domingo, 31 de mayo de 2009

LA DIFICULTAD DE NUESTRO TRABAJO


Una de las preguntas más frecuentes que se nos hace a los Registradores es la siguiente: ¿cómo se dibuja la base gráfica de una finca sobre la imagen del territorio? Y normalmente esa pregunta lanzada al aire obtiene inmediata respuesta precisamente por parte del mismo que ha hecho la pregunta: "tomáis la parcela del catastro y la dibujáis sobre el mapa".

En muchos casos en los Registros realizamos una auténtica tarea de investigación, yo diría que de "arqueología registral". Recuerdo el caso de una señora que acudía repetidamente al Registro tratando de localizar geográficamente su finca registral. Aseguraba que ella tenía una apreciable extensión de terreno en una de las mejores zonas de mi distrito. Que esos terrenos eran suyos como resultado final de una serie de negocios (segregaciones, permutas, herencias, ventas y no se cuantas operaciones mas, todas ellas perfectamente registradas) que el abuelo, sus tíos, primos, hermanos, su difunto marido e incluso sus hijos habían venido realizando durante muchos años.

Aquella mujer acudía acompañada de unas cuantas carpetas de documentación que acreditaban punto por punto todo lo que ella afirmaba. Sin embargo, en la ortofoto lo que se veía era un bonito campo de golf con una urbanización de chales, en medio de los cuales había huecos sin edificar, sin duda entre ellos se encontraba la propiedad de esta persona, pero no sabíamos exactamente donde.

Hicimos en aquel caso, como en muchos otros, una auténtica labor de investigación. Tomamos la finca matriz, cuya descripción era bastante antigua, pero con linderos bien definidos y procedimos a desarrollar un "árbol de tracto descriptivo"; cada segregación, cada división, cada transmisión de partes indivisas (esta lógicamente no tenía reflejo gráfico, pero si de titularidad), se iba dibujando para ver si podíamos llegar a un encaje final entre las descripciones del folio, la apariencia fotográfica pasada y actual y las descripciones catastrales. No pudimos, pero en muchos otros casos si. (VER IMAGEN)

viernes, 29 de mayo de 2009

OPERADORES DE GEOBASE


Estos días se están celebrando los exámenes para el acceso a las categorías de Auxiliar de Segunda, Auxiliar de Primera y de Oficial. Aunque durante muchos años a lo largo de  mi carrera he acudido como examinador a estas pruebas, nunca he desempeñado labor corporativa alguna en materia de relaciones laborales con nuestro personal.

 Por eso no me gustaría que este "post" se tomase como algo mas que la manifestación personal de una cuestión que me parecería, caso de ser adoptada, beneficiosa para la institución registral a la que todos, registradores y empleados, servimos.

 Estos exámenes consisten en una serie de pruebas, todas ellas escritas (este año además se ha optado en algunos casos por el formato de "test") y  todas ellas relacionadas con el despacho registral, con el despacho literario o alfanumérico de los títulos que se presentan a inscripción en el Registro. Creo que además sería conveniente la implantación de una serie de pruebas relacionadas con el despacho gráfico de las descripciones de fincas registrales y no con carácter general para todos los examinandos, sino con carácter especial para aquellos que de vosotros que estáis asumiendo tareas de configuración de bases gráficas registrales en nuestras Oficinas.

 Los Registros de la Propiedad se han convertido en centros "multifuncionales", donde, además de la tradicional labor de despacho, se vienen realizando tareas tan "registrales" como esta pero completamente diferentes en cuanto a su contenido. Es el caso de las Oficinas Liquidadoras y es el caso de Geobase. Si los Registradores necesitamos (y los necesitamos), especialistas en estas labores, es lógico pensar en la necesidad de carreras profesionales específicas para estas materias, con pruebas de acceso adecuadas para demostrar la aptitud y valía de quienes trabajan en ellas sin tener que hacer pasar a este personal por unos exámenes relativos a materias con las que poco tiene que ver su quehacer laboral. (lo prometido es deuda, Fátima).


jueves, 28 de mayo de 2009

DECLARACIONES Y CONSECUENCIAS JURÍDICAS DEL PROCESO DE ARMONIZACIÓN

Sería deseable lograr la coincidencia gráfica descriptiva entre la parcela y la finca ya que resulta mas ventajoso contar con un único objeto espacial para trabajar, que tener que tener que soportar, a la hora de desarrollar actuaciones territoriales, la existencia de dos contornos dominicales diferentes.

 ¿Cuándo existe coincidencia y cuándo divergencia entre parcela y finca?

 Para que oficialmente existiese coincidencia entre parcela y finca, por mucho que se aprecie visualmente esta circunstancia, habría de ser al menos en todo caso consentida expresamente por el titular registral, a través de la incorporación de su declaración al título inscribible o como operación registral específica, mediante acta de notoriedad otorgada a su requerimiento. (Sobrelínea de armonización verde). La determinación de cuando existe divergencia de contornos, ya sea por razones lógicas o patológicas habría de ser declarada expresamente mediante la calificación del Registrador.

 ¿Qué consecuencias se derivan de la divergencias lógicas y patológicas?

