lunes, 30 de noviembre de 2009

REPRESENTACIÓN MEDIANTE COORDENADAS


Me gustaría contestar el comentario que acaba de hacer Txus:

Creo que la mejor forma de firmar electrónicamente algo, es que esté "escrito y no dibujado".

A continuación sigue desarrollando esta idea, a mi juicio una de las mas interesantes dentro del ámbito gráfico en el que nos movemos los Registradores. En mi opinión (que como comprenderéis no es la de un experto en técnicas topográficas) esa tesis impide efectuar representaciones dinámicas de las fincas registrales.

Efectivamente, a traves de esa técnica se puede representar situaciones territoriales muy complejas, pero una vez representadas, las mismas carecen de dinamismo y de posibilidades reales de interoperar.

La simple relación de una serie de coordenadas geográficas como modo de representar la base gráfica de una finca registral supondría asumir esta visión estática de los gráficos analógicos. Sin la validación sobre la visualización contrastada de esa georreferenciación con el resto de las circunstancias ortofotográficas o cartográficas del territorio, gran parte de los motivos que llevan al Registrador a validar se perderían porque, aunque quedasen recogidos como metadatos, siempre existirán determinadas circunstancias que solo admiten representación gráfica y no alfanumérica.

Existen dos características nuevas propias de este Sistema de Bases Gráficas Registrales:

Por un lado el carácter dinámico, elástico y tolerante de las representaciones .Un dinamismo en el sentido de facilitar actualizaciones sobre una trama global de bases gráficas que permanezca constantemente estable

Y por otro lado la susceptibilidad de interoperar que las mismas necesariamente han de ofrecer. No se trata de inscribir en el Registro toda la información territorial, se trata de asociar la misma a la base gráfica registral que corresponda.

miércoles, 25 de noviembre de 2009

DOBLE FIRMA ELECTRÓNICA


Uno de los desarrollos que conceptualmente mas trabajo esta costando en GeoReg es el de aplicar la Firma Electrónica Reconocida al Sistema de Bases Gráficas Registrales. (VER CLASES DE FIRMA EN IMAGEN UNO)

Obviamente todo este sistema no está inicialmente pensado para firmar documentos gráficos. Siempre he pensado que no vale simplemente firmar electrónicamente el PDF donde se representa la base gráfica sobre una ortofoto del territorio; siempre he creído que la Firma Electrónica Reconocida debería sellar y garantizar directamente la autenticidad, integridad, no repudio y confidencialidad de cada vector que forma el polígono en que consisten los linderos de una finca registral y no simplemente la imagen representada de los mismos.

Esos vectores, los linderos gráficos, una vez firmados electrónicamente a través de la validación registral del polígono que conforman no podrían responder a otros metadatos diferentes de aquellos en base a los cuales han sido localizados, configurados y por fin validados.

La alteración vectorial sería a partir de ese momento imposible sin el consentimiento del firmante, el cual habría de manifestarse a través de una nueva operación de modificación gráfica de lo ya sellado anteriormente, también firmada por su autor.

Sin embargo, gracias a una de las muchas conversaciones mantenidas el otro día con Alberto, me di cuenta de que el sistema quedaba cojo porque, aunque los vectores quedan sellados de manera segura, en ningún caso queda garantizado la autenticidad, integridad, no repudio y confidencialidad de las imágenes del territorio sobre las que acaba siendo representada la base gráfica (solo firmada esta) para suministrarla al usuario registral .

La salida gráfica de lo validado hay que firmarla también para que cuando en el futuro lleguen nuevas ortos que actualicen la representación del territorio, quede garantizada también la autenticidad, etc., de la imagen sobre la que se expidió en su momento la base gráfica correspondiente. (VER IMAGEN 2)

lunes, 23 de noviembre de 2009

NO TODO SE HACE MAL


Hace algunos "posts" hice reseña de varios casos donde la ordenación territorial con el tiempo se había desordenado, principalmente por falta de control y de seguridad jurídica, cosas que precisamente proporciona el Registro de la Propiedad y su Sistema de Bases Gráficas Registrales (lo siento, pero me toca vender mi producto, creo que es verdaderamente bueno).

