viernes, 24 de abril de 2009

PERDER EL NORTE

 

Dice el artículo 9 de la ley hipotecaria que las fincas se inscribirán bajo las circunstancias siguientes: "La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título".

 Y además sigue diciendo este precepto "Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica…."

La verdad es que resulta complicado entender que la ley hipotecaria todavía deje en mera posibilidad lo que en muchos casos es una auténtica necesidad. Cuando pensamos en una finca, a todos se nos viene a la cabeza un polígono mas o menos regular donde el lindero norte, sur, este y oeste aparecen bien definidos. 

Pero en muchas ocasiones estos linderos no existen como tales y entonces la descripción literaria se hace imposible. Ocurre esta circunstancia en las fincas destinadas a viales (es frecuente encontrar en los libros registrales descripciones del tipo "15.000 metros cuadrados destinados a viales", sin mas); sin la base gráfica registral es imposible describir ninguna de estas fincas. 

¿Alguien es capaz de describir con palabras o números de manera comprensible esta finca? (VER IMAGEN 1).

 También suele ocurrir esto mismo en las fincas de grandes proporciones, en ellas el lindero norte se pierde completamente, lo mismo que el sur, el este o el oeste. (VER IMAGEN 2); por cierto,  las parcelas catastrales de esa parte del territorio son completamente diferentes.

 La descripción gráfica en estos casos debe dejar de ser una posibilidad normativa para convertirse en una necesidad de la inscripción, de no ser así, acudiremos al famoso lindero que siempre saca a colación mi compañero Rafael Palau "linda al norte con Inglaterra, mar Cantábrico por medio" 

3 comentarios:

Txus dijo...

¿Alguien es capaz de describir con palabras o números de manera comprensible esta finca?Nuestros colegas estadounidenses lo harían así:
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SURVEYOR'S CERTIFICATE

Yo, Txus, Registered Land Surveyor, do hereby certify that I have surveyed, divided, and mapped
________________________________________
VIARIO de URBANIZACIÓN
________________________________________
more particularly described as:
Commencing at a point of Northing 3152887.942 and Easting 362780.418 ;
thence bearing N 31-23-59.6523 W a distance of 14.074 meters ;
thence bearing N 60-59-28.6608 E a distance of 43.293 meters ;
thence along a curve to the LEFT, having a radius of 2.433 meters, a delta angle of 163° 32' 20.76", and whose long chord bears N 30-28-50.2141 W a distance of 4.816 meters ;
thence bearing S 67-44-59.4070 W a distance of 45.130 meters ;
thence bearing N 25-31-36.2270 W a distance of 11.903 meters ;
thence bearing N 66-22-59.2863 E a distance of 46.921 meters ;
thence along a curve to the RIGHT, having a radius of 32.589 meters, a delta angle of 41° 24' 34.06", and whose long chord bears N 85-8-17.6983 E a distance of 23.044 meters ;
thence bearing S 74-9-25.2723 E a distance of 61.701 meters ;
thence bearing S 21-25-29.4810 W a distance of 13.374 meters ;
thence bearing N 76-12-22.5874 W a distance of 40.741 meters ;
thence along a curve to the LEFT, having a radius of 8.477 meters, a delta angle of 136° 08' 17.60", and whose long chord bears S 27-46-20.9229 W a distance of 15.727 meters ;
thence bearing S 40-17-47.8754 E a distance of 37.769 meters ;
thence bearing S 57-44-23.8780 W a distance of 10.977 meters ;
thence bearing N 40-32-31.0711 W a distance of 39.834 meters ;
thence along a curve to the LEFT, having a radius of 14.582 meters, a delta angle of 67° 26' 00.40", and whose long chord bears N 84-48-31.7557 W a distance of 16.188 meters ;
thence bearing S 61-28-28.0436 W a distance of 31.694 meters to the point of beginning.
Said described parcel contains 3200.674 square meters (0.320 hectares), more or less, subject to any and all easements, reservations, restrictions and conveyances of record.
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Aunque está en inglés creo que se entiende bien, como se puede describir literalemnte una finca y sus linderos, que no sus titulares colindantes los cuales pueden variar en el tiempo.

Esta fórmula de descripción ahorra la carga de documentos gráficos, y así mismo al ser datos tabulados pueden ser convertidos a la línea poligonal gráfica que define la finca en un GIS.

Saludos

Txus

Oscar Vazquez dijo...

Hola Txus:

Buenísimo tu comentario. Me parece una forma extraordinaria no solo de identificar sino describir una finca….., pero cuando la finca ya está descrita. En casi todos los post que escribo trato de haceros ver que la finca registral no es simplemente una descripción científica de una porción de terreno. La finca es sobre todo el resultado de la declaración de voluntad del dueño y yo no conozco ningún dueño (bueno, alguno si, pero por vuestra formación jugáis con ventaja) que sea capaz de describir su propiedad tal y como lo haría el americano de tu comentario. Mi experiencia como profesional que trata a diario con dueños, es que la forma mas fiable de que el dueño describa una propiedad es simplemente manifestando si va por aquí o va por allá un lindero u otro sobre la imagen. Que una vez señalado el lindero, un profesional de vuestro ramo le de la traducción alfanumérica “americana”, me parecería estupendo pero en ciertas condiciones a las que me gustaría dedicar un comentario algo mas largo.

Txus dijo...

Efectivamente, cuando la finca ya está descrita, lo único que se puede aportar es la descripción perimétrica obtenida de un levantamiento en el terreno.
Esa es la gran ventaja que tenéis en el registro de la propiedad. Que a diferencia de Catastro, no tenéis un puzzle ya conformado y difícil de reajustar. Partís de cero en muchos sitios y ahí estriba la ventaja, perfecta definición apoyada en descripción alfanumérica aportada por el titular/propietario, corroborado por los colindantes (acta de deslinde contradictorio).
Ciertamente me parece de gran valentía por vuestra parte (resgistradores) incorporar bases gráficas (en el modo que sea) a vuestros asientos, pero eso puede resultar contraproducente si la realidad física, catastral y ahora registral, todas difieren y lo que hacen es ahondar en el problema.

Ahora con la convergencia europea, tal vez más que nunca, tengamos que mirar hacia Europa y copiar el sistema empleado en los registros inmobiliarios de Alemania, Francia, Suiza...etc.

PD: Óscar, por favor, contacta conmigo via email quiero hacerte unos comentarios en privado, mi contacto aquí http://txus.cartesianos.com/about