 Cuando la falta de coincidencia entre la base gráfica registral y la parcela catastral obedezca a razones de orden lógico, las Administraciones públicas, a la hora de planificar y ejecutar sus actuaciones sobre el territorio, no deberían tener más remedio que  tomar en cuenta la distinta configuración gráfica que ofrecen las realidades catastral y registral. (Sobrelínea de armonización amarilla). Cuando la falta de coincidencia entre la base gráfica registral y la parcela catastral fuese registralmente considerada como anómala o patológica , automáticamente se debería producir  la apertura del "expediente de regularización de coincidencia" a desarrollar normativamente y cuya resolución tendría como principal premisa en cualquier caso la necesidad de contar con el  consentimiento del titular registral afectado cuando, mas allá de la  actuación tecnológica necesaria para llevar a cabo simples ajustes, puedan resultar afectados los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad. (Sobrelínea de armonización roja).

miércoles, 27 de mayo de 2009

SITUACIONES DE ARMONIZACION


 

La coordinación entre Registro y Catastro, a través de la capa de armonización de la que hablábamos en el "post" de ayer puede arrojar las situaciones de contraste siguientes:

 

Si superponemos la capa de información gráfica registral (VER IMAGEN 1)  sobre el parcelario catastral (VER IMAGEN 2), pueden ocurrir tres cosas, no más:

 

1º Puede que la parcela se halle catastrada y la finca no este registrada (o su base gráfica no validada). (VER IMAGEN 3)

 

2º Puede ocurrir que la finca se halle registrada y no haya levantamiento catastral de la parcela. Supuesto muy anómalo, dado el carácter universal del Catastro, pero posible. (VER IMAGEN 4)

 

3º Puede que la finca se halle registrada (y su base gráfica validada) y la parcela correctamente catastrada. En este caso podrán ocurrir dos cosas diferentes. Solo dos:

 

1º O puede que  coincidan la descripción grafica de la finca registral y la de la parcela catastral. Lo cual quedará reflejado a través de la correspondiente sobre línea de armonización.(VER IMAGEN 5)

 

2º O pueden no coincidir las descripciones gráficas registral y catastral. Ya sea:

 

-          Por razones temporales o espaciales de orden lógico. (VER IMAGEN 6)

 

-          Por razones desconocidas o incongruentes de orden patológico (en cuyo caso procederá la incoación del correspondiente expediente de regularización que analizaremos mas adelante). (VER IMAGEN 7)

martes, 26 de mayo de 2009

SOBRELINEAS DE ARMONIZACION


 La relación de colaboración que mantiene el Registro para con el Catastro en la actualidad consiste en  la simple remisión mensual de las nuevas titularidades registrales que se producen como consecuencia de la práctica de los  asientos registrales del mes anterior.

 Este envío, (concepto  en si mismo erróneo) no satisface las verdaderas necesidades de colaboración entre ambas instituciones, ignora la falta de correspondencia entre finca y parcela, produce efectos particulares, depende del factor humano, es pesado e incomodo y comprende solamente datos parciales y temporalmente limitados. Obviamente es una técnica de colaboración obsoleta y necesitada de una pronta sustitución.

 Los Registradores entendemos que la mejor forma de coordinarnos con el Catastro consiste simplemente en superponer la capa de información gráfica registral sobre la capa de información catastral y analizar gráficamente las consecuencias que de ello se desprenden.

 El análisis se puede realizar de manera sencilla mediante la utilización de "sobrelíneas de armonización". Las sobrelíneas de armonización tratarán de reflejar gráficamente la coincidencia o divergencia existentes entre la descripción gráfica de la finca registral y la de la parcela catastral y ello, con la finalidad de extraer la información necesaria para desarrollar procedimientos de armonización Catastro-Registro.

 De este modo, conseguiremos dos cosas: primero, que el proceso de actualización de la información sea constante y no periódico y segundo, que la interoperabilidad entre la información registral y catastral sea plena.

 Se trata de crear una herramienta informática que sobre la superposición de capas registral y catastral permita que las sobrelíneas de armonización  aparezcan cuando se active una tercera capa de información. La capa de análisis entre ambos tipos de información, la registral y la catastral. 

lunes, 25 de mayo de 2009

WMS


 En el "post" de ayer hacía una reflexión sobre la necesidad de incorporar a nuestro sistema de bases gráficas una herramienta que permitiese la consulta y el contraste de toda la información que necesitamos para validar bases gráficas registrales sin necesidad de tenerla que cargar materialmente en nuestro Geobase.

 La solución se llama WMS (Web Map Service), un servicio de mapas.

 Si en la actualidad tenemos tres ventanas de información en Geobase: la primera y mas grande con la imagen ortofotográfica del territorio (VER IMAGEN 1), otra secundaria con la imagen catastral de esa misma parte del territorio (no dispongo de esa imagen) y una tercera con la imagen cartográfica de lo mismo (VER IMAGEN 2) y todas ellas necesitan ser alimentadas de nuevo material cada cierto tiempo, imaginaos que pudiera invocar desde mi propio programa informático, todas las líneas de catastro, de callejero, de urbanismo o de información gráfica medioambiental existentes en el momento en que estoy configurando la base gráfica de la finca en cuestión (y no tuviese que utilizar las antiguas que están cargadas). Imaginaos que pudiera utilizar toda esa información "on line" para dibujar mis fincas sin necesidad de tener que cargarla en el programa de validación.

 No os imaginéis demasiado porque esa solución está muy cerca, disponemos de ella. (VER IMAGEN 3)

domingo, 24 de mayo de 2009

NECESITAMOS OTRO SOFTWARE


 Una vez escuché un comentario sobre nuestro programa informático que me pareció ofensivo "Geobase es para tontos..., es decir para Registradores". Luego reflexioné sobre el mensaje que encerraba y me gustó tanto que suelo repetirlo en muchas ocasiones.

