jueves, 29 de septiembre de 2011

CAMBIOS CUALITATIVOS: BASE GRAFICA REGISTRAL DE LAS CONSTRUCCIONES (dos)

En la próxima versión de Temple Sig. Reg. hay novedades muy importantes. Una de ellas no lo parecía al principio, pero se está desatando como un cambio cualitativo en el sistema de bases gráficas registrales.

Lo que al principio consistia en un simple cruce de datos alfanumericos: El contraste que resultaba de las descripciones alfanumericas de la certificacion catastral y de la nota simple registral, se va a convertir en un analisis espacial que permitirá dar de alta casi automáticamente en el catastro a todas las construcciones del territorio.

Nos hemos dado cuenta de que si en vez de cruzar los datos descriptivos alfanumericos (del registro y del catastro) de las construcciones , cruzamos las bases graficas de las entidades constructivas inscritas en el registro con las bases graficas de las construcciones constructivas que aparecen dadas de alta según el catastro virtual , haciendo un simple analisis espacial de coincidencias y divergencias , lograriamos poder ofrecer toda la masa constructiva registral que no se encuentra catastrada.

Evidentemente el primer razonamiento nos lleva a creer que para tal viaje no necesitamos estas alforjas, que para ver las construcciones que no estan catastradas basta echar un simple vistazo a la ortofoto correspondiente. Sin embargo, la ventaja que ofrece el Registro es que las entidades constructivas, las obras nuevas que aparecen registradas , lo han sido por manifestacion de la voluntad expresa de su propietario y por lo tanto el alta en catastro es automatica sin la dilacion que supone notificar y recibir el consentimiento del interesado, (cuando no la negativa del mismo con las consiguientes dilaciones)puesto que tal consentimiento ya consta inscrito en el Registro de la Propiedad.

Pues bien, si esto se consigue, sera porque en Temple ya no solo dibujamos el perimetro delimitatorio de las fincas, sino tambien las construcciones que se encuentran en su interior.

miércoles, 28 de septiembre de 2011

CAMBIOS CUALITATIVOS: BASE GRAFICA REGISTRAL DE LAS CONSTRUCCIONES


En la próxima versión de Temple Sig. Reg. hay novedades muy importantes. Una de ellas no lo parecía al principio, pero se está desatando como un cambio cualitativo en el sistema de bases gráficas registrales.

Al principio consistía en el siguiente análisis (la conclusión en el post de mañana):

Se trata de poder detectar:

- ¿cuándo existe una obra nueva en el catastro y no está inscrita en el Registro de la Propiedad?

- ¿cuándo está inscrita la obra nueva en el Registro, pero no aparece construida en el catastro?

- ¿Cuándo aparece una construcción en la ortofoto o cartografía básicas y no aparece inscrita en el Registro ni tampoco catastrada?

Se trata de hacer un cruce de datos entre el Registro y el Catastro:

- Detectar si la construcción se encuentra inscrita en el Registro y con qué fecha.

- Detectar si la construcción se encuentra catastrada y con qué fecha.

- Comparar las características básicas de la construcción en el Registro y en el Catastro. Fundamentalmente:

- Superficies útiles y construidas (o cualquiera de ellas) en Registro y en Catastro

- Número de plantas en el Registro y en el Catastro

- Elementos accesorios (piscinas, zonas de esparcimiento, deportivas, etc.) en el Registro y en el Catastro

Todos estos datos aparecerían en una capa especial dentro de Temple y habría salida grafica de certificado de situación constructiva de la finca.

Tiene trascendencia para:

- Legalidad urbanística de las construcciones

- Pago de IBI e impuestos territoriales

Si en el Catastro no aparece inscrita la construcción pero la finca se encuentra inscrita (con o sin construcción, eso se aprecia en la ortofoto), sobre esa construcción no se está pagando IBI

Si el catastro tiene la obra nueva, pero en el registro no aparece inscrita, se puede recabar información del ayuntamiento acreditativa de la legalidad o ilegalidad de la construcción.

