la parcela catastral correspondiente, una diferencia por lo que respecta a su superfície (área) mayor al 10%.

D2: Divergencia por desplazamiento:

Son aquellas fincas la B.G.R. de las cuales una vez interaccionada con la parcela catastral correspondiente presentan un evidente desplazamiento y/o rotación entre ellas, sin existir diferencia superficial.

NC2a: No coordinable por incoherencia catastral de superficie:

Fincas cuya B.G.R no es posible coordinar con el catastro debido a que el propio catastro presenta entre si mismo divergencias por lo que respecta a la superficie entre su parte alfanumérica (Sede Electrónica Virtual) y su parte gráfica (geometría de sus parcelas catastrales).

NC2b: No coordinable por error en la referencia catastral.

Són aquellas fincas que en su descripción registral presentan una referencia o bien erronea (que no le pertenece a dicha finca registral) o bien llevan una referencia inexistente a dia de hoy (que no se transcribe en ninguna parcela catastral cuando hacemos consulta en la Sede Virtual del Catastro). Por dichas discrepancias lógicamente no las podremos coordinar.

NC1: No coordinable por discrepancia entre registro y realidad

Estamos hablando de aquellas fincas registrales que por motivos de diferencia superficial considerable entre su superficie de solar y la B.G.R., o bien por una descripción registral imprecisa y/o incorrecta o también incluso por cualquier otro motivo consistente que nos haga dudar de la delimitación de su contorno perimetral hacen que dicha B.G.R quede en estado de provisinalidad.

NC1+NC2a

Es la addición de las dos casuísticas explicadas con anterioridad. Es decir se junta una provisionalidad de la finca por su inseguridad en la configuración de la B.G.R y además presenta incoherencia catastral por lo que respecta a su superfície manifestada.

NC1 + NC2b

Es la addición de las dos casuísticas explicadas con anterioridad. Es decir se junta una provisionalidad de la finca por su inseguridad en la configuración de la B.G.R y además presenta incoherencia catastral por tener la finca en registro una referencia erronea o inexistente.

INFORMACIÓN ASOCIADA URBANÍSTICA

Temple proporciona la posibilidad de incorporar información asociada a cada una de las fincas con el fin de completar los estudios que sobre las mismas se efectúan. Uno de estos interesantes estudios es el del tema de urbanismo.

A partir de un análisis previo realizado del planeamiento vigente en cada población donde el Registro de la Propiedad trabaja, se habilitan en el programa Temple unas “capas” con contenido urbanístico cargadas desde la pagina oficial de la Generalitat denominada Mapa Urbanístico de Catalunya (MUC). Una vez cargadas estas capas se procede dentro de Temple a realizar una serie de plantillas, cada una con las capas cargadas de la información que queremos proporcionar en cada una de ellas; a dichas plantillas se le asocian posteriormente sus fichas de desarrollo correspondientes según la clasificación que le pertoque a la finca con la cual se trabaja, todo esto hace que el resultado final sea un estudio completo de todos los parámetros que rigen urbanísticamente una finca registral. Estos campos que definen la finca urbanísticamente son cuatro:

1- Clasificación del suelo (donde se establece el régimen jurídico del suelo)

Diferenciando: Suelo urbano (subdividiéndolo entre consolidado y no consolidado), suelo urbanizable (que puede ser delimitado o no delimitado) y suelo no urbanizable.

2- Calificación del suelo. (normativa que rige un solar, nº plantas permitidas, edificabilidad, usos permitidos etc…)

Dividido en zonas (suelo urbano y suelo no urbano) y sistemas (viales, espacios libres…)

3- Sectores de desarrollo (delimita ámbitos de desarrollo y normativa especifica según la zona)

Donde podemos tener: Polígonos de Actuación Urbanística, Planes de Mejora Urbana, Planes Especiales, Planes Parciales…)

4- Protección (Bienes catalogados por el Ayuntamiento a proteger por aspectos históricos, de interés cultural, etc.. patrimonio en definitiva).

Listado de todos los bienes catalogados.

EL GESTOR DOCUMENTAL O LA SUSTITUCION DE LOS LEGAJOS

Hasta hace poco tiempo he venido entendiendo que había dos grandes sistemas gráficos registrales. El de transcripción gráfica regulado en los primeros párrafos del artículo 9 de la LH y el de inscripción gráfica registral del último párrafo del artículo 9.1 del mismo texto legal.

El primero significaba el simple depósito de la planimetría que acompañaba a una escritura, a un proyecto de reparcelación urbanística. El segundo implica un verdadero acto de calificación registral consistente en la transformación de la información geográfica inicial en el polígono perimetral en que consiste la base gráfica registral.

El sistema de transcripción era el pasado, el de inscripción es el presente. Sin embargo con la introducción del Gestor Documental en Temple (módulo en su desarrollo inicial que permite adjuntar PDFs a las bases gráficas registrales) ahora entiendo que el futuro es un sistema mixto donde, sobre la hipótesis de una base gráfica registral (inscripción ) se acumula a la misma una serie de información grafica adjunta (que no es lo mismo que asociada, de eso tratare en el próximo post) que queda archivada en el Gestor documental.

La primera consecuencia de ello es que los tradicionales lejagos registrales, se transforman en documentación directamente depositada en el repositorio de la base gráfica de la finca. La segunda consecuencia es que con esa información se puede abordar el tratamiento de la “gestión grafica administrativa” (esos procedimientos o trámites administrativos que ahora tardan meses en cerrarse o concluirse y que con un sistema de bases gráficas registrales adecuado se podrían resolver de inmediato).