ENCUENTRO CON TOPOGRAFOS

Durante el mes de agosto de hace dos años, Pedro J. Ortiz me propuso abrir un grupo de trabajo en la red Linkedin. El resultado fue un intenso intercambio de opiniones que estaría muy bien fuese publicado. Pongo por ejemplo una de mis intervenciones:

En cuanto al último comentario de Anabel, lo considero especialmente importante por dos razones. Primero porque es la primera vez en 138 comentarios que alguien dice que no se debe acompañar base gráfica registral a la nota simple informativa de la finca (postura sostenida por una parte con mucho peso dentro de los cuerpos de registradores y notarios)
y segunda porque viene a poner sobre la mesa un temor que en ocasiones veo que asalta a muchos técnicos cuando hablamos del tema de bases gráficas: Que sea el registrador, con su actuación, quien este invadiendo las competencias propias del TC. Y como comprenderéis es esencial para mí hacer ver la imposibilidad de que esto ocurra.

Cuando yo valido una base gráfica "afirmo bajo mi responsabilidad que la descripción gráfica que de la finca cuyo perímetro configuro sobre imágenes del territorio coincide en su identidad con la descripción alfanumérica que de la finca se hace en el folio registral".

NO DESCRIBO LA FINCA, la finca ya esta descrita, solo traduzco su descripción alfanumérica o literaria a un lenguaje gráfico. Esa traducción puede ser imposible (rústica de cuatro linderos personales históricos) y no hay base gráfica, la traducción puede ser difusa en cuanto a la certeza de linderos o superficies y entonces queda en estado provisional (no porque tenga mejor o peor cartografía, sino porque la descripción literaria tiene esos caracteres deficientes) o tengo la posibilidad de reflejar exactamente sobre imágenes del territorio la identidad (casi nunca la descripción) gráfica de la finca y entonces la validación es definitiva. Si contase con una escritura acompañada de plano georreferenciado, la descripción literaria se ajustaría al plano y tras comprobar que eso es así, y que no hay ningún tipo de obstáculo legal, formal o material de calificación, la base gráfica que crea el Registro, la traducción gráfica de la redacción literaria, se ajustará a una realidad medida de manera infalible y la validación será lo que tiene que ser.

¿Alguno de vosotros piensa que el Registrador va a levantar el plano? ¿Algún Registrador puede pensar que un TC puede validar la base gráfica? Pues desgraciadamente sí que algunos lo pensáis y algún registrador lo piensa y eso es, a mi juicio, una barbaridad. Se puede pensar que para qué se necesita una base gráfica registral, que se archive directamente el plano del TC y que ese valga como descripción de la finca. Se puede pensar, como bien decía Miguel Ángel, que para que plano topográfico, si la base grafica registral, cumple tal función.

Pero crear una bgr es lo mismo que practicar un asiento registral, nada más que en vez de números y letras, utilizo líneas, puntos e imágenes. Es un acto de creación jurídica y medir la realidad física de un inmueble es la constatación técnica de una realidad objetiva no jurídica sino topográfica. Los efectos jurídicos que yo creo necesitan una base topográfica y la topografía que levantáis necesita un fedatario jurídico que la registre frente a terceros

Si no aceptamos el engranaje que he expuesto :
1. plano del TC al Registrador
2. Registrador propuesta de base grafica al notario
3. Autorización de consentimientos en notaria al otorgarse escritura
4. Inscripción de la escritura y creación de la BGR en base a la propuesta

Entonces tiramos cada uno por nuestro lado y comenzamos una absurda discusión a ver quién se queda con la competencia de quien, cuando son competencias diferentes y que al interoperar se enriquecen

DESPLAZAMIENTOS EN REPARCELACION

Se trata de una reparcelación urbanística de carácter económico. Cuando se me pidió certificación de cada finca para iniciar el proceso, acompañé Base Grafica Registral de cada una de ellas. Al cabo de los meses lo que he recibido en el proyecto presentado es lo siguiente:

                                                          
Efectivamente, la base gráfica dibujada por el equipo redactor del proyecto se monta sobre el tejado del chalet que ocupa la parcela. Tengo dos opciones: o “clavar” la base gráfica aportada o hacer reinterpretación fotográfica y ajustarla a los linderos de la ortofoto. Pero antes de tomar una decisión, resulta imprescindible conocer el origen de la representación gráfica que se me ha presentado a inscribir. Dos alternativas: O se han tomado coordenadas en campo y al representarlas demuestran que hay un desplazamiento de la imagen ortofotográfica o se han tomado coordenadas de una imagen diferente al fondo que aparece en el documento presentado y el desplazamiento se produce por cambio del fondo de configuración. Dependiendo de una cosa o de la otra tomaré una u otra decisión. He pedido al Ayuntamiento que me lo aclare y acabo de recibir la comunicación. Como en las viejas pelis americanas, mañana la solución (o al menos mi solución que no tengo aun claro que sea la mejor)

