viernes, 26 de octubre de 2012

LA IMPORTANCIA DE UN CROQUIS O LA ANÉCDOTA DE LA BOTA



En mi tarea diaria de validar bases gráficas, siempre pregunto a David dos cosas. Criterios de validación: aquellas circunstancias que indican que la base gráfica se corresponde  con la descripción de la finca que aparece en el folio registral. Escenarios de configuración: el material ortofotográfico o cartográfico tomado como referencia para trazar el lindero perimetral de la base gráfica.
“¿Y cuáles son los criterios para validar esta finca?” Pregunto esperando las respuestas habituales. “Pues no hay mucho D. Oscar, es una escritura antigua y como criterio prácticamente solo aparece el nombre de la calle. Pero la escritura viene acompañada de un croquis”.
Con la calle solamente no se puede identificar una finca. En este caso, la finca provenía de una segregación de otra finca matriz y el resto de linderos eran personales. En estos casos se prescinde de la identificación gráfica de la finca y se pasa a otra. Sin embargo, cuando se acompaña un buen plano de situación, la cosa cambia porque si está bien georreferenciado, es preciso y se sitúa sobre imágenes del territorio, no hay mejor criterio para poder identificar la finca. Justo, justo lo contrario del plano que acompañaba a esta escritura.  


“Pero David, como vamos a utilizar este trozo de papel  para identificar la finca. Ni esta georreferenciado, ni tiene rigor alguno, ni”…… “Pero (me interrumpió David) tiene forma de bota y en esa calle la única finca que tiene forma de bota es esta. No puede ser otra.  


Por supuesto la base gráfica de la finca en cuestión quedó debidamente validada. 

jueves, 25 de octubre de 2012

PROXIMO CURSO SOBRE BASES GRAFICAS REGISTRALES



Me gustaría saber si habría interés en apuntarse al curso de bases gráficas registrales que estamos preparando desde el proyecto TEMPLE SIG REG. Aun no tenemos definido formato (será usando moodle lo más probable), duración del curso (puede que sea un trimestre), material a suministrar (hay mucho), ni por supuesto coste del curso (que ya anticipo que no será elevado ni mucho menos), pero si la intención de llevarlo a cabo si vemos que hay interés en ello. Ya me contareis. 

CONCEPTOS JURIDICOS BASICOS (definiciones y criterios jurídicos)
DIRECTIVA INSPIRE: CONCEPTOS GRAFICOS HIPOTECARIOS

EVOLUCION JURIDICA DEL SISTEMA DE BASES GRAFICAS REGISTRALES
PARA RESOLVER PROBLEMAS HIPOTECARIOS///PARA ASOCIAR INFORMACION TERRITORIAL
PARA GESTIONAR GRAFICAMENTE EL TERRITORIO ///PARA CREAR MERCADOS TERRITORIALES

CONOCIMIENTO DE LA APARIENCIA DEL PROGRAMA (las distintas partes del programa)
Comandos/// Barras laterales///Conocimiento de las vistas/// Contenido de las vistas///Capas vectoriales///Capas raster ///Catastro ///Base gráfica registral ///Ortofotos ///Cartografías

OPERACIONES GRAFICAS REGISTRALES:LOCALIZACION
Búsqueda por coordenadas/// Por topónimo///Por identificador de finca registral///Por calle/// Por referencia catastral rústica ///Por referencia catastral urbana ///Por referencia catastral de diseminado de urbano ///En folio///En escritura///En el programa ///En catastro ///En cartografías particulares

OPERACIONES GRAFICAS REGISTRALES: EDICION
Edición de fincas registrales
Crear finca nueva///Continuar/eliminar operación pendiente///Deshacer Finalización///Creación de una finca nueva sin apoyo catastral///Sin apoyo vectorial///Digitalización de los límites de la finca///Introduciendo Coordenadas UTM///Creación de una Finca nueva con apoyo catastral///Snapping///Ajuste de colindantes///División horizontal de fincas
Asociación de metadatos a una finca
Metadatos relativos a criterios de validación///Metadatos relativos al escenario de configuración///Metadatos relativos al criterio de provisionalidad
Operaciones con fincas registrales
Modificación de una Finca///Agregar Fincas///Agrupación de Fincas///Segregar Finca///División de una Finca///Cambio de Identificador de Finca Registral
VALOR JURIDICO DE LA VALIDACION
VALIDACION CON VALOR DE DICTAMEN///VALIDACION CON EFECTOS IDENTIFICATIVOS VALIDACION CON EFECTOS DESCRIPTIVOS ///EL DATO UNICO TERRITORIAL

