CONTENIDO DEL LIBRO DEL EDIFICIO

El libro del edificio debería ser en realidad un gran fichero recargable de información. Parte de esa información  daría lugar a asientos registrales de efectos jurídicos muy potentes, parte de la información contenida en el libro del edificio solamente daría lugar a notas de simple referencia o existencia practicadas al margen de las fincas a las que se refieren y otra parte de esa información daría lugar a la emisión de publicidad asociada o adjunta según el caso. 

El contenido sería el siguiente:

Elementos energéticos del libro del edificio

Elementos referentes de eficiencia energética del edificio (los necesarios para aplicar el método de cálculo “autorreferente”).
Consumos de las instalaciones de cada elemento del edificio.
La etiqueta de eficiencia energética.
Documentación relativa a las revisiones de eficiencia:
Las obras de mejora que se realicen parar adaptar la viviendas a las exigencias
tecnológicas y de confort.
Fechas y carácter voluntario u obligatorio de  la Inspección Técnica del Edificio
pasada o por pasar.
Certificado de eficiencia energética y condiciones de participación en autoconsumos.

Elementos jurídicos del libro del edificio

Escritura pública o titulo de declaración de la obra nueva del edificio.
Escritura pública o titulo de declaración del régimen jurídico aplicable al edificio, ya sea
la división horizontal, superficie u otro.
Estatutos de la Comunidad.
Normas de régimen interno de la comunidad.
Cargos vigentes, datos y forma de localización y contacto con dichos cargos.
Libro de actas, legalización, acuerdos, firmas.
Agentes responsables del proceso edificatorio y la calidad del edificio.
Régimen de afección de las fincas al pago de las deudas.

Elementos económicos del libro del edificio
Presupuestos y cuentas anuales.
Régimen de pagos y deudas generales  de cada elemento.

Elementos arquitectónicos del  libro del edificio
Las características del edificio, de las instalaciones y servicios comunes y de los demás
elementos y materiales, así como de las calidades y garantías.
Planos de localización de elementos Planos de sistemas e instalaciones.
Planos inteligentes.
Las limitaciones del uso, los riesgos, las necesidades de seguro y las responsabilidades.

Elementos urbanísticos del libro del edificio
Licencias y Certificaciones.
Protección Civil.
Acceso a discapacitados.
Las instrucciones de conservación o mantenimiento y las exigencias  técnicas ajustadas a la normativa.

Las autorizaciones administrativas de uso u ocupación  y las condiciones de suministros.

LA IMPORTANCIA DEL LIBRO DEL EDIFICIO

En algunos Registros de la Propiedad, los pertenecientes a la cooperativa Regsete, desde hace tiempo estamos ya en condiciones de facilitar al usuario registral que así lo solicita, no  solo copia del Libro del Edificio depositado en nuestras oficinas (así lo dice la ley catalana, la valenciana y la andaluza que yo ahora recuerde) sino que además la descomposición de su estructura global y general (por lo general bastante inmanejable) para concretar su contenido a lo que a cada piso, local o plaza de garaje le pueda corresponder. 

En algunos casos, la nota simple informativa de la finca puede ir acompañada de del plano de situación del piso dentro de la planta del edificio en la que se encuentra situado, plano de distribución interior de las habitaciones del propio piso e incluso varios planos cada uno relativo a instalaciones específicas (luz, canalizaciones, climatización, etc.). Pero esto solo es la punta del iceberg  de toda la información que a través del Libro del Edificio, en formato tratable debidamente depositado, se podría llegar a facilitar a los ciudadanos.

En el libro del edificio se podría:

-        Hacer constancia de la identidad de los cargos de la comunidad de propietarios y las direcciones y forma de localización para acceder a ellos por parte de terceros.

-        Se podrían dejar depositados los presupuestos anuales y los cierres de cuentas igualmente de cada anualidad.

-        Dejar depositados los acuerdos de comunidad recogidos en las actas correspondientes, etc.