BASE DE DATOS CENTRAL Y PROGRAMA INFORMATICO UNICO EN LOS REGISTROS

Una base de datos central o centralizada dentro de una Organización entiendo que tiene puntos de eficiencia, sobre todo económica, indudables, frente a bases de datos locales. Lo del programa  o sistema informático único, pues parece que también entra dentro de la lógica de toda organización. Si vas a cualquier sucursal del Banco Santander, verás que usa el mismo programa que todas las demás sucursales del Banco y comprobarás que  no es independiente a la hora de  crear  datos, sino que se limita a utilizar los campos que en la pantalla del ordenador aparecen, los mismos para  todas las oficinas del banco. Esto no solo es lógico sino que además resulta imperativo  porque todas las sucursales trabajan para la casa matriz que es la que ejerce el negocio.  Ahora bien, si vas a cualquier sucursal del BBVA verás que  utiliza un programa distinto al que vimos para el Santander, parecido en cuanto a sus requisitos básicos (igual en aquellos puntos que resultan imperativos), pero con sus propias especificidades y características. La razón de que el Santander y el BBVA utilicen sistemas informáticos distintos en cada una de sus redes es simplemente  porque cada Banco quiere ser mejor que los de su competencia, hacer mejor faena y ganar más dinero.

¿Son estas reflexiones aplicables a nuestro Registro de la Propiedad? Pues depende de lo que el legislador quiera que sea nuestro Registro. Hasta este momento, nosotros no hemos sido sucursales del mismo “Banco” sino “Bancos” diferentes. Debemos tener programas con funcionalidades  mínimas homogéneas porque todos nos dedicamos a este oficio de tabular y porque los aspectos imperativos que para nuestro quehacer marca la ley, son  tan numerosos e importantes, si no mas, que los marcados para la actividad bancaria. 

Pero mientras sea yo, como Registrador, el responsable de mi Oficina debe permitírseme la adopción, bajo mi responsabilidad, de las medidas añadidas que considere yo necesarias para garantizar el éxito de mi función, aunque el resto de mis compañeros no lo haya hecho. Y ello no para ganar más dinero que el resto de Registradores, como en el caso de los Bancos, sino precisamente por el motivo contrario, para evitar tener que responder con mi patrimonio personal de las demandas que pudieran derivarse del mal funcionamiento del servicio que presto.

EL CASO DEL IMPERIOSO AVANCE DE LOS EDIFICIOS HACIA EL MAR

La verdad es que cada día creo más en la teoría de la relatividad (o no sé muy bien si en el relativismo existencial). El caso es que solamente me produce  confianza aquello que me lo demuestra y no aquello que, solo por ser lo que es, debería producírmela. ¿Por qué el art. 34 de la Ley Hipotecaria  (un artículo que,  en aras del principio de  seguridad jurídica,  protege a quien confía en el Registro, hasta el punto de poder  llegar a privar al verdadero propietario de su legítimo dominio sobre una finca) no es discutido en general? Simplemente  porque no falla, el conflicto no se produce. ¿Y por qué no falla? Por el escrupuloso celo del Registrador en denegar el acceso al Registro de todo error formal o material que pueda afectar a un negocio (hasta el punto de denegar el acceso registral del negocio en sí). ¿Y a que se debe tan escrupuloso celo? Pues simplemente se debe a que si el Registrador se equivoca responde con su patrimonio personal del error cometido.

En cambio, esto no pasa en casi ningún otro ámbito de la Administración. Tomemos por ejemplo la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotos Aéreas (PNOA). Se supone que es la oficial y que es correcta y que ha pasado todos los filtros de calidad y que al ser oficial “ha de ir a misa”. Hasta que se equivoca flagrantemente: LOS EDIFICIOS INVADEN EL PASEO MARITIMO DE LLORET DE MAR ¿Me lo creo o mejor me doy una vuelta y compruebo con alivio que ninguno de los dos edificios ha avanzado hacia el mar, comiéndose literalmente el paseo? . (Ver archivo adjunto)

Si lo oficial falla , la inseguridad es grave, pero si lo oficial no falla solamente porque lo dice la ley, aunque evidentemente lo haga, entonces se produce la quiebra del sistema. Conclusión:  toda información  ha de ser siempre contrastada, depurada y en su caso corregida para que pueda producir confianza. Luego, mas tarde, ya vendrá la declaración de oficialidad.

ERRONEO TRATAMIENTO DE LA TECNICA DE LA INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA EN EL BORRADOR DE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CATASTRO

Si alguien con mínimo criterio técnico no lo evita antes (que parece ser no lo va a evitar) el art. 9 del texto de reforma de la Ley Hipotecaria contiene una “perla” más en este collar de despropósitos:

Cuando conste acreditada, se expresará por nota indicativa, y con  efectos meramente informativos, la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera, identificando en su caso los enlaces que remitan a las bases de  datos o sitios electrónicos que legalmente permitan conocer y actualizar la información extraída.

Técnica completamente errónea (el redactor ha oído campanadas, pero no sabe donde suenan): la información territorial no puede tener tratamiento registral “a efectos informativos”. Es peligroso hacer constar estas circunstancias por nota indicativa (supongo que la antigua nota marginal) en el folio registral, ya que cualquier juez puede considerarla como información  registral (de hecho lo es al constar en folio) cuando la misma no ha pasado los filtros propios de la calificación registral. Más peligroso aun resulta identificar enlaces tecnológicos que no dependan del filtro de calificación del Registrador, las consecuencias de ello, podrían ocupar cientos de “posts”

Es importante utilizar adecuadamente la técnica gráfica hipotecaria  de la asociación y considerar que la relación entre la info territorial (urbanística, administrativa, ambiental)  y la finca registral  solo puede serlo a través de su incorporación a la base gráfica.  Lo que se hace en este artículo es dar carta de naturaleza registral sin garantía alguna a la información asociada sin establecer distinción alguna entre este tipo de información y la información de naturaleza puramente registral. No todo vale.

