jueves, 16 de julio de 2009

SIN EL CATASTRO IMPOSIBLE

En determinadas circunstancias la imprecisión del material ortofotográfico con el que contamos, o mejor dicho el abigarramiento de las construcciones en determinadas localidades que parecen amontonarse unas encima de otras, hace imposible la representación de las bases gráficas registrales sobre la apariencia del territorio.

En el presente ejemplo (VER IMAGEN 1) la representación gráfica de la finca aparece con absoluta incoherencia respecto al fondo ortofotográfico sobre el que aparece dibujada. Sin embargo la realidad del dibujo se explica haciendo ver que se ha tomado como fondo (escenario de configuración) no la imagen ortofotográfica, ni tampoco cartografías particulares (muy imprecisas también), sino la realidad catastral levantada sobre ese mismo espacio territorial (VER IMAGEN 2).

La elección del escenario de configuración depende en cada caso de la calificación del Registrador la cual atenderá a criterios de actualidad, precisión y mejor correspondencia con la descripción literaria que de la finca aparece en el folio

miércoles, 15 de julio de 2009

EL DEBATE ESENCIAL 2º (TESIS UNITARIA: LA INSCRIPCIÓN GRÁFICA)


Frente a la tesis que distingue entre la inscripción registral por nota marginal de la base gráfica registral (sustantivo) y el alta de una base gráfica en Geobase (auxiliar), yo sostengo que ambas cuestiones forman parte de la misma operación, se trata de la inscripción gráfica registral, donde hay una operación de calificación registral que necesariamente ha de hacerse en Geobase (el folio no me da representaciones gráficas del territorio sobre las que contrastar mi decisión) y respecto a la cual se crea una inscripción gráfica que es el perímetro de la base registral y su coordinación con la descripción literaria de la finca, que es la función de la nota marginal. A mi juicio todo es parte de una misma operación registral, sin base gráfica la nota no tiene sentido y sin nota formalmente no se lleva a cabo la coordinación formal de la que trata el artículo 9.1 último de la ley hipotecaria.

Como consecuencia de ello yo interpreto que Geobase no es una herramienta auxiliar, sino que tiene efectos sustantivos. Geobase no es lo mismo que Experior o Digreg, Geobase es a efectos gráficos, lo que la Firma Electrónica Reconocida es a efectos digitales. Cuando firmo electrónicamente un asiento registral, el papel del folio no es ya ni mera copia del asiento digital firmado y ese formato electrónico determina unas consecuencias de circulación, de seguridad, de publicidad y de efectos jurídico registrales desconocidos hasta la aparición de la FER y desde luego imposibles de asumir por parte del formato papel con finca manuscrita. Del mismo modo Geobase, o mejor dicho, el Sistema de Bases Gráficas Registrales, del cual Geobase solo es el instrumento informático que lo posibilita, produce unos efectos de inscripción gráfica registral y valor jurídico frente a terceros que obviamente no produce una simple nota marginal de referencia a un archivo.

martes, 14 de julio de 2009

EL DEBATE ESENCIAL 1º (TESIS DUALISTA: EL SIMPLE ALTA EN GEOBASE)


En los trabajos de la comisión colegial para el análisis de la nueva herramienta de gestión gráfica registral mi compañero Joaquín Delgado Ramos sostiene una tesis que considero encierra el debate esencial que en materia de Bases Gráficas Registrales tendrá lugar durante los próximos años. Joaquín ha manifestado su opinión reiteradamente y creo que también por escrito, así que no creo que haya inconveniente en que aquí la reproduzca:

"Sigo creyendo y defendiendo que la única operación jurídica, y por tanto, la única que tiene los efectos jurídicos previstos en la legislación registral, es la inscripción por nota marginal de la base gráfica de la finca, expresiva de su calificación registral positiva, su inscripción y su archivo. (art 9 ley hipotecaria)

(Tal asiento produce todos sus efectos jurídicos, bajo la responsabilidad y firma del registrador que lo hizo, y aunque ulteriores registradores titulares tengan otro criterio u opinión personal al respecto.)

En cambio, Geobase lo que hace, al amparo del último párrafo del mismo artículo 9, es permitir tratar informáticamente y de modo integrado ese extremo de los libros registrales, del mismo modo que Experior (programa de gestion registral actualmente existente) trata informáticamente y de modo integrado el contenido del resto de los asientos registrales, o que Digreg (programa de digitalización de folios registrales) hace lo propio con los folios de los libros..