En  realidad el Libro del Edificio  podría tener un formato nuevo (con un sinfín de nuevas posibilidades)  cuya exposición dejo para el post siguiente.  

EN ESTOS TIEMPOS DE CRISIS ECONOMICA

En estos tiempos de crisis económica, los Registradores, como tantas otras organizaciones, estamos obligados a adaptar nuestra tradicional función al nuevo modelo económico que se está comenzando a diseñar. La sociedad necesita que los Registradores nos “reinventemos” a su servicio.  

El valor de la propiedad inmobiliaria, tal y como hasta ahora lo hemos conocido,  ha de ser sometido a una profunda revisión. En un futuro más o menos cercano (cuanto más tardemos en encontrar el nuevo modelo más larga será la crisis) no se tratará simplemente de comprar, vender o hipotecar inmuebles, sino “modos de vida”.

Cuestiones tradicionalmente ajenas a la circulación del crédito territorial, como la sostenibilidad, la calidad ambiental, las costumbres o hábitos  enriquecedores del ser humano y su entorno, el ahorro energético, el esfuerzo o el respeto, tendrán un valor económico real, los ciudadanos y los agentes económicos transaccionarán sobre ellos para lograrlos o enajenarlos y se convertirán, si no lo están haciendo ya, en valores cotizables al alza en mercados reales. Efectivamente, el Medio Ambiente será uno de los principales objetos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

El problema de la conservación medioambiental solo hallará una definitiva solución, cuando conservar sea más lucrativo para el ciudadano individual que destruir, cuando el medioambiente constituya en sí mismo, con independencia de consecuencias globales, un valor de inversión para cada individuo concreto, cuando, en definitiva, exista un mercado medioambiental generador de riqueza ecológica, de la que nos  beneficiemos todos. Y, si ha de existir un mercado medioambiental sobre el territorio, el mismo requerirá seguridad jurídica para ser desarrollado adecuadamente y esta finalidad, la de la seguridad, la de la confianza, que es la misma a la que venimos sirviendo desde hace más de ciento cincuenta años, creemos los Registradores que podemos seguir atendiéndola con la misma eficacia que hasta el momento hemos demostrado en los mercados hipotecarios tradicionales.

Pero si el medio ambiente resulta uno de los ejes esenciales sobre el que ha de girar el nuevo ciclo económico, el otro gran eje está constituido por la tecnología del conocimiento. Una tecnología tan potente como peligrosa si se abusa o desprecia como tal.

FIRMA ELECTRONICA, NO ES FACIL EN EL AMBITO GRAFICO REGISTRAL

En ocasiones ya me he referido al tema de la firma electrónica aplicada a las bases gráficas registrales. 

Ahora recibo un comentario de Josep y sería bueno recapitular mis dudas:

Desde hace años vengo firmando con Firma Electrónica Reconocida (FER) asientos registrales, notas de despacho, comunicaciones, etc., en el Registro de la Propiedad. Después de tanto tiempo creo tener asimilado el proceso y “veo” que el texto redactado, cuando uso la FER, queda enmarcado en un cuadro de seguridad (queda encriptado) que garantiza los atributos clásicos de integridad, autenticidad, confidencialidad, no repudio,…..Ojo, otros profesionales lo que hacen es imprimir el texto, escanearlo y firmar electrónicamente la copia escaneada, o sea firmar un “pdf” (a mi me parece que eso no se debe hacer).

Cuando valido la base gráfica de una finca registral, no ocurre lo mismo. Simplemente activo el comando de validar y el perímetro de la base gráfica pasa a tener el color correspondiente (amarillo, si es definitiva; rojo, si provisional). Josep entiende que bastaría firmar un “pdf” con la gráfica en cuestión y entiende que “si lo que se desea es firmar metadatos, puntos, líneas, colores, leyendas, etc., también sería factible, aunque en ese caso el programa debería disponer de la opción”. Y es ahí donde tengo el problema: la validación es una afirmación de coincidencia (con respecto a la descripción literaria del folio registral) de una representación gráfica sobre una imagen del territorio, es decir, no se trata de firmar un “pdf”, ni de firmar metadatos:  se trata de firmar metadatos sobre el contenido del pdf, de manera integrada.  Si la respuesta es que firme la imagen de esos metadatos sobre el territorio, ya estoy firmando un pdf (que es la imagen del contenido y no el contenido en sí) y si firmo los metadatos, pues mi actuación es parcial.