ALCANCE DE LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CATASTRO EN LO RELATIVO AL PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL

Una de las cuestiones más arriesgadas de la reforma en ciernes de la Ley hipotecaria en materia de Catastro es la que aparece en el punto 5 del artículo 10 del borrador de anteproyecto, que si alguien dotado con  mediana sensatez no lo evita, parece que va camino de convertirse en ley. Dice el art. 10.5 del borrador, lo siguiente

5.  Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 de esta ley, que la finca objeto de los derechos inscritos  tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

El punto 5 contiene un error técnico verdaderamente grave al atribuir expresamente a la representación gráfica catastral del inmueble los efectos del principio  hipotecario de legitimación previsto en el art. 38 de la Ley Hipotecaria. Y resulta especialmente grave este error técnico  porque el 38LH establece una presunción que solo es predicable de los datos registrales, es decir a los datos inscritos en un Registro de la Propiedad. No se puede pretender la atribución de efectos fehacientes a delimitaciones catastrales porque estas son representaciones de hecho, que pretenden reflejar la realidad aparente del territorio de manera constantemente actualizada y  que se alteran sin necesidad de ser calificadas por un fedatario público, ni inscritas en un Registro de naturaleza jurídica. Por eso en el texto habría de quedar claro que el material aportado al título presentado a inscripción  puede ser la representación grafica de la parcela u otras cartografías alternativas pero que el resultado no es la incorporación al Registro  de la representación gráfica catastral, sino la creación de la base gráfica registral y será entonces cuando la misma cuente con los efectos del artículo 38 de la Ley hipotecaria.

TRATAMIENTO DE LA PUBLICIDAD GRAFICA REGISTRAL EN EL BORRADOR DE ANTEPROYECTO DE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CATASTRO (SI ALGUIEN DE MEDIANA SENSATEZ NO LO REMEDIA)

La propuesta de redacción del nuevo artículo 9 de la Ley hipotecaria, en uno de sus párrafos dice lo siguiente:

Los Registradores de la Propiedad no expediran mas publicidad grafica que la que resulte de la representacion grafica catastral , sin que pueda ser objeto de tal publicidad la informacion grafica contenida  en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar  de calificacion . Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representacion grafica georreferenciada alternativa , esta podra ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar  que la finca ha quedado coordinada graficamente con catastro . Asimismo podra ser objeto de publicidad registral  la informacion procedente de otras bases de datos , relativa a las fincass cuya representacion grafica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.

El tratamiento de la publicidad en el borrador viola con toda claridad los límites marcados por la Constitución Española ya que se vulnera clarísimamente el derecho básico a la información del que disfrutan los ciudadanos, por otro lado establecido en múltiples leyes.

Imaginemos (y no hay que imaginar mucho) que una finca de linderos objetivos (por ejemplo, cuatro calles) figura inscrita en el Registro de la Propiedad con una superficie de 500m2 y a la hora de medir su superficie sobre imágenes ortofotograficas o cartográficas  del territorio, o mejor aún, pensemos que contamos con un levantamiento topográfico de campo que afirme que la verdadera superficie que le corresponde al inmueble delimitado por esos linderos es de 1000m2

Si hacemos caso a la norma,  la consecuencia es que si el catastro publica una superficie diferente, se le debe negar al ciudadano la información real hasta que el Catastro consienta en reconocer los metros que realmente mide la propiedad.

Y yo, como Registrador, tengo dos problemas:

1º ¿Puedo negar al posible comprador de esa finca el conocimiento de una patología descriptiva manifiesta que va a afectar directamente a sus intereses económicos?

2º ¿Es el Catastro, es decir, son los intereses de la Hacienda Pública,  suficiente razón para condicionar a su actuación la realidad de la propiedad privada de los ciudadanos particulares?

Si a lo primero respondo que si y a lo segundo que también, por mucho que lo ordene el artículo 9 (solo borrador, espero), estaré actuando, a sabiendas, de manera injusta y eso me parece que tiene nombre según el Código Penal.

LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CATASTRO

Partimos de  la hipótesis que señala en el punto primero del artículo 10 LH según resulta del borrador de Anteproyecto (y que según parece saldrá adelante si alguien de mediana sensatez no lo impide antes)  y que no es otra que declarar la cartografía catastral como la base sobre la que representar la finca registral.  

1.     La base de representación grafica de las fincas registrales será la cartografía  catastral  que quedara a disposición  de los Registradores de la Propiedad.

