LENGUAJE ESPECIAL: PROPUESTA DE BASE GRAFICA REGISTRAL

El otro día me descubrí leyendo una instrucción de oficina, (de las muchas que me cruzo con mi técnico) y me descubrí creando un lenguaje nuevo, a caballo entre lo jurídico, lo gráfico y lo registral:

“El problema que analizamos consiste en determinar si al aportarse al Registro planimetría particular constitutiva de  propuesta de base gráfica registral (lo que en el Anteproyecto se denomina cartografía alternativa) con ocasión de petición de nota simple informativa para el otorgamiento de la escritura  y con la finalidad de que, cuando se conteste a la petición por parte del Registro, se acompañe a dicha nota simple la información gráfica de la que disponga el propio Registro, la información gráfica que debe acompañar en tal caso a la nota simple solicitada debe contener la representacioón gráfica configurada por el Registrador a su propia conciencia en base a los datos que constan registralmente inscritos o debe reflejar la base gráfica propuesta, eso si , calificada por el Registrador en el estado amarillo o rojo que le corresponda.

La regla general es que ha de darse base gráfica registral con el contenido de la propuesta enviada por Notaría en el color amarillo (descripción correcta) o rojo (descripción incorrecta o insuficiente) en función de si coincide o no con la descripción literaria de la finca que figura en el folio registral. Solo se puede enviar a Notaria una bgr diferente al recinto que aparece en la propuesta en los siguientes casos:

-        Cuando la cartografía alternativa presentada como propuesta de bgr sea anómala o insuficiente.

-        Cuando la propuesta de base gráfica registral invada el espacio ocupado por la base gráfica de otra finca registral.

-        Cuando la propuesta de base gráfica sea manifiestamente contraria a los datos descriptivos que figuran inscritos en el Registro.

-        Cuando exista previamente validada base gráfica registral  de esa finca en virtud de manifestación expresa del propietario o en base a datos objetivos de absoluta fiabilidad

CONTESTACION: NO ES LO MISMO LA INSCRIPCION REGISTRAL QUE LA CONSTANCIA CATASTRAL.

En el último post aparece un comentario anónimo que me ha resultado especialmente interesante y por eso respondo a través de este post principal:

“Buenos días, hago este comentario en forma de pregunta, si se subsanaran los problemas formales y al final y se presentarán del mismo modo que al catastro, no quedaría el problema en una cuestión de tiempo. Es decir del tiempo de formalizar correctamente la urbanización”

Desconozco el defecto formal que ha apreciado el Registrador para no inscribir la reparcelación, pero el resultado  no tiene por qué ser necesariamente como tu lo planteas. El Registro no califica la justicia intrínseca de lo que aparece inscrito, sino que únicamente vigila por el cumplimiento de los requisitos necesarios para inscribir. El Registro no da fe de que la reparcelación sea  real o no, ni tan siquiera si se han cumplido todos y cada uno de los requisitos administrativos internos necesarios para su tramitación, el Registro da fe de que la reparcelación se ha inscrito registralmente y de que consta en la certificación presentada el cumplimiento de los requisitos necesarios para ello.

Imagina que en el proyecto de reparcelación  aparece una parcela que se inscribe como finca de 500m2  porque así aparece descrita en el documento (certificado administrativo) que se presenta en el Registro.  En el Catastro (en la parte descriptiva de la certificación catastral) aparece igualmente una superficie de 500. Supón que en realidad la superficie real de la parcela, cuando se ejecuta la urbanización  es de 100 m2. Las consecuencias de esta situación aparentemente idéntica  en el Registro y en el Catastro no son las mismas.

Si en el Registro figuran 500m2, el adquirente de la finca tiene derecho a tener los 500m2 que aparecen registrados y podrá reclamar daños y perjuicios a quien le vendió (si no lo hizo como cuerpo cierto) por haberle transmitido una realidad diferente a la registral. En cambio, el catastro, que ha de publicar la realidad aparente, tiene que representar en la parte gráfica y debe hacer constar en la parte descriptiva de la parcela catastral la superficie real de 100m2 y si no lo hace, a mi juicio, deberá ser el , el propio Catastro, quien responda  del  del error por el cometido ante el perjudicado.

Por eso, entiendo que el Catastro en el caso que nos ocupa no debería haber catastrado la reparcelación hasta que esta no se hubiese ejecutado. Y debería representar la realidad física materializada con independencia de lo que aparece en el proyecto, con independencia de las razones legales que hayan producido tal resultado y por supuesto con independencia de lo que aparece en el Registro

EL CATASTRO NO DEBE ESPERAR A QUE SE INSCRIBA EN EL REGISTRO

Hace pocos días un compañero, un Registrador, con responsabilidad dentro de los órganos de gobierno del Colegio de Registradores, me hizo saber la satisfacción que le demostró otro compañero al comentarle que en su Decanato Autonómico se había producido la siguiente circunstancia:

-        “Resulta que ha llegado a uno de nuestros Registros una reparcelación urbanística que ha sido suspendida por defectos formales que aun no han sido subsanados. Pues bien, resulta que el Catastro si  ha catastrado las entidades resultantes de dicha reparcelación y ha surgido un problema mucho más grave que el registralmente apreciado. Este problema, si el proyecto no hubiese accedido al catastro, no tendría mayores consecuencias, pero al haber sido catastrada la reparcelación  parece que puede haber hasta imputación de responsabilidad a Hacienda. Se ha planteado la posibilidad de no volver a  catastrar nada que no se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad ¿no crees que sería fantástico que esa fuera la forma normal de comportamiento entre ambas instituciones?

No creo sinceramente que la situación planteada sea precisamente fantástica, todo lo contrario: que el catastro tenga que esperar a que el registro actué  para poder actuar él, me resulta tan aberrante como la situación contraria: que el Registro se paralice en su función  hasta que el Catastro haya corregido los errores y desactualizaciones que sufriere (cuestión esta específicamente pretendida por parte del Anteproyecto de reforma de la Ley hipotecaria en materia de Catastro).