Si en el Registro está inscrita, la obra nueva es legal y si aparece igualmente catastrada, sobre esa construcción se están pagando impuestos

VER FICHERO NUMERO UNO

lunes, 26 de septiembre de 2011

EL LOGO DE TEMPLE


En los comienzos del proyecto, necesitábamos nombre y logo. A la forma y circunstancias en las que fue elegido el nombre del programa ya me referí en un “post” anterior. Me gustaría contar ahora la historia del logo del programa.

Temple Sig. Reg. es la demostración de que la falta de dinero no es la causa de nuestros problemas actuales. La crisis de hoy en día, puede que sea una crisis económica, no digo que no, pero sobre todo es una crisis de ideas. Hay que tener claro que cualquier objetivo es posible, sin importar los medios materiales de que se disponga. Lo importante es tener una idea, la masa gris necesaria para desarrollarla y sobre todo la ilusión de lograr el objetivo propuesto.

El párrafo anterior significa que en el proyecto Temple nunca hemos andado sobrados de dinero. Tanto era y es así que en los primeros tiempos todo lo hacíamos nosotros (ahora también), todo menos el logo que fue encargado a profesionales externos. Necesitábamos una marca y esta fue la elegida (VER FICHERO UNO).

He de reconocer que la imagen ha cuajado, hoy está en muchos fondos de pantalla, es elegante, sobria, de color impactante, pero…. Pero no es la que yo había diseñado, dibujado (a golpe de “paint”) y propuesto.

A nadie gustó entonces y hoy en día tampoco gusta a nadie mi logo. Es complicado de reproducir como icono informático, es retro y hasta me han dicho que resulta “hortera”.

Ignorancia, falta de sentido estético, en fin, no sé qué le pasa a la gente con mi “arte” (VER FICHERO DOS).

El caso es que, supongo que frustrado por tal incomprensión, cuando llegó la hora de elegir el logo de la cooperativa, este no se me escapó y en ese caso, en el de Registral de Servicios Tecnológicos “democráticamente” se impuso mi creación (VER FICHERO TRES)


sábado, 24 de septiembre de 2011

COLABORACION ENTRE LOS PROGRAMAS “GEOBASE WEB” Y “TEMPLE SIG.REG.”


Cualquier planteamiento de colaboración pasa por la necesidad de respetar la existencia del proyecto Temple y del proyecto Geobase Web. El primero como una solución especial de determinados registradores especialmente interesados en la investigación grafica digital y el segundo (que esperemos próximamente vea la luz) como solución general de la corporación registral española.

El ámbito de colaboración ideal sería el de integrar ambos programas en un único sistema de trabajo gráfico registral. Ambos son complementarios. Dentro de esta compatibilización:

Temple sería un programa especial utilizado por aquellos registradores que quieran trabajar en su registro con su propia base de datos y dotados de una serie de prestaciones añadidas al sistema general de identificación gráfica registral cuyo coste sería de su exclusiva responsabilidad, cuenta y cargo.

Geobase Web sería el programa general de la corporación, dirigido a aquellos registradores que no quieran o puedan instalar una aplicación de bases gráficas en su oficina registral y también al resto de compañeros que simplemente deseen disponer de una aplicación informática y así dar cumplimiento formal al art. 9.1LH, pero sin participar materialmente en el proceso de investigación gráfica registral.

Obligaciones de los usuarios del programa Temple. Los usuarios del programa Temple estarían obligados a realizar aquellas actuaciones que permitan a la corporación dar información global de todo el territorio. Al final de cada día, debería producirse un volcado de los datos generados y archivados en los registros Temple a la base de datos central de Geobase Web, para que esta dispusiese de todos los datos a nivel nacional.

Los usuarios del programa Temple estarían obligados a someter sus datos gráficos y la forma de trabajar a las reglas o requisitos de seguridad establecidos por el Colegio.

