martes, 31 de marzo de 2009

ALGO PASA CON LOS DISEMINADOS


 Ignoro si es un problema local de mi Registro o es algo generalizado. No recuerdo que me hubiese ocurrido en mis anteriores destinos, pero desde luego aquí, en Chiva nº1 se produce con relativa frecuencia.

 Los diseminados, es decir construcciones urbanas en medio de un suelo rústico, tienen un número de referencia catastral urbano claramente establecido. En la Oficina Virtual del Catastro, además de la referencia catastral que les corresponde, con buen criterio se identifica el polígono y parcela rústicos sobre los que estos diseminados se encuentran situados (VER IMAGEN 2).

 Y aquí, cuando intento dibujar la finca en Geobase, es donde suele aparecer la inconsistencia. 

 Efectivamente, al situar gráficamente la referencia catastral urbana del diseminado, esta aparece incluida en una parcela diferente a la que se describe en la certificación literaria anterior. (VER IMAGEN 1). 

 Según la parte alfanumérica del Catastro la finca de la referencia se halla en el polígono 3 parcela 25, sin embargo la parte gráfica del catastro sitúa dicho diseminado en la parcela 26 del mismo polígono.

¿Debemos en estos casos los Registradores hacer constar en libros la referencia catastral de la finca diseminada objeto de inscripción, o dejaremos de hacerlo por contradicción con la situación de la finca? 

 Entiendo que si, que debemos hacerla constar, porque la finca es la que es (así lo demuestra el contorno parcelario de la parte literaria de la certificación catastral) con independencia de su correcta situación en el territorio. Pero una vez mas es una pena que la situación detectada no se pueda corregir sobre la marcha por falta de un verdadero procedimiento de coordinación entre Registro y Catastro.   

domingo, 29 de marzo de 2009

ADEMÁS DEL REGISTRO Y EL CATASTRO

Además de la realidad registral y catastral parece que existen otras realidades dominicales y no debería ser así. 

En mi actual Registro se puede visualizar una parte del  territorio que tiene una apariencia fotográfica (VER IMAGEN 1) que podríamos considerar muy parecida a la de cualquier terreno rústico de la zona. 

Sin embargo la realidad registral (VER IMAGEN 2) es completamente diferente. Sobre ese espacio se planeó y se inscribió una urbanización entera de lo que en su día hubieran sido chalets adosados y lo que se está configurando gráficamente en estos momentos en mi Registro, de ahí este "post", son los recintos de las fincas que se encuentran inscritas, es decir de la urbanización que no ha sido construida (que es para lo que vale geobase), sean estas fincas (los recintos jurídicos de dominio) coincidentes o no con la realidad tangible. 

Lo sorprendente es que el Catastro tenga dibujadas sus parcelas de manera coincidente con el Registro y no de manera coincidente con la realidad aparente (que, a mi juicio, es lo que debería reflejar) (VER IMAGEN 3). 

Si la realidad aparente no se refleja por el Registro (y creo que esta no es su función) y el Catastro tampoco la refleja (esa si creo que es su función), entonces hemos creado, injustificadamente, una tercera realidad.  

jueves, 26 de marzo de 2009

LA ANÉCDOTA DE LA BICICLETA


Aunque ya no soy Registrador de Tacoronte, se que a mi compañero Carlos Tocino su actual titular no le importará que cuente una de las mejores anécdotas que viví con Geobase en aquel Registro.

Son muchas las visitas a las que hay que atender a diario en los Registros. Y muchas de ellas con la pantalla de Geobase encendida. Una de las consultas más habituales consiste en la localización de las fincas de los usuarios registrales, sobre todo cuando se trata de inmatriculaciones. Esto ocurre principalmente porque la descripción literaria de la finca puede ser confusa y hasta contradictoria con el perímetro gráfico de su localización.

