NORMATIVA LEGAL DE APOYO A LA PROPUESTA PARA SALIR DE LA CRISIS (IV)

Y por último, tan necesario como todo lo anterior resulta ser la existencia de normativa  de tipo ambiental que garantice un adecuado reparto de la riqueza generada.

Así pues, el tratamiento legislativo de la cuestión habría de contar con el concurso de normas legales de carácter transversal, dada la diversidad  de  la temática a tratar. Esta legislación habría de acometer la regulación a los fines expuestos de las  siguientes cuestiones:

El libro del edificio como soporte marco de toda la información técnica, energética y ambiental de los edificios.

El certificado de eficiencia energética como documento demostrativo de la realidad y actualidad de las características energéticas y ambientales de los edificios.

Las inspecciones técnicas de los edificios como revisión  relativa al mantenimiento de las condiciones del edificio a estos aspectos.

Los sellos de calidad como forma de publicidad de las condiciones energéticas y ambientales del edificio y vehículo de transmisión de las potencialidades en esta materia.  

Los derechos reales ambientales (custodia del territorio; aprovechamientos fotovoltaicos, autoconsumos) como el derecho del propietario sobre las condiciones energéticas y ambientales del edificio.

Los mercados territoriales como forma de ejercicio de los derechos reales de aprovechamiento.

La fiscalidad ambiental como nueva forma de fiscalizar el aumento de la riqueza inmobiliaria derivado de todo este proceso. 

ARQUITECTURA JURÍDICA DE LA PROPUESTA (III)

Son varios los elementos necesarios para la configuración de un modelo de generación de riqueza ambiental concreta y real. Uno de ellos es, sin duda, el diseño de una estructura jurídica capaz de dar respuesta a todas las actuaciones que este proyecto pueda dar a lugar. Hay que generar un entramado técnico jurídico adecuado para permitir la circulación de un nuevo modelo de crédito territorial. Para ello es preciso definir con claridad:

Un contenido que sirviese de objeto de “circulación” (la circulación entendida no solo como transferencia, sino también como generación, paso o consumo de energías o cualidades ambientales). La eficiencia energética sería el contenido genérico que habría de ser descompuesto en sus diferentes manifestaciones.

Una forma documental “ad hoc” que sirviese de soporte al contenido anterior. Se trata de tomar el actual concepto de Libro del edificio y hacerlo evolucionar hasta abarcar no solo las condiciones  técnicas de la edificación sino todas las posibles consideraciones energéticas y ambientales relativas al mismo.

Un cauce procedimental que facilite el discurso ordenado de la circulación del contenido del que venimos hablando:

Apreciaciones y revisiones del objeto o contenido energético o ambiental del que venimos tratando a través de la figura de las Inspecciones Técnicas de los Edificios (ITES).

Transformación de ese contenido energético-ambiental en un elemento apropiable por parte del ser humano. Estamos hablando de los requisitos formales precisos para dejar bien sentada la existencia de derechos reales de aprovechamiento ambiental en todas sus modalidades.

Establecimiento de las condiciones precisas para su fácil disposición (los llamados mercados ambientales o territoriales cuyo máximo exponente en la actualidad es el mercado de emisiones de CO2.

Medidas de control en la aplicación de las reglas que regulan dicho procedimiento ya que sin poder controlar la realidad de las mediciones de producción, paso o consumo, cuestión de la que se ocupan técnicos competentes en cada materia y sin la seguridad jurídica necesaria que todo mercado precisa, cometido este propio de la institución registral, nunca el proyecto al que nos estamos refiriendo tendrá posibilidad de progresar y salir a la luz.

CONTENIDO DE LA PROPUESTA PARA SALIR DE LA CRISIS (II)

El modelo expuesto en el post anterior  busca tres finalidades:

Generación de un nuevo tipo de riqueza real, moderada y no especulativa en un arco social global, es decir, desde las grandes empresas hasta el ciudadano más humilde, todos participan del modelo. 