La mejora de actuaciones tanto en la esfera registral como en la catastral pasa necesariamente por el recíproco conocimiento de las actuaciones del otro, pero ese conocimiento debe siempre servir para motivar la adopción de la mejor decisión posible por parte de cada cual y nunca para impedir, condicionar o constreñir tal decisión del otro con la determinación de la propia. 

En definitiva, poner en conocimiento del otro las actuaciones propias: SI Y SIEMPRE. Condicionar las actuaciones del otro a las propias: NO y NUNCA. Eso es interoperabilidad

LA CALIFICACION GRAFICA REGISTRAL (segunda parte de dos)

El actual artículo 9.1 último párrafo de la Ley Hipotecaria establece como única obligación del Registrador a este respecto la necesaria disponibilidad de una aplicación informática que permita coordinar la finca con su base gráfica

Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

Sin embargo en el nuevo artículo 9 LH la incorporación de la representación gráfica de la finca registral al folio real es obligatoria

c. La representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria , segregación, división , agrupación o agregación, expropiacion forzosa o deslinde para que determinen una reordenación de los terrenos.

Y mas adelante:

La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador  sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita.

Resulta evidente que del texto del anteproyecto cabe deducir el carácter obligatorio de la calificación gráfica registral para todo Registrador. Esta calificación consiste en contrastar la descripción alfanumérica de la finca con el resultado de su descripción gráfica (normalmente catastral) para concluir en su equivalencia o divergencia.

Por otro lado, la naturaleza, situacion, superficie, linderos o cualquier otro dato descriptivo de la finca no se harán constar como circunstancias de hecho en el asiento de inscripción o en la nota marginal a practicar, sino como resultado de la calificación del Registrador.

Es decir, el Registrador habra de acudir a GEOBASE para comparar la situación, naturaleza, linderos, superficie, correspondencia y coordinación  descritos en el título y los que resultan de su representación gráfica sobre imágenes ortofotográficas y cartográficas (entre ellas la catastral) del territorio. Por lo tanto, la redacción del encabezamiento del asiento de inscripción a practicar ha de ser diferente al actual.

Ya no se trata de la constancia en folio de datos manifestados en el título de modo  mas o menos preciso por los interesados, sino de la calificación registral del contenido de los mismos o en palabras de la propia ley:

“expresión circunstanciada, mediante extracto ordenado, de todo lo que, conforme a la calificación del título efectuada por el Registrador, determine el sujeto, objeto y contenido de los derechos   ”

 Cuando esos datos (fuera de los límites de tolerancia admitidos) resulten contradictorios, existirá causa de suspensión o denegación de la inscripción del título presentado.

Por lo tanto, resulta evidente la necesidad de alterar los modelos tradicionales de los asientos registrales y  la nota de calificación o despacho para hacer constar el resultado motivado de la calificacion registral del estado descriptivo de las fincas  y no simplemente datos de hecho manifestados.

CALIFICACION GRAFICA REGISTRAL (primera parte de dos)

La principal novedad que arroja el borrador de anteproyecto de reforma hipotecaria en materia de catastro (es importante hacer notar que lo que se vio en el Consejo de Ministros no fue el texto concreto articulado sino simplemente un informe del mismo) es que desaparece la publicidad gráfica específicamente registral y toda la temática es llevada al ámbito de la calificación (y por lo tanto de la responsabilidad del Registrador) de la descripcion de la finca

Efectivamente, dentro del nuevo artículo 9 LH son constantes las referencias a una supuesta imposibilidad de emitir la tradicional base gráfica registral. De manera manifiesta el siguiente párrafo:

Los Registradores de la Propiedad no expedirán mas publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral , sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida  en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar  de calificación.

Pero resulta igualmente abundante (en este mismo párrafo transcrito se demuestra) la referencia a la función gráfica calificadora a la que se debe el Registrador a la hora de inscribir.

La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador  sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita.

Resulta evidente que el resultado de una calificación no solo ha de ser manifestado al interesado sino que además ha de ser debidamente motivado. La motivación de la calificación del estado descriptivo de la finca  es necesariamente de naturaleza espacial y en consecuencia la nota de calificación o despacho debe llevar a partir de la entrada en vigor de la ley un anexo a modo de informe gráfico sobre el estado descriptivo de la finca.  Es decir, la base gráfica registral pasa a ser “Informe de motivación a la calificación descriptiva de la finca”.

Como hemos visto,  esta circunstancia del análisis espacial del estado descriptivo de la finca, fuera de los casos de coincidencia con catastro, queda fuera de la publicidad ordinaria o tradicional del Registro, pero sería ilegal negarla al usuario registral que requiera dicha información del Registro.

Como primera consecuencia del nuevo anteproyecto hay que señalar el reforzamiento que otorga a la funcion gráfica de los Registradores ya que si bien es cierto que   en toda publicidad registral, como regla general no se puede dar mas noticia gráfica que  la relativa al estado de coordinación con catastro cuando haya coincidencia entre finca y parcela (para lo cual tambien es necesario validar la base gráfica registral de la finca), también es cierto que  en toda nota de calificación o despacho de título presentado a inscribir el Registrador no se puede limitar a transcribir la manifestación descriptiva de su finca hecha por el interesado, sino que ha de  calificar el estado contrastado de los diferentes datos identificativos de la finca , circunstancia esta imposible de realizar sin aportar un informe gráfico apoyado en todo el material cartográfico u ortofotográfico necesario para ello. 

ALARMA ANTE LA POSIBLE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE BASES GRAFICAS (PERDON) Y CATASTRO

No es el momento de mirarnos al ombligo y preguntarnos, sospechar o afirmar que el anteproyecto de reforma constituye un ataque a la función profesional de cada cual. No se trata de defender a Registradores, Topógrafos, Notarios o ni tan siquiera se trata de atacar, por atacar, al Catastro. Aquí, lo que está en juego es la seguridad jurídica de nuestro sistema y el derecho constitucional a que tienen derecho los ciudadanos.