OPERACIONES GRAFICAS REGISTRALES:VALIDACIÓN DE FINCAS REGISTRALES
Localizar/Filtrar fincas///Validar/desvalidar///Ratificar/desratificar///Metadatos de fincas///Salida gráfica con información registral///Imprimir fincas registrales///Panel de estadísticas///datos en el fichero excell
CONCEPTO JURÍDICO DE LA COORDINACION CON CATASTRO
DIFERENCIAS ENTRE FINCA Y PARCELA ///CONCEPTO DE COORDINACION

LA COORDINACION CON CATASTRO
Supuestos  y modelos///Situaciones de las referencias catastrales///Análisis de situaciones individuales///Análisis de situaciones globales ///Comunicaciones a catastro  

CONCEPTO JURIDICO DE LA INFORMACION ASOCIADA
DIFERENCIAS CON LA INFORMACION ADJUNTA///GRADOS EN LA INFORMACION ASOCIADA


INFORMACIÓN ASOCIADA
Utilización de WMS///Asociación de planeamiento urbanístico///Asociación de información ambiental///Asociación de puntos de información///Gestor documental.

OPERACIONES DE OFICINA
Operaciones internas de oficina (notas marginales, firma electrónica de los certificados, notas de despacho)///Operaciones de atención al público (ratificación de coordenadas, atención al público, emisión de publicidad, conceptos arancelarios)///Relaciones con entidades públicas (visor de bases gráficas registrales, proyectos de colaboración: disciplina, planeamiento, ITES, etc)







domingo, 21 de octubre de 2012

UN SUPUESTO MUY DUDOSO



Se trata de identificar la base gráfica registral de una finca muy particular porque la representación de la parcela catastral con la que se corresponde no ofrece la misma superficie, ni los mismos linderos que la finca que nos ocupa. Tratamos de averiguar cuáles los linderos de la finca marcada con la estrella:

                                  
La intención inicial era la de tomar como base gráfica registral el perímetro de la parcela catastral con la que se corresponde y como la extensión de la finca es notablemente inferior a la de la parcela en el catastro, lo procedente es dejar la base gráfica registral de la finca identificada en estado provisional por razón de superficie.
                                  
Sin embargo se aprecian dos circunstancias que van a hacer variar el criterio inicialmente propuesto:

1º  La existencia, solo en este caso,  de una alteración del lindero común catastral (tomado del proyecto de reparcelación de la urbanización) a todas las parcelas de esa manzana

2º Si se respetase ese lindero común del resto de parcelas, en ese caso la superficie de la finca coincidiría con la de la parcela catastral.

     

Esta doble circunstancia me hace pensar que el lindero original entre las dos fincas ha sido modificado por medio de un negocio juridico de segregacion y venta, en documento privado. Que la alteracion del lindero ha sido catastralmente dada de alta pero que dicha circunstancia no ha accedido al Registro de la Propiedad. Dado que la base gráfica registral de una finca es la traduccion geográfica de la descripción literaria y puesto que la descripción literaria registral parece coincidente con el lindero original, lo procedente es validar la siguiente representación.

       
Se trata de una base gráfica registral validada con carácter provisional ya que a pesar de que la superficie alfanumérica y la gráfica coinciden y no hay ninguna duda de que tal es la finca, sin embargo el lindero oeste señalado es inconsistente porque no hay indicio aparente en la finca que nos indique que tal lindero es así. 

martes, 16 de octubre de 2012

NORMATIVA LEGAL DE APOYO A LA PROPUESTA PARA SALIR DE LA CRISIS (IV)


Y por último, tan necesario como todo lo anterior resulta ser la existencia de normativa  de tipo ambiental que garantice un adecuado reparto de la riqueza generada.
Así pues, el tratamiento legislativo de la cuestión habría de contar con el concurso de normas legales de carácter transversal, dada la diversidad  de  la temática a tratar. Esta legislación habría de acometer la regulación a los fines expuestos de las  siguientes cuestiones:

El libro del edificio como soporte marco de toda la información técnica, energética y ambiental de los edificios.

El certificado de eficiencia energética como documento demostrativo de la realidad y actualidad de las características energéticas y ambientales de los edificios.

Las inspecciones técnicas de los edificios como revisión  relativa al mantenimiento de las condiciones del edificio a estos aspectos.

