EFECTOS IDENTIFICATIVOS Y DESCRIPTIVOS

A la hora de referirse a una finca registral la legislación hipotecaria tradicional solo pretendía identificarla frente a otras pertenecientes a dueños colindantes, no pretendía más que su localización. En ningún momento pretende describir geográficamente la finca sobre el territorio. La razón es que para cumplir la finalidad a que esta llamado el Registro, esto es la de publicar derechos, la descripción del objeto no aporta gran cosa y sin embargo, de hacerse de manera imprecisa (y hasta hace poco tiempo la precisión era imposible) crea muchos mas problemas de los que soluciona.

Las bases gráficas registrales, en este momento, solo tienen finalidad identificativa, localizan fincas, aunque a diferencia de la forma tradicional, la localización si es geográfica. Las bases gráficas que en la actualidad se representan no tienen función descriptiva (tan solo con alejarme en la escala de visualización o trazar la línea perimetral de la base gráfica con mayor o menor grosor difumino la precisión de los contornos).

Es importante distinguir el valor identificativo o descriptivo de una base gráfica de cara a los efectos que producen las declaraciones del Registro de la Propiedad. La base gráfica registral con efectos identificativos produce una presunción de localización destruible mediante prueba en contrario; en caso de conflicto entre colindantes se desplaza la carga de la prueba en contra de quien no tiene la base gráfica de su finca validada. La base gráfica registral con efectos descriptivos no admitiría prueba en contrario aunque se demostrase por un afectado que la misma no es cierta. Dados estos potentísimos efectos, los ni los requisitos para su creación (manifestación del titular registral y consentimiento fehaciente de los colindantes), ni la forma de su configuración (sanción oficial del material y procedimientos técnicos) pueden ser los mismos en uno y otro caso.

Las consecuencias del valor identificativo de una base gráfica registral se asimilan a las del principio hipotecario de legitimación del artículo 32 LH y las del valor descriptivo a las del principio de fe pública registral del artículo 34LH. Volveremos sobre ello.