Después de darle muchas vueltas a este bucle  y de haberlo comentado mucho (vaya por delante que no tengo más remedio que  utilizar FER  para firmar los pdfs de las bases gráficas registrales) creo que la FER para el ámbito GIS, o al menos para el ámbito jurídico registral, aun no se ha inventado. 

Necesitaría un mecanismo de encriptación que anclase las características de espacio , tiempo y forma de la imagen con la que se trabajase (no porque esas características viniesen publicadas con la imagen del territorio, sino porque fuesen intrínsecas a ella misma, analizables y por lo tanto apropiables en autoría de trabajo, que en definitiva es lo que significa firmar) y que hiciese lo mismo con cualesquiera actos de manipulación, adición, comentario ,etc. que se hiciesen sobre las características de esa imagen. 

Lógicamente una imagen inteligente de este tipo, me temo que es cosa mía.  Los que sepáis de esto echadle una pensada, a lo mejor le veis algún sentido.    

COLECCIONO PLACAS DE CAVA

Cuando llegué a mi actual destino en Lloret de Mar, Gerona, descubrí el mundo del coleccionismo de las placas de cava, esas chapas que se ponen en los tapones de corcho de las botellas de cava y que suelen anunciar la marca en cuestión. 

Hay mucho coleccionista por estas tierras y eso hace que haya placas que puedan llegar a tener cierto valor económico. En algún caso, a mi me ha pasado, llega a costar más la placa que la propia botella. Determinada botella, llena eso si de un magnífico espumoso, de una famosa marca de Blanes, me costó 12€ y la placa, en las tiendas de coleccionismo, no baja de los 40€ (claro que si quieres comprar la botella tienes que ir al Japón porque se trata de una edición especial embotellada para aquellas tierras).

¿Cuánto cuesta deslindar una finca? El precio no va en función del valor de la finca en si, sino en función del valor que adquiere la finca en base a la delimitación realizada. El dominio inmobiliario  no tiene un valor intrínseco, tiene un valor de mercado, es decir el que la sociedad quiere dar al producto por lo atractivo que ese producto resulta en cada momento a la propia sociedad.

Una finca bien medida, contada y pesada en todos sus aspectos: físicos, urbanísticos, ambientales, fiscales, turísticos, agrícolas, etc, etc, etc, que se encuentre en el escaparate de seguridad jurídica adecuado dentro de un mercado de fáciles y seguras transacciones  es como la placa de cava por la que se paga cuatro veces más de lo que su contenido en otras condiciones cuesta.

¿Alguien duda que todo el proceso descriptivo pericial, notarial, registral, catastral lejos de ser un gasto inútil,  es un elemento enriquecedor del propio dominio inmobiliario? 

EL VALOR DEL DESLINDE (O LA TEORIA DEL AGUA Y LAS GALLETAS)

¿Por qué tener una finca bien deslindada? Alguien imagina una botella de agua sin agua o una caja de galletas sin caja. Lo que vale, sin duda, es el agua o las galletas, pero es la botella o la caja  lo que permite a su contenido tener algún valor.

La finca es al dominio, lo que la botella es al agua o la caja a las galletas: el recipiente (el continente) imprescindible para que la propiedad (su contenido) tenga valor. Sin su finca, la propiedad inmobiliaria no puede transmitirse, no puede ser objeto de garantía hipotecaria, no puede ser soporte de responsabilidad patrimonial.