Tan indignado como el que más me siento yo, pero lo razonable no es tomar el camino de las cabras y resignarse con resentimiento al devenir de las cosas (y desde luego ganas no faltan). La actitud adecuada es tratar de reformar la norma en el trámite parlamentario que corresponda (difícil, muy difícil) y llegado el caso de su publicación tal y como está,  tratar entonces de interpretar sus normas con arreglo a la realidad social del tiempo en el que han de ser vividas.

Es un texto normativo técnicamente muy defectuoso y por ello, necesitado de una interpretación constructiva que haga del defecto virtud y allá donde aparecen prohibiciones inconstitucionales o efectos jurídicos disparatados habrá que buscar sitio en la parte no prohibida y en las consecuencias lógicas de la actuación profesional de cada cual.

En base a esta premisa, a mi juicio, lo que parece indudable es que se produce un autentico vuelco en la materia gráfica registral presidido por cuatro principios:

1. Desaparece la publicidad gráfica de naturaleza exclusivamente registral (y con ella la llamada base gráfica registral)pero la temática gráfica no desaparece, todo lo contrario, la misma resulta reforzada al ser llevada al ámbito de la calificación del Registrador, es decir al de su responsabilidad. 
2. La calificación gráfica por parte del registrador se hace obligatoria y la utilización de una aplicación informática gráfica registral, imprescindible.
3. La transcripción literaria de las circunstancias descriptivas de la finca ya no es suficiente, hay que inscribir su exactitud y corrección o en caso contrario proceder a su denegación. Para ello  que hay que acudir a técnicas electrónicas y material cartográfico  adecuado que permitan calificar la corrección de la cartografía catastral.
4. No todas las circunstancias descriptivas de la finca han de aparecer en el cuerpo de la inscripción como hasta ahora, la incorporación de la representación geográfica de la finca al folio real y la existencia de “enlaces”, es decir “links” imponen ya la existencia de un nuevo modelo de Registro: un Registro gráfico y digital 

Durante los próximos días tratare de desarrollar en sucesivos posts mi interpretación particular de estos principios rectores de la reforma. 

LA PERCEPCION DE LA REALIDAD

No sabemos si la realidad existe, solo podemos afirmar que existe la percepción que de la misma hace el ser humano a través de sus cinco sentidos corporales.

En tanto en cuanto ningún ser humano es idéntico a otro,  el resultado de  la percepción de sus sentidos no puede resultar equivalente a la de ningún otro sujeto, en ningún caso .Siempre habrá una mínima diferencia, aunque sea emocional,  entre la realidad percibida por un individuo  y la que otro individuo percibe.

Cuando la mayoría de los sujetos percibe la realidad con diferencias mínimas, la sociedad, es decir el conjunto de ellos, prefiere considerar la percepción como idéntica  y si alguna diferencia existe, la misma cabria dentro de un margen de tolerancia que no hace dudar en ningún caso de que se ha encontrado la auténtica realidad (aunque esta no sea tal sino simplemente el objeto de un acuerdo social sobre la percepción de una circunstancia).

Ahora bien, la percepción de la realidad,  para que pueda ser objeto de acuerdo y sea tal, ha de ser manifestada, representada  por el ser que la percibe y esa manifestación resulta ser una nueva distorsión en la percepción de la realidad.

Por lo tanto, como en el juego de los mensajes secretos donde el mensaje inicial acaba siendo otro completamente diferente cuando termina de pasar por el boca a boca de una cadena humana,  la realidad sufre una primera distorsión en su percepción y una nueva distorsión en su manifestación. La percepción de una realidad manifestada  supone una nueva deformación y la nueva manifestación de esa percepción indirecta supone una nueva vuelta de tuerca.

Por ello es deseable acudir a la primera percepción manifestada para evitar la acumulación de errores. Y así como la primera traducción a otro idioma de una obra literaria original, pongamos del ruso al francés, no debería ser objeto de traducción a un segundo idioma, pongamos del francés al español, sino que la versión española debería beber directamente de la fuente original rusa, en el mundo de la percepción de la realidad física, llamémosle geográfica, no deberíamos acudir a interpretaciones de imágenes ortofotográficas o cartográficas ya levantadas, sino a percepciones directas y no previamente manifestadas.

La orquesta que interpreta partituras originales no suena igual que aquella otra que interpreta partituras adaptadas, incluso en aquellos casos en los que la simbología musical de uno y otro texto, resulte ser prácticamente la misma.

Ahora bien, si bien es cierto que la manifestación directa de la percepción original  de la realidad es manifiestamente mejor que la manifestación de la percepción  de una realidad ya percibida y  anteriormente manifestada, también es cierto que cuando la percepción o manifestación originales son erróneas o no suficientemente fieles, por  no respetar las reglas sociales que marcan las tolerancias  de percepción o manifestación y se carece de medios para volver a percibirlas originalmente, es admisible e incluso preciso tratar de corregir la manifestación de la realidad ya percibida.

Y así, cuando se carece de traductores castellanos del idioma ruso, es preferible la traducción española de la versión literaria francesa, antes que disponer de una mala traducción de la obra rusa original. Y así, es preferible la interpretación de la partitura adaptada cuando el director o la orquesta carecen de capacidad para la interpretación de la partitura original.

Levantar cartografía sobre ortofotos o hacer interpretación de la ortofotografía para dibujar catastro no es la mejor de las técnicas, es mucho mejor hacer levantamientos topográficos sobre el terreno, pero solamente cuando estos son de calidad suficiente, capaces de cubrir extensiones superficiales significativas y suponen costes asequibles y proporcionados.    

LA SEGURIDAD JURIDICA DE LA REPRESENTACION DE LA INFORMACION ESPACIAL

A la información  espacial se accede a través de aplicaciones informáticas que permiten su  visualización normalmente contrastada sobre ortoimágenes o cartografías básicas del territorio. Se trata de los llamados “visores”. La aparición de este fenómeno en el ámbito comercial  y en el divulgativo general, pone de manifiesto la necesidad de resolver una serie de cuestiones relacionadas con el valor jurídico de sus diversos factores. En materia registral estas son alguna de ellas:

¿Cuáles son, o deberían ser, las condiciones técnicas que permiten la producción de efectos jurídicos a la información publicada?

