LO TIENE TODO

El problema de determinar la extensión superficial de las fincas es tan antiguo como el propio Registro de la Propiedad. Hace unos días me llego una escritura que "lo tenía todo". Decía lo siguiente "…. de 1.000 metros cuadrados, según consta en el Registro, de 2.000 metros cuadrados según el catastro y de 3.000 metros cuadrados según reciente medición (las medidas no son las que venían pero las redondeo para simplificar) en plano levantado por topógrafo oficial que se acompaña…".

 Pues bien al representar la base gráfica registral de la finca en cuestión, su extensión superficial resulta ser de 2.500 metros cuadrados. ¿Cuál de las cuatro es la superficie real de la finca?  Investigo y lo que me temía resulta ser cierto. Los 1.000m2 de la inicial inscripción registral obedecen a una manifestación antigua, de aquellos tiempos en los que el impuesto de "Derechos Reales" se pagaba en función de la superficie declarada. Cuanta menos extensión superficial manifieste que tiene mi finca, menos pagaré. La extensión superficial del Catastro, tampoco es la correcta porque, esos 2.000m2, que en su día  bien pudieron responder a la apariencia de un recuadro de cultivo, hoy en día nada tienen que ver ni con la actual ortofoto ni con el levantamiento topográfico aportado en la escritura y que contiene la exacta medición del objeto que el interesado ha encargado medir (hay que tener en cuenta que las subvenciones se dan en función de la superficie de cultivo y cuanta más declare más dinero obtendré, justo lo contrario que  antiguamente en el caso del impuesto de Derechos Reales).  

Por eso, porque no sabemos si la medición topográfica aportada, siendo sin duda alguna exacta, se corresponde  con la finca, es decir con el objeto jurídico que consta inscrito, o se corresponde con una extensión superficial que se extralimita de lo registrado (invade terrenos ajenos, incluye agrupaciones, etc.,), esa medición de 3.000m2 tampoco nos sirve para publicar con la seguridad jurídica necesaria la verdadera extensión del predio registral. Y tampoco la superficie de Geobase, la que se fija en la apariencia ortofotográfica, la que tiene en cuenta los linderos manifestados (por cierto tres de ellos fijos), la que hace situación a través de la referencia catastral y coteja la coherencia del plano topográfico que se acompaña, esa superficie de la base gráfica registral tampoco es segura.

 Tres son los elementos que determinarían seguridad:

1º Manifestación fehaciente por parte de los otorgantes del título y en el propio título de cual es la identidad descriptiva del objeto de su propiedad.

2º Planimetría oficial (ya sea topográfica, ya catastral) que refleje gráficamente su manifestación.

3º Consentimiento fehaciente de los propietarios colindantes cuando la verdadera descripción de la finca incluya una mayor extensión superficial.

 Es decir, llevar a cabo en sede notarial, para luego ser calificado por el Registrador, un verdadero expediente de jurisdicción voluntaria que tenga por objeto la  regularización formal de la descripción de la finca. El verdadero procedimiento de coordinación entre el Registro y el Catastro.