 Me gustó en primer lugar porque, al ser cierto, destruye una creencia maldita que nos hace mucho daño a los Registradores:  gracias a Dios, no somos listos oficiales, simplemente profesionales que pretenden hacer con toda honradez y humildad su trabajo. En segundo lugar, porque descubre la principal virtud del software que lo soporta, su sencillez. Geobase es tan básico que manifiesta con toda claridad la filosofía de nuestro trabajo gráfico registral. Los Registradores identificamos sobre el territorio fincas registrales y no pretendemos  hacer mayor análisis espacial que el de la validación individual de cada inmueble inscrito.

 Dicho esto, la herramienta se ha quedado obsoleta. Son muchas sus carencias (por ejemplo la base de datos sobre la que trabaja) pero quizás  una de las principales sea la imposibilidad de poder trabajar con material actual. Efectivamente, el material con el que trabajamos (ortofotografías, cartografías y catastro) hay que cortarlo, "rasterizarlo" en ocasiones, e "introducirlo" en el programa. El proceso es largo (como mucho se puede hacer una vez al año para toda España), caro, muy caro, en esfuerzo y dinero; y sobre todo defectuoso, porque ese material sobre el que representamos nuestras bases gráficas al día siguiente puede quedar ya desactualizado.    

viernes, 22 de mayo de 2009

Geobase y Europa


 La directiva europea "Inspire" resulta especialmente interesante para nuestro proyecto de bases gráficas registrales por dos motivos. En primer lugar porque establece una serie de definiciones legales de conceptos cartográficos los cuales, una vez aplicados al Derecho hipotecario, serán muy importantes en nuestra práctica registral diaria. Términos como "metadatos", "interoperabilidad" o "datos espaciales" serán tan habituales  para todos nosotros como los de "asientos", "notas de despacho" o "pendes".

 En segundo lugar, porque la Directiva Inspire  regula el establecimiento de un geoportal europeo llamado a recibir la información gráfica de todas las administraciones que trabajan sobre el territorio. Regula la directiva a través de una serie de anexos la temática que debe publicar dicho geoportal. A nosotros, a las fincas registrales, se nos cita de manera tangencial y cuando hemos intentado participar activamente en los grupos de trabajo que se encargan de redactar los desarrollos reglamentarios de los temas,…. Pues lamentablemente no se nos ha dado "ni bola".

 Dicen, los que si pueden participar en esos desarrollos, que en Europa existe una unificación entre el Registro y el Catastro y que, de admitirse Geobase, seríamos el único país de la Unión que pretendería  representaciones gráficas independientes para el contenido de una y otra institución. 

 En el único país de Europa en el que se habla español es en España y supongo yo que no por eso hay que "cargarse" nuestro idioma (por no hablar del gallego, el vasco o el catalán). De ahí que ese argumento, caso de que fuese cierto, (hay varios países, sobre todo de la Europa del este que nos están mirando) no sea válido.

 Estamos convencidos de que la representación de bases gráficas registrales supone un notable avance en la información territorial actualmente existente en Europa, por eso un grupo de investigación oficial ( Proyecto DER2008-02962/JURI del que formo parte, pero también profesores universitarios de La Laguna, Bolonia o de Bonn), tratarán de hacer ver, de manera científica, las ventajas que Geobase puede suponer para todos los europeos. Su página Web  www.infoinspire.org aparece como enlace de este blog.

jueves, 21 de mayo de 2009

Érase una vez...


 Érase una vez, en un lejano reino, que el rey un día se levantó por la mañana de su lecho  real y tantas molestias sentía en su estómago aquel monarca que llamó a sus ministros y promulgó una ley. A partir de aquel día el acto de comer sería simplemente imposible en aquel reino. No prohibía, ni castigaba, ni perseguía el acto de comer, simplemente no era posible y por lo tanto en aquel reino, desde aquel día, ya no habría molestias intestinales, ni pesadez de estomago, simplemente porque nadie comería.

 Érase una vez un legislador que congregó a todos los habitantes del lugar, agrupó en uno solo todos los terrenos que allí existían y esa única finca fue troceada en porciones tan bien dimensionadas y tan aprovechables que, a partir de aquel día, sus dueños no podrían dividirlas, ni segregarlas, ni agruparlas, ni agregar partes de las mismas a otras ya existentes, simplemente porque eran indivisibles. Aquella parcelación estaba tan bien proporcionada y era tan consecuente a su posible productividad que las parcelas del Catastro y las fincas del Registro una vez coordinadas ya nunca se volverían a diferenciar como entidades distintas, simplemente porque el legislador dijo que eso sería imposible.

 Y sin embargo la gente comía (VER IMAGEN 1) y comía (VER IMAGEN 2) y a pesar de la ley (VER IMAGEN 3) seguía teniendo necesidad de comer.

 El Derecho es la ciencia que regula las relaciones humanas, no la que las niega. 

miércoles, 20 de mayo de 2009

CAPA DE VALORACIONES FISCALES


 Vimos en "posts" anteriores como SIVACAN era una herramienta informática que permitía al valorador utilizar los datos del Registro de la Propiedad para obtener precios medios de mercado. Geobase resultaba esencial para situar sobre el espacio cada uno de los testigos de valor que constaban inscritos en el folio de cada finca.

 Geobase ofrece una segunda vertiente en esta materia. Permite asociar a cada finca registral los informes de valoración que históricamente se han venido realizando sobre la misma.