Las bases gráficas registrales producen un simple efecto identificativo del inmueble. Amparados  en el principio registral de la legitimación gráfica, se presume que la base gráfica de una finca se encuentra en un lugar determinado del territorio, pero esa localización o identificación no presupone que los linderos hayan de ser exactamente los que se publican.

Para que la base gráfica registral pudiera tener plenos efectos descriptivos y no meramente identificativos, para que la finca pueda hallarse protegida por el principio de fe pública gráfica registral (y por lo tanto producir dicha descripción plenos efectos jurídicos frente a terceros), es precisa la concurrencia de tres requisitos:

1º Que concurra la voluntad del sujeto sobre la descripción gráfica registral de su finca

2º Que concurra la voluntad de los titulares de los predios colindantes reconociendo la veracidad y exactitud de la base gráfica registral de la finca

3ºQUE DICHAS DECLARACIONES VAYAN REFERIDAS A UNA REPRESENTACION GRAFICA QUE GUARDE LOS DATOS DE EXACTITUD Y PRECISION SUFICIENTES PARA PRODUCIR LOS EFECTOS JURIDICOS PRETENDIDOS.

Lógicamente las declaraciones del propietario y colindantes ningún valor tendrán si no van referidas a un material de calidad técnica oficialmente reconocida como suficiente. ¿Cuáles SON LAS CONDICIONES TECNICAS DE ESE MATERIAL?

-        ES ADMISIBLE LA EMISION DE CERTIFICADOS EN SOPORTE PAPEL O NECESARIAMENTE LA INFORMACION SOLO PUEDE SER SUMINISTRADA A TRAVES DE VISORES

-        NO BASTA LA SIMPLE GEORREFERENCIACION YA QUE ES UNA DECLARACION ABSTRACTA QUE NO PERMITE MANIFESTACIONES EXPRESAS RELATIVAS A ELEMENTOS FISICOS DELIMITADORES DEL DOMINIO . ¿O SI ES SUFICIENTE?

-        LA LINEA PERIMETRAL DESCRIPTIVA DE LA FINCA PUEDE SER REPRESENTADA CON UNA ANCHURA O GROSOR TALES, QUE PUEDE LLEGAR A  CUBRIR VARIOS METROS SUPERFICIALES DE TERRITORIO¿QUE ANCHURA DEBE TENER?

-        EL FONDO ORTOFOTOGRAFICO SOBRE EL QUE TRAZAR LA LINEA PERIMETRAL QUE DELIMITA EL CONTORNO DE LA FINCA ¿QUE PRECISION DEBE TENER, QUE ESCALA MINIMA ES ADMISIBLE Y SOBRE QUE RESOLUCION?

-        LA SALIDA GRAFICA O IMPRESIÓN DE LA BASE GRAFICA REGISTRAL EN PAPEL ¿A QUE ESCALA HA DE SER REPRESENTADA?

-        EN TODOS ESTOS CASOS LA RESPUESTA DEBE SER TECNICA, PERO TAMBIEN JURIDICA, EN EL SENTIDO DE BUSCAR SOLUCIONES “ELASTICAS”, TERMINOS LITERARIOS QUE CUBRAN LAS POSIBILIDADES.

ENCUENTRO CON TOPOGRAFOS

Durante el mes de agosto de hace dos años, Pedro J. Ortiz me propuso abrir un grupo de trabajo en la red Linkedin. El resultado fue un intenso intercambio de opiniones que estaría muy bien fuese publicado. Pongo por ejemplo una de mis intervenciones:

En cuanto al último comentario de Anabel, lo considero especialmente importante por dos razones. Primero porque es la primera vez en 138 comentarios que alguien dice que no se debe acompañar base gráfica registral a la nota simple informativa de la finca (postura sostenida por una parte con mucho peso dentro de los cuerpos de registradores y notarios)
y segunda porque viene a poner sobre la mesa un temor que en ocasiones veo que asalta a muchos técnicos cuando hablamos del tema de bases gráficas: Que sea el registrador, con su actuación, quien este invadiendo las competencias propias del TC. Y como comprenderéis es esencial para mí hacer ver la imposibilidad de que esto ocurra.

Cuando yo valido una base gráfica "afirmo bajo mi responsabilidad que la descripción gráfica que de la finca cuyo perímetro configuro sobre imágenes del territorio coincide en su identidad con la descripción alfanumérica que de la finca se hace en el folio registral".

NO DESCRIBO LA FINCA, la finca ya esta descrita, solo traduzco su descripción alfanumérica o literaria a un lenguaje gráfico. Esa traducción puede ser imposible (rústica de cuatro linderos personales históricos) y no hay base gráfica, la traducción puede ser difusa en cuanto a la certeza de linderos o superficies y entonces queda en estado provisional (no porque tenga mejor o peor cartografía, sino porque la descripción literaria tiene esos caracteres deficientes) o tengo la posibilidad de reflejar exactamente sobre imágenes del territorio la identidad (casi nunca la descripción) gráfica de la finca y entonces la validación es definitiva. Si contase con una escritura acompañada de plano georreferenciado, la descripción literaria se ajustaría al plano y tras comprobar que eso es así, y que no hay ningún tipo de obstáculo legal, formal o material de calificación, la base gráfica que crea el Registro, la traducción gráfica de la redacción literaria, se ajustará a una realidad medida de manera infalible y la validación será lo que tiene que ser.

¿Alguno de vosotros piensa que el Registrador va a levantar el plano? ¿Algún Registrador puede pensar que un TC puede validar la base gráfica? Pues desgraciadamente sí que algunos lo pensáis y algún registrador lo piensa y eso es, a mi juicio, una barbaridad. Se puede pensar que para qué se necesita una base gráfica registral, que se archive directamente el plano del TC y que ese valga como descripción de la finca. Se puede pensar, como bien decía Miguel Ángel, que para que plano topográfico, si la base grafica registral, cumple tal función.