Generación de nuevos puestos de trabajo. La circulación de esa riqueza generará la necesidad de profesionales encargados de medirla y responsabilizarse de su realidad, lo cual conlleva la necesidad de contar con una industria tecnológica capaz de llegar (a bajo coste) a la medición de todos los parámetros energéticos y ambientales existentes.

Lógicamente la generación de los dos puntos anteriores supondrá aparición  de nuevos ingresos públicos a través de fórmulas fiscales completamente novedosas.

Para lograr estos objetivos se hace preciso contar con figuras  jurídicas destinadas a

1º HACER DE LA FINCA EL LUGAR JURIDICO DE PRODUCCIÓN, INTERCAMBIO Y CONSUMO DE ENERGÍAS Y DE RECURSOS ESPECIALES DE NATURALEZA AMBIENTAL.

2º HACER DE CADA PROPIETARIO TITULAR DE LA ENERGÍA Y DE LOS RECURSOS ESPECIALES DE NATURALEZA AMBIENTAL PROPIOS DE SU FINCA PARA APROVECHARLOS COMO OBJETO DE TRAFICO JURIDICO.

Para el logro de estos objetivos proponemos contar con determinadas herramientas jurídicas, algunas de ellas ya existentes e implantadas desde hace tiempo, la mayoría completamente novedosas, pero todas sometidas al tamiz tecnológico y el medioambiental de un nuevo modelo.

RECETA PARA SALIR DE LA CRISIS (I)

La clave de  la riqueza inmobiliaria se encuentra en su circulación. Propiciemos las condiciones para que  algún nuevo  tipo de transmisiones tenga lugar cientos de miles de veces cada mes y encontraremos salida a la crisis actual.

¿Y Qué aspecto inmobiliario  es susceptible de ser transmitido cientos de miles de veces periódicamente?: Los consumos: el consumo del agua, la luz, el gas, pero también consumo de bienes intangibles que sin duda alguna revierten en nuestra salud y estabilidad: silencio, calidad lumínica, paisaje, etc. Recursos naturales y ambientales que nacen, atraviesan o se consumen en el territorio. De esos recursos nos interesan tres aspectos:

Su naturaleza inmobiliaria

La susceptibilidad de su  patrimonialización por parte del dueño

Su capacidad de circulación en el tráfico inmobiliario.

Si encontrásemos fórmulas jurídicas seguras que logren  premiar las conductas ahorradoras de los ciudadanos permitiéndoles la aprehensión de energía y  valores hasta hace poco intangibles, entrar en modelos de autoconsumo y transmitir  la  parte  que han producido o no han consumido, esas transmisiones generarían lógicamente riqueza para esos ciudadanos, una enorme masa de pequeñas remesas respecto a las cuales se podrían aplicar figuras fiscales absolutamente novedosas e imperceptibles ligadas a los llamados “micro- impuestos” y a la moderna “fiscalidad ambiental”.  A través de herramientas registrales nuevas y figuras jurídicas muy sofisticadas, apoyando el sistema sobre  un conocimiento tecnológico  del territorio que proporcione  plena seguridad jurídica y a coste cero.

Perseguimos un modelo donde los inmuebles se conviertan en “pilas” ecológicas de energía donde , sea posible no solo alcanzar el autoconsumo, sino incluso  gozar de una eficiencia energética positiva (producción>consumo) derivada de los comportamientos humanos de los seres que los habitan.   Estos excedentes energéticos están llamados a crear nuevos mercados cuyas características movilicen una nueva economía.