Es preciso tener al dominio envasado en su finca, está claro que esa es una condición mínima de su valor, pero también está claro que el embase de un producto es la imagen del producto y nos habla de su calidad. Una finca descrita de manera confusa, con linderos personales, superficie aproximada o situación imprecisa, es una caja de galletas con fecha de caducidad vencida, es decir, contiene un producto peligroso.  Por eso cuando la finca se encuentra correctamente deslindada y debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, es cuando esa finca adquiere realmente todo su valor. 

NUEVA ETAPA, NUEVO FORMATO, ¿NUEVO BLOG?

Tras unos meses sin acudir al blog, me reintegro de nuevo a redactar cuestiones relacionadas con la práctica de un Registrador de la Propiedad. Pero esta vez algo es distinto, quizás porque todo esté a punto de cambiar y la profesión que yo he conocido durante 16 años este dando sus últimos coletazos para convertirse en otra cosa, para desempeñar otra función en nuestra sociedad.

En el nuevo modelo que está naciendo, las bases gráficas registrales serán o al menos deben seguir siendo  una herramienta (solo eso y nada menos que eso: un instrumento registral) para el debido desarrollo de una serie de actuaciones que a muchos les parecen utópicas y que a algunos otros, o al menos a mi, me resultan evidentes e inmediatas.

Sin embargo, siendo el aspecto gráfico importante y siempre lo será para mi, siento que la magnitud de los tiempos me exige una explicación más amplia de lo que a mi juicio tiene que ocurrir en estos momentos para que los Registros de la Propiedad en España, seamos una respuesta útil.

Por lo tanto, a quien tenga la amabilidad de leer este sencillo diario de acontecimientos particulares, solo me cabe agradecerle su atención y prevenirle de que el contenido jurídico se mezclará hasta lo indistinguible con las cuestiones tecnológicas, catastrales, topográficas, jurídicas, sociales y hasta éticas y de apreciación personal si llega el caso en la crítica de nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva, pero siempre bajo la perspectiva de un Registrador de la Propiedad y de su  deber de servir al cumplimiento de la fe pública registral.

Si, creo que vamos a iniciar un nuevo blog (aunque mantendré los “posts” antiguos por si alguien quisiera leer cualquiera de ellos). 

LAS CUATRO PATAS DE LA SILLA (O CINCO)

En los últimos tiempos he mantenido conversaciones en tonos (muy abiertos y agradables) que para mi han sido hasta ahora prácticamente desconocidos. No citaré nombres, pero creo que pueden ser de todos (todos los que nos movemos en este mundo de la información geográfica) conocidos.

He hablado con algunos Notarios que trabajan con bases graficas, defienden su ámbito de competencia, el de la fe pública notarial, pero admiten sin ningún tipo de complejo, la necesidad de contar con el trabajo de los topógrafos en la parte descriptiva de los inmuebles.

He hablado con algunos, la verdad es que bastantes, topógrafos, defienden su ámbito de competencia, el aspecto técnico de las mediciones, pero admiten de manera abierta, que su interés es integrarse dentro del sistema de seguridad jurídica preventiva como complemento enriquecedor del sistema y no como alternativa al mismo.

He hablado incluso con algunas personas importantes del Catastro y evidentemente la prepotencia de otros tiempos hoy no existe. Son gente muy consciente de la pesada carga que acarrean y dan la bienvenida a cualquier tipo de idea que sume y no reste al sistema

Y hablo, hablo mucho con mis compañeros registradores y estamos de acuerdo en la función que corresponde al Notario, al Topógrafo y al Catastro y entendemos que cada uno la debería ejercer de manera integrada con la del resto.

También hablo, quizás con los que más, con la gente del ayuntamiento de Lloret de Mar. Estos son los que pueden impulsar definitivamente un nuevo sistema de trabajo que la sociedad está reclamando a gritos.