En aquel caso, la finca descrita no coincidía con el recinto al que se refería la certificación catastral que se acompañaba en la escritura. Ahí tenía delante de mí a una señora de mediana edad y mediana cultura acompañada de su madre, mujer de avanzada edad… Sobre la imagen de la zona (VER IMAGEN 1) la hija me indicó que la finca de su propiedad, donada por sus padres, era la que aparece marcada por un aspa. La madre discrepaba, "es justo la de al lado". "Que no mamá que es la que yo digo, no ves el coche de papá aparcado en la esquina". La madre insistía en lo contrario, y tanto insistía que yo pregunté: "¿Por qué dice usted que es esa y no la otra?". "Por la rueda de la bicicleta, ¿no la ve usted? ".Bien sabe Dios que Grafcan tiene un material ortofotográfico magnífico y que los coches se pueden llegar a ver perfectamente, pero nunca pensé que eso fuera posible con respecto a una bicicleta aparcada en la acera.

Cambio de ortofoto, la actualizo, pongo una de mejor resolución. y se manifiesta la sorpresa. "Es que mi marido ya tiene una edad…, de siempre le ha gustado montar en bicicleta, pero le da miedo salir a la calle con tanto coche, así que todas las tardes se sube con la bici a la terraza de nuestra casa y da vueltas en forma de ocho durante mas de una hora. La terraza tiene la marca de la bicicleta, esa es nuestra casa. ¿no ve la marca de la bicicleta?, justo ahí donde ha puesto usted el punto negro" (VER IMAGEN 2).

Ni Catastro, ni linderos, ni superficie, ni coordenadas UTM, la marca de la rueda de una bicicleta es lo que identificó la finca.

miércoles, 25 de marzo de 2009

¿QUE ES MERTRA?


Mertra es el primer enlace de este blog. Mertra es la tercera fase del proyecto de bases gráficas registrales en España y espero que Mertra sirva en el futuro como yacimiento de nuevas formas de trabajo para los Registros de la Propiedad.

 Hace unos meses el Registro de la Propiedad de Tacoronte firmó un convenio de colaboración con el Ayuntamiento de la misma localidad y con la Compañía suministradora de agua "Teidagua SA". El convenio pretendía abordar un proyecto de investigación donde, utilizando las tecnologías que desde hace años viene desarrollando el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, se establezca la posibilidad de inscribir en el Registro las transacciones de valor de agua de que los consumidores vayan disponiendo.

 La tesis es sencilla. Imaginemos que voluntariamente una serie de usuarios de agua  de Tacoronte pactan con Teidagua SA (compañía suministradora) un contrato ecológico que básicamente consiste en pagar una cantidad fija de dinero al mes por el derecho a consumir una cantidad, también determinada de litros al mes. Pongamos que el contrato consiste en pagar 100€ por el consumo de 100 litros.

 Pues bien, resulta que un determinado usuario "A " ha consumido 120 litros en un mes. En este caso "A" tendrá que pagar a Teidagua, según contrato,  el exceso por ejemplo a razón de 2 € por cada litro excedente. En cambio el usuario "B" en ese mes solo ha consumido 80 litros. En tal supuesto el contrato dice que es Teidagua quien ha de pagar el ahorro a razón de 1€ por cada litro no consumido. Si "A" paga a Teidagua 2 € por litro excedente y Teidagua paga a "B" 1 € por cada litro ahorrado, parece lógica la posibilidad de que "A" pueda comprar a "B" ese litro al precio de 1.5€, ya que de este modo "A" pagará 0.5 € menos y "B" ganará 0.5 € mas.

 De este modo se crea un mercado donde, a través de una página Web (VER IMAGEN),  puede consultar sus consumos mensuales, al tiempo que está viendo sobre  ortofotografías (suministradas por Grafcan SA)  de Tacoronte las fincas registrales con puntos rojos (necesitan comprar) y verdes (tienen agua para vender). A través de dicha página, la que aparece en el enlace de este blog, se puede fijar el precio de venta (dentro de unos límites establecidos de manera natural por el propio mercado) y se puede realizar la operación de compra.

 Esta técnica de mercado, donde hay una dotación media que si se sobrepasa habrá que comprar y si no se llega, habrá que vender, contiene la ecuación básica aplicable a todo mercado territorial de recursos naturales y solo se puede desarrollar con plena seguridad jurídica a través de la digitalización gráfica de las fincas registrales.

