martes, 22 de diciembre de 2009

DEBER DE COLABORACIÓN: LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE (VII Y ÚLTIMA)


Esta temática se trata en la pretendida reforma del artículo 36 LCI. (VER IMAGEN 1)

Desde luego este artículo no es precisamente un modelo del nuevo modelo de economía sostenible. Si al final todo se va a resumir en hacer en cinco días (o en diez o en quince) lo que antes se hacia en un mes, pues vamos mal (por muy telemático que sea el pretendido proceso).

Se trata de implantar un nuevo sistema de colaboración que ya no es el del siglo XIX, sino que hoy se llama "interoperabilidad" (y desde luego no es una mera palabra como aparece en el texto). No es que tengamos que colaborar con el Catastro sino que todos los generadores de información territorial tenemos que participar en un sistema de información común y colaborar en paridad.

Esto no se realiza a golpe de envíos. A la información grafica territorial se "accede"; toda (no solo la catastral) ha de estar permanentemente disponible para uso de las administraciones que la precisen. El catastro tiene derecho a conocer el dato registral que sea de su interés y de manera prácticamente automática pero esto ha de llevarse a cabo "pinchando" sobre un Geoportal en la base gráfica registral y obteniendo la respuesta que, ante su pregunta, la herramienta de coordinación donde se superpongan la información registral y catastral le suministre.

Y si la información territorial no se envía, tampoco se elimina. Es preocupante la unicidad de conceptos que maneja la LES. ¿A qué titularidad quiere el Catastro acceder? ¿A la registral, a la notarial, a la judicial, a la urbanística (ninguna significa lo mismo VER IMAGEN 2)? ¿Por qué quiere renunciar a la suya propia y a sus propias señas de identidad? ¿Por qué en la nueva ley ya no se habla de parcelas catastrales sino de bienes inmuebles?

¿Por qué el Catastro quiere forzar el dominio de los ciudadanos para hacerlo coincidir con sus particulares declaraciones? Este es el aspecto más peligroso del anteproyecto de la nueva ley. La propiedad privada es un derecho constitucional que goza de tutela judicial y su alteración no puede depender de un simple procedimiento administrativo.

jueves, 17 de diciembre de 2009

PROPUESTA DE PROCEDIMIENTO DE COORDINACION: LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE (VI).

Se trata de distinguir dos tipos de discrepancias posibles que pueden afectar a la parcela catastral y un procedimiento de regularización:

1.)- La discrepancia con respecto a la realidad aparente inmobiliaria (con la ortofoto)

El notario se limitará a apreciarla (depende de su criterio, a instancia o no de los otorgantes, apreciar la discrepancia entre la parcela y la apariencia del territorio, mediante el contraste de la parcela con la imagen ortofotográfica que le sirva de fondo) y en ese caso a notificar al catastro la discrepancia detectada para que proceda a corregirla. No es preciso el consentimiento de los dueños de la finca porque la descripción jurídica registral del inmueble en ningún caso puede ser modificada en dicho procedimiento administrativo.

2.)- La discrepancia con respecto a la descripción de la finca registral situada en el mismo lugar del territorio. Dos premisas:

- Nada se puede hacer sin consentimiento del dueño de la finca.

- En ningún caso debe permitirse que este procedimiento sirva para entorpecer la circulación de la riqueza territorial.

El notario apreciará la discrepancia a partir del contraste entre el recinto de la base gráfica registral y el de la parcela catastral. Solo podrá apreciar la coincidencia o discrepancia si la base gráfica está validada y la parcela conciliada con la imagen del territorio.

Si falla alguno de estos dos factores le corresponderá al notario, siempre que sea posible, la importante función de describir gráficamente, en base al material aportado y las declaraciones de los otorgantes, la correcta descripción de la parcela y la finca, que normalmente será la misma, pero que pueden ser lógicamente dos y discrepantes.

3.)- A partir de ahí la técnica procedimental es sencilla.

La descripción manifestada por los dueños se comunica al Catastro, el cual ha de consentir que la descripción propuesta por los otorgantes del titulo figure como descripción catastral (esta aceptación no siempre debería producirse) y si este la consiente ya se habrá producido la coordinación parcela-finca. Si hubiese colindantes afectados, en tal caso será preciso también su consentimiento.

miércoles, 16 de diciembre de 2009

LO QUE NO DICE: LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE (V)

El principal defecto del anteproyecto de Ley de EconomÍa Sostenible no se encuentra en lo que dice, quizás se halla en lo que no dice. Esta ley tendría que tener la altura de miras suficiente para regular las enormes posibilidades que se pueden desprender de una situación de coordinación entre Registro y Catastro.

En el supuesto en que coincidan la base gráfica registral (conciliación alfanumérica y gráfica registral), la parcela y la imagen del territorio (supuesto muy frecuente) habría que aprovechar la oportunidad de que en el futuro no pudiese haber modificaciones descriptivas que no sean compartidas por todos los agentes.

La acreditación de la coincidencia de los cuatro elementos a los que nos referíamos antes ante notario es una oportunidad de verdadera coordinación registral- catastral.