Sin embargo, en el ejemplo que ahora os pongo, las cosas han se han hecho bien a pesar de haberse llevado a cabo en absoluta ignorancia de la realidad registral.

Existen un grupo de viviendas ilegales en un espacio delimitado dentro del dominio público marítimo terrestre (VER IMAGEN 1). Ninguna de esas viviendas logro tener acceso al Registro de la Propiedad

La actuación administrativa ha derivado en el desalojo y derribo de esas construcciones (VER IMAGEN 2) y con el tiempo se me asegura que la zona, el Puertito de Rojas en el término municipal tinerfeño del Sauzal, quedará completamente regenerada para el disfrute de todos los vecinos.

Las cosas no se han hecho mal y al final creo que la zona quedará estupenda, pero me pregunto si la gestion administrativa hubiera podido llevarse a cabo (al menos de una manera sencilla) si alguna de esas construcciones hubiese estado inscrita en el Registro y sobre todo, me gustaría apuntar que es ahora el momento de inmatricular el dominio publico en el Registro de la Propiedad y hacerlo de manera gráfica para evitar que en el futuro pueda volver a ocurrir lo que en el pasado sucedió.

viernes, 20 de noviembre de 2009

BASE GRÁFICA CON EFECTOS DE MERO DICTAMEN

La validación que lleva a cabo el Registrador parte de los datos de localización geográfica inicial y necesariamente manifestados por el titular registral (si no hay inscripción no puede haber base grafica registral, ya que esta no es mas que la traducción grafica de una descripción literaria) y que como tales aparecen inscritos en el folio registral.

No puede tratarse en ningún caso por lo tanto de una invención o suposición por parte del Registrador; este nunca habrá de validar si alberga dudas en cuanto a la correspondencia manifestada con anterioridad.

La base gráfica así obtenida a través de la validación el registrador (la que se basa en datos manifestados por el titular registral pero cuyo resultado no ha sido expresamente aceptado por el mismo) no tiene mayor valor jurídico que el de ser un dictamen llevado a cabo por un fedatario público a través del cual se emite un juicio acerca de que la descripción alfanumérica hecha en el folio registral correspondiente coincide con la base gráfica resultante de la validación.

Esta opinión o dictamen, apoyado en el último párrafo del artículo 9.1 de la Ley hipotecaria puede tener un enorme valor en procedimientos judiciales, donde la prueba pericial es en muchos casos el único elemento de localización al que acudir.

La afirmación del Registrador sobre la localización geográfica de una finca basada en afirmaciones literarias, no goza de los efectos del principio hipotecario de legitimación y menos aun de los del de fe pública registral, pero su opinión tiene la consideración de auténtica, objetiva e imparcial.

jueves, 19 de noviembre de 2009

EFECTOS IDENTIFICATIVOS Y EL PRINCIPIO DE LEGITIMACION


Nuestro sistema registral establece de manera geográficamente imprecisa la ubicación de la finca registral, pero absolutamente concluyente en su ubicación jurídica. Si frente a todos desaparece el problema de la identificación de la finca, los problemas de descripción de la misma quedan reducidos en caso de surgir, simplemente a la resolución del conflicto entre partes.

No basta la simple georreferenciación registral de un dominio inmobiliario para que esta operación genere una Base Gráfica Registral con efectos identificativos de la finca, para que esto ocurra es precisa, la manifestación de voluntad del titular registral debidamente calificada por el Registrador de la Propiedad.

Si el artículo 38 de la Ley hipotecaria recogiendo el principio de legitimación dice:

"A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente….".