TRAS LAS JORNADAS VIRTUALES DE AUCTORITAS

Lo que ha sucedido la semana pasada con lo del blog de www.auctoritas.es ha sido verdaderamente un hecho histórico por las siguientes razones:

Ha sido la primera vez que el Colegio de Registradores ha organizado un evento sobre bases gráficas registrales y ha sido la primera vez que ha hecho uso de este formato (durante tres días se colgaban una serie de ponencias que se iban comentando a lo largo del día) y por el número de comentarios y visitas se puede considerar todo un éxito.

Creo que han intervenido todos los que son en materia de bases gráficas registrales (aunque es cierto que se ha echado de menos a algunos compañeros señalados). Yo en particular he echado en falta voces críticas con el sistema, que las hay, tanto dentro como fuera del cuerpo de registradores. En todo caso ha sido un gusto comprobar cómo esto no es ya cosa de dos o tres, sino que existe una masa crítica importante de profesionales que trabajan con este sistema de georreferenciación grafica registral.

De todas las intervenciones, extraigo dos conclusiones bastante claras:

1º Todos estábamos de acuerdo en la necesidad de legislar sobre la materia. La reivindicación de nuevas funciones registrales basadas en esta materia y sobre todo la necesidad de tener unas pautas legales de procedimiento y contenido o significado del producto, creo que se pusieron de manifiesto.

2º El único punto de controversia y lo fue desde un punto de vista puramente técnico, fue la relación con el Catastro. Las dos alternativas son muy claras: la de los compañeros que entienden que no hay que ir más allá de una colaboración a distancia y con respeto entre dos organizaciones que se dedican a “negocios” diferentes, y las de aquellos otros que entendemos inaplazable el abordaje de procesos de coordinación con Catastro.

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: ANALISIS DEL RESTO DEL TERRITORIO NO COORDINADO DONDE NO HAYA LIMITES APARENTES (VI)

No hay apariencia ortofotográfico que indique la separación lógica entre dos propiedades. Solo disponemos de líneas registrales, normalmente en estado provisional por razón de inconsistencia de linderos, o con más frecuencia con líneas de naturaleza catastral cuyo origen puede obedecer a muy diversas razones (un avance catastral antiguo, el parcelario de una urbanización, etc.).

Si no existe apariencia solo podemos tomar dos soluciones. O adaptamos la línea catastral a la registral, o adaptamos el perímetro registral a la parcela catastral. Mientras que lo primero es sencillo porque depende de la voluntad de la administración catastral, lo segundo resulta mucho más complicado porque solo será posible contando con el consentimiento del propietario (el cual solo será efectuado voluntariamente cuando la decisión que se adopte le resulte favorable).

A) MOVER LAS LINEAS CATASTRALES A LOS LIMITES REGISTRALES VALIDABLES DEFINITIVAMENTE

Por eso la primera intención será la de alterar el lindero catastral para hacerlo coincidir con la trama registral allí donde la base gráfica registral coincida en situación y superficie con la descripción de la finca que se haga en el folio registral. Los linderos de la base gráfica registral, hasta que se haga coincidir con ellos a la parcela catastral, serán inconsistentes (y por lo tanto la base gráfica registral será provisional) pues parten simplemente de una deducción de análisis.

Se tomará el espacio global comprendido entre fincas-parcelas ya coordinadas y que nos sirven de referencia fija, se acudirá a las superficies que figuran inscritas en el registro de la propiedad y si todas ellas suman el área global de la parte seleccionada entre parcelas- fincas de referencia, se dibujaran los vectores configuradores de las bases gráficas registrales para crear áreas y hacerlas coincidir con la superficie registralmente inscrita.