Los sellos de calidad como forma de publicidad de las condiciones energéticas y ambientales del edificio y vehículo de transmisión de las potencialidades en esta materia.  

Los derechos reales ambientales (custodia del territorio; aprovechamientos fotovoltaicos, autoconsumos) como el derecho del propietario sobre las condiciones energéticas y ambientales del edificio.

Los mercados territoriales como forma de ejercicio de los derechos reales de aprovechamiento.

La fiscalidad ambiental como nueva forma de fiscalizar el aumento de la riqueza inmobiliaria derivado de todo este proceso. 

lunes, 15 de octubre de 2012

ARQUITECTURA JURÍDICA DE LA PROPUESTA (III)


Son varios los elementos necesarios para la configuración de un modelo de generación de riqueza ambiental concreta y real. Uno de ellos es, sin duda, el diseño de una estructura jurídica capaz de dar respuesta a todas las actuaciones que este proyecto pueda dar a lugar. Hay que generar un entramado técnico jurídico adecuado para permitir la circulación de un nuevo modelo de crédito territorial. Para ello es preciso definir con claridad:
Un contenido que sirviese de objeto de “circulación” (la circulación entendida no solo como transferencia, sino también como generación, paso o consumo de energías o cualidades ambientales). La eficiencia energética sería el contenido genérico que habría de ser descompuesto en sus diferentes manifestaciones.

Una forma documental “ad hoc” que sirviese de soporte al contenido anterior. Se trata de tomar el actual concepto de Libro del edificio y hacerlo evolucionar hasta abarcar no solo las condiciones  técnicas de la edificación sino todas las posibles consideraciones energéticas y ambientales relativas al mismo.

Un cauce procedimental que facilite el discurso ordenado de la circulación del contenido del que venimos hablando:

Apreciaciones y revisiones del objeto o contenido energético o ambiental del que venimos tratando a través de la figura de las Inspecciones Técnicas de los Edificios (ITES).

Transformación de ese contenido energético-ambiental en un elemento apropiable por parte del ser humano. Estamos hablando de los requisitos formales precisos para dejar bien sentada la existencia de derechos reales de aprovechamiento ambiental en todas sus modalidades.

Establecimiento de las condiciones precisas para su fácil disposición (los llamados mercados ambientales o territoriales cuyo máximo exponente en la actualidad es el mercado de emisiones de CO2.

Medidas de control en la aplicación de las reglas que regulan dicho procedimiento ya que sin poder controlar la realidad de las mediciones de producción, paso o consumo, cuestión de la que se ocupan técnicos competentes en cada materia y sin la seguridad jurídica necesaria que todo mercado precisa, cometido este propio de la institución registral, nunca el proyecto al que nos estamos refiriendo tendrá posibilidad de progresar y salir a la luz.

jueves, 11 de octubre de 2012

CONTENIDO DE LA PROPUESTA PARA SALIR DE LA CRISIS (II)


El modelo expuesto en el post anterior  busca tres finalidades:

Generación de un nuevo tipo de riqueza real, moderada y no especulativa en un arco social global, es decir, desde las grandes empresas hasta el ciudadano más humilde, todos participan del modelo. 

Generación de nuevos puestos de trabajo. La circulación de esa riqueza generará la necesidad de profesionales encargados de medirla y responsabilizarse de su realidad, lo cual conlleva la necesidad de contar con una industria tecnológica capaz de llegar (a bajo coste) a la medición de todos los parámetros energéticos y ambientales existentes.

Lógicamente la generación de los dos puntos anteriores supondrá aparición  de nuevos ingresos públicos a través de fórmulas fiscales completamente novedosas.
Para lograr estos objetivos se hace preciso contar con figuras  jurídicas destinadas a

1º HACER DE LA FINCA EL LUGAR JURIDICO DE PRODUCCIÓN, INTERCAMBIO Y CONSUMO DE ENERGÍAS Y DE RECURSOS ESPECIALES DE NATURALEZA AMBIENTAL.

2º HACER DE CADA PROPIETARIO TITULAR DE LA ENERGÍA Y DE LOS RECURSOS ESPECIALES DE NATURALEZA AMBIENTAL PROPIOS DE SU FINCA PARA APROVECHARLOS COMO OBJETO DE TRAFICO JURIDICO.
Para el logro de estos objetivos proponemos contar con determinadas herramientas jurídicas, algunas de ellas ya existentes e implantadas desde hace tiempo, la mayoría completamente novedosas, pero todas sometidas al tamiz tecnológico y el medioambiental de un nuevo modelo.