Pero crear una bgr es lo mismo que practicar un asiento registral, nada más que en vez de números y letras, utilizo líneas, puntos e imágenes. Es un acto de creación jurídica y medir la realidad física de un inmueble es la constatación técnica de una realidad objetiva no jurídica sino topográfica. Los efectos jurídicos que yo creo necesitan una base topográfica y la topografía que levantáis necesita un fedatario jurídico que la registre frente a terceros

Si no aceptamos el engranaje que he expuesto :
1. plano del TC al Registrador
2. Registrador propuesta de base grafica al notario
3. Autorización de consentimientos en notaria al otorgarse escritura
4. Inscripción de la escritura y creación de la BGR en base a la propuesta

Entonces tiramos cada uno por nuestro lado y comenzamos una absurda discusión a ver quién se queda con la competencia de quien, cuando son competencias diferentes y que al interoperar se enriquecen

DESPLAZAMIENTOS EN REPARCELACION

Se trata de una reparcelación urbanística de carácter económico. Cuando se me pidió certificación de cada finca para iniciar el proceso, acompañé Base Grafica Registral de cada una de ellas. Al cabo de los meses lo que he recibido en el proyecto presentado es lo siguiente:

                                                          
Efectivamente, la base gráfica dibujada por el equipo redactor del proyecto se monta sobre el tejado del chalet que ocupa la parcela. Tengo dos opciones: o “clavar” la base gráfica aportada o hacer reinterpretación fotográfica y ajustarla a los linderos de la ortofoto. Pero antes de tomar una decisión, resulta imprescindible conocer el origen de la representación gráfica que se me ha presentado a inscribir. Dos alternativas: O se han tomado coordenadas en campo y al representarlas demuestran que hay un desplazamiento de la imagen ortofotográfica o se han tomado coordenadas de una imagen diferente al fondo que aparece en el documento presentado y el desplazamiento se produce por cambio del fondo de configuración. Dependiendo de una cosa o de la otra tomaré una u otra decisión. He pedido al Ayuntamiento que me lo aclare y acabo de recibir la comunicación. Como en las viejas pelis americanas, mañana la solución (o al menos mi solución que no tengo aun claro que sea la mejor)

BASE DE DATOS CENTRAL Y PROGRAMA INFORMATICO UNICO EN LOS REGISTROS

Una base de datos central o centralizada dentro de una Organización entiendo que tiene puntos de eficiencia, sobre todo económica, indudables, frente a bases de datos locales. Lo del programa  o sistema informático único, pues parece que también entra dentro de la lógica de toda organización. Si vas a cualquier sucursal del Banco Santander, verás que usa el mismo programa que todas las demás sucursales del Banco y comprobarás que  no es independiente a la hora de  crear  datos, sino que se limita a utilizar los campos que en la pantalla del ordenador aparecen, los mismos para  todas las oficinas del banco. Esto no solo es lógico sino que además resulta imperativo  porque todas las sucursales trabajan para la casa matriz que es la que ejerce el negocio.  Ahora bien, si vas a cualquier sucursal del BBVA verás que  utiliza un programa distinto al que vimos para el Santander, parecido en cuanto a sus requisitos básicos (igual en aquellos puntos que resultan imperativos), pero con sus propias especificidades y características. La razón de que el Santander y el BBVA utilicen sistemas informáticos distintos en cada una de sus redes es simplemente  porque cada Banco quiere ser mejor que los de su competencia, hacer mejor faena y ganar más dinero.

¿Son estas reflexiones aplicables a nuestro Registro de la Propiedad? Pues depende de lo que el legislador quiera que sea nuestro Registro. Hasta este momento, nosotros no hemos sido sucursales del mismo “Banco” sino “Bancos” diferentes. Debemos tener programas con funcionalidades  mínimas homogéneas porque todos nos dedicamos a este oficio de tabular y porque los aspectos imperativos que para nuestro quehacer marca la ley, son  tan numerosos e importantes, si no mas, que los marcados para la actividad bancaria. 

Pero mientras sea yo, como Registrador, el responsable de mi Oficina debe permitírseme la adopción, bajo mi responsabilidad, de las medidas añadidas que considere yo necesarias para garantizar el éxito de mi función, aunque el resto de mis compañeros no lo haya hecho. Y ello no para ganar más dinero que el resto de Registradores, como en el caso de los Bancos, sino precisamente por el motivo contrario, para evitar tener que responder con mi patrimonio personal de las demandas que pudieran derivarse del mal funcionamiento del servicio que presto.

EL CASO DEL IMPERIOSO AVANCE DE LOS EDIFICIOS HACIA EL MAR

La verdad es que cada día creo más en la teoría de la relatividad (o no sé muy bien si en el relativismo existencial). El caso es que solamente me produce  confianza aquello que me lo demuestra y no aquello que, solo por ser lo que es, debería producírmela. ¿Por qué el art. 34 de la Ley Hipotecaria  (un artículo que,  en aras del principio de  seguridad jurídica,  protege a quien confía en el Registro, hasta el punto de poder  llegar a privar al verdadero propietario de su legítimo dominio sobre una finca) no es discutido en general? Simplemente  porque no falla, el conflicto no se produce. ¿Y por qué no falla? Por el escrupuloso celo del Registrador en denegar el acceso al Registro de todo error formal o material que pueda afectar a un negocio (hasta el punto de denegar el acceso registral del negocio en sí). ¿Y a que se debe tan escrupuloso celo? Pues simplemente se debe a que si el Registrador se equivoca responde con su patrimonio personal del error cometido.

En cambio, esto no pasa en casi ningún otro ámbito de la Administración. Tomemos por ejemplo la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotos Aéreas (PNOA). Se supone que es la oficial y que es correcta y que ha pasado todos los filtros de calidad y que al ser oficial “ha de ir a misa”. Hasta que se equivoca flagrantemente: LOS EDIFICIOS INVADEN EL PASEO MARITIMO DE LLORET DE MAR ¿Me lo creo o mejor me doy una vuelta y compruebo con alivio que ninguno de los dos edificios ha avanzado hacia el mar, comiéndose literalmente el paseo? . (Ver archivo adjunto)

Si lo oficial falla , la inseguridad es grave, pero si lo oficial no falla solamente porque lo dice la ley, aunque evidentemente lo haga, entonces se produce la quiebra del sistema. Conclusión:  toda información  ha de ser siempre contrastada, depurada y en su caso corregida para que pueda producir confianza. Luego, mas tarde, ya vendrá la declaración de oficialidad.