A partir de ahí, se trata de adaptar la línea parcelaria catastral para hacerla coincidir con la base gráfica registral de la finca de correspondencia. Este criterio tiene la indudable ventaja de que no se precisa el consentimiento del interesado en la modificación de la descripción alfanumérica de la finca porque está en realidad no se modifica

B) CUANDO NO HAYA POLIGONOS REGISTRALES VALIDABLES DEFINITIVAMENTE, MOVER LAS LINEAS REGISTRALES A LOS LIMITES CATASTRALES EXISTENTES

Cuando el análisis del punto anterior resulta imposible. Es decir cuando las superficie objeto de análisis no es susceptible de quedar encajada dentro de las descripciones alfanuméricas de las fincas registrales que se encuentran sobre ella y las mismas (sea cual sea la situación grafica que podamos adoptar con respecto a sus linderos) , hayan de quedar en estado provisional, en tal caso lo procedente es modificar la descripción alfanumérica de las fincas registrales y en consecuencia su correspondiente descripción gráfica para ajustarla a los límites de la parcela catastral, única referencia visual de titularidad sobre el territorio. (VER ARCHIVO )

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: ANALISIS DEL RESTO DEL TERRITORIO NO COORDINADODONDE HAYA LIMITES APARENTES DEL TERRITORIO SEÑALADOS

Cuando tenemos una apariencia limítrofe sobre la que podamos referir una descripción hay que hacer coincidir los límites registrales y catastrales con los límites aparentes del territorio

Se encuentran dentro de este supuesto las fincas-parcelas que no son susceptibles de ser coordinadas por error descriptivo de la finca registral (NC1) y también recaen dentro de este supuesto aquellas situaciones coordinables por ser correctas tanto la descripción de la finca como la parte descriptiva y grafica de la parcela pero cuya coordinación no es coincidente o convergente sino divergente ya sea por diferencia de superficie entre la finca y la parcela (D1) o por desplazamientos en la representación grafica de cualquiera de las dos entidades de correspondencia (D2)

En situación de imposibilidad de coordinación por defecto descriptivo de la finca (NC1)

La base gráfica registral es la traducción grafica de la descripción literaria que de la finca se lleva a cabo en el folio registral, por lo tanto la modificación de la base gráfica registral para ser adaptada a los límites aparentes del territorio precisa la modificación descriptiva del contenido de los libros registrales , contenido que al estar bajo la salvaguarda de los tribunales no puede ser alterado sin el consentimiento fehaciente del titular registral o en su caso obedeciendo la orden expresa de un tribunal de justicia. Mientras tanto, en este caso, la base gráfica registral, si bien será en principio representada sobre las líneas de catastro cuando este se encuentre actualizado sobre la apariencia del territorio, o en otro caso directamente sobre la realidad aparente, aparecerá en color rojo indicativo de su carácter provisional.

En este supuesto hay que advertir que no es necesaria la coincidencia de líneas registral y catastral para que se produzca la coordinación pretendida. Cuando el propietario justifique que la descripción jurídica real de su propiedad, de su finca, es diferente a la apariencia del territorio (pensemos en descripciones de obras nuevas aun no ejecutadas por ejemplo), ahí existirá más que una divergencia de coordinación una convergencia conceptual justificada por diferentes razones, normalmente de tipo temporal.

Cuando la descripción alfanumérica de una finca llevada a cabo en el folio registral sea manifiestamente contraria a la descripción aparente del territorio, normalmente estamos detectando no un supuesto de falta de coordinación con catastro, sino, casi siempre, un supuesto de falta de inscripción registral de un determinado negocio (una segregación realizada de hecho y en apariencia ejecutada, pero no inscrita registralmente). En estos casos la base gráfica registral representará una realidad registral vigente por ser el último asiento practicado en la finca, pero contraria a la realidad extrarregistral aparente.