 El servicio de valoración de la Oficina Tributaria Tenerife Norte, donde transcurrió quizás la experiencia profesional mas importante de mi vida (soy de esos Registradores que además se siente Liquidador), tiene perfectamente clasificados y gráficamente identificados sus  informes de valoración (VER IMAGEN 1). Se trata de una documentación exclusivamente destinada al uso interno de los valoradores de la oficina. Sin embargo, que bueno sería que cualquier ciudadano (preservando los aspectos de datos reservados que en los mismos se contienen) pudiera visualizarlos, una vez seleccionados, sobre imágenes del territorio (VER IMAGEN 2).

martes, 19 de mayo de 2009

SOLAPAMIENTO DE TERMINOS MUNICIPALES


 Desconozco exactamente cual es la normativa que regula la delimitación de los términos municipales. Sin embargo, en Geobase se pueden apreciar curiosidades del tipo que a continuación expongo.

 El municipio "B" dice que el límite de su término municipal es como se ve en la imagen simulada (VER IMAGEN 1),  en cambio el municipio "A" afirma gráficamente que el límite de su término municipal es… (VER IMAGEN 2). Luego la finca gráficamente queda encerrada en un cuadrilátero de indefinición (VER IMAGEN 3) (esta si es una imagen real de Geobase). Se me vienen a la cabeza varias historias de conflictos entre municipios por la localización municipal de determinados inmuebles, ya  que al quedar dentro de su competencia pueden suponer una rentabilidad fiscal, turística o histórica importante para los del término correspondiente.

 En cualquier caso, las fincas han sido validadas y figuran en el folio abierto en el término municipal donde históricamente fueron inscritas y sea cual sea el municipio al que en realidad pertenecen, su propietario gozará en cualquier caso de la misma seguridad jurídica registral. (VER IMAGEN 4)

lunes, 18 de mayo de 2009

YA TENGO LIBRO


Que nadie se espere un manual completo sobre la teoría de las Bases Gráficas Registrales (todo se andará). Tan solo una pequeña monografía (unas doscientas páginas), muy técnica, sobre uno de sus aspectos más importantes, el de la "información asociada".

 El libro se llama "La información Territorial Asociada a las Bases Gráficas Registrales" y pretende ser el soporte teórico del documento "Base Gráfica de información Asociada" que se comenzará a difundir en breve desde los Registros que dispongan de este servicio a todos aquellos usuarios registrales que deseen conocer cual es la información urbanística, medioambiental o tributaria que afecta a cualquier finca inscrita, aunque tales circunstancias no consten asentadas en el Registro de la Propiedad.

 No se trata de un mero artificio tecnológico, ni de simple información "noticia" o  "basura", la información asociada a una base gráfica registral  produce efectos hipotecarios característicos aunque, por no ser información registral propiamente dicha, no son los tradicionales de la certificación o la nota simple informativa que todos conocemos .

 La editorial es "Tirant lo Blanc". Accediendo a su página Web se puede adquirir el ejemplar físico a 24,90 € y el ejemplar electrónico a 13 €. También se puede adquirir en librerías pero al ser su tirada bastante reducida (desde luego el tema no va a mover masas), supongo que lo tendréis que pedir.

 Muchas gracias a quienes hayáis terminado de leer este post, si no creyese que el libro se relaciona con todo lo que os interesa no os lo hubiese comunicado (VER IMAGEN).  

domingo, 17 de mayo de 2009

RELACIONES CON EL CATASTRO


 Desde el primer momento una de las principales líneas de trabajo de este "blog" ha consistido en haceros ver que el Sistema de Bases Gráficas registrales es algo completamente diferente al Catastro. Los Registradores no hacemos Catastro, no pretendemos sustituirlo, solo reivindicamos el reconocimiento de la existencia del trabajo gráfico de lo que hacemos.

 Una vez explicado el hecho de que nuestra tarea gráfica es independiente, esto no significa que no sea necesario mantener un plano de estrecha colaboración con la institución catastral.

 Hasta ahora esa colaboración se identificaba con la palabra "concordancia" o con el término "coordinación". Estos vocablos han sido mal empleados, ya que en definitiva se han utilizado para hacer ver la necesidad de coincidencia entre el Registro y el Catastro (y por lo tanto la desaparición de las titularidades catastrales y de las descripciones registrales, una locura).

 Necesidad de coincidencia que además de ser imposible de lograr resulta  indeseable de alcanzar. La diversidad de información gráfica es un elemento de riqueza social, siempre que cada capa de información aporte nuevos datos que el resto no suministran.

La información gráfica registral indica, al menos (y os aseguro que existen muchas otras aportaciones características), si un dominio inmobiliario se encuentra inscrito o no en el Registro de la Propiedad, con los especiales efectos frente a terceros que de ello se derivan (y que no pueden derivarse del hecho de hallarse meramente catastrados). 

viernes, 15 de mayo de 2009

Y SE LIO LA GORDA


 En el post de ayer explicaba lo que es SIVACAN, el sistema de valoración que para los impuestos de transmisiones y sucesiones utilizan los peritos valoradores de la Oficina Tributaria Tenerife Norte.

 Llevábamos un tiempo trabajando con este sistema y por cierto con bastante éxito cuando nos despertamos un día con la nueva Ley Tributaria de Canarias. En su artículo 23 se recogía el sistema de valoración propuesto (VER IMAGEN 1) y, se armó la gorda.