Frente a esta imposición del punto primero del art 10, en el texto final de la reforma  deberían quedar incluidas  varias cuestiones fundamentales que resultan ignoradas y que de no tenerse en cuenta impedirán el éxito de esta reforma:

1. El registrador no se puede limitar a incorporar la cartografía (ya sea la catastral u otra alternativa) al folio registral como descripción de la finca, sino que crea su propia base gráfica registral (con sus diferentes estados o grados de validez y eficacia), la cual, aun cuando pueda ser coincidente con el material cartográfico aportado, es radicalmente diferente en cuanto a sus efectos jurídicos.

No es lo mismo la cartografía que se presenta para complementar la descripción de una finca y que queda archivada en un legajo con muy limitados efectos jurídicos, que el material que se aporta para que el Registrador califique, despache e inscriba una obra de creación jurídica de naturaleza registral: la base gráfica registral de la finca.

-        Solo representando la base gráfica registral de la finca es posible la coordinación con catastro

-        Solo representando la base gráfica registral de la finca es posible averiguar si  la descripción literaria que aparece inscrita en el folio se corresponde con la  realidad  o es defectuosa.

2. Es imprescindible que el Registrador pueda calificar  no solo la correcta descripción de la finca registral a través de la creación de su base gráfica, sino también la corrección y coherencia propias de la información catastral antes de tomarla como base de representación gráfica de las fincas . Hay algunas patologías descriptivas (contradicción entre la superficie gráfica y la alfanumérica, referencias  catastrales incorrectas, descripciones desactualizadas, etc.) que de no ser analizadas y calificadas por el Registrador pueden contaminar gravemente la descripción de las fincas. Por lo tanto es importante que se permita la utilización de cartografías alternativas para la representación geográfica de la finca , no solo en los casos de imposibilidad de existencia  catastral previa, como ocurre en el texto examinado, sino también en los supuestos en los que el Registrador advierta  error, omisión, falta de actualización o falta de la adecuada precisión de la información gráfica catastral
3. Resulta igualmente imprescindible abundar en el hecho de que el estado de coordinación entre finca y parcela admite varias  categorías o estados y que reducir el concepto de coordinación  solo al caso de coincidencia entre la descripción literaria de la finca y la  representación gráfica de la parcela catastral resulta ser simplemente una visión muy superficial  del problema

EL MODELO DE REGISTRO ELECTRONICO QUE SE PRETENDE IMPLANTAR EN ESPAÑA

Uno de los borradores para la reforma integral de los Registros de la Propiedad es el destinado a modificar el Reglamento Hipotecario en todo aquello que el propio borrador denomina Registro electrónico.

El modelo de Registro electrónico actualmente vigente en la organización registral española consiste en todo un cúmulo de componentes implantados en cada Registro y, al servicio de su eficacia, también en el Colegio de Registradores.

Estos componentes o aspectos  han demostrado su validez y efectividad  desde hace ya más de una década y evidentemente precisan de una regulación normativa que los adecúe  a la siempre cambiante realidad tecnológica y que haga de los mismos, instrumentos  aun más eficaces y efectivos para el servicio registral.

Sin embargo esta necesidad de reforma no se ve satisfecha en muchos de los puntos del   borrador de Real Decreto sobre normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia de Registro Electrónico. Muchos puntos del texto de este borrador suponen  un auténtico “salto al vacío”. La necesidad de actualización normativa, por todos compartida, no puede ser aceptada, cuando la misma viene por vía reglamentaria y se presenta  como  el diseño de un modelo absolutamente  nuevo, carente de experimentación alguna, radicalmente diferente al que conocemos y ajeno en buena parte de su conceptualización al Registro de la Propiedad, a la legislación hipotecaria actual e incluso a la normativa reguladora de asuntos de naturaleza digital.

LA BASE GRAFICA REGISTRAL, VALOR EMERGENTE

En ocasiones, los otorgantes de una escritura de compraventa, obra nueva, herencia o donación  suelen incorporar, al final de la misma, un croquis o plano de situación de la finca que se vende, construye, hereda o dona. Esto suele suceder cuando las partes consideran que la  descripción literaria que se hace de la finca en el título  no resulta  lo suficientemente precisa como para poder situar la finca con claridad en el territorio.

El valor jurídico de este elemento descriptivo es muy limitado porque es una manifestación unilateral (el plano no suele contar con la conformidad de los colindantes), se suele aportar en soporte papel (con lo cual la información es muy limitada) y no se inscribe en el Registro de la Propiedad (solo queda archivado en un legajo a los efectos de la mera consulta del Registrador).

La Base Gráfica Registral se define como la traducción  geográfica de la descripción literaria de la finca realizada por el Registrador bajo su responsabilidad  y calificación. Esta actuación  otorga a la representación geográfica de la finca todo el valor que antes aparecía limitado.

-        Esto es así porque la representación grafica de la finca sobre imágenes del territorio  ya no es una simple manifestación unilateral del interesado, sino la afirmación de localización geográfica de una finca que lleva a cabo un organismo oficial independiente como lo es el Registro de la Propiedad, tras la calificación y despacho de la documentación presentada.

-        Esto es así porque el soporte utilizado para representar la finca ya no es papel sino un Sistema de Información Geográfica (SIG) donde se puede contemplar (a través de las oportunas ortofotos  y adecuada cartografía) la evolución histórica del entorno donde se encuentra situada la finca, la multitud de capas de información territorial que  pueden llegar a interoperar con la información registral y sobre todo la situación geográfica de las fincas colindantes la cual  garantiza la superficie real de la finca y la absoluta imposibilidad de que invada el terreno ocupado por otra finca.

