LENGUAJE ESPECIAL: PROPUESTA DE BASE GRAFICA REGISTRAL

El otro día me descubrí leyendo una instrucción de oficina, (de las muchas que me cruzo con mi técnico) y me descubrí creando un lenguaje nuevo, a caballo entre lo jurídico, lo gráfico y lo registral:

“El problema que analizamos consiste en determinar si al aportarse al Registro planimetría particular constitutiva de  propuesta de base gráfica registral (lo que en el Anteproyecto se denomina cartografía alternativa) con ocasión de petición de nota simple informativa para el otorgamiento de la escritura  y con la finalidad de que, cuando se conteste a la petición por parte del Registro, se acompañe a dicha nota simple la información gráfica de la que disponga el propio Registro, la información gráfica que debe acompañar en tal caso a la nota simple solicitada debe contener la representacioón gráfica configurada por el Registrador a su propia conciencia en base a los datos que constan registralmente inscritos o debe reflejar la base gráfica propuesta, eso si , calificada por el Registrador en el estado amarillo o rojo que le corresponda.

La regla general es que ha de darse base gráfica registral con el contenido de la propuesta enviada por Notaría en el color amarillo (descripción correcta) o rojo (descripción incorrecta o insuficiente) en función de si coincide o no con la descripción literaria de la finca que figura en el folio registral. Solo se puede enviar a Notaria una bgr diferente al recinto que aparece en la propuesta en los siguientes casos:

-        Cuando la cartografía alternativa presentada como propuesta de bgr sea anómala o insuficiente.

-        Cuando la propuesta de base gráfica registral invada el espacio ocupado por la base gráfica de otra finca registral.

-        Cuando la propuesta de base gráfica sea manifiestamente contraria a los datos descriptivos que figuran inscritos en el Registro.

-        Cuando exista previamente validada base gráfica registral  de esa finca en virtud de manifestación expresa del propietario o en base a datos objetivos de absoluta fiabilidad

CONTESTACION: NO ES LO MISMO LA INSCRIPCION REGISTRAL QUE LA CONSTANCIA CATASTRAL.

En el último post aparece un comentario anónimo que me ha resultado especialmente interesante y por eso respondo a través de este post principal:

“Buenos días, hago este comentario en forma de pregunta, si se subsanaran los problemas formales y al final y se presentarán del mismo modo que al catastro, no quedaría el problema en una cuestión de tiempo. Es decir del tiempo de formalizar correctamente la urbanización”

Desconozco el defecto formal que ha apreciado el Registrador para no inscribir la reparcelación, pero el resultado  no tiene por qué ser necesariamente como tu lo planteas. El Registro no califica la justicia intrínseca de lo que aparece inscrito, sino que únicamente vigila por el cumplimiento de los requisitos necesarios para inscribir. El Registro no da fe de que la reparcelación sea  real o no, ni tan siquiera si se han cumplido todos y cada uno de los requisitos administrativos internos necesarios para su tramitación, el Registro da fe de que la reparcelación se ha inscrito registralmente y de que consta en la certificación presentada el cumplimiento de los requisitos necesarios para ello.

Imagina que en el proyecto de reparcelación  aparece una parcela que se inscribe como finca de 500m2  porque así aparece descrita en el documento (certificado administrativo) que se presenta en el Registro.  En el Catastro (en la parte descriptiva de la certificación catastral) aparece igualmente una superficie de 500. Supón que en realidad la superficie real de la parcela, cuando se ejecuta la urbanización  es de 100 m2. Las consecuencias de esta situación aparentemente idéntica  en el Registro y en el Catastro no son las mismas.

Si en el Registro figuran 500m2, el adquirente de la finca tiene derecho a tener los 500m2 que aparecen registrados y podrá reclamar daños y perjuicios a quien le vendió (si no lo hizo como cuerpo cierto) por haberle transmitido una realidad diferente a la registral. En cambio, el catastro, que ha de publicar la realidad aparente, tiene que representar en la parte gráfica y debe hacer constar en la parte descriptiva de la parcela catastral la superficie real de 100m2 y si no lo hace, a mi juicio, deberá ser el , el propio Catastro, quien responda  del  del error por el cometido ante el perjudicado.