En situación coordinada pero divergente ya sea por diferencia de superficie entre la finca y la parcela (D1) o por desplazamientos en la representación gráfica de cualquiera de las dos entidades de correspondencia (D2)

Cuando se trata de parcelas cuya representación gráfica simplemente hay que desplazar para hacerla coincidir con la representación aparente del territorio, como quiera que no hay posibles perjudicados por esta operación ya que las superficies tanto de la analizada como la de las consecutivas que se desplazan también, no queda modificada, esta es una operación que requerirá la única intervención del Catastro, sin necesidad de contar con el consentimiento de posibles afectados que no existen

Cuando se trata en cambio de parcelas con extensión superficial sustantivamente inferior o superior a la que aparenta la realidad, el proceso de alteración catastral precisa del juego de consentimientos y notificaciones a los interesados afectados (VER ARCHIVO)

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: ANALISIS DEL RESTO DEL TERRITORIO NO COORDINADO DONDE HAYA LIMITES APARENTES DEL TERRITORIO SEÑALADO

Tras seleccionar los recintos donde existe una triple coincidencia registral, catastral y aparente del territorio, la siguiente operación con la que hay que proceder es la de señalar aquellos linderos apreciables en la ortofotografía que resultan manifiestamente diferentes a la realidad catastral existente. Habrá que trazar vectores (los de color verde en el fichero) sobre esos límites aparentes de la realidad (al ser una imagen “raster”, carece de vectores contrastables con catastro, por eso hay que crearlos señalándolos).

La línea verde trazada señala el único tramo del área de coordinación donde la parcela catastral no se ajusta a la realidad aparente del territorio.

Se resaltan los elementos que pareciendo linderos aparentes en la realidad ortofotográfica apreciada, sin embargo no coinciden con los límites de la parcela catastral actualmente publicados con la finalidad de que estos se ajusten a aquellos.

Efectivamente estos límites aparentes constituyen el elemento de referencia para las alteraciones catastrales propuestas y para la determinación del estado de validación de las fincas registrales. (VER FICHERO)

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: SELECCIONAR LOS RECINTOS GRAFICAMENTE YA COORDINADOS (III)

Nos encontramos ante un área delimitada donde podemos contemplar una imagen ortofotográfica, una serie de recintos catastrales y otra serie de recintos registrales. Como operación siguiente dentro del proceso de coordinación global seleccionaremos aquellos lugares donde las descripciones gráficas registrales y catastrales coincidan con las líneas de los límites aparentes del territorio. Sirven de referencia fija sobre el área de coordinación. No se mueven y sirven para delimitar recintos más pequeños donde llevar a cabo las operaciones de alteración catastral o de modificación de la descripción alfanumérica y gráfica registral.

Se trata de los siguientes supuestos:

A) Situaciones de coordinación convergentes: las que hemos denominado bajo la letra “C”. En ellas la base gráfica registral validada definitivamente, la parcela catastral y la apariencia física inmobiliaria son plenamente coincidentes. Coinciden sobre el mismo recinto.

B) Situaciones de coordinación divergentes por causa catastral: las que hemos denominado bajo las letras “NC2” (no coordinables), en sus dos modalidades NC2a) y NC2b).Recordemos:

- NC2a) era aquella situación donde la coordinación entre registro y catastro no era posible porque la parte alfanumérica o descriptiva de la certificación catastral, resultaba ser contradictoria con la parte grafica de esa misma certificación y hasta que el catastro no ajustase la superficie descrita en números al área medida de su perímetro real, no era posible llevar a cabo ejercicio alguno de coordinación.

- NC2b) era aquella situación donde la búsqueda de la parcela a través de la referencia catastral que en principio le estaba asignada, no llevaba al sitio correcto de situación de la parcela o simplemente no llevaba a sitio alguno. Y hasta que no fuese corregido el numeral de veinte dígitos en que consiste la parcela catastral para que se produzca la adecuada localización, no era posible llevar a cabo ningún ejercicio de coordinación.

Estos dos casos de divergencia entre finca y parcela, sin embargo se aceptan en ocasiones como referencias fijas de coordinación porque hay supuestos en que la alteración que se precisa para corregir la patología de la que adolecen no pasa por alteración alguna del área representada de la parcela correspondiente, sino solamente de la parte alfanumérica o descriptiva de la misma, ya sea para corregir el nombre de su situación o la extensión superficial alfanumérica, ya sea para corregir los dígitos representativos de su referencia.