ERRONEO TRATAMIENTO DE LA TECNICA DE LA INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA EN EL BORRADOR DE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CATASTRO

Si alguien con mínimo criterio técnico no lo evita antes (que parece ser no lo va a evitar) el art. 9 del texto de reforma de la Ley Hipotecaria contiene una “perla” más en este collar de despropósitos:

Cuando conste acreditada, se expresará por nota indicativa, y con  efectos meramente informativos, la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera, identificando en su caso los enlaces que remitan a las bases de  datos o sitios electrónicos que legalmente permitan conocer y actualizar la información extraída.

Técnica completamente errónea (el redactor ha oído campanadas, pero no sabe donde suenan): la información territorial no puede tener tratamiento registral “a efectos informativos”. Es peligroso hacer constar estas circunstancias por nota indicativa (supongo que la antigua nota marginal) en el folio registral, ya que cualquier juez puede considerarla como información  registral (de hecho lo es al constar en folio) cuando la misma no ha pasado los filtros propios de la calificación registral. Más peligroso aun resulta identificar enlaces tecnológicos que no dependan del filtro de calificación del Registrador, las consecuencias de ello, podrían ocupar cientos de “posts”

Es importante utilizar adecuadamente la técnica gráfica hipotecaria  de la asociación y considerar que la relación entre la info territorial (urbanística, administrativa, ambiental)  y la finca registral  solo puede serlo a través de su incorporación a la base gráfica.  Lo que se hace en este artículo es dar carta de naturaleza registral sin garantía alguna a la información asociada sin establecer distinción alguna entre este tipo de información y la información de naturaleza puramente registral. No todo vale.

ALCANCE DE LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CATASTRO EN LO RELATIVO AL PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL

Una de las cuestiones más arriesgadas de la reforma en ciernes de la Ley hipotecaria en materia de Catastro es la que aparece en el punto 5 del artículo 10 del borrador de anteproyecto, que si alguien dotado con  mediana sensatez no lo evita, parece que va camino de convertirse en ley. Dice el art. 10.5 del borrador, lo siguiente

5.  Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 de esta ley, que la finca objeto de los derechos inscritos  tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

El punto 5 contiene un error técnico verdaderamente grave al atribuir expresamente a la representación gráfica catastral del inmueble los efectos del principio  hipotecario de legitimación previsto en el art. 38 de la Ley Hipotecaria. Y resulta especialmente grave este error técnico  porque el 38LH establece una presunción que solo es predicable de los datos registrales, es decir a los datos inscritos en un Registro de la Propiedad. No se puede pretender la atribución de efectos fehacientes a delimitaciones catastrales porque estas son representaciones de hecho, que pretenden reflejar la realidad aparente del territorio de manera constantemente actualizada y  que se alteran sin necesidad de ser calificadas por un fedatario público, ni inscritas en un Registro de naturaleza jurídica. Por eso en el texto habría de quedar claro que el material aportado al título presentado a inscripción  puede ser la representación grafica de la parcela u otras cartografías alternativas pero que el resultado no es la incorporación al Registro  de la representación gráfica catastral, sino la creación de la base gráfica registral y será entonces cuando la misma cuente con los efectos del artículo 38 de la Ley hipotecaria.

TRATAMIENTO DE LA PUBLICIDAD GRAFICA REGISTRAL EN EL BORRADOR DE ANTEPROYECTO DE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CATASTRO (SI ALGUIEN DE MEDIANA SENSATEZ NO LO REMEDIA)

La propuesta de redacción del nuevo artículo 9 de la Ley hipotecaria, en uno de sus párrafos dice lo siguiente:

Los Registradores de la Propiedad no expediran mas publicidad grafica que la que resulte de la representacion grafica catastral , sin que pueda ser objeto de tal publicidad la informacion grafica contenida  en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar  de calificacion . Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representacion grafica georreferenciada alternativa , esta podra ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar  que la finca ha quedado coordinada graficamente con catastro . Asimismo podra ser objeto de publicidad registral  la informacion procedente de otras bases de datos , relativa a las fincass cuya representacion grafica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.

El tratamiento de la publicidad en el borrador viola con toda claridad los límites marcados por la Constitución Española ya que se vulnera clarísimamente el derecho básico a la información del que disfrutan los ciudadanos, por otro lado establecido en múltiples leyes.

Imaginemos (y no hay que imaginar mucho) que una finca de linderos objetivos (por ejemplo, cuatro calles) figura inscrita en el Registro de la Propiedad con una superficie de 500m2 y a la hora de medir su superficie sobre imágenes ortofotograficas o cartográficas  del territorio, o mejor aún, pensemos que contamos con un levantamiento topográfico de campo que afirme que la verdadera superficie que le corresponde al inmueble delimitado por esos linderos es de 1000m2

Si hacemos caso a la norma,  la consecuencia es que si el catastro publica una superficie diferente, se le debe negar al ciudadano la información real hasta que el Catastro consienta en reconocer los metros que realmente mide la propiedad.

Y yo, como Registrador, tengo dos problemas:

1º ¿Puedo negar al posible comprador de esa finca el conocimiento de una patología descriptiva manifiesta que va a afectar directamente a sus intereses económicos?

2º ¿Es el Catastro, es decir, son los intereses de la Hacienda Pública,  suficiente razón para condicionar a su actuación la realidad de la propiedad privada de los ciudadanos particulares?

Si a lo primero respondo que si y a lo segundo que también, por mucho que lo ordene el artículo 9 (solo borrador, espero), estaré actuando, a sabiendas, de manera injusta y eso me parece que tiene nombre según el Código Penal.

LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CATASTRO

Partimos de  la hipótesis que señala en el punto primero del artículo 10 LH según resulta del borrador de Anteproyecto (y que según parece saldrá adelante si alguien de mediana sensatez no lo impide antes)  y que no es otra que declarar la cartografía catastral como la base sobre la que representar la finca registral.  

1.     La base de representación grafica de las fincas registrales será la cartografía  catastral  que quedara a disposición  de los Registradores de la Propiedad.