Pero ni Geobase ni Experior ni Digreg tienen entidad jurídica ni efectos jurídicos. Son meras herramientas, utilísimas e imprescindibles, de la función registral, que generan unas bases de datos muy potentes, que ayudan al acierto en la calificación registral, y que a la vez, tienen un importantísimo valor económico y posibilidades de explotación comercial, pero no producen efectos jurídicos propios ni independientes.

lunes, 13 de julio de 2009

LA FINCA SIN LINDEROS


El otro día tuve que trabajar con el folio de esta finca y me llamó la atención la enumeración de sus linderos (VER IMAGEN). Quienes defienden que la enumeración de los titulares de los predios colindantes como forma de identificación de las fincas es un error, estarán "encantados" con el hecho de comprobar que todos los linderos de esta finca son linderos consistentes en calles en proyecto.

Hace unos años la planimetría explicativa de la situación de la finca dentro del proyecto de reparcelacion hubiera quedado archivada en los legajos del Registro y de la misma no se daría nunca mayor publicidad. Esta finca sería una "finca sin linderos" porque decir simplemente que linda con calle en proyecto es tanto como no decir nada.

El Catastro no existe para esta finca, no es posible inscribirla bajo referencia catastral alguna, los titulares colindantes no se expresan (aunque opino que debería hacerse como forma personal de localización de titularidades), el archivo de planos en papel nada aporta a la localización georreferenciada del inmueble. Geobase servirá para localizar territorialmente el inmueble e incluso podría ser utilizado como herramienta para controlar si la construcción se ejecuta de acuerdo con la localización prevista en los planos del proyecto. Y sobre todo, para, conectada la imagen al folio (VER IMAGEN 2) siempre saber donde se encuentra la finca.

miércoles, 8 de julio de 2009

NOTARIOS Y REGISTRADORES.COM


Ahora que una torre de novedades van relegando al histórico de la página una serie de pequeños trabajos (a caballo entre los post de este blog y los artículos doctrinales ordinarios) firmados por el que suscribe, quiero agradecer sinceramente a mi compañero Jose Félix Merino, la amabilidad que ha tenido al permitirme utilizar su espectacular escaparate para dar a conocer las líneas generales de lo que entendemos los Registradores que debería ser una relación fructífera con el catastro.

Se trata de cinco documentos que iré publicando poco a poco también en este blog para que, quien quiera, los tenga disponibles de primera mano.

No creo en la fusión con los Notarios y tampoco soy partidario de encuentros o lugares comunes que vayan mas allá de la estrecha relación individual diaria que nuestros quehaceres profesionales exigen a los miembros de ambas corporaciones. Sin embargo, desde aquí, quisiera manifestar mi mas elogioso reconocimiento a la labor que todo el equipo de esa pagina (registradores y notarios) realiza para que sea, sin lugar a dudas, el lugar jurídico en Internet mas visitado de nuestro país.

(VER IMAGEN, QUEDA PUBLICADA AL MARGEN)

martes, 7 de julio de 2009

RECINTO GENERAL DE LA DIVISION HORIZONTAL


Una de las diferencias esenciales entre la representación gráfica registral y la catastral de un edificio es aquella que se refiere a las divisiones horizontales tumbadas. Es decir la clásica hilera de viviendas adosadas.

La representación gráfica registral ha de serlo de una sola finca (VER IMAGEN 1). En cambio la representación catastral de la misma situación ha de especificar, de hecho siempre especifica, cada uno de los elementos integrantes de la propiedad horizontal tumbada. (VER IMAGEN 2). El catastro en principio es ajeno a la representación gráfica de los elementos comunes de un edificio (no debería serlo el Registro).

Existen Registros (confieso que en alguna ocasión yo también lo he hecho) que representan gráficamente cada una de esas viviendas como si fuesen fincas independientes, obras nuevas individuales, sobre todo porque en la imagen así aparecen y además porque la ubicación gráfica exacta de cada una de ellas es lo que interesa al usuario registral. Sin embargo, no son fincas independientes, sino que pertenecen a una organización jurídica común que es el conjunto inmobiliario constituido en división horizontal.