GRUPO DE TRABAJO “FORO PARA LA INTEROPERABILIDAD DESCRIPTIVA INMOBILIARIA”

Durante el mes de agosto y septiembre ha tenido lugar en la red social de Linkedin un acontecimiento a mi juicio sorprendente y reseñable. Se ha debatido hasta la extenuación (sobre 300 comentarios de un grupo reducido a 50 personas) sobre la forma en la que los inmuebles deberían ser descritos cuando se acude a Notaría para otorgar una escritura relativa al  mismo. El debate no ha tenido lugar solo entre Registradores o solo entre geómetras, no se ha abordado la cuestión exclusivamente desde un punto de vista jurídico, ni desde un punto de vista técnico topográfico. Ni ha sido un debate de “guante blanco” (bien sabe Dios que no) ni ha servido para hacer “toreo de salón”. Ha sido una autentica confrontación de ideas, inquietudes, temores, egoísmos corporativos y las verdades del barquero. Una tormenta intelectual extraña, confusa, casi siempre vehemente y entiendo que irrepetible. Todos los conocimientos de los que topógrafos, registradores, teóricos del territorio y gente de la Universidad tenemos a gala de conocer y manejar sobre este tema ahí han quedado recogidos. Y la consecuencia, a modo de conclusión,  un texto en forma de propuesta normativa,  que curiosamente  ha sido la causa del fin del debate……O quizás no (desde luego para algunos de nosotros es el comienzo de una nueva forma de trabajar que ya estamos aplicando).  

DETECTANDO CONSTRUCCIONES

Una de las últimas novedades que ofrece el sistema de bases gráficas registrales consiste en detectar las construcciones existentes en el territorio y que no figuran catastradas. Se contempla la ortofotografía del territorio, se superpone a la capa WMS de catastro y un simple análisis de contraste nos indica donde hay una construcción en la realidad aparente del territorio sobre un recinto que en el Catastro aparece simplemente con la etiqueta de “Suelo”.

Las consecuencias del descubrimiento son evidentes: inmediatamente se pondrá en marcha el mecanismo de alta en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente. Pero, ¿para eso hace falta un Registro de la Propiedad? Cualquier funcionario que disponga de acceso a internet puede obtener la misma información que el Registrador. Es más, la información que emite el Registro siempre será insuficiente si acude a la simple información ortofotográfica porque a través de dicho material, tan solo se puede comprobar la existencia de una construcción, pero desde la vertical aérea difícilmente podremos apreciar el número de plantas del edificio, la existencia de construcciones auxiliares, ni tan siquiera terrazas o anejos. Cualquier empresa que disponga de personal de campo siempre puede hacer ese trabajo de detección física constructiva mucho mejor que el mejor sistema de bases gráficas registrales disponible.

Por ello, parece lógico que en un primer momento cierto número de empresas profesionalmente dedicadas a esta tarea estén realizando una ingente labor de documentación para iniciar el procedimiento de alta en el IBI municipal. Pero es ahí donde entra en valor el trabajo del Registro de la Propiedad.

Cuando el Registro detecta una construcción sobre un suelo catastral, realiza una labor que ninguna otra institución o empresa comercial puede llegar a realizar de manera automática. El Registro superpone sobre las otras dos capas informativas (ortofoto y catastro) la capa de información gráfica registral. Es decir el Registrador, a través del número de finca que corresponde a la base gráfica registral, acudirá al folio correspondiente y comprobará si la obra nueva declarada de esa construcción se encuentra o no registrada y si lo está, el número de plantas, la tipología constructiva, la existencia de elementos auxiliares o anejos. No solo no habrá que investigar y sobre todo demostrar la existencia de esas consideraciones en el oportuno proceso,  sino que todas ellas se pueden considerar ya declaradas por el propietario, sujeto pasivo del IBI.

Y un procedimiento, que por muy bien documentado de hecho que se encuentre, puede “atascarse” ante cualquier alegación del propietario del inmueble, con el material ofrecido por el Sistema de Bases Gráficas Registrales se convierte en un mero trámite sin posibilidad de contradicción.

El valor del Registro no se encuentra en el material cartográfico u ortofotográfico de que disponga, sino en la información registral que le es propia y característica.