 El Ministerio de Economía y Hacienda plateo un contencioso ante el Tribunal Constitucional sobre este artículo porque sostenía (y no sin razón) que el único Registro fiscal de carácter oficial era el Catastro. (VER IMAGEN 2)

 Todo resultó ser un malentendido. Los datos económicos del Registro de la Propiedad, son precisamente eso, datos, funcionan como una base de datos y por lo tanto se configuran, utilizan y sirven de base para las valoraciones periciales de aquellos que los requieran (sean estas urbanísticas, medioambientales, fiscales y por qué no, catastrales) en su fundamento, de ahí a que sean un registro fiscal de carácter oficial hay un trecho muy largo. El texto se reformó y ahí acabo la disputa (VER IMAGEN 3)

 Nosotros, los Registradores, no hacemos Catastro. Cuando asociamos a una base gráfica registral testigos de valor, ponemos la información registral de contenido económico objetivo (no los datos personales) al servicio de las administraciones que la precisen para sus intereses particulares, muy distintos estos de los intereses de valoración catastral que tienen otra finalidad.

jueves, 14 de mayo de 2009

SIVACAN


El Sistema de Valoración de Canarias es un programa informático que los peritos de la Oficina Tributaria Tenerife Norte utilizan para realizar la valoración genérica de los inmuebles objeto de los Impuestos de transmisiones y sucesiones  (luego ellos hacen sus visitas y llegan a valores concretos) llegando a un valor medio del mercado a través de los datos económicos inscritos en el Registro de la Propiedad.

 El contenido de los asientos registrales se estructura en tablas (VER IMAGEN 1). Los datos se organizan en una base de datos, dentro de cada registro, que va desde la finca más antigua hasta la más nueva (VER IMAGEN 2). Valor de compra, de tasación hipotecaria, superficies, etc, hasta 23 tablas diferentes.

 Sin embargo, sin un análisis espacial adecuado, es decir sin Geobase, son valores inconexos. Ahora bien, si situamos los testigos de valor asociados a la base gráfica de cada finca registral y le pedimos a SIVACAN que recoja los que se encuentran situados a mil metros por ejemplo, siendo de su misma naturaleza, antigüedad y condiciones superficiales (todo a traves de filtros) (VER IMAGEN 3), llegamos al resultado de contar con un valor medio de mercado absolutamente fiable (VER IMAGEN 4).

 SIVACAN, por encima de cualquier otra ventaja, tiene dos características principales. En primer lugar es perfectamente adaptable a la combinación de testigos que quiera seleccionar cualquier valorador y en segundo lugar, se actualiza constante y gratuitamente con la simple práctica de los asientos registrales.

miércoles, 13 de mayo de 2009

EVIDENTE EXCESO DE CABIDA


 En la imagen que muestro (VER IMAGEN 1) existe una finca perfectamente delimitada por sus cuatro linderos mediante la existencia de un muro. 

Sin embargo la representación catastral de esa parcela no es equivalente a la imagen representada (VER IMAGEN 2). Se pretende dejar constancia de la verdadera superficie de la finca mediante certificado grafico de un técnico. 

Efectivamente, el exceso de cabida pretendido no excede de la quinta parte de la cabida inscrita, los linderos están perfectamente configurados (no existe duda acerca de la identidad de la finca) y no parece que se trate de una agregación o inmatriculación de una nueva superficie. Procedo a dejar constancia registral del exceso de cabida pretendido (VER IMAGEN 3).

 La constancia registral de un exceso de cabida supone la determinación de la verdadera cabida que tiene una finca (no la añadidura de nuevas superficies) y en este caso parece evidente que así se produce, sin embargo: ¿por qué el catastro adopta esa extraña representación? Seguro que hay una respuesta, y aunque me gustaría tener acceso a ella, yo, la desconozco.


martes, 12 de mayo de 2009

PROVISIONAL POR LINDEROS


 Las formas de identificar una finca en el Registro de la Propiedad pueden resultar muy variadas. No solo a través de la constancia de linderos personales o a través de referencias catastrales. En el caso que propongo (VER IMAGEN 1) la descripción se hace por los linderos urbanísticos particulares de un procedimiento de reparcelación.

 Ahora nos llega al Registro una escritura que tiene por objeto dicha finca. Dicha escritura arrastra la descripción registral expuesta y añade a la misma simplemente una referencia catastral. No tenemos suficientes criterios de validación ya que la referencia por si sola no nos garantiza la identidad de la finca a representar, necesitaríamos más y por eso la finca queda en estado provisional. (VER IMAGEN 2).

 El material que resulta más valioso para la identificación de las fincas de este tipo es el parcelario urbanístico numerado que provocó  en su día la inscripción de todas ellas en su conjunto.

Creedme, en los Registros de la Propiedad tenemos que hacer un trabajo de auténtica arqueología jurídica para recuperar una planimetría antigua y particular (la clave que resuelve el enigma) que tan solo es posible hallar,  o bien en el cajón de la mesa del constructor, o en los viejos archivos municipales correspondientes.

 A pesar de ello las encontramos, pero no sin poco esfuerzo.  

lunes, 11 de mayo de 2009

QUE ES EL VIDEO IDEE


 Alguno de vosotros viene preguntando acerca de la forma de relacionarnos con el Catastro y con el resto de Administraciones que suministran información gráfica sobre el territorio.

 La respuesta es la Infraestructura de Datos Espaciales de España (IDEe). Se trata del lugar donde todos estamos llamados a poner en común la información que cada uno produce para que cada cual pueda "interoperar" con ella.

 De las razones que motivan su creación, de sus pretensiones y forma de funcionamiento se habla en este video publicado por el Instituto Geográfico Nacional de España.

 Lejos quedan los tiempos donde se pretendía que la información fuese remitida a una sola entidad para que esta la tratase y  se diese una información territorial única. Hoy en día, son tantos y tan variados los agentes que trabajan sobre el territorio, que la mejor forma de colaboración se encuentra en este lugar común, donde cada cual respeta la diversidad del trabajo de los demás, lo aprovecha y utiliza (servicio WMS) en la medida en que le sea útil o necesario.