 

martes, 24 de marzo de 2009

INFORMACIÓN ASOCIADA A LAS BASES GRÁFICAS REGISTRALES


Desde la semana pasada (espero que después del pilotaje se extienda a otros registros, de hecho me consta que ya se está proporcionando en la Mancha y el País Vasco) se ha comenzado a suministrar por ventanilla a aquellos usuarios que así lo solicitan, un nuevo tipo de certificación "INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA A LA BASE GRAFICA REGISTRAL" (VER IMAGEN 1).

 Se trata de aquella información territorial que sin estar inscrita en el Registro de la Propiedad (por eso no es información estrictamente registral) se halla asociada a la base gráfica registral de una finca determinada.

 He seleccionado, de entre la infinidad de capas de información territorial que aparecen en la pagina Web de la Consellería de Medio ambiente de la Generalitat valenciana, 12 capas que considero que pueden resultar interesantes para todo aquel que se halle interesado en conocer el contenido territorial que afecta a una finca :

1. Cuevas y vías pecuarias.

 2. Montes.

 3. LICs.

4. Suelo forestal

 5. ZEPAS. 

6. Parques naturales.

 7. Zonas húmedas.

 8. Parajes municipales. 

9. Paisajes protegidos. 

10. Riesgo de inundaciones.

 11 Micro reservas.

 12. Monumentos naturales y Zonas de amortización.

 El significado jurídico del documento, creedme,  puede ser objeto de todo un libro. Tan solo dejaros el texto de la certificación que acompaña al documento. (VER IMAGEN 2)

sábado, 21 de marzo de 2009

VALIDAR


Había un Secretario de Estado (ya no) al que no le gustaba en absoluto la palabra "Validar". "No tiene contenido jurídico", "tenéis que utilizar otro término". No alcanzaba a comprender yo cual era el motivo por el cual este vocablo levantaba inquina tal.

 Cuando el Registrador "valida" una base gráfica lo que está haciendo es afirmar bajo su responsabilidad que la descripción gráfica que se hace de una finca es coincidente, en cuanto a su identidad y localización,  con la descripción literaria que de la misma finca se hace en el folio registral. 

Gráficamente esa operación, la de validar, consiste en apretar una tecla en el programa informático y con ello cambia el color de la base gráfica. 

Si se valida la base gráfica, entonces la misma pasa a ser visualizada en color amarillo, si no se valida, se queda en color rojo y si se encuentra pendiente de validar, entonces permanece en color verde hasta que se produzca cualquiera de las dos situaciones anteriores.

 ¿Cómo puedo denominar todo este proceso si no es a través de la palabra validar?

 La solución me la dio (y entonces no lo sabía) mi compañero Joaquín Delgado Ramos cuando nos pusimos a trabajar en la redaccion del borrador de lo que iba a ser y al final no fue, ley de seguridad jurídica preventiva. 

Joaquín afirmaba (entre muchas otras cosas a las que sigo dando vueltas en la cabeza) que todo esto de Geobase es solo una herramienta tecnológica y que lo que realmente pasa al final de todo ese proceso es que el Registrador inscribe, como una operación registral mas, la base geográfica de una finca.

 Efectivamente "validar es inscribir" y de ello me he dado cuenta cuando he podido comprobar realidades registrales diferentes a la nuestra, donde los planos que se acompañan a las escrituras se escanean y archivan (sistemas de depósito o trascripción) frente al nuestro donde, además de esa posibilidad (art. 9.1 LH primeros párrafos) contamos con la  (por ahora) opción de utilizar el material cartográfico (normalmente catastral) aportado en el título (último párrafo del art. 9.1 LH), y crear bases gráficas de naturaleza específicamente registral e inscribirlas (sistema de inscripción).

 De ahí que quizás tenga que dar la razón a aquel Secretario de Estado y reconocer que inscribir bases gráficas registrales es una forma de hablar mucho más rigurosa que decir simplemente que las mismas han  quedado  validadas.   

 

viernes, 20 de marzo de 2009

VIA DEL AVE

  

Por mi Registro pasa la vía del tren de Alta Velocidad. Será toda una revolución para Valencia, como ya lo ha sido para otras ciudades de España.