Y los usuarios Temple estarían obligados a suministrar toda la documentación y desarrollos informáticos realizados, para ponerlos gratuitamente a disposición del Colegio de Registradores en cualquier momento en que este los necesite y reclame.

Obligaciones del Colegio como titular del programa Geobase Web

Si los datos Temple han de pasar a la base de datos central de Geobase Web, es lógico pensar que para ello se utilicen los cauces de comunicación ordinarios colegiales y por lo tanto la red colegial, con todas las medidas y filtros de seguridad que se quieran establecer, debería poder ser puesta a disposición del programa Temple, al menos en las mismas condiciones que las que cualquier casa externa disfruta en la actualidad.

Si existe el reconocimiento de una función básica y general hacia el programa Geobase Web, es lógico pensar en el reconocimiento de la existencia legítima del programa Temple como un programa especial respecto al general subsidiario de los Registradores españoles.

jueves, 22 de septiembre de 2011

TOLERANCIAS EN PERU


La técnica de bases gráficas registrales existente en el Perú, ha sido desarrollada en los Registros prediales durante muchos años. La gran diferencia entre el sistema peruano frente al español quizás se encuentre en la falta de cartografías y ortofotografías precisas y actuales de su territorio y en el hecho de que en el Perú la creación de un catastro multifinalitario general es aún incipiente. Pero jurídica y organizativamente, el peruano, es un sistema de bases gráficas registrales, mucho más perfecto que el español.

Esto se manifiesta, entre otros aspectos que iremos examinando, en materia de tolerancias gráficas. La Directiva nº01-2008 SNCP/CNC regula con acierto los rangos de tolerancias en las mediciones de aéreas de los predios urbanos y rurales, efectuadas por los diferentes métodos que ofrece la Geomática.

Y ofrece dos aspectos esenciales en este tema:

1º En qué casos se aplica (hay otro más que a los efectos de este post no es reseñable):

- Cuando la información gráfica catastral no coincida con la información gráfica registral y/o título del predio

- Cuando en el título de transferencia del dominio o gravamen describe al predio de manera diferente a la partida registral

2º Cuantificación de magnitudes:

En predios de naturaleza urbana de menos de 200m2 se admite una tolerancia del 2.5%

En predios urbanos con superficie entre 200 y 1000 m2 se admite una tolerancia del 2.0%

En predios urbanos de más de 1000m2 se admite una tolerancia del 1%

En predios rústicos con superficie menor a la hectárea se admite tolerancias hasta un 7.5%

En predios rústicos con superficie entre 1 y 5 hectáreas, tolerancias de hasta un 6.3%

En predios rústicos de más de 5 hectáreas se admiten tolerancias de hasta un 3.0%

miércoles, 21 de septiembre de 2011

TOLERANCIA 5%

Cuando en el sistema de bases gráficas registrales español hablamos de tolerancias, no estamos hablando de tolerancias de naturaleza técnica-topográfica, sino de naturaleza jurídica. En nuestra práctica española apreciamos dos supuestos. Nos referimos al primero: cuando la superficie que aparece en la descripción literaria o alfanumérica de una finca es diferente a la superficie que arroja el área de la base gráfica de la misma.

Pensemos en el ejemplo clásico de una finca delimitada por cuatro calles y cuya descripción en letras y números dice que mide 500 m2. Sin embargo al trazar los cuatro linderos gráficos estos han configurado un perímetro que encierra un área de 1000m2. Obviamente yo no dudo de que se trate de la misma finca, pero también es indudable que la superficie que consta en el folio es errónea, que la descripción está equivocada y que por ello la base gráfica queda en estado provisional, su color rojo anuncia problemas.