 En la actualidad, los Registradores tenemos cargada en la Idee la trama de bases gráficas registrales de Canarias, de Melilla, de Castilla la Mancha y espero que en breves fechas la de toda España.

 Espero daros gratas noticias en breve. 

domingo, 10 de mayo de 2009

LAS FINCAS SE MUEVEN EL TERRITORIO NO


Si en un "post" anterior os mostraba como la sucesión de imágenes del territorio en el tiempo manifestaba cambios en la descripción del mismo (donde había una platanera a mediados de los años 90, hoy aparece un complejo inmobiliario de edificios destinados a vivienda de protección oficial), sin que en ningún caso se modificase la base gráfica registral de las fincas inscritas por la sencilla razón de que no se había producido ninguna inscripción registral que alterase la configuración de las mismas, en este caso, podremos comprobar la circunstancia contraria.

 El territorio siempre ha sido el mismo y las únicas modificaciones que se han sucedido con el tiempo han sido las jurídico-registrales que se han producido en el Registro de la Propiedad. (VER IMAGEN 1)

 

Se trata de una comunidad hereditaria mal avenida que, a lo largo del transcurso de los años, ha venido realizando operaciones de segregación, agregación y agrupación, etc., que han quedado reflejadas a través de los distintos asientos de las fincas registrales y en consecuencia a través de la sucesión gráfica que os expongo; se trata de una manifestación de operaciones gráficas encadenadas (VER IMAGENES 2).

 En la sucesión de imágenes, cada una de ellas se corresponde con la finca cuyo número aparece señalado y cada una de ellas se apoya en la descripción resultante de la operación anterior. La ventaja de contar con un histórico en Geobase nos permite no solo ver como cambia la imagen del territorio con los años, sino también contemplar como cambia la descripción de las fincas registrales. Y ello de manera coincidente (es lo normal) o de manera divergente (como en el ejemplo propuesto).

sábado, 9 de mayo de 2009

FASES DE GEOBASE: VALIDACIÓN


 La validación es la operación registral en virtud de la cual el registrador afirma bajo responsabilidad, la  coincidencia identificativa entre la base gráfica y la descripción literaria de la finca. Para tomar su decisión el Registrador acude a una serie de criterios de calificación que pueden clasificarse en tres categorías

 CRITERIOS NEGATIVOS DE VALIDACION (criterios invalidantes)

 Cuando se da alguna de estas circunstancias la validación no es posible.

Diferencia superficial (+- 10%).Cuando la BGR a representar ocupa parte del territorio ocupado por otra validada con anterioridad. Linderos fijos o situaciones incoherentes respecto a la descripción literaria. (VER IMAGEN 1)

 CRITERIOS AFIRMATIVOS DE VALIDACION (criterios determinantes)

 Cuando se da una de estas situaciones y no concurre ninguno de los criterios negativos vistos anteriormente, la validación se ha de verificar necesariamente sin lugar a error.

Concurrencia de certificación catastral o de planimetría particular. Manifestación fehaciente de coordenadas hecha por el titular registral. Linderos fijos que se cruzan con perpendicularidad.  (VER IMAGEN 2).

 CRITERIOS INFLUYENTES DE VALIDACION  (crit.contribuyentes)

 Conjunto de situaciones, (una sola aislada no es suficiente para validar) que influyen en la decisión del Registrador a la hora de validar o de no hacerlo.

Solo tienen lugar cuando no concurran ni criterios determinantes (afirmativos) ni invalidantes (negativos).

Referencia catastral en el folio. Extensión superficial. Calle, número de gobierno, paraje o sitio. Enlace de linderos registrales. Coincidencia entre linderos personales registrales y catastrales. Identificación singular de la finca. Parcelario particular. Nº de elementos de la división horizontal. (VER IMAGENES 3)

 Gráficamente es la operación final del programa Geobase. (VER IMAGEN 4)

viernes, 8 de mayo de 2009

FASES DE GEOBASE: CONFIGURACIÓN


 Operación de determinación del polígono a validar como Base Gráfica Registral. Ese polígono ha de ser representado sobre la imagen del territorio para ser facilitado al usuario registral. Por ello es importante el fondo que se elija para dibujar, el "escenario de configuración"

 Primero: Ajuste al material cartográfico disponible para trazar el polígono inicial  

 Ajuste del polígono localizado al entramado de bases gráficas disponibles  (catastral, urbanística, medioambiental, etc.) eligiendo la mejor para ajustar cada lindero, en base a factores de calidad y actualidad. (VER IMAGEN 1)

 Segundo: Ajuste del polígono inicial a la imagen ortofotográfica

 Adaptar los linderos cartográficos  a la imagen que aparezca en la ortofotografía, ya que es este el soporte sobre el que la BGR aparecerá validada para ser facilitada al usuario registral. El poligono no puede ser incoherente (si puede ser motivadamente contradictorio) con la imagen del territorio (VER IMAGEN 2)

 Tercero: Ajuste técnico final: micropolígonos y ajuste de colindancias

 Implicará la necesidad de hacer modificaciones de validación por "ajuste de colindantes". Geobase no admite ni solapes ni imperfecciones de trazado, aunque si permite distancias entre linderos. (VER IMAGEN 3)

 Ajuste jurídico final de la base gráfica  a la descripción literaria del folio registral

 Antes de proponer la validación, se trata de ajustar el polígono a los datos literarios(superficie, linderos fijos, ect.,) de la descripción literaria de la propia finca. La superficie registral, la aparición de linderos fijos y otros aspectos literarios análogos determinan finalmente  la configuración de la base gráfica registral a validar. 


jueves, 7 de mayo de 2009

FASES DE GEOBASE: LOCALIZACIÓN


 Los parámetros de localización son los datos que nos permiten situar inicialmente la base gráfica de una finca determinada sobre la representación del territorio.