-        Y esto es así porque al quedar inscrita gráficamente la finca registral se establece la presunción de que la finca se encuentra situada en ese lugar y quien pretenda lo contrario, a ese le corresponderá la  dura carga de probar su afirmación.

La aparición del Sistema de Bases Graficas Registrales está suponiendo una auténtica revolución en el mundo de la seguridad jurídica preventiva ya que el perímetro de una propiedad inmobiliaria aparece dibujado mediante coordenadas geodésicas sobre el territorio de manera indeleble. Ya pueden los extranjeros contratar con plena seguridad el objeto de su posible compra, sin temor a fraude o estafa, ya que el lenguaje empleado para su descripción, el gráfico, es universal. Ya podrán las generaciones descendientes de emigrantes localizar sus propiedades familiares, aunque las características del territorio donde se encuentran esas propiedades ya sea muy diferente. Ya podrán, los Juzgados que trabajan en ejecuciones materiales evitar la desagradable sorpresa (a veces ocurre) de comprobar que las fincas embargadas y en proceso de ejecución  ya no existen en la realidad 

Y sobre todo ya disponemos de un mecanismo de comunicación perfectamente hábil para dar a conocer a las distintas Administraciones que trabajan con el territorio quienes son los propietarios registrales de las fincas objeto de su labor, al mismo tiempo que se permite conocer a los propietarios de los inmuebles cuáles son las actuaciones públicas que van a afectar a su entorno dominical.

EL MISTERIOSO CASO DEL CHALET NUMERO 9

Las fincas, como cualquier otro objeto físico, se describen por sus características. Se indica su naturaleza (piso, local, solar o campo), se especifica su superficie  o  se identifican sus linderos, ya sea mediante referencia a circunstancias objetivas tangibles(calle, muro, vereda o pared), ya mediante otro tipo de referencias no apreciables físicamente (el nombre del colindante o el número de la parcela adyacente).

Pues bien aquella mañana una pareja de jóvenes casados estaban sentados esperando a la puerta de mi despacho porque la base gráfica del chalet adosado que habían comprado recientemente estaba equivocada, ellos no habían comprado el adosado número “9”, sino el número “6”. Comprobamos en la escritura de  División horizontal tumbada que en la descripción de la hilera de chalets, el número “6” lindaba a la derecha con el numero “5” y a  la izquierda con el número “7”, como no podía ser de otra manera. “Otro error del Registro, señor Registrador”, manifestaron los jóvenes propietarios: “Nuestra casa en realidad linda a la derecha con el numero “8” y a la izquierda con el número  “10”.”Pues lo siento” repliqué “el numero “6” esta situado entre el “5” y el “7”. “Ustedes compraron el chalet “6” y por alguna extraña razón ocupan y creen que es suyo  el  número “9” y bien que  lo siento señores, pero el chalet donde ustedes viven  no es el chalet que les vendieron”. Y la extraña  razón apareció reflejada en la cara de la joven cuando absorta en el recuerdo suspiró “Andrés va a ser lo del clavo……..”

                                  

JUEGO DE CONSENTIMIENTOS

La reforma integral de los Registros que se halla en marcha, vuelve a confundir el juego de consentimientos necesarios para dar una regulación adecuada a la coordinación entre Registro y Catastro.  La manifestación del titular ha de incidir sobre  si la representación gráfica catastral coincide o no con la realidad jurídica de la finca, no con su realidad física. El dueño ha de indicar cómo es y hasta dónde llega su propiedad, ese es el objeto de medición, la propiedad jurídica manifestada por el propietario, independientemente de los signos aparentes que resulten del terreno que, estos si, como realidad física que son, deben ser motivo para actualizar Catastro

La comparación de la parcela con la realidad física es un dato de hecho objetivo que se comprueba por superposición de capas y no por declaración del interesado, el cual en esta cuestión siempre responderá según su conveniencia. En cambio su consentimiento si es necesario para afirmar si  la apariencia física del territorio es coincidente o convergente o divergente (y en este caso si hay divergencia lógica o patológica) con su propiedad, con su finca, considerada esta como fenómeno abstracto de naturaleza jurídica.

Hay tres representaciones de la realidad: La representación básica o general  del territorio, la representación temática catastral y la representación temática registral. El problema que se da entre las dos primeras es un tema de actualización de datos, el Catastro ha de ajustarse a la realidad física y tener en cuenta, para utilizarla o no, según necesidades y conveniencias, la realidad jurídica inmobiliaria inscrita en el Registro de la Propiedad que no tiene por qué ser actual.

MATRIX

Existen muy pocas regiones donde no se trabaje con el Sistema de Bases Gráficas Registrales tal y como lo entendemos la mayoría de los Registradores. En una de esas regiones tuve el verdadero honor de ser invitado a una demostración sobre el sistema de coordinación con Catastro que allí utilizan (y que mucho me temo es el que quiere implantar la reforma integral de los Registros en materia de Bases Gráficas).