Si esos 1000m2 no fuesen mil sino 501m2, ninguno dudaríamos de la identidad y buena descripción de la finca. Si en vez de 501m2 fuesen 701m2, entonces ya tendríamos problemas. Por lo tanto hay que establecer un límite de tolerancia a partir del cual se considere mal descrito el predio. En la actualidad el límite está puesto en el 10% de la superficie inscrita. Sin duda alguna un límite de tolerancia exagerado, si no fuese de naturaleza jurídica.

Este límite de tolerancia tiene apoyo legal (art 45 TRLCI: se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos)

Y tiene la explicación jurídica de que los linderos registrales, como regla general, no pretenden la descripción precisa de los contornos de la finca, sino la localización relativa, la identificación del predio. Y esta circunstancia permite márgenes de tolerancia más amplios.

Sin embargo tras varios años de evolución del sistema creo que es llegado ya el momento de proponer el límite de tolerancia en un 5%, límite que tendría su apoyo en el artículo 298 RH: De otra parte, podrán hacerse constar en el Registro, como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita.

Y la explicación jurídica de tal postura es la necesidad de considerar patológica la descripción de la finca fuera de esa tolerancia a los efectos de que los interesados deban solicitar la corrección de la misma en notaría al tiempo de otorgar el título correspondiente.

miércoles, 14 de septiembre de 2011

EL NOMBRE DE TEMPLE SIG. REG.


La historia se escribe de una manera a veces completamente opuesta a la realidad. Eso está pasando con el nombre del programa TEMPLE SIG. REG. Resulta que somos más de cincuenta compañeros los que hemos emprendido una aventura cooperativa con la única intención de dotar a nuestros Registros de una aplicación informática verdaderamente nuestra y adaptable a las necesidades que día a día van surgiendo.

Algunos nos llaman “templarios” y otros nos acusan de “templarios”. Los primeros porque representamos valores nobles y admirables, los segundos porque somos una especie de doctrina disidente de la “iglesia” oficial que es la que marca la actual Junta Directiva del Colegio de Registradores.

Lo primero lo negamos porque no defendemos valores diferentes ni más elevados que los del resto de compañeros registradores: queremos lo mismo, solo que estamos utilizando otras herramientas y lo segundo, por supuesto, también: la Junta Directiva del Colegio de Registradores ni es iglesia, ni tiene por cometido dictar doctrina, ni hay doctrina alguna que sea oficial (quizás esto último sí que lo echamos de menos algunos).

En realidad lo del nombre fue de la siguiente manera: Durante el pasado verano, estuve pasando unas semanas en Londres (estas cosas del idioma y los hijos). Todas las mañanas tomábamos el metro para ir a Somerset house y nos bajábamos en la estación de TEMPLE.

Aquella mañana necesitaba un nombre para el programa y por votación familiar se propuso poner al programa el nombre de la estación de metro (he de reconocer que fue mi mujer quien lo propuso mas para que dejase en paz a la familia con el dichoso programa que por lo original o bonito del nombre). Y fue así, sin segundas intenciones.


martes, 13 de septiembre de 2011

ORTOFOTOS “VERDADERAS”


Llevo años tratando de encontrar la solución al viejo problema del desplazamiento de las bases graficas registrales. El que se produce cuando se introduce nueva cartografía o nuevas ortofotos en la herramienta de gestión grafica registral, en nuestro caso, TEMPLE SIG. REG. Muchas personas me han dado consejos sobre la posibilidad de desplazar masivamente la trama de fincas registrales para ajustarla a las nuevas cartografías. Esta solución tiene dos grandes problemas:

- Primero, que cada base gráfica registral ha sido individualmente configurada en base a criterios diversos y un desplazamiento masivo de todas ellas crearía multitud de incoherencias.

- Segundo porque una cosa es un ajuste técnico a la nueva cartografía y otra distinta que se trate de desplazamientos que alteren la voluntad del dueño y sin su consentimiento no se deberían realizar.

Pensé durante un tiempo que la tecnología Lidar podría ser la solución. No parece que sea así (aunque no entiendo muy bien por qué) dado el aluvión de opiniones en sentido contrario.