 Partimos de un doble material:

La descripción literaria que ha de constar en el folio,contiene los elementos localizadores de la finca. (Titularidad registral, número de la parcela urbanística,manifestaciones personales).

 El material gráfico de Geobase (ortofotográfico o cartográfico), nos permite situar dicho parámetro sobre el territorio. (Ref. cat.(rústica o urbana), callejero, UTM, topónimos). (VER IMAGEN 1)

 La función de Geobase consiste en  materializar automáticamente el centroide de la finca con la sola introducción de  los parámetros de localización de la descripción  del folio, sobre el territorio.

 Localizado un punto sobre el territorio, hay que adaptar la localización inicial de ese centroide y entender cual es el recinto más racional (asistido del catastro, de la orto o de la cartografía de la que se disponga) para que pueda ser convertido en el recinto inicial de lo que podrá ser la Base Gráfica Registral de esa finca.

 La localización no puede suponer la configuración definitiva de la  Base Gráfica Registral . El contraste del dato o parámetro de localización al ser aplicado al ámbito gráfico, ha de ser coherente. La coherencia consiste en que la configuración gráfica de la base inicial no sea contradictoria con la descripción que de la misma se hace en el título presentado. (VER IMAGEN 2)

 

miércoles, 6 de mayo de 2009

FASES DEL TRABAJO EN GEOBASE


 Para lograr identificar la base gráfica de una finca registral son tres las operaciones ordinarias que se han de llevar a cabo. Primero hay que localizar la finca utilizando para ello los llamados "parámetros de localización".

 Después hay que dibujar o configurar la base gráfica de la finca registral, eligiendo para ello las cartografías u ortofotografías (los "escenarios de configuración") mas adecuados para tratar de reflejar el contorno perimetral de la finca descrito literariamente en el folio registral.

 Y por último, el Registrador ha de validarse la base gráfica registral. Es decir, a través de los "criterios de validación "que utiliza el Registrador, este proporciona con su afirmación efectos hipotecarios al trabajo preparado con anterioridad por el técnico. Hablaremos de los tres pasos en los próximos tres mensajes.

 Identificar una base gráfica no es trabajo sencillo (a veces resulta imposible), sobre todo en un sistema registral como el español donde secularmente las fincas se han descrito identificando a los dueños colindantes.

 Quien piense que la simple introducción en Geobase de una referencia catastral o el número y la calle de una finca va a dar lugar a la obtención de su base gráfica registral sin mas, se equivocará al menos en un 40% de las ocasiones.

martes, 5 de mayo de 2009

INFO ASOCIADA DE DISCIPLINA URBANISTICA

Existen diversas normas dispersos a lo largo de la legislación autonómica y estatal que establecen la posibilidad e incluso la necesidad de inscribir en el Registro de la Propiedad la incoación de expedientes de disciplina urbanística o medioambiental.

 La finalidad de estos preceptos consiste no tanto en penalizar al propietario de la finca con la constancia en el Registro de la Propiedad de la irregularidad correspondiente, sino en la necesidad de poner en conocimiento de cualquier tercero esa situación de irregularidad que pesa sobre el inmueble.

 Pero lograr la inscripción deseada no siempre es posible, bien porque la comunicación no se produce, bien porque existe cualquier obstáculo formal o material que impide la calificación favorable del Registrador, o bien simplemente porque la finca no se halla inmatriculada en el Registro.

 En tales casos, y para evitar una completa ausencia de información sobre el tema, los registradores hemos diseñado un procedimiento que permite  dar publicidad indiciaria a las situaciones referidas, aunque de las mismas no se haga, por las razones explicadas, la adecuada inscripción registral.

 La georreferenciación de los expedientes de disciplina podría constituir un procedimiento idóneo para, a través de su interoperabilidad  con la capa de bases gráficas registrales, dar publicidad a cualquier legítimo interesado.

 Se trata de que cada nota simple informativa o certificación registral que se expida de una finca, vaya acompañada (si así lo solicita el usuario) de un documento donde el Registrador certifique  simplemente que  se produce tal circunstancia, sin entrar en ningún momento a informar del contenido formal o material de dicho expediente, competencia esta exclusivamente reservada a los servicios municipales competentes. (VER IMAGEN).

domingo, 3 de mayo de 2009

SON 6 EUROS


 Se ha producido un comentario al último post. Se me pregunta sobre la financiación del proyecto Geobase. No es este blog el lugar adecuado para tratar tales cuestiones. Sin embargo no hay nada que ocultar, creo sinceramente que todo lo contrario, por eso  trataré del asunto económico por extenso (este será el mensaje mas largo que he publicado), pero solo esta vez. Espero que comprendáis que no conteste a más comentarios sobre el asunto de los dineros.

 Hace ya unos quince años, el cuerpo de Registradores hizo una apuesta decidida por las tecnologías. El Registro del siglo XIX, se veía ya insostenible a finales del XX.