Quizás sea una de las implementaciones mas urgentes de llevar a cabo en la nueva herramienta de gestión gráfica; la de posibilitar la representación del recinto general de una división horizontal y el particular (dentro del anterior) de cada uno de los elementos inmobiliarios que, como fincas independientes, lo constituyen. Si la herramienta nos permitiese representaciones en 3D de los edificios, esta mejora ya no solo sería para las divisiones horizontales tumbadas, sino para todas las divisiones horizontales en general.

lunes, 6 de julio de 2009

FECHA DE CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO


No suelo entrar en este "blog" a analizar jurisprudencia sobre las cuestiones de las que se ocupa el mismo. Sin embargo quiero aquí recoger el comentario que hace mi compañero Joaquín Delgado a una Resolución de la DGRN (10 de junio de 2009) que da por buena la fecha de construcción de un edificio determinado (año 1920) por aparecer dicha fecha en la Cerficación Catastral Descriptiva y Gráfica que acompaña a una escritura en la que se pretende acreditar la legalidad urbanística de dicho edificio a través de la inscripción de la declaración de su obra nueva.

"Pero quiero llamar la atención sobre el tema de que la fecha que figura en el recuadro de "año de construcción" en las certificaciones catastrales más habituales (las obtenidas por la OVC), en realidad se refiere, como se comprueba cuando se entra en el detalle catastral de tales datos, (que no siempre está disponible) a la fecha de construcción del edificio inicial. Es decir, que si en 1920 había una casa de 1 planta, y en 2004 se elevan dos plantas más, la certificación catastral obtenida en el año 2006 va a seguir expresando el año 1920 en el recuadro "año de construcción". Y con ello, induciendo a error grave sobre su contenido y efectos. Por tanto, recomiendo a notarios y registradores precaución y comprobación crítica de tal dato de las certificaciones catastrales más habituales".

Esta circunstancia advertida por Joaquín es rigurosamente cierta y desgraciadamente se da con relativa frecuencia.

domingo, 5 de julio de 2009

VALIDACIÓN CON FIRMA ELECTRÓNICA RECONOCIDA


La aplicación de firma electrónica reconocida al sistema de firma de bases gráficas registrales es una necesidad perentoria. A mi juicio la misma habria de funcionar en el nuevo programa bajo las siguientes premisas:

1º El dispositivo de firma electrónica reconocida debe ser individualizado para cada usuario del programa, permitiendo el acceso restringido exclusivamente solo a cada parte del programa con la que esta llamado a trabajar según cual sea su función.

2º Las afirmaciones de validación, de provisionalidad o de ausencia de representación gráfica, han de ir firmadas con firma electrónica reconocida por parte del Registrador de la Propiedad que se considere competente en cada caso. La firma electrónica habrá de garantizar la integridad y autenticidad de las cuestiones que motivan la validación, las cuales quedarán asociadas a la base gráfica correspondiente. Pero la firma ha de ir más allá y trabajar en los aspectos gráficos que aun le son desconocidos.

Los principios de autenticidad, integridad, no repudio, de los atributos y de las fechas, deben hacerse extensivos a la validación de la georreferenciación lineal efectuada y también a las características del trazado gráfico de los linderos (grosor y características) y también al contraste con el material ortofotográfico o cartográfico sobre el que ha sido configurado para su validación.

De tal modo que la modificación de una base gráfica, junto a todos los metadatos (criterios de validación, escenario de configuración, fecha de la validación, material empleado, circunstancias de la descripción alfanumérica del asiento respecto al cual la base registral resulta ser su traducción) queden con toda seguridad blindados en cuanto a su autenticidad, integridad, significado y tiempo de validación.

viernes, 3 de julio de 2009

ESTAMOS EN EL ANALISIS


Geobase es un programa informático que hoy en día se puede considerar como obsoleto. Siempre ha cumplido sobradamente la finalidad para la que fue creado, esto es, la de identificar gráficamente las fincas registrales, la de validar.

Sin embargo, una vez cumplida su función inicial, hoy hay que ponerse a diseñar un nuevo modelo de trabajo gráfico registral con la finalidad de adaptar al mismo las enormes posibilidades que la tecnología actual ya pone a nuestra disposición.