 Pero desde el punto de vista grafico registral se produce una circunstancia curiosa. La parcela catastral de la imagen adjunta (VER IMAGEN), es una parcela que aparece en el Catastro con la leyenda "expropiación ave".

 Resulta que llega al Registro una escritura de herencia donde se describe una finca situada dentro de la parcela "expropiación ave" y no se puede inmatricular porque lógicamente su recinto no coincide con la descripción de la parcela (muchísimo mayor) dentro de la cual se halla situada (no hay controversia porque en la propia escritura se declara que la finca se encuentra expropiada, por lo cual tampoco acierto a comprender cuál es el motivo que impulsa a sus otorgantes a solicitar su inscripción registral). 

Sin embargo lo que me preocupa son las consecuencias  que para las reglas del derecho hipotecario, más en concreto para el principio de prioridad impone esta circunstancia y que a mi juicio  son graves, porque en este caso el primero que llega al Registro (que es el particular, la expropiación no se ha inscrito) no es el que tiene preferencia sino que se halla condicionado en su derecho por circunstancias extrarregistrales de tipo catastral.

 ¿Se ha llegado a hacer la expropiación con plenas garantías para los terceros? ¿Han sido oídos y atendidos todos los titulares registrales de los terrenos inscritos? ¿Existe acuerdo en el justiprecio, o se ha levantado acta de ocupación?. 

No lo sabemos porque ninguna de esas circunstancias se ha inscrito en el Registro y lo que es peor, esa circunstancia de simple reflejo catastral de una situación no inscrita, impide la inscripción del resto de derechos que si lo puede pretender.

FÁCIL DE DETECTAR, FÁCIL DE SUBSANAR

Hoy ha entrado al Registro una escritura donde pretenden inmatricular una finca.

 El problema es que la parcela catastral no coincide con la finca registral y no porque la finca sea parte de la parcela o porque la parcela sea parte de la finca. En este caso tres parcelas separadas e independientes tienen la misma referencia (VER IMÁGENES) y la porción de terreno correspondiente a una de ellas es la que se pretende inscribir.

 Es una inconsistencia que una vez detectada podría ser fácilmente subsanada, puesto que se trata de una simple cuestión de renumeración. 

Ojalá gozásemos de un conducto para subsanar inmediatamente este tipo de cuestiones ya que mientras esta inconsistencia no se solucione, el señor no podrá inmatricular su propiedad, no podrá pedir su hipoteca y quedará al margen del tráfico jurídico inmobiliario y ello por una simple cuestión administrativa que le resulta completamente ajena.


jueves, 19 de marzo de 2009

FIRMA ELECTRONICA RECONOCIDA EN LAS BASES DE DATOS


 Como veo que comienzo a tener algunos seguidores expertos en las lides de la firma electrónica, me atrevo a plantear una cuestión a la que llevo dando vueltas ya desde hace algún tiempo. 

En la actualidad, cuando el Registrador valida (tengo que dedicarle un post al nombre de validación) lo que hace es afirmar que la descripción literaria de la finca en cuestión se corresponde, en su identidad de localización, con la representación gráfica correspondiente. Le damos a la tecla de "validar" en el programa Geobase y la línea perimetral de la base gráfica que era de color verde hasta ese momento, ahora queda en color amarillo. 

Un sistema absolutamente inseguro, donde fácilmente se puede suplantar la personalidad del registrador.

 La solución sería que el Registrador utilizase su Firma electrónica Reconocida para hacer la afirmación de correspondencia en que consiste la validación. Y ahí me surgen un sinfín de dudas. Cuando yo firmo electrónicamente un asiento registral o una notificación, estoy firmando un texto y mi conciencia jurídica cree que estoy realizando un proceso idéntico (mas seguro, mas rápido) al de la firma manual que toda mi vida he venido utilizando.

 Pero ¿Cómo se firma una línea grafica trazada sobre una imagen del territorio?