 La apuesta fue colectiva, de toda la corporación. Los Registradores somos probablemente los profesionales que paguemos la cuota colegial mas elevada (tanto en cuantía como en proporción a nuestros ingresos) de cuantas corporaciones profesionales existen en el mundo. Nuestro pago al Colegio se dedica fundamentalmente a inversión en tecnología. Los libros registrales (millones y millones de folios) se digitalizaron a cargo del presupuesto colegial. Los desarrollos en Firma Electrónica Reconocida (al mismo nivel que los de cualquier otra entidad de certificación pública o privada) están siendo sufragados del mismo modo. Los programas de gestion informática (exclusivos para el mundo registral y punteros a nivel mundial) se desarrollan por Registradores de carne y hueso, sin percibir emolumento alguno por ello. Y sobre todo, la tarea de impartir constante formación tecnológica a mas de 1000 compañeros y casi 10.000 profesionales que trabajan en los Registros, es acometida directamente de manera colectiva por nosotros mismos.  

 Y hacemos este esfuerzo porque sabemos que el Registro del siglo XXI tiene que ser un REGISTRO DIGITAL Y GRAFICO. Y si no logramos que lo sea, estamos convencidos los Registradores de que, simplemente, el Registro del futuro, no existirá, o al menos nosotros no lo llevaremos. Nos va en ello la función.

 En paralelo a este esfuerzo económico corporativo y global, (desde el primer hasta el último Registrador participamos en estos costes, según nuestro escalafón) durante estos años, cada uno de nosotros en nuestras oficinas registrales hemos abordado tareas

imposibles de asumir a nivel global. Por ejemplo, los asientos literarios que se han ido redactando, primero a mano, luego mecánicamente, desde 1861, han sido informatizados por cada Registro de la Propiedad. La ingente tarea de rellenar manualmente los campos informáticos de nuestra base de datos, nos ha obligado durante muchos años a pagar empleados dedicados exclusivamente a esta árida tarea (desde aquí mi reconocimiento a todos ellos) y sin obtener ingreso económico aparente alguno por ello. Y digo aparente, porque el resultado final ha consistido en la posibilidad de proporcionar a los usuarios registrales una cantidad y una calidad de publicidad  inimaginables en otros tiempos (con la evidente repercusión económica que para nuestros ingresos ello ha representado).

 Y lo mismo ocurre en Geobase, las Oficinas Técnicas Territoriales son parte de la estructura del Colegio y se sufragan con cargo al presupuesto colegial, alimentado por las cuotas de los Registradores. Y los gastos de identificación de los Registros, son sufragados por el propio Registro de la Propiedad de que se trate.

 Nosotros los Registradores no decidimos lo que hemos de cobrar por cada una de las operaciones registrales que llevamos a cabo; los precios del Registro vienen marcados por ley y la ley nos ordena cobrar "6 euros" por cada base gráfica registral que nos solicita el usuario del Registro (concepto arancelario de "otras certificaciones").

 Obviamente este precio no cubre el coste del servicio, pero estamos convencidos los Registradores de que la base gráfica de la finca registral esta llamada a ser el soporte de los muchos nuevos negocios que el cuidado del  medioambiente ha de proporcionar a la sociedad del futuro. Y ahí estaremos nosotros para dar seguridad jurídica  a esos nuevos negocios y para obtener entonces ingresos económicos proporcionados a esa función. Invertimos en futuro.

 Alguno de vosotros me diría, "el catastro es gratis". Y yo le respondería "no es verdad". El catastro nos cuesta bastante mas caro (quede claro además que opino que cualquier cantidad que se invierta en catastro es poca) , primero porque se sufraga con el dinero de todos a través de nuestros impuestos, seamos o no seamos usuarios de la información catastral y segundo porque la base gráfica registral no pretende (como tantas veces intento explicar) reflejar la realidad aparente del territorio, sino someter al análisis de un jurista registral especializado las descripciones que de sus propiedades hacen los propios dueños y este análisis individual y responsable no es una mera representación gráfica, sino la certificación registral expedida por un fedatario público susceptible de producir efectos frente a terceros. 

viernes, 1 de mayo de 2009

COMO INICIARSE EN GEOBASE


 Siempre que me llama algún compañero que quiere implantar en su Registro el sistema de Bases Gráficas Registrales, le pongo, entre comillas, (yo, en tal sentido, no soy nadie para hacerlo) dos condiciones. Primero "…tienes que dedicar a una persona de tu plantilla a trabajar en exclusiva con Geobase….". Todos, en un primer momento,  hemos procurado siempre que  los oficiales y auxiliares que despachan escrituras asuman la tarea de configurar la base gráfica de la finca con la que están trabajando como una operación mas de su trabajo de despacho.

 El primer día, la novedad les anima a ello, el segundo día las dudas comienzan a paralizar el resto de su trabajo y el tercero "mire don Oscar, que yo estoy para despachar hipotecas y esto de la foto es un lío"; y es verdad, es un "lío" para ellos y para el Registrador, ya que tener que determinar criterios gráficos registrales a todos los que despachan, es una tarea poco menos que imposible.

 Por eso, lo mejor es que sea uno solo quien se encargue de localizar, configurar y preparar para su validación la base gráfica registral correspondiente.

 Como segunda condición "….tienes que dejar que el Colegio te forme a ese empleado que tu elijas…". La formación consiste en la asistencia (para su formación y evaluación) de la persona elegida durante una semana a la Oficina Técnica de Identificación de Bases Gráficas que existe en cada Decanato Territorial o Autonómico del Colegio de Registradores.

 Allí  enseñarán al operario de Geobase a manejar el programa informático, pero sobre todo, a seguir unos criterios de configuración uniformes con los que se utilizan en el resto de Registros. Tras esa primera semana de formación, una persona de la Oficina Técnica ha de pasar la semana siguiente en el Registro de que se trate para transmitir mensajes relativos a la integración del trabajo de Geobase dentro de las operaciones normales y rutinarias de la Oficina registral.