La traducción de este principio al ámbito gráfico registral sería:

A todos los efectos legales se presumirá que la finca inscrita con Base geográfica registrada tiene la ubicación y delimitación Geográfica determinada por el asiento respectivo. Para rectificar la inscripción registral de la base gráfica de una finca se requiere el consentimiento del titular o titulares registrales afectados, o resolución en procedimiento judicial en que haya sido parte o en procedimiento administrativo de deslinde del dominio público.

No obstante, si solo se trata de precisar o corregir los datos de georreferenciación de la base gráfica sin alterar la ubicación y delimitación relativa de la finca respecto de sus colindantes, bastará la acreditación técnica fehaciente de tal extremo ante el Registrador.

Es decir, el Registro da fe de la identidad (no de su descripción como regla general) de la finca, de su ubicación geográfica relativa, si consta de manera fehaciente el consentimiento del titular registral hacia la base gráfica registral validada de la misma. Es el efecto general de las declaraciones registrales, se presumen ciertas salvo prueba en contrario.

miércoles, 18 de noviembre de 2009

EFECTOS DESCRIPTIVOS Y EL PRINCIPIO DE FÉ PÚBLICA REGISTRAL


La línea de la base gráfica registral identificará el inmueble frente a todos mientras no haya controversia sobre su exacta ubicación, caso de que esta controversia se produzca, serán otros los medios de prueba a los que haya que acudir para precisar exactamente su localización. Para que esta base gráfica georreferenciada tenga plenitud de efectos descriptivos, es preciso, además de que previamente hayan sido calificados sus efectos identificativos, que la declaración del titular registral haya sido contrastada por su colindante y además haya sido sancionada por la autoridad oficial competente. A partir de ese momento y si hay sanción oficial al respecto, ese lindero ya no solo será identificativo, sino descriptivo, en ese momento las partes renuncian a cualquier controversia sobre su situación exacta sobre el territorio.

El artículo 34 de la Ley hipotecaria recoge el principio de fe pública registral:

"El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que aparezca en el Registro con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho, aunque después este se anule o resuelva el del otorgante por causas que no consten inscritas en el mismo Registro"

La traducción al ámbito gráfico hipotecario seria la siguiente:

Las acciones o procesos tendentes a destruir la presunción a que se refiere el artículo anterior no serán oponibles al tercero que haya inscrito su derecho sobre una finca cuya delimitación geográfica haya sido previamente inscrita cuando dicha previa inscripción cuente con el consentimiento expreso de los titulares registrales de las fincas colindantes y además la georreferenciación oficial exacta del perímetro delimitatorio de la misma.

Se entenderá por georreferenciación oficial exacta la que resulte del cumplimiento de los requisitos formales y materiales que, en cada caso y momento, se determinen legalmente, de modo que la que figure en la inscripción registral de la base gráfica de una finca, no podrá ser modificada si no es únicamente para adaptarse a las posibles nuevas especificaciones que oficialmente sean aprobadas al efecto.

Es decir, el Registro dará fe, no ya solo de la identidad sino de la descripción de la finca cuando (no es una presunción destruible mediante prueba en contrario), además de contar con el consentimiento expreso y fehaciente del titular hacia la base gráfica validada de su finca, se cuente con el mismo consentimiento de sus colindantes y cuando la representación gráfica se haya obtenido y llevado a cabo con el material sancionado oficialmente (por cierto, que no existe).

jueves, 12 de noviembre de 2009

LA ANÉCDOTA DEL FENÓMENO PARANORMAL

Me envían de mi antiguo Registro de Chiva un caso curioso como pocos he visto en Geobase.

Se trata de la finca colindante con una base gráfica registral ya validada (VER IMAGEN 1). Podemos observar, como tantas veces, una ortofoto, por cierto ya bastante antigua, donde aparece un terreno labrado de árboles o de vides (no se aprecia muy bien). Hasta aquí nada anormal.