En el Colegio de Registradores un grupo de compañeros nos hemos constituido en comisión para llevar a cabo el análisis del modelo de datos que entendemos adecuado para cumplir nuestra función.

Se trata de tomar las prestaciones actuales de Geobase y, respetando siempre la esencia registral que ha caracterizado nuestro programa, analizar qué aspectos nuevos hay que incorporar, cuáles hay que mejorar y, si alguno lo precisa, cuáles de todos habría que suprimir.

Hay cuestiones que resultan evidentes como la necesidad de incorporar la firma electrónica reconocida a la tarea de validación, la necesidad de que no solo los suelos, sino también todos los elementos de las divisiones horizontales deban ser representados gráficamente, la necesidad de representar otros derechos reales inscritos en el Registro como las servidumbres de paso, o modificar el modulo de validación para poder representar mas estados de calificación grafica sobre el territorio.

De los avances que vayamos teniendo os iré dando cuenta en este diario, sobre todo para recibir cualquier aportación a través de vuestros comentarios, los cuales como siempre serán bien recibidos.

¡QUÉ LINDERO MÁS EXTRAÑO!

Mi oficial me presenta a validar la siguiente base gráfica registral (VER IMAGEN 1). Le pido, como siempre, que me explique cuales han sido los criterios de validación, es decir las razones que me han de convencer de que la representación gráfica que me aporta coincide con la descripción alfanumérica que de la finca se hace en el título presentado a inscribir.

Se trata de una inmatriculación y acompañan a la escritura una certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela completamente coincidente con la descripción que de la finca se hace en el título correspondiente. Perfecto. (VER IMAGEN 2).

Sin embargo hay un lindero mal dibujado, ya que si nos fijamos en el lindero sur que linda con camino vemos como el trazado no respeta la parcela catastral. Salvo que haya alguna razón, la configuración de ese lindero ha de ser modificada.

Y la hay, el lindero respeta la imagen ortofotográfica….., pero la de la ortografía mas reciente. (VER IMAGEN 3). Si alguien me asegura que se trata del mismo terreno con tres o cuatro años de diferencia, seguramente no le creo, pero es así. Para que luego se diga que los terrenos rústicos no se modifican en el tiempo. Y para que luego digan que la base gráfica del Registro ha de ser el catastro actualizado. Si el Registro tuviese que inscribir la realidad aparente actual, esta inmatriculación no sería posible y los derechos del propietario se verían desprotegidos.

miércoles, 1 de julio de 2009

CORRECCIÓN DE LÍNEAS "OFICIALES"


En mi Registro tengo una inscripción muy antigua (año 1920, mas o menos) de un enorme monte público; la descripción de sus linderos es multipersonal, de ahí que a la hora de representar gráficamente la cartografía aportada por la Comunidad Valenciana, la finca haya quedado en estado provisional; en rojo (resulta imposible apreciar si hay correspondencia entre las líneas oficiales del monte y las titularidades colindantes de hace casi cien años).

Resulta que se presenta a inmatricular una finca que parece que invade monte público (VER IMAGEN 1). Procedo a notificar a la administración pública competente el intento de inmatriculación. Y a pesar de que si superpongo la parcela sobre la ortofoto (VER IMAGEN 2), aprecio como existe la apariencia al menos fotográfica de invasión, según el correspondiente trámite administrativo no hay tal y no me queda mas remedio que proceder a la inmatriculación de la finca y a la validación de la base gráfica de la misma. (VER IMAGEN 3).

La ortofoto debe servir como referencia de situación, pero en ningún caso debe vincular la calificación registral cuando hay trámites administrativos que han sido debidamente cumplidos por parte de las administraciones competentes. Lo que ocurre en el presente caso es que para inmatricular la base gráfica de la finca he tenido que modificar la cartografía oficial del monte que en su día aporto la Comunidad Autónoma (con lo cual ya tengo una discrepancia entre lo mío y lo de la Consejería), ya que la misma nunca fue validada y quedó tan solo en estado provisional. Si dicha base gráfica hubiese sido validada, nunca se hubiera podido inmatricular la nueva finca, ya que simplemente se trataría de una cuestión entre dos fincas (y no una cuestión de invasión de monte), una inscrita con base gráfica que cerraría el paso a cualquier posible inmatriculación de la otra en su área.