Por eso, entiendo que el Catastro en el caso que nos ocupa no debería haber catastrado la reparcelación hasta que esta no se hubiese ejecutado. Y debería representar la realidad física materializada con independencia de lo que aparece en el proyecto, con independencia de las razones legales que hayan producido tal resultado y por supuesto con independencia de lo que aparece en el Registro

EL CATASTRO NO DEBE ESPERAR A QUE SE INSCRIBA EN EL REGISTRO

Hace pocos días un compañero, un Registrador, con responsabilidad dentro de los órganos de gobierno del Colegio de Registradores, me hizo saber la satisfacción que le demostró otro compañero al comentarle que en su Decanato Autonómico se había producido la siguiente circunstancia:

-        “Resulta que ha llegado a uno de nuestros Registros una reparcelación urbanística que ha sido suspendida por defectos formales que aun no han sido subsanados. Pues bien, resulta que el Catastro si  ha catastrado las entidades resultantes de dicha reparcelación y ha surgido un problema mucho más grave que el registralmente apreciado. Este problema, si el proyecto no hubiese accedido al catastro, no tendría mayores consecuencias, pero al haber sido catastrada la reparcelación  parece que puede haber hasta imputación de responsabilidad a Hacienda. Se ha planteado la posibilidad de no volver a  catastrar nada que no se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad ¿no crees que sería fantástico que esa fuera la forma normal de comportamiento entre ambas instituciones?

No creo sinceramente que la situación planteada sea precisamente fantástica, todo lo contrario: que el catastro tenga que esperar a que el registro actué  para poder actuar él, me resulta tan aberrante como la situación contraria: que el Registro se paralice en su función  hasta que el Catastro haya corregido los errores y desactualizaciones que sufriere (cuestión esta específicamente pretendida por parte del Anteproyecto de reforma de la Ley hipotecaria en materia de Catastro).

La mejora de actuaciones tanto en la esfera registral como en la catastral pasa necesariamente por el recíproco conocimiento de las actuaciones del otro, pero ese conocimiento debe siempre servir para motivar la adopción de la mejor decisión posible por parte de cada cual y nunca para impedir, condicionar o constreñir tal decisión del otro con la determinación de la propia. 

En definitiva, poner en conocimiento del otro las actuaciones propias: SI Y SIEMPRE. Condicionar las actuaciones del otro a las propias: NO y NUNCA. Eso es interoperabilidad

LA CALIFICACION GRAFICA REGISTRAL (segunda parte de dos)

El actual artículo 9.1 último párrafo de la Ley Hipotecaria establece como única obligación del Registrador a este respecto la necesaria disponibilidad de una aplicación informática que permita coordinar la finca con su base gráfica

Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

Sin embargo en el nuevo artículo 9 LH la incorporación de la representación gráfica de la finca registral al folio real es obligatoria

c. La representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria , segregación, división , agrupación o agregación, expropiacion forzosa o deslinde para que determinen una reordenación de los terrenos.

Y mas adelante:

La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador  sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita.

Resulta evidente que del texto del anteproyecto cabe deducir el carácter obligatorio de la calificación gráfica registral para todo Registrador. Esta calificación consiste en contrastar la descripción alfanumérica de la finca con el resultado de su descripción gráfica (normalmente catastral) para concluir en su equivalencia o divergencia.

Por otro lado, la naturaleza, situacion, superficie, linderos o cualquier otro dato descriptivo de la finca no se harán constar como circunstancias de hecho en el asiento de inscripción o en la nota marginal a practicar, sino como resultado de la calificación del Registrador.

Es decir, el Registrador habra de acudir a GEOBASE para comparar la situación, naturaleza, linderos, superficie, correspondencia y coordinación  descritos en el título y los que resultan de su representación gráfica sobre imágenes ortofotográficas y cartográficas (entre ellas la catastral) del territorio. Por lo tanto, la redacción del encabezamiento del asiento de inscripción a practicar ha de ser diferente al actual.

Ya no se trata de la constancia en folio de datos manifestados en el título de modo  mas o menos preciso por los interesados, sino de la calificación registral del contenido de los mismos o en palabras de la propia ley:

“expresión circunstanciada, mediante extracto ordenado, de todo lo que, conforme a la calificación del título efectuada por el Registrador, determine el sujeto, objeto y contenido de los derechos   ”

 Cuando esos datos (fuera de los límites de tolerancia admitidos) resulten contradictorios, existirá causa de suspensión o denegación de la inscripción del título presentado.

Por lo tanto, resulta evidente la necesidad de alterar los modelos tradicionales de los asientos registrales y  la nota de calificación o despacho para hacer constar el resultado motivado de la calificacion registral del estado descriptivo de las fincas  y no simplemente datos de hecho manifestados.