Se trata de distinguir dos tipos de discrepancias posibles que pueden afectar a la parcela catastral y un procedimiento de regularización:
1.)- La discrepancia con respecto a la realidad aparente inmobiliaria (con la ortofoto)
El notario se limitará a apreciarla (depende de su criterio, a instancia o no de los otorgantes, apreciar la discrepancia entre la parcela y la apariencia del territorio, mediante el contraste de la parcela con la imagen ortofotográfica que le sirva de fondo) y en ese caso a notificar al catastro la discrepancia detectada para que proceda a corregirla. No es preciso el consentimiento de los dueños de la finca porque la descripción jurídica registral del inmueble en ningún caso puede ser modificada en dicho procedimiento administrativo.
2.)- La discrepancia con respecto a la descripción de la finca registral situada en el mismo lugar del territorio. Dos premisas:
- Nada se puede hacer sin consentimiento del dueño de la finca.
- En ningún caso debe permitirse que este procedimiento sirva para entorpecer la circulación de la riqueza territorial.
El notario apreciará la discrepancia a partir del contraste entre el recinto de la base gráfica registral y el de la parcela catastral. Solo podrá apreciar la coincidencia o discrepancia si la base gráfica está validada y la parcela conciliada con la imagen del territorio.
Si falla alguno de estos dos factores le corresponderá al notario, siempre que sea posible, la importante función de describir gráficamente, en base al material aportado y las declaraciones de los otorgantes, la correcta descripción de la parcela y la finca, que normalmente será la misma, pero que pueden ser lógicamente dos y discrepantes.
3.)- A partir de ahí la técnica procedimental es sencilla.
La descripción manifestada por los dueños se comunica al Catastro, el cual ha de consentir que la descripción propuesta por los otorgantes del titulo figure como descripción catastral (esta aceptación no siempre debería producirse) y si este la consiente ya se habrá producido la coordinación parcela-finca. Si hubiese colindantes afectados, en tal caso será preciso también su consentimiento.
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