La coincidencia se obtiene del contraste entre la base gráfica registral y la parcela catastral. Cuando ambas capas se superponen y coinciden sobre la ortofoto del PNOA, habrá conciliación. En la práctica, el Notario simplemente tendrá que obtener información gráfica de la IDEE donde figuren la parcela y finca indicadas por los otorgantes del título y comprobar si existe coincidencia o no. Si existe coincidencia hay que introducir medidas para que la misma no se distorsione patológicamente en el futuro.

Sin que ello signifique la imposición de que el Catastro consienta las modificaciones futuras entre particulares, ya que eso dificultaría el tráfico inmobiliario. Y sin que ello signifique la relajación absoluta de cualquier control por parte del sistema, (la mera notificación al catastro de las modificaciones futuras tampoco es buena técnica porque al final quedan en nada). Por eso un término medio donde se requiera la "atención catastral" del cambio descriptivo creo que es lo mas adecuado. Que a través de la IDEE todos estemos informados de todo lo que ocurre en el territorio.

En todo caso el Catastro ha de poder hacer las modificaciones de ajuste a la realidad inmobiliaria por su cuenta cuando sea necesario, sin depender del consentimiento de titulares que pueden haber no inscrito las modificaciones dominicales de sus fincas. Sostener lo contrario supondría proponer una inscripción registral obligatoria o constitutiva, lo cual es contrario a nuestro Derecho.

martes, 15 de diciembre de 2009

DISCREPANCIAS CATASTRALES CON LA REALIDAD FÍSICA Y LA JURÍDICA REGISTRAL: LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE (IV)


Se trata de distinguir las dos posibles discrepancias que puede tener la parcela catastral, esto es o con la realidad tangible del territorio o con la finca registral. Nosotros, los Registradores, no tratamos de representar gráficamente la realidad aparente del territorio, sino la realidad jurídica registralmente inscrita y esta puede coincidir o no con la realidad catastral.

La técnica a utilizar en cada caso será diferente.

Criterios para solucionar las discrepancias entre la realidad catastral y la realidad inmobiliaria (para ajustar el catastro a la ortofoto):

- El Catastro no precisa del consentimiento de nadie para modificar la parcela catastral en su adaptación a la realidad del territorio. Se trata de una adaptación gráfica a una situación territorial de hecho.

- Por eso debe iniciarse desde la institución catastral, puede que a instancia de los interesados, pero siempre de oficio.

- Puede consultar con los interesados, pero a modo de instrucción o investigación en la toma de sus propias decisiones, pero en ningún caso necesitará el consentimiento de los interados para la toma de sus resoluciones.

- Utiliza como único material el cartográfico u ortofotográfico correspondiente y no precisará, aunque tampoco la excluye, (por eso se regula en el punto 2) la actuación notarial al efecto.

En cambio, los criterios para solucionar las discrepancias entre la realidad registral y la catastral son diferentes (para el ajuste entre parcela y finca, entre Catastro y Registro):

- Siempre será preciso el consentimiento del dueño titular registral (o en su caso decisión judicial). No se trata de que un órgano administrativo concilie su trabajo con una situación de hecho, sino con las propiedades de los ciudadanos definidas de manera subjetiva según sus respectivos intereses.

- Será necesario realizar las actuaciones pertinentes en sede notarial ya que la prestación de consentimientos ha de llevarse a cabo de manera fehaciente.

- Se usará como material probatorio la base gráfica registral, ya que es donde se materializa la voluntad fehacientemente declarada de los sujetos sobre la realidad aparente del territorio.

lunes, 14 de diciembre de 2009

PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS: LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE (III)



Esta cuestión se regula en la pretendida reforma del artículo 18 LCI. El otro día un compañero mío me decía que las leyes buenas, las que perduran, en pocas palabras encierran mucho significado y sin embargo las normas pasajeras se desgastan en un textos enormes que no dicen gran cosa. Creo que este es el caso.

El principal error técnico del precepto consiste en que solo considera "discrepancia" la "falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria", es decir cuando la representación catastral no coincide con la ortofoto correspondiente. Olvida que son dos (en realidad cuatro) los elementos a conciliar

La imagen ortofotográfica= La parcela catastral.

La descripción literaria de la finca=La base gráfica registral.

Arregladas las discrepancias entre la imagen tangible del territorio y la parcela catastral por un lado y la coincidencia de la descripción literaria y su base gráfica registral por otro, entonces se podría abordar la coordinación entre registro y catastro (cosa que no se hace en ninguna parte del texto presentado).

Lo que ocurre es que mientras que en la realidad registral existe una operación de calificación (la validación) que evalúa la correspondencia entre la descripción del asiento y su posible base gráfica, no existe nada parecido en el ámbito catastral. Hoy por hoy, el Catastro no sabe a ciencia cierta cual es el estado de discrepancia entre sus parcelas y la imagen del territorio (todo el parcelario catastral es del mismo color).

