La línea de la base gráfica registral identificará el inmueble frente a todos mientras no haya controversia sobre su exacta ubicación, caso de que esta controversia se produzca, serán otros los medios de prueba a los que haya que acudir para precisar exactamente su localización. Para que esta base gráfica georreferenciada tenga plenitud de efectos descriptivos, es preciso, además de que previamente hayan sido calificados sus efectos identificativos, que la declaración del titular registral haya sido contrastada por su colindante y además haya sido sancionada por la autoridad oficial competente. A partir de ese momento y si hay sanción oficial al respecto, ese lindero ya no solo será identificativo, sino descriptivo, en ese momento las partes renuncian a cualquier controversia sobre su situación exacta sobre el territorio.
El artículo 34 de la Ley hipotecaria recoge el principio de fe pública registral:
"El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que aparezca en el Registro con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho, aunque después este se anule o resuelva el del otorgante por causas que no consten inscritas en el mismo Registro"
La traducción al ámbito gráfico hipotecario seria la siguiente:
Las acciones o procesos tendentes a destruir la presunción a que se refiere el artículo anterior no serán oponibles al tercero que haya inscrito su derecho sobre una finca cuya delimitación geográfica haya sido previamente inscrita cuando dicha previa inscripción cuente con el consentimiento expreso de los titulares registrales de las fincas colindantes y además la georreferenciación oficial exacta del perímetro delimitatorio de la misma.
Se entenderá por georreferenciación oficial exacta la que resulte del cumplimiento de los requisitos formales y materiales que, en cada caso y momento, se determinen legalmente, de modo que la que figure en la inscripción registral de la base gráfica de una finca, no podrá ser modificada si no es únicamente para adaptarse a las posibles nuevas especificaciones que oficialmente sean aprobadas al efecto.
Es decir, el Registro dará fe, no ya solo de la identidad sino de la descripción de la finca cuando (no es una presunción destruible mediante prueba en contrario), además de contar con el consentimiento expreso y fehaciente del titular hacia la base gráfica validada de su finca, se cuente con el mismo consentimiento de sus colindantes y cuando la representación gráfica se haya obtenido y llevado a cabo con el material sancionado oficialmente (por cierto, que no existe).
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