 La salida fácil es pensar que lo que firmo electrónicamente es el texto escrito que afirma la existencia de esa línea y su correspondencia con la descripción literaria de la finca, pero eso es trampa, lo que quiero es seguridad en el proceso técnico de dejar una determinada línea perimetral, trazada sobre determinada cartografía u ortofotografía, en color amarillo, de lo que se trata es de (ya no se si se puede decir "firmar") que quede con absoluta seguridad garantizado que el conjunto de circunstancias que me han llevado a validar o a no hacerlo quedan íntegramente, inalterablemente, indubitadamente adscritas a la voluntad de Oscar Vázquez como Registrador de Chiva nº1. ¿Firmar los metadatos?.

martes, 17 de marzo de 2009

LO TIENE TODO

El problema de determinar la extensión superficial de las fincas es tan antiguo como el propio Registro de la Propiedad. Hace unos días me llego una escritura que "lo tenía todo". Decía lo siguiente "…. de 1.000 metros cuadrados, según consta en el Registro, de 2.000 metros cuadrados según el catastro y de 3.000 metros cuadrados según reciente medición (las medidas no son las que venían pero las redondeo para simplificar) en plano levantado por topógrafo oficial que se acompaña…".

 Pues bien al representar la base gráfica registral de la finca en cuestión, su extensión superficial resulta ser de 2.500 metros cuadrados. ¿Cuál de las cuatro es la superficie real de la finca?  Investigo y lo que me temía resulta ser cierto. Los 1.000m2 de la inicial inscripción registral obedecen a una manifestación antigua, de aquellos tiempos en los que el impuesto de "Derechos Reales" se pagaba en función de la superficie declarada. Cuanta menos extensión superficial manifieste que tiene mi finca, menos pagaré. La extensión superficial del Catastro, tampoco es la correcta porque, esos 2.000m2, que en su día  bien pudieron responder a la apariencia de un recuadro de cultivo, hoy en día nada tienen que ver ni con la actual ortofoto ni con el levantamiento topográfico aportado en la escritura y que contiene la exacta medición del objeto que el interesado ha encargado medir (hay que tener en cuenta que las subvenciones se dan en función de la superficie de cultivo y cuanta más declare más dinero obtendré, justo lo contrario que  antiguamente en el caso del impuesto de Derechos Reales).  

Por eso, porque no sabemos si la medición topográfica aportada, siendo sin duda alguna exacta, se corresponde  con la finca, es decir con el objeto jurídico que consta inscrito, o se corresponde con una extensión superficial que se extralimita de lo registrado (invade terrenos ajenos, incluye agrupaciones, etc.,), esa medición de 3.000m2 tampoco nos sirve para publicar con la seguridad jurídica necesaria la verdadera extensión del predio registral. Y tampoco la superficie de Geobase, la que se fija en la apariencia ortofotográfica, la que tiene en cuenta los linderos manifestados (por cierto tres de ellos fijos), la que hace situación a través de la referencia catastral y coteja la coherencia del plano topográfico que se acompaña, esa superficie de la base gráfica registral tampoco es segura.

 Tres son los elementos que determinarían seguridad:

1º Manifestación fehaciente por parte de los otorgantes del título y en el propio título de cual es la identidad descriptiva del objeto de su propiedad.

2º Planimetría oficial (ya sea topográfica, ya catastral) que refleje gráficamente su manifestación.

3º Consentimiento fehaciente de los propietarios colindantes cuando la verdadera descripción de la finca incluya una mayor extensión superficial.

 Es decir, llevar a cabo en sede notarial, para luego ser calificado por el Registrador, un verdadero expediente de jurisdicción voluntaria que tenga por objeto la  regularización formal de la descripción de la finca. El verdadero procedimiento de coordinación entre el Registro y el Catastro.      

lunes, 16 de marzo de 2009

EL CATASTRO TIENE RAZÓN

El supuesto de hecho es el siguiente:

 PRIMERO: Se presenta en el Registro de la Propiedad de Chiva nº1 una escritura X, que produce la inscripción X.

