Yo trabajaba antes de ser Registrador en un Banco y mi jefe me lo explicó así:
Si en América vas a pedir un préstamo te preguntan qué es lo que puedes ofrecer en garantía; tu les contestas que tu casa, que constituyes una hipoteca sobre tu casa, de tal modo que si no pagas, el Banco sacará a subasta tu casa hipotecada y con el producto de su venta se asegura la devolución de lo que prestó y no se le devolvió.
Ahora bien, te preguntan que cómo saben ellos que tu (esa) casa es tuya. La escritura de propiedad no les vale pues su existencia no les garantiza que tu no hayas vendido tu casa después a otra persona y lo que pretendes dar en garantía ya no sea tuyo.
No pasa nada, el Banco se “asegura” de que tu (esa) casa es tuya obligándote a contratar los servicios de unos investigadores que concluyen su trabajo diciendo que hasta donde su leal saber y entender llega, esa casa es tuya.
Pero como no lo afirman de manera absoluta (solo hasta donde llega su leal saber y entender) te obligan a contratar un seguro para cubrir el riesgo de que la casa no sea tuya y la hipoteca pueda resultar nula. (el coste total podría ascender a unos 2000€ de los de la época en que se me explicó. Hay que tener en cuenta que en América los Bancos no tienen aseguradoras como aquí, en América los Bancos “son” de las aseguradoras).
Pues bien, llega la crisis y no puedes pagar el préstamo, el banco pide la devolución del dinero prestado y como no accedes, procede a ejecutar la hipoteca y pide que se saque a subasta. Ocurre sin embargo que en ese momento aparece un señor que afirma documentalmente que es dueño del inmueble, que nunca lo hipotecó y que por lo tanto no va a consentir que se venda.
El Banco puede denunciarte porque le has engañado, pero no hay problema, el Banco ejercita el seguro y la aseguradora devuelve rápidamente el préstamo al Banco cumpliendo su función. Lo mismo ocurre cuando son mil los deudores hipotecarios que no pagan al banco, pero cuando son centenas de miles las hipotecas que no se pueden ejecutar, entonces el seguro no puede cubrir las pérdidas y se acude al reaseguro (que es el asegurador del asegurador) el cual cubre con sus reservas esta contingencia.
Cuando los deudores que no pagan son millones y las hipotecas son “basura” porque no se pueden ejecutar, entonces el sistema quiebra y pasa lo que pasa, o mejor dicho, lo que está pasando.
En España cuando quieres un préstamo vas al Banco, le demuestras que la finca es tuya mediante una nota simple que cuesta tres euros, se constituye la hipoteca inscribiéndola en el Registro de la Propiedad sobre tu casa y si quieres venderla…… el posible adquirente conoce por ley que el inmueble está hipotecado y nunca podrá impedir que la finca salga a la venta en subasta para pagar el préstamo al Banco.
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