Seguidamente el arbolado de ese terreno, según se aprecia en una ortofoto mas moderna (VER IMAGEN 2) ha sido arrancado y parece que sobre el terreno se va a ejecutar una actividad diferente a la de labradío a la que anteriormente estaba dedicado.

Y efectivamente es así. Resulta que ahora se pretende identificar la base gráfica de la finca pero en su interior aparece algo que yo desde luego no sabría explicar y que, desde luego, no debería ser obstáculo para la validación. ¿Será un homenaje a las pistas peruanas de Nazca? ¿Será que el propietario es un enamorado de los juegos florales? ¿Habrá tenido en ese lugar un campeonato de arada de tractores? ¿Será un nuevo tipo de parcela catastral? Yo me inclino a pensar con Javi y Eduardo que se trata, como ellos titulaban en su mensaje: "un fenómeno paranormal" (desde luego anormal si que es, aunque no haya podido averiguar de qué se trata).

(VER IMAGEN 3)

martes, 10 de noviembre de 2009

EL SERVICIO DE MAPAS DE GEOREG


Algunos de los problemas que tradicionalmente plantea la capa auxiliar de Geobase se solucionan a través del Servicio de Mapas (Web Map Service o WMS) de la herramienta GeoReg. Otros, sin embargo, aparecen.

GeoReg permite por un lado invocar cartografías y ortofotografías ajenas para incorporarlas a la pantalla de trabajo del operador registral y trabajar sobre ellas (VER IMAGEN). Del mismo modo se permite ya en la actualidad que la trama gráfica de nuestras fincas sea igualmente invocada con absoluta libertad por terceros que dispongan del mismo servicio.

El problema de la carestía y dificultad en la "carga" del material externo desaparece completamente. Se invoca "on line" la cartografía o las imágenes de terceros, se utiliza la misma en operaciones concretas y se puede llegar a archivar el trabajo realizado en la parte del territorio de la finca con la que se está trabajando. Desparece la posibilidad de archivar, a través de este procedimiento y como capa auxiliar, espacios completos de territorio.

La inseguridad que provocaba Geobase de no saber si la carto u orto cargadas eran actuales o las últimas disponibles, también queda solucionado con el servicio de mapas de GeoReg ya que la invocación puede hacerse a una capa actual o a cualquiera más antigua que se halle disponible. (VER IMAGEN 2)

Sin embargo trabajar con el WMS de GeoReg puede ser más lento que hacerlo con Geobase, porque al invocar un servicio vía Web dependes del estado de las comunicaciones.

También pierdes independencia en tu propia actuación ya que hoy puedo trabajar con determinado material y mañana puedo no tener acceso al mismo por la sencilla razón de que el acceso Web puede quedar en cualquier momento cortado por accidente…. o por voluntad del suministrador de la información.

Hay que tener claro que cuando se crea una dependencia, hay que asumir una responsabilidad. Es la eterna historia de las tecnologías y, al menos en el ámbito gráfico registral, esta cuestión, como muchas otras esta aun pendiente de regular normativamente.

lunes, 9 de noviembre de 2009

ELECCIONES A LA JUNTA DIRECTIVA DEL COLEGIO DE REGISTRADORES


En estos días, los Registradores españoles estamos en pleno proceso electoral. Elegimos de entre los compañeros a aquel que va a ser nuestro Decano durante los próximos cuatro años y a toda su junta directiva.

Nunca se habían presentado tantas candidaturas, nada menos que cuatro, lo cual demuestra una extraordinaria vitalidad dentro de la corporación, además de una enorme preocupación colectiva por nuestro futuro a corto, medio y largo plazo.

No pretendía hacer ningún comentario sobre el tema (no corresponde a un blog que pretende ser científico tratar temas políticos), pero esta mañana algún compañero me ha comentado, que parece ser, que se dice, que hay rumores, que apuntan que existe determinada candidatura que no ve con buenos ojos el tema de Geobase, sosteniendo que hay que limar asperezas con el Catastro.