(VER ARCHIVO)

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: DELIMITAR AREAS DE COORDINACIÓN (II)

Es la primera operación a realizar cuando se trata de coordinar en su conjunto una manzana compuesta de múltiples fincas con sus parcelas de correspondencia. Se caracteriza este área por las siguientes características:

1º Es el área de repercusión máxima de cualquier posible alteración descriptiva gráfica de las fincas o parcelas.

Cuando abordamos el proceso de coordinación global, se pueden producir una serie de modificaciones poligonales que necesariamente repercuten en las fincas colindantes. Cuando estas ven alterada su superficie o la descripción de sus linderos por la modificación inicial, esta circunstancia puede llegar a repercutir a su vez en las parcelas o fincas adyacentes y así sucesivamente. El posible efecto dominó solo se detendrá cuando lleguemos a un lindero fijo que no admita alteraciones (calle, camino o muro entre fincas)

2º Debe tratar de comprender un número de fincas-parcelas proporcionado al análisis espacial que se pretende

Debemos tratar de delimitar aéreas de coordinación que permitan realizar enlaces directos de razonamientos de coordinación. Así el área de coordinación ideal sería aquella donde cada alteración tuviese una única consecuencia colateral o adyacente antes de encontrar la referencia fija de la que a continuación hablaremos.

3º Solo se admiten delimitaciones que coincidan con linderos perimetrales fijos del área de coordinación. Como quedó antes apuntado no es posible que el área de coordinación se delimite por un lindero que pueda quedar modificado como consecuencia de una alteración inicial porque su repercusión en la finca limítrofe no podría ser analizada.(*)

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: EXPLICACION GENERAL

La expedición de certificaciones de coordinación registro- catastro individuales para cada unidad de correspondencia finca-parcela produce una serie de consecuencias espaciales en las fincas y parcelas colindantes, caso de tratar de regularizar las situaciones anómalas detectadas en ellas. Esta circunstancia exige que la ejecución de cada uno de esos análisis no sea llevada a cabo de manera aislada sino que se hace preciso que cada decisión constituya la pieza exacta que encaje perfectamente dentro del puzzle global.

Por eso es preciso analizar aéreas completas de coordinación, descartar las zonas que ya se encuentran coordinadas registral y catastralmente y centrar el estudio de aquellas partes críticas del territorio donde el “encaje” entre la realidad registral, catastral y aparente del territorio es imposible de lograr sin llevar a cabo alteraciones descriptivas diversas:

1º En primer lugar se determinaran las diferentes aéreas de coordinación

2º En segundo lugar se procederá, dentro del ámbito de cada área de coordinación, a señalar aquellos linderos aparentes del territorio que en principio han de ser respetados tanto por la representación gráfica registral como por la catastral

3º En tercer lugar, se seleccionarán los recintos catastrales y registrales gráficamente coincidentes con la realidad aparente del territorio. Estas entidades ya se encuentran coordinadas.

4º En cuarto lugar, se analizará el resto del territorio, partiendo de una diferenciación básica:

- Lugares donde se aprecian linderos aparentes sobre las imágenes del territorio

- Lugares donde no existe apariencia de linderos alguna

En el primer caso, habrá que hacer coincidir las líneas catastrales y registrales con la realidad aparente del territorio y en el segundo caso habrá que adoptar una metodología particular consistente en adaptar las líneas de la parcela catastral a la base grafica registral de la finca cuando esta coincide con la superficie y situación de la descripción alfanumérica que de la propia finca se hace en el folio registral o bien adaptar la descripción registral a la descripción grafica de la parcela catastral cuando la base gráfica registral resulta ser provisional por razón de superficie.

5º En quinto lugar, verificadas todas estas operaciones, fina a finca, parcela a parcela, sobre el análisis de coordinación llevado a cabo en el certificado correspondiente, las operaciones de modificación o alteración concretas (registrales o catastrales) a realizar en cada inmueble para lograr la pretendida coordinación .