Frente a esta imposición del punto primero del art 10, en el texto final de la reforma  deberían quedar incluidas  varias cuestiones fundamentales que resultan ignoradas y que de no tenerse en cuenta impedirán el éxito de esta reforma:

1. El registrador no se puede limitar a incorporar la cartografía (ya sea la catastral u otra alternativa) al folio registral como descripción de la finca, sino que crea su propia base gráfica registral (con sus diferentes estados o grados de validez y eficacia), la cual, aun cuando pueda ser coincidente con el material cartográfico aportado, es radicalmente diferente en cuanto a sus efectos jurídicos.

No es lo mismo la cartografía que se presenta para complementar la descripción de una finca y que queda archivada en un legajo con muy limitados efectos jurídicos, que el material que se aporta para que el Registrador califique, despache e inscriba una obra de creación jurídica de naturaleza registral: la base gráfica registral de la finca.

-        Solo representando la base gráfica registral de la finca es posible la coordinación con catastro

-        Solo representando la base gráfica registral de la finca es posible averiguar si  la descripción literaria que aparece inscrita en el folio se corresponde con la  realidad  o es defectuosa.

2. Es imprescindible que el Registrador pueda calificar  no solo la correcta descripción de la finca registral a través de la creación de su base gráfica, sino también la corrección y coherencia propias de la información catastral antes de tomarla como base de representación gráfica de las fincas . Hay algunas patologías descriptivas (contradicción entre la superficie gráfica y la alfanumérica, referencias  catastrales incorrectas, descripciones desactualizadas, etc.) que de no ser analizadas y calificadas por el Registrador pueden contaminar gravemente la descripción de las fincas. Por lo tanto es importante que se permita la utilización de cartografías alternativas para la representación geográfica de la finca , no solo en los casos de imposibilidad de existencia  catastral previa, como ocurre en el texto examinado, sino también en los supuestos en los que el Registrador advierta  error, omisión, falta de actualización o falta de la adecuada precisión de la información gráfica catastral
3. Resulta igualmente imprescindible abundar en el hecho de que el estado de coordinación entre finca y parcela admite varias  categorías o estados y que reducir el concepto de coordinación  solo al caso de coincidencia entre la descripción literaria de la finca y la  representación gráfica de la parcela catastral resulta ser simplemente una visión muy superficial  del problema

EL MODELO DE REGISTRO ELECTRONICO QUE SE PRETENDE IMPLANTAR EN ESPAÑA

Uno de los borradores para la reforma integral de los Registros de la Propiedad es el destinado a modificar el Reglamento Hipotecario en todo aquello que el propio borrador denomina Registro electrónico.

El modelo de Registro electrónico actualmente vigente en la organización registral española consiste en todo un cúmulo de componentes implantados en cada Registro y, al servicio de su eficacia, también en el Colegio de Registradores.

Estos componentes o aspectos  han demostrado su validez y efectividad  desde hace ya más de una década y evidentemente precisan de una regulación normativa que los adecúe  a la siempre cambiante realidad tecnológica y que haga de los mismos, instrumentos  aun más eficaces y efectivos para el servicio registral.

Sin embargo esta necesidad de reforma no se ve satisfecha en muchos de los puntos del   borrador de Real Decreto sobre normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia de Registro Electrónico. Muchos puntos del texto de este borrador suponen  un auténtico “salto al vacío”. La necesidad de actualización normativa, por todos compartida, no puede ser aceptada, cuando la misma viene por vía reglamentaria y se presenta  como  el diseño de un modelo absolutamente  nuevo, carente de experimentación alguna, radicalmente diferente al que conocemos y ajeno en buena parte de su conceptualización al Registro de la Propiedad, a la legislación hipotecaria actual e incluso a la normativa reguladora de asuntos de naturaleza digital.

LA BASE GRAFICA REGISTRAL, VALOR EMERGENTE

En ocasiones, los otorgantes de una escritura de compraventa, obra nueva, herencia o donación  suelen incorporar, al final de la misma, un croquis o plano de situación de la finca que se vende, construye, hereda o dona. Esto suele suceder cuando las partes consideran que la  descripción literaria que se hace de la finca en el título  no resulta  lo suficientemente precisa como para poder situar la finca con claridad en el territorio.

El valor jurídico de este elemento descriptivo es muy limitado porque es una manifestación unilateral (el plano no suele contar con la conformidad de los colindantes), se suele aportar en soporte papel (con lo cual la información es muy limitada) y no se inscribe en el Registro de la Propiedad (solo queda archivado en un legajo a los efectos de la mera consulta del Registrador).

La Base Gráfica Registral se define como la traducción  geográfica de la descripción literaria de la finca realizada por el Registrador bajo su responsabilidad  y calificación. Esta actuación  otorga a la representación geográfica de la finca todo el valor que antes aparecía limitado.

-        Esto es así porque la representación grafica de la finca sobre imágenes del territorio  ya no es una simple manifestación unilateral del interesado, sino la afirmación de localización geográfica de una finca que lleva a cabo un organismo oficial independiente como lo es el Registro de la Propiedad, tras la calificación y despacho de la documentación presentada.

-        Esto es así porque el soporte utilizado para representar la finca ya no es papel sino un Sistema de Información Geográfica (SIG) donde se puede contemplar (a través de las oportunas ortofotos  y adecuada cartografía) la evolución histórica del entorno donde se encuentra situada la finca, la multitud de capas de información territorial que  pueden llegar a interoperar con la información registral y sobre todo la situación geográfica de las fincas colindantes la cual  garantiza la superficie real de la finca y la absoluta imposibilidad de que invada el terreno ocupado por otra finca.

-        Y esto es así porque al quedar inscrita gráficamente la finca registral se establece la presunción de que la finca se encuentra situada en ese lugar y quien pretenda lo contrario, a ese le corresponderá la  dura carga de probar su afirmación.