No es cierto, lo puedo afirmar con toda rotundidad. He venido hablando durante estos días con todas las candidaturas y todas ellas me han manifestado y demostrado sin ninguna duda (no hay mas que ver los respectivos programas electorales de cada una de ellas) comprender perfectamente la actual importancia que el Sistema de Bases Gráficas Registrales tiene dentro de la función registral.

Es mas, todas y cada una de ellas comprende que la mejora de la relación con el Catastro pasa necesariamente por el intercambio de la información gráfica entre ambas instituciones. Todos los Registradores creemos sinceramente que el Catastro será mejor si el Registro colabora facilitándole (para que la utilice según su conveniencia) su capa de información gráfica registral, no haciéndola desaparecer.


jueves, 5 de noviembre de 2009

LAS CAPAS AUXILIARES DE GEOBASE


La posibilidad de poder trabajar con cartografías u ortofotografías accediendo a ellas directamente vía Web (Servicio de mapas o WMS), hoy en día es una realidad que se ha manifestado como una de las más importantes razones para adoptar un programa informático diferente al tradicional "Geobase".

Para poder utilizar un determinado escenario de configuración en Geobase, era preciso que dicho material se hallase cargado en el mismo. La incorporación de nuevas cartografías u ortofotografías exigía un costoso tratamiento de las mismas (formatos adecuados para cortarlos, rasterizarlos, etc,) para que apareciesen como capas auxiliares del programa.

Abriendo pestañas identificativas de ese material se abría su visualización (VER IMAGEN 1, orto 5000 del año 2002) y (VER IMAGEN 2, orto express del año 2006) y sobre el mismo se podía a partir de ese momento comenzar a trabajar. Este sistema de trabajo se podía considerar como defectuoso por las siguientes razones:

- Era enormemente costoso, tanto en esfuerzo personal del operario como en dinero.

- Las incorporaciones de nuevas capas eran sumamente incomodas por razón de formato.

- Resultaba difícil de manejar, puesto que la digitalización de las bases gráficas sobre esos escenarios había de ser prácticamente manual.

- En definitiva, era inseguro pues nunca se tenía la certeza de contar con el material más actual.

Sin embargo contenía una serie de ventajas:

- Rapidez de acceso. Puesto que ese material estaba ya cargado en la propia herramienta no había prácticamente tiempos de espera.

- Seguridad a la hora de disponer de ese material ya que no dependía de que la red se encontrase o no caída.

- Sobre todo, facilitaba una sucesión histórica de imágenes y cartografías que permitían un perfecto contraste en el tiempo con las bases gráficas registrales.

miércoles, 4 de noviembre de 2009

TODO UN CLÁSICO


Cuando comencé a trabajar con las bases gráficas de las fincas de Lloret de Mar, pensé que la coincidencia con el Catastro iba a ser prácticamente completa. Se trata de un territorio con muy pocas fincas pendientes de inscribir, con una ordenación turística de las parcelas muy bien ordenada, con un catastro actualizado…. Sin embargo los problemas de siempre (y algunos otros nuevos que os iré comunicando) se van haciendo notar.

Un clásico es el desplazamiento del parcelario catastral respecto a la imagen del territorio. En el ejemplo que os pongo (VER IMAGEN) no puedo representar la finca registral tomando como base la parcela catastral porque partiría el chalet por la mitad y por eso tengo que tomar el fondo ortofotográfico como escenario de configuración, tampoco puedo validar la base gráfica (de ahí que quede en color rojo provisional) porque la superficie inscrita difiere sustancialmente de la que sin ningún lugar a dudas aparece gráficamente representada y además se nota a través del WMS un ligero hueco entre el parcelario rustico y urbano.

Si los problemas son los mismos en todos los sitios y su análisis esta contrastado, cuesta adivinar alguna razón para que no se tomen las soluciones oportunas.