 SEGUNDO: A la hora de identificar gráficamente la finca de referencia se observa una discrepancia entre la parcela catastral y la realidad ortofotográfica de que dispone el Registro de la Propiedad. Exactamente parece que uno de los linderos de la parcela catastral discurre sobre la cubierta de lo que parece ser el voladizo de una nave industrial. (IMAGEN 3)

 TERCERO: A la hora de identificar la base gráfica registral de la finca de referencia, los linderos de la finca se dibujan teniendo en cuenta la realidad ortofotográfica de que dispone el Registro de la Propiedad. Esto se lleva a cabo por este Registrador porque la diferencia de extensión superficial entre parcela y finca no difiere en mas de un 10% y porque parece clara la realidad inmobiliaria inscrita en el Registro de la Propiedad. (IMAGEN 1)

 CUARTO: Según se nos informa, el titular registral acude con la base gráfica registral al Catastro para que este rectifique la parcela y la ajuste a la realidad que aparentemente resulta de la ortofotografía a la que se ajustó el Registro, con lo cual obtendría reconocimiento catastral a la realidad de la construcción actual de su nave.

 QUINTO: El Catastro, consciente que la rectificación solicitada implica necesariamente la rectificación de la parcela colindante, notifica a los titulares de esta, acerca de la corrección gráfica propuesta por el anterior.

 SEXTO: Los titulares colindantes acuden al Registro, manifestando que no hay error en el dibujo de la parcela catastral y que lo que ha ocurrido es que el que ahora pretende la rectificación del Catastro se ha ido extralimitando a lo largo de los años en la construcción de añadidos a la nave original, invadiendo el terreno colindante de su propiedad.  Esto parece que se acredita si acudimos a ortofotos históricas, verificadas antes de que se levantase la construcción y donde se puede visualizar con claridad que el lindero catastral estaba correctamente representado sobre una nave industrial que no tiene los añadidos que actualmente aparecen.  (IMAGEN 4)

 El Registro ha dibujado correctamente, puesto que identifica la finca y no entra en su descripción. Pero esta circunstancia puede ser aprovechada para intentar cambiar la apariencia descriptiva que es de lo que se ocupa el Catastro. El Catastro ha actuado correctamente y se ha evitado el reconocimiento gráfico de una posible invasión territorial. Es urgente desarrollar una reglamentación que regule las relaciones identificativas y descriptivas entre parcelas y fincas. De lograrse, la seguridad jurídica de las descripciones existentes sobre el territorio, será mucho mayor que la actual, donde la situación que en el presente supuesto no se ha llegado a producir, será imposible que se produzca en el futuro.  


lunes, 9 de marzo de 2009

BASES GRÁFICAS EN COSTA RICA

La semana pasada estuve en Costa Rica haciendo un pilotaje de IGRIAM (que es el Geobase que compartimos algunos países iberoamericanos).

 En Costa Rica, cuando se va a realizar un negocio de modificación de una entidad hipotecaria (segregaciones, divisiones, agrupaciones, etc.) hay que presentar en el Catastro un plano levantado por un topógrafo oficial (como paso imprescindible antes de otorgarse la escritura en Notaría y presentarse su testimonio en el Registro) donde se describe la configuración gráfica de la entidad resultante de la operación a realizar.

 El plano que recoge la modificación de la entidad hipotecaria de que se trate, se presenta al Catastro y es calificado por el Registrador del Catastro, un técnico tipógrafo que hace nota de calificación exactamente igual que si fuese un Registrador jurista.

 El Registrador del Catastro califica  cuestiones técnico-topográficas tales como si el plano coincide con la georreferenciación manifestada, si está bien situado el croquis dentro de un pequeño plano zonal que se incluye dentro del documento, comprueban utilizando herramientas periciales como el escalímetro si esta bien trazada la representación, etc.

 Si el plano no tiene defectos, entonces se escanea y se deja archivada su copia digitalizada, a continuación de la última copia digitalizada de plano anterior relativo a la misma finca. Calificado y archivado el plano, ya se puede otorgar  la escritura y presentar su testimonio en el Registro. El Registrador de la Propiedad califica entonces (entre otras cuestiones propias de la calificación registral tradicional) que la descripción literaria de la escritura (aspecto este que lógicamente no pudo conocer el Registrador del Catastro) coincida con el plano que se acompaña.