Sin embargo, el otro día, unos señores del Instituto Cartográfico de Cataluña, entidad dicho sea de paso con un material excepcional, quizás me dieran la solución. Se trata de las “True ortos” (perdón por el palabro, ni tan siquiera sé si realmente se escribe así) u ortofotos verdaderas. Esas no se desplazan y si no se desplazan tampoco las bases gráficas registrales dibujadas sobre ellas. ¿Por qué no se desplazan? Porque la corrección de la foto no se hace en base a criterios generales, sino en base a vértices fijos (supongo que de medición clásica) del territorio. El mundo al revés, no se saca la cartografía de las imágenes fotogramétricas, sino que la corrección de estas se apoya en el trabajo de campo. Claro, si muevo cada foto que voy sacando al mismo vértice la consecuencia son fotos sin desplazamiento. ¿Y cómo valoro la validez del vértice? Ahí veo yo la tecnología del laser, lo de Lidar.

No hay ningún registro que disponga de este material y es una autentica lastima. A ver si podemos cambiar esto (aunque me temo que debe ser una tecnología cara .

domingo, 11 de septiembre de 2011

DESCARGAS DE CATASTRO



La principal novedad de la nueva versión de Temple Sig. Reg que sacaremos dentro de unos días, se encuentra en la posibilidad de descargar desde nuestra propia aplicación informática la información el catastro actual. No se trata de traerse la imagen “raster” del catastro por wms, sino de introducir en el programa los vectores, las líneas actuales del catastro, superando así el problema histórico de desactualización que sufría la herramienta geobase.

La descarga de catastro está implantada desde hace unos meses y ahí no aportamos novedad alguna. La novedad que aporta Temple está en la posibilidad de (a ver si soy capaz de explicarlo):

- Descomprimir los ZIP descargados del catastro y acceder a su contenido

- Unir sus contenidos en dos capas de información: rustica y urbana

- Exportar esta información a una base de datos donde se pueden quitar datos superfluos o se puede completar la información catastral

- Y por último se exporta a un “shape” que se integra como nueva capa de la aplicación (VER FICHERO ADJUNTO)

Siendo como es, una gran novedad, (me dicen los programadores que no hay nada parecido ahora mismo) sin embargo me da miedo el problema de desplazamientos que se pueda llegar a producir como consecuencia de superponer un nuevo catastro a las bases gráficas registrales validadas sobre material anterior. El otro día tuve una interesantísima conversación con unas personas que trabajan en el ICC y creo que por primera vez en muchos años se nos dio una solución. Será en otro post.

jueves, 1 de septiembre de 2011

BASE GRAFICA REGISTRAL NEGATIVA , NOVEDAD


Hasta ahora TEMPLE había permitido imprimir tanto las bases gráficas registrales de fincas validadas definitivamente (amarillas) como las que se encontraban validadas en estado provisional (color rojo). Sin embargo existía un estado que no aparecía recogido dentro de la aplicación: me refiero a las fincas cuya situación geográfica no ha sido localizada, normalmente por aparecer los titulares colindantes en su descripción y no referencias geográficas objetivas.

Sin embargo tan importante para el usuario registral es conocer la situación geográfica de su predio, como el hecho de que la descripción es tan confusa o anticuada que tal situación geográfica no se puede conocer.

Por eso es preciso poner una nota marginal advirtiendo de la falta de localización geográfica de esa finca cuando eso ocurra y una salida gráfica de la zona donde se encuentra. (Ver fichero adjunto).

Este es un desarrollo puramente inicial, en futuras versiones se pretende profundizar señalando con diferentes colores zonas de probabilidad de localización (por ejemplo por tener un lindero fijo es muy probable que la finca se encuentre localizada en algún punto de ese lindero) y reflejando de algún modo (en el Registro de Melilla lo hacen) la situación difusa de una finca sobre un pago, lugar o partido. Pero eso será en futuras versiones.