Se trataba de hacer una operación sencilla, asignar la representación geográfica catastral a la finca, tomando  como apoyo conductor, el número de la referencia catastral de la parcela de correspondencia. De este modo, a través de la referencia catastral, el registro y el Catastro quedaban coordinados. Hicimos varias preguntas sobre la comparación de datos, sobre la utilización de otras posibles cartografías de apoyo y especialmente incidí en algo que no llegaba a entender ¿Cómo depuráis los datos cuando comprobáis que no son correctos? Ante la extrañeza causada por la pregunta, obviamente ni depuraban ni comprobaban, opté por no seguir ese camino.

Cuando terminó la demostración, se me hizo la pregunta ¿Qué le parece? Por nada del mundo quisiera menospreciar el trabajo de correspondencia gráfica (no eran análisis espaciales de coordinación) que se llevan a cabo en los Registros de aquella zona: se trata de una interesante labor de integración alfanumérica de la finca registral en el parcelario catastral, que dura ya muchos años y que a diferencia de Geobase, no plantea ni dudas, ni problemas.

Pero, al no poder analizar la corrección de datos registrales y catastrales, por carecer de medios tecnológicos para ello,  me acordé de la película MATRIX y las palabras de Morfeo a Neo:

“Esta es tu última oportunidad. Después, ya no podrás echarte atrás. Si tomas la pastilla azul fin de la historia. Despertarás en tu cama y creerás lo que quieras creerte. Si tomas la roja, te quedas en el País de las Maravillas y yo te enseñaré hasta dónde llega la madriguera de conejos. Recuerda lo único que te ofrezco es la verdad. Nada más. Sígueme”

EL ERROR DE LO BASICO Y LO TEMATICO

La regulación de los borradores normativos que tratan de la  reforma registral en materia de relaciones con Catastro pretende considerar a la cartografía  catastral como básica. Sin embargo la catastral es cartografía temática sin que por ello pierda fortaleza ni valor;  si tomásemos la parcela o el inmueble catastral como cartografía básica  será imposible hacer análisis de corrección alguno y todos los errores del Catastro se trasladarán automáticamente no solo al Registro, sino al resto de disciplinas del territorio que con el Catastro se relacionan.

Al Catastro le gusta considerarse como la capa de información sobre la que el resto de los agentes que trabajan con el territorio deben representar su información. Es más, tradicionalmente se pretendía que fuera el propio Catastro quien cargase sobre su parcelario, la información generada por las demás Administraciones, conciliando de este modo las diferentes líneas en una sola y generando así mapas coherentes y ordenados.

En realidad la catastral no es la información básica a la que los demás debamos ajustarnos, sino un tipo de información que siendo temática (trata del tema de la representación de la riqueza territorial) ofrece, en esta cuestión, dos características especiales con respecto al resto de informaciones de esta naturaleza. La información catastral es general y subsidiaria.

General, porque sirve de apoyo a todo tipo de información: la urbanística, la medioambiental, la administrativa y por supuesto también la registral. Dejando claro que servir de apoyo no significa que haya de imponerse sobre las mismas, sino servir de indicio o de contraste. Subsidiaria, porque donde no existe ese tipo de información especial, el Catastro hace sus veces. ¿Cuántas veces se acude en las expropiaciones a los titulares catastrales porque se ignora quién es el titular registral de la zona afectada por la actuación? 

Ahora bien, estas características especiales, no convierten al Catastro en una capa de información espacial básica y si la reforma pretende eso lo que conseguirá es  convertir la información catastral en una información inadaptable a las diferentes funciones a que está llamada, en una información erróneamente incorregible porque sería la hipótesis de la que partir y no dudar y en definitiva en una información ficticia e inútil.

A MI NO ME GUSTA LA REFORMA REGISTRAL

Los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de  España estamos inmersos en un proceso de reforma muy profundo. Vaya por delante que a mi juicio lo peor que puede pasar es que al final nada ocurra. El ámbito registral precisa urgentemente de cambios que le permitan seguir siendo útil a la sociedad. Las razones son muy claras: el modelo de economía ha cambiado y nosotros, los registradores,  tenemos que cambiar con el.

Ahora bien, ese cambio profundo no puede equivaler a un salto al vacío, esa adaptación a la nueva realidad no puede ser amasada por  uno u otro grupo reducido de expertos, sino que las propuestas han de nacer, si no del consenso general de todos los afectados (y por afectados no solo me refiero a Registradores) si al menos de un debate real y leal, abierto a ideas, a todo tipo de ideas.

Por eso la reforma no me gusta, por la forma en la que se está llevando a cabo y aunque conceptualmente me  encuentro mucho más cerca de sus autores, que de sus detractores,  siempre me  pondré  del bando que “quiere saber”, frente al bando “que sabe”.

SE ABRE UNA NUEVA ETAPA

El último de mis posts versaba sobre la Asamblea General de Registradores que tuvo lugar en Zaragoza el día 16 de abril de 2013. Desde entonces hasta hoy, que decido ponerme otra vez a escribir, han pasado muchas cosas en el mundo de los Registradores de España.