 Si en Costa Rica se tomase la decisión de pasar de un sistema de archivo y digitalización de planimetría a un sistema de inscripción de Bases Gráficas Registrales, los Registradores del Catastro, además de examinar el material gráfico aportado, habrían de configurar digitalizada la base gráfica de la finca, para que el Registrador de la Propiedad procediese a su validación cuando la escritura en la que se contiene dicha descripción gráfica se inscribe.

domingo, 8 de marzo de 2009

INVASIÓN DE MONTE PUBLICO

 Cuando el Registrador valida una base gráfica registral, esta operación de calificación hipotecaria produce una serie de consecuencias jurídicas. 

Pero la decisión del Registrador de no validar, de dejar la base gráfica de la finca en estado de provisional, "dejar en rojo" la finca, también produce efectos evidentes. Sin ir mas lejos, en mi actual Registro de la Propiedad existen inmatriculados determinados montes públicos, algunos de ellos de importantes dimensiones.

 Ocurre sin embargo que sus descripciones son meramente literarias y en algunos casos bastante antiguas. La Consejería de Medioambiente de la Comunidad valenciana nos ha aportado a los Registradores la cartografía representativa de dichos montes, una base gráfica que NO nos permite validar la base gráfica registral de esas fincas (en muchos casos las superficies difieren en mas de un diez por ciento, en otros los linderos personales son tan imprecisos que no nos es posible saber si se corresponden o no con la cartografía facilitada y también en muchas ocasiones el Catastro no nos sirve de referencia ya que no coincide la cartografía medioambiental con la catastral), pero si nos permite dejar la base gráfica de esa finca registral en estado de provisional. 

Sabemos que el monte está ahí, pero no sabemos donde empieza y donde acaba exactamente.

 Son ya varias las escrituras de inmatriculación de fincas cuya certificación catastral descriptiva y gráfica parece invadir el monte de titularidad pública (tampoco puedo asegurarlo porque las líneas del monte son rojas, provisionales) (imágenes uno y dos del fichero adjunto).

 Gracias a Dios, la legislación de montes me exige la manifestación de no invasión por parte de la administración titular del monte, pero el transcurso de tres meses sin contestación permitirá  la inscripción de las posibles fincas invasoras.

 Si la base gráfica de la finca registral "monte" estuviese validada, es decir si yo pudiera afirmar la correspondencia identificativa gráfica y literaria de la finca que esta inscrita, en tal caso la inscripción no se produciría ni con el transcurso de tres meses, ni de tres años, ni de tres siglos; hasta que los titulares colindantes no se pongan de acuerdo en el hecho de decir por donde va la línea del linde, la base gráfica que primero se validó, cerrará el paso a la finca que ahora pretende su inscripción.

 De ahí que sea urgente, la aportación, como acto formal, de la georreferenciacion de dichas fincas de montes a los Registros de la Propiedad acompañada de la actualización de la descripción literaria que figura inscrita en nuestros libros.    

sábado, 7 de marzo de 2009

INCOHERENCIA DE UNA CERTIFICACIÓN CATASTRAL

Se presenta a inmatricular una finca cuya descripción en escritura recoge una superficie de 3055m2 y es exactamente igual (en linderos y situación) que  la parcela que aparece en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña. Es decir, se describe una finca con 3055m2 de superficie, que es como aparece en la parte descriptiva de la certificación catastral. (pantalla nº1 del fichero).

 Al tratar de representar la base gráfica registral de la finca en Geobase, nos damos cuenta de que su área es de 2752,12m2 (pantalla nº2 del fichero), radicalmente diferente a la que aparece en el texto literario de la escritura y de la certificación catastral.

 Para averiguar cual es la superficie correcta acudimos a  la parte gráfica de la certificación catastral y al medir su área, dicha parcela aparece con una superficie de 2737,64m2 (pantalla nº3 del fichero), mucho mas cercana al área de Geobase (el margen de tolerancia admisible es de un 10% de la superficie) que a la de la escritura o la certificación descriptiva.