El artículo 18 trata de establecer un procedimiento únicamente dirigido a detectar y a subsanar la falta de correspondencia entre el parcelario catastral y la imagen ortofotográfica correspondiente "la realidad inmobiliaria", pero con notable imperfección técnica porque confunde la realidad inmobiliaria tangible con la realidad jurídica dominical y trata de alcanzar la coincidencia entre ambas sin distinguir. Emplea en el procedimiento descrito un juego de pruebas bastante impreciso y engorroso que pondrá en serias dificultades la labor notarial.

miércoles, 9 de diciembre de 2009

COMUNICACIONES AL CATASTRO: LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE (II)

Aunque creo que el problema básico de toda la redacción estriba en no utilizar un método verdaderamente gráfico y no dotar a la Infraestructura de Datos Espaciales del papel que realmente le corresponde (ser la plaza pública donde todos intercambiemos nuestra información), tema del que trataré en otros “posts”, quisiera ahora referirme al sistema de comunicaciones al Catastro que se establece en la redaccion reformada del art. 14 (VER IMAGEN 1)

La técnica no me parece muy adecuada. Se trata de que los Notarios y las autoridades administrativas notifiquen al Catastro el producto de sus actuaciones y que nosotros, los Registradores, notifiquemos el producto de la nuestra, es decir la inscripción registral de los actos generados por esos otros agentes y también por las autoridades judiciales (de los cuales se olvida completamente el precepto) en su caso. Los Registradores no debemos ser los que duplican la información y simplemente sirvan de garantía para comunicar lo que el resto de agentes previos no ha comunicado. Tenemos que distinguirnos en la especialidad de nuestro trabajo, que es la inscripción registral de esos negocios previamente realizados y se supone que ya comunicados.

Los Registradores no comunicamos agregaciones, segregaciones, parcelaciones, etc. Deberíamos comunicar el hecho de su inscripción registral y no solo la inscripción de las actuaciones enumeradas, sino también la de cualquier operación registral que produzca modificaciones en las entidades hipotecarias inscritas (obras nuevas principalmente). Para ser coherentes con esta circunstancia, nosotros NO debemos enviar al Catastro el “plano que permita la identificación de dichas actuaciones sobre la cartografía catastral “, como así lo han de hacer los notarios o los agentes urbanizadores municipales; nosotros deberíamos enviar la base gráfica registral, es decir esa planimetría registralmente inscrita.

Una vez notificada la generación de la base gráfica registral, la constancia de la misma en una IDE, como capa de información junto a la capa de información catastral no solo permitiría la identificación de la operación sobre cartografía catastral, sino que permitiría además su contraste e interoperabilidad, que es lo que nos proporcionaría un plus de calidad a nuestras relaciones con el Catastro en un nuevo modelo de economía sostenible.


viernes, 4 de diciembre de 2009

YO SI ME LO CREO: LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE (I)


En estos tiempos de crisis económica, los Registradores, como tantas otras organizaciones, estamos obligados a adaptar nuestra tradicional función al nuevo modelo económico que se esta comenzando a diseñar. La sociedad necesita que los Registradores nos "reinventemos" a su servicio.

Somos conscientes de que el valor de la propiedad inmobiliaria, tal y como hasta ahora lo hemos conocido, ha de ser sometido a una profunda revisión. En un futuro más o menos cercano (cuanto mas tardemos en encontrar el nuevo modelo mas larga será la crisis) no se tratará simplemente de comprar, vender o hipotecar inmuebles, sino "modos de vida".

Cuestiones tradicionalmente ajenas a la circulación del crédito territorial, como la sostenibilidad, la calidad ambiental, las costumbres o hábitos enriquecedores del ser humano y su entorno, el ahorro energético, el esfuerzo o el respeto, tendrán un valor económico real, los ciudadanos y los agentes económicos transaccionarán sobre ellos para lograrlos o enajenarlos y se convertirán, si no lo están haciendo ya, en valores cotizables al alza en mercados reales.

Ese modelo, además de una nueva actitud por parte de todos, necesita de una legislación adecuada. Esa podría ser, debería ser, la de Economía Sostenible. Esa ley tendría que apostar de manera clara, sencilla y valiente por un nuevo modo de hacer las cosas y en el ámbito de las relaciones entre el Registro y el Catastro por supuesto también. Todas las posibilidades apuntadas anteriormente solo serán posibles si logramos establecer un sistema de información territorial dominical mucho más rico que el actual y necesariamente apoyado en todas las posibilidades que pueden ofrecer ambas instituciones, no solo en una de ellas.

El Anteproyecto (al menos en la materia objeto de este "blog", del resto no opino) resulta decepcionante, un auténtico retroceso. Quiero ser muy claro: ninguna idea nueva (por mucho que seamos ya muchos los que las estemos apuntado), una regulación confusa, complicada, técnicamente muy defectuosa, con cierto sabor a un rancio pasado de "acaparar información" que muchos ya pensábamos superado tras la aparición de la OVC. Durante los próximos "posts" me dedicaré a explicar esta opinión.

Si lo hago es porque creo que se puede trabajar y colaborar en la redaccion de un texto definitivo que responda a lo que muchos creemos que debería ser esta ley. A ello siempre estaremos dispuestos los Registradores.