En primer lugar la Junta de Gobierno es diferente. A finales del mes de septiembre de 2013 terminó el proceso electoral más reñido (desgraciadamente no disputado sino reñido) de toda la historia registral  que arranca del año 1861. Es cierto que la actual junta directiva, a la cual voté y de cuyas ideas me siento muy cercano,  ha sido la candidatura más votada de la historia, pero también es verdad que la diferencia de votos con respecto a la candidatura perdedora ha sido mínima, suficiente y legitima por supuesto, pero mínima (algo más de 60 votos de un total cercano a los 1100)

En segundo lugar durante estos meses se ha publicado la ley de emprendedores que en una de sus disposiciones encomienda al Ministerio de Justicia el desarrollo del Registro electrónico y al mismo encadena la gratuidad de arancel para cualquier acto de la Administración.

En tercer lugar, se inicia un proceso de agrupación de Registros que de tener éxito, será la más importante y radical reforma de la planta registral  en toda la historia de los Registros.

No parece muerta, ni mucho menos, la posibilidad de llevanza de los Registros civiles por parte de los Registradores;  vamos a ver qué tratamiento se da a la función registral la ley de colegios profesionales  y también se ha dado a conocer un borrador de proyecto reglamentario sobre bases graficas registrales y relaciones con catastro.

Suspendí la publicación de posts en este blog hace meses. Lo hice porque se produjo un punto de inflexión en el periodo de crisis que encabezaba el titulo de este diario. Ahora vuelvo a retomarlo con continuidad para explicar y explicarme los acontecimientos de mi actividad profesional.  Esta vez como Presidente de la Comisión de Bases Gráficas Registrales del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes muebles de España.

ASAMBLEA GENERAL DE REGISTRADORES EN ZARAGOZA 2013 8SEGUNDA PARTE)

La Asamblea General de Registradores de Zaragoza quedó legalmente constituida sobre las 14 horas del el martes día 16 de abril de 2013. Sus trabajos en comisión comenzaron esa misma tarde. Eran cinco comisiones las que tenían que trabajar en paralelo para desarrollar cada una sus propias conclusiones. En cada comisión existía una ponencia llamémosle “oficial”, es decir presentada por la Junta directiva del Colegio y una ponencia propuesta por la parte promotora de la Asamblea. Se debía dar lectura y desarrollo a las mismas por parte de sus respectivos ponentes para ser sometidas, previo debate, a la aprobación de al menos el 25% de los asistentes y de este modo poder pasar a su votación definitiva en la sesión plenaria final de la asamblea.

Sin embargo este esquema no tuvo lugar en la comisión de bases graficas registrales. Joaquin Delgado Ramos defendía la ponencia oficial y yo, Oscar Vazquez Asenjo,  defendía la de la “oposición”. Y tanto se parecía la una a la otra que no tenia ningún sentido hacer conclusiones separadas para someterlas al “corte” de la votación. Así que, en pocos minutos, fue consensuado el texto común que a continuación acompaño. Todo fue muy fácil. Cada conclusión del texto consensuado fue leída alternativamente por cada uno de los ponentes y tras un debate centrado en las cuestiones que nos unían, fue sometido a votación un total de 9 conclusiones. Todos los registradores asistentes a comisión (creo recordar que más de 60) votaron por unanimidad pasar las conclusiones propuestas al pleno de la Asamblea a celebrar el jueves día 18 de abril. La cosa pintaba muy bien. No se podía decir lo mismo de las ponencias sobre Registro electrónico y Registro civil en las que no se preveía ningún posible acuerdo. Solo las conclusiones de la comisión opositora que había promovido la asamblea recibieron votos suficientes como para pasar el corte.

Hoy es día 18 y ya ha terminado la Asamblea General de Registradores. Ninguna propuesta de conclusiones” oficial” (es decir presentada por la Junta Directiva del Colegio) ha pasado el corte (ninguna ha conseguido el 25% de apoyo para ser votada en pleno) y de entre todas, solo tres han logrado ser consensuadas: una de ellas, la de bases graficas registrales(la de Registro civil y Registro electrónico han tenido que ser votadas mediante urna con un aplastante resultado favorable a su aprobación). Las conclusiones de la ponencia de mercantil  han sido aprobadas por asentimiento del pleno,  pero con un voto en contra. Las conclusiones  de la ponencia de procedimiento, igualmente consensuadas,  han logrado también un amplio consenso de aprobación (aunque creo recordar que se han producido un mínimo número de abstenciones).

La propuesta de conclusiones de la ponencia sobre bases graficas registrales ha sido leída por la presidente de la comisión, solicitado el debate por parte del Decano y como  nadie ha intervenido , se ha pasado directamente a la votación para su aprobación. Resultado: asentimiento por absoluta unanimidad de todos los registradores allí presentes, No recuerdo bien el numero, creo que sobre 450.

Para  todos aquellos que hemos trabajado desde hace ya muchos años con bases graficas registrales, este es el mayor reconocimiento posible a nivel de corporación. Nuestro acuerdo vincula a cualquier tipo de órgano colegial. Ni  Junta del Colegio, ni Asamblea de Decanos Territoriales, ni vocal de Junta, ni Registrador alguno podrán defender posturas contrarias a las aprobadas en la Asamblea de Zaragoza. Otra cosa es que ese tipo de medidas contrarias vengan impuestas por ley o normativa adecuada al respecto, en cuyo caso evidentemente habrán de ser acatadas y cumplidas por cada registrador, pero lo serán en contra de la voluntad unánime del cuerpo de Registradores.