 Hay una contradicción entre la parte alfanumérica y gráfica de la certificación catastral que impide llevar a cabo la inmatriculación de la finca, hasta que dicha incoherencia se solucione. 

¿Hay un error en el Catastro?, por supuesto que si, pero es absolutamente lógico que se produzcan estos errores, dado el carácter universal y obligatorio de la institución catastral. Lo importante es que en este caso, el error se ha detectado y sin duda alguna se corregirá.

 El Registro puede actuar como el mejor control de calidad posible de datos catastrales, si se dieran más y mejores condiciones normativas para poder trabajar en ese sentido,  lo cual nos interesaría a todos.

viernes, 6 de marzo de 2009

ASÍ ES IMPOSIBLE

Se aporta la referencia catastral de una finca rústica. Trato de localizar en la Oficina Virtual del Catastro, con los datos de la referencia, la parcela correspondiente. No hay ningún problema, aparece un polígono rectangular que coincide, en superficie y localización inicial, con la descripción de la finca (página 2 del fichero adjunto). Sin embargo, a la hora de superponer el parcelario catastral sobre la ortofoto correspondiente, se aprecia un desplazamiento de giro que hace completamente incoherente el parcelario catastral con la realidad fotográfica (página 3 del fichero adjunto). De modo que no puedo validar la base gráfica registral de la finca correspondiente (aunque, por supuesto si practico la inscripción ya que no se trata de una inmatriculación) porque no se a cual de todos los recintos fotográficos corresponde la finca en cuestión (página 1 del fichero adjunto).

martes, 3 de marzo de 2009

O ARREGLA LA ESCRITURA O ARREGLA EL CATASTRO



Dice el artículo 298 del Reglamento hipotecario que uno de los requisitos necesarios para inmatricular una finca consiste en lo siguiente: "
En ambos casos el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título".
Ocurre (desgraciadamente ocurría antes más por lo que explicaré) que cuando en la escritura se describe la finca de manera diferente a la parcela catastral de la certificación que se acompaña, no puedo lógicamente llevar a cabo la inmatriculación pretendida. 

Ayer acudió a mi oficina un señor que no comprendía el problema de la calificación que acabo de exponer. Tuve que ser muy claro y preguntarle ¿Pero, cuál es la verdadera descripción, la de la escritura o la del Catastro ( esta con una superficie sensiblemente inferior)?. "La de la escritura, la de toda la vida" me respondió el usuario. "Pues entonces rectifique el Catastro" alegué yo, humilde funcionario calificador. "Es que el Catastro tarda mucho tiempo y necesito hacer una hipoteca la semana que viene. Si yo arreglo la escritura para describir la finca como dice el Catastro, ¿usted me la inscribe?", me preguntó y antes de que yo le respondiese sentenció, "porque por mucho que diga el Catastro lo que es mío es mío". "Si la descripción de la finca coincide con la de la parcela yo se la inscribo, la ley me obliga a ello, pero sepa que está creando una apariencia que al final se va a volver en su contra".

Seguramente me traerá la escritura "arreglada" y yo inmatricularé una apariencia catastral que nada tiene que ver con la verdadera realidad de la entidad dominical inscrita. El Catastro y el Registro se pondrán de acuerdo pero en contra de la realidad. 

Como apunté antes, desgraciadamente este caso, bastante habitual hace algunos años, ha dejado de ocurrir, salvo en puntuales ocasiones, en la actualidad. Esto se puede deber a dos razones. Una, a que por arte de magia el Catastro, la realidad aparente, se ha convertido en plenamente coincidente con la realidad jurídica dominical (no me lo creo). Otra, que esa falsa declaración de coincidencia forzada que le he obligado a hacer a este señor, sea la que habitualmente se lleva a cabo en las Notarías. Resulta muy peligroso "clavar" sin más las descripciones catastrales de las referencias de los recibos del IBI que pagan las fincas.

Habría que analizar jurídicamente las situaciones reales en Notaría ( sin que los Notarios tengan al alcance la trama de bases gráficas, eso será imposible), establecer procedimientos rápidos de coordinación y ofrecer soluciones a los ciudadanos y no solo a la Administración, que es lo que hace nuestra regulación en la materia.