La aparición del Sistema de Bases Graficas Registrales está suponiendo una auténtica revolución en el mundo de la seguridad jurídica preventiva ya que el perímetro de una propiedad inmobiliaria aparece dibujado mediante coordenadas geodésicas sobre el territorio de manera indeleble. Ya pueden los extranjeros contratar con plena seguridad el objeto de su posible compra, sin temor a fraude o estafa, ya que el lenguaje empleado para su descripción, el gráfico, es universal. Ya podrán las generaciones descendientes de emigrantes localizar sus propiedades familiares, aunque las características del territorio donde se encuentran esas propiedades ya sea muy diferente. Ya podrán, los Juzgados que trabajan en ejecuciones materiales evitar la desagradable sorpresa (a veces ocurre) de comprobar que las fincas embargadas y en proceso de ejecución  ya no existen en la realidad 

Y sobre todo ya disponemos de un mecanismo de comunicación perfectamente hábil para dar a conocer a las distintas Administraciones que trabajan con el territorio quienes son los propietarios registrales de las fincas objeto de su labor, al mismo tiempo que se permite conocer a los propietarios de los inmuebles cuáles son las actuaciones públicas que van a afectar a su entorno dominical.

EL MISTERIOSO CASO DEL CHALET NUMERO 9

Las fincas, como cualquier otro objeto físico, se describen por sus características. Se indica su naturaleza (piso, local, solar o campo), se especifica su superficie  o  se identifican sus linderos, ya sea mediante referencia a circunstancias objetivas tangibles(calle, muro, vereda o pared), ya mediante otro tipo de referencias no apreciables físicamente (el nombre del colindante o el número de la parcela adyacente).

Pues bien aquella mañana una pareja de jóvenes casados estaban sentados esperando a la puerta de mi despacho porque la base gráfica del chalet adosado que habían comprado recientemente estaba equivocada, ellos no habían comprado el adosado número “9”, sino el número “6”. Comprobamos en la escritura de  División horizontal tumbada que en la descripción de la hilera de chalets, el número “6” lindaba a la derecha con el numero “5” y a  la izquierda con el número “7”, como no podía ser de otra manera. “Otro error del Registro, señor Registrador”, manifestaron los jóvenes propietarios: “Nuestra casa en realidad linda a la derecha con el numero “8” y a la izquierda con el número  “10”.”Pues lo siento” repliqué “el numero “6” esta situado entre el “5” y el “7”. “Ustedes compraron el chalet “6” y por alguna extraña razón ocupan y creen que es suyo  el  número “9” y bien que  lo siento señores, pero el chalet donde ustedes viven  no es el chalet que les vendieron”. Y la extraña  razón apareció reflejada en la cara de la joven cuando absorta en el recuerdo suspiró “Andrés va a ser lo del clavo……..”

                                  

JUEGO DE CONSENTIMIENTOS

La reforma integral de los Registros que se halla en marcha, vuelve a confundir el juego de consentimientos necesarios para dar una regulación adecuada a la coordinación entre Registro y Catastro.  La manifestación del titular ha de incidir sobre  si la representación gráfica catastral coincide o no con la realidad jurídica de la finca, no con su realidad física. El dueño ha de indicar cómo es y hasta dónde llega su propiedad, ese es el objeto de medición, la propiedad jurídica manifestada por el propietario, independientemente de los signos aparentes que resulten del terreno que, estos si, como realidad física que son, deben ser motivo para actualizar Catastro

La comparación de la parcela con la realidad física es un dato de hecho objetivo que se comprueba por superposición de capas y no por declaración del interesado, el cual en esta cuestión siempre responderá según su conveniencia. En cambio su consentimiento si es necesario para afirmar si  la apariencia física del territorio es coincidente o convergente o divergente (y en este caso si hay divergencia lógica o patológica) con su propiedad, con su finca, considerada esta como fenómeno abstracto de naturaleza jurídica.

Hay tres representaciones de la realidad: La representación básica o general  del territorio, la representación temática catastral y la representación temática registral. El problema que se da entre las dos primeras es un tema de actualización de datos, el Catastro ha de ajustarse a la realidad física y tener en cuenta, para utilizarla o no, según necesidades y conveniencias, la realidad jurídica inmobiliaria inscrita en el Registro de la Propiedad que no tiene por qué ser actual.

MATRIX

Existen muy pocas regiones donde no se trabaje con el Sistema de Bases Gráficas Registrales tal y como lo entendemos la mayoría de los Registradores. En una de esas regiones tuve el verdadero honor de ser invitado a una demostración sobre el sistema de coordinación con Catastro que allí utilizan (y que mucho me temo es el que quiere implantar la reforma integral de los Registros en materia de Bases Gráficas).

Se trataba de hacer una operación sencilla, asignar la representación geográfica catastral a la finca, tomando  como apoyo conductor, el número de la referencia catastral de la parcela de correspondencia. De este modo, a través de la referencia catastral, el registro y el Catastro quedaban coordinados. Hicimos varias preguntas sobre la comparación de datos, sobre la utilización de otras posibles cartografías de apoyo y especialmente incidí en algo que no llegaba a entender ¿Cómo depuráis los datos cuando comprobáis que no son correctos? Ante la extrañeza causada por la pregunta, obviamente ni depuraban ni comprobaban, opté por no seguir ese camino.

Cuando terminó la demostración, se me hizo la pregunta ¿Qué le parece? Por nada del mundo quisiera menospreciar el trabajo de correspondencia gráfica (no eran análisis espaciales de coordinación) que se llevan a cabo en los Registros de aquella zona: se trata de una interesante labor de integración alfanumérica de la finca registral en el parcelario catastral, que dura ya muchos años y que a diferencia de Geobase, no plantea ni dudas, ni problemas.

Pero, al no poder analizar la corrección de datos registrales y catastrales, por carecer de medios tecnológicos para ello,  me acordé de la película MATRIX y las palabras de Morfeo a Neo:

“Esta es tu última oportunidad. Después, ya no podrás echarte atrás. Si tomas la pastilla azul fin de la historia. Despertarás en tu cama y creerás lo que quieras creerte. Si tomas la roja, te quedas en el País de las Maravillas y yo te enseñaré hasta dónde llega la madriguera de conejos. Recuerda lo único que te ofrezco es la verdad. Nada más. Sígueme”