ASAMBLEA GENERAL DE REGISTRADORES EN ZARAGOZA 2013 (PRIMERA PARTE )

Probablemente durante esta semana se estén viviendo algunos de  los días más intensos de la historia de los registradores. La celebración de la tercera asamblea nacional de registradores (la primera fue en 1934 y la segunda en 1988) está suponiendo una auténtica sacudida para una corporación a la que muchos consideraban, en realidad considerábamos, como sumisa y mortecina. Nadie, o muy pocos pensaban en la posibilidad de su convocatoria (para la cual se requerían más de trescientas firmas de compañeros dispuestos a enfrentarse a las actuales estructuras directivas colegiales contrarias a reuniones de ese tipo). Tras ser convocada por la Junta de Gobierno del Colegio en contra de su propia voluntad, muy pocos creían (o creíamos, mejor dicho) que en Zaragoza, un 16 de abril de 2013, pudieran reunirse, para formar “quórum” suficiente, 411 registradores y…. se consiguió. El modo en el que sucedió este último acontecimiento pasará a la historia de la corporación registral. Fue así, (yo estuve presente).

En los bajos de hotel Hiberus de Zaragoza se había habilitado un salón  lo suficientemente grande como para que 411 Registradores pudieran constituirse en asamblea. La primera convocatoria estaba señalada a las  11.30 am. Nadie esperaba que a esa hora hubiese  quórum suficiente y efectivamente no lo hubo. Se eligió un sistema de acreditación bastante curioso: había que darse de alta en un listado para recibir una cartulina de color rojo. A la hora de la convocatoria se debía entrar en la sala, previa introducción de la tarjeta en una urna a los efectos de su contabilización. Realizado el trámite el resultado fue: 230 asistentes. Había que esperar a la segunda convocatoria que estaba prevista a las 13.30 p.m.

Muy pocos creían que hubiese tiempo suficiente para que tal número de registradores pudieran acudir.  La gente llegaba de manera continua, pero casi todos pensaban que insuficiente. Era imposible saber cuántos podríamos encontrarnos allí. Lo cierto es que yo nunca había visto a tantos juntos. A la una y cuarto “radio macuto” decía que faltaban unos 30 compañeros para llegar al quórum, cinco minutos antes parece que tan solo ya faltaban 10. En realidad, ante tal barullo de gente ¡quien podía saberlo!.

Nos volvimos a acreditar y pasamos a la sala de manera desordenada (todo aquí está siendo desordenado, lo cual demuestra que nada de lo que está pasando, es previsible), gran jolgorio de gente, compañeros sin verse durante años, voces cada vez más altas para dominar voces y desde la mesa de presidencia (compuesta por toda la Junta, menos dos) se nos ruega silencio para comenzar la reunión. Toma la palabra el decano pero, ….. , un compañero impugna la sesión.

No le parecía lógico (a muy pocos nos lo parecía )  el “curioso”  sistema de acreditación que se había organizado. El Decano le interrumpió a poco de introducirse esta cuestión de orden indicándole no sin cierta sorna que antes de impugnar lo lógico era esperar a ver si había algo que pudiera ser impugnado. El Decano dio la palabra al Secretario de la Junta que con voz sencilla dio el resultado de asistentes a los efectos de formar quórum y celebrar la asamblea. “Resultado del recuento: 412” . La asamblea  entre gritos y palmas incontenidas de todos los que allí estábamos reunidos, quedaba constituida.

¿TIENEN LAS FINCAS REGISTRALES CABIDA EN INSPIRE?

Con la perspectiva de los años, Inspire sobre cualquier otra utilidad, ha servido para afianzar el concepto de interoperabilidad espacial. En el artículo 3 define el concepto y resalta como caracteres específicos del mismo, tres: Que sean datos espaciales combinables, que sean datos informáticos, y que surja de la interoperabilidad valor añadido para el sistema.

Es cierto que por mucho que nos esforcemos el concepto de finca registral no aparece recogido en el Texto de Inspire ni en la trasposición, pero tampoco la parcela catastral española se recoge en Inspire. Ahora bien,  hay que tener en cuenta que el listado de materias objeto de la Directiva no es cerrado (a pesar de que lo diga, solo es cerrado para las materias que existían en el momento de su publicación) y no para cualquier dato espacial que haya podido surgido con posterioridad a su creación. Este podría ser el caso de la base gráfica registral o mejor dicho el de “predio integral”.

La parcela catastral se define en Inspire “A single area of land or more particularly a volume of space, under homogeneous property rights and unique ownership”. Este concepto podría servir perfectamente para las fincas registrales añadiendo cinco  palabras: “A single area of land or more particularly a volume of space, under homogeneous property rights and unique ownership REGISTERED IN A LAND REGISTER”. Si uno se  fija, la definición inicial no encaja con la definición que para las parcelas establece el TRLCI: Evidentemente la definición de Inspire no se refiere ni al concepto español de finca registral ni al concepto español de parcela catastral. Estoy convencido de que a lo que se refiere es a la figura que surge de la coordinación de ambos conceptos: el predio integral.