miércoles, 30 de marzo de 2011

LEYENDAS DEL EXCELL DE TEMPLE


Temple no es un programa cerrado en ningún sentido. Cada oficina está implementando procedimientos de trabajo complementarios a la aplicación informática. Si con el tiempo se consolidan, entonces serán asumidos por parte de la aplicación y si el tiempo demuestra que no lo son, simplemente se utilizarán por parte de su usuario.

Espero que ocurra lo primero con los datos de la hoja excell que rellenamos en mi Registro de Lloret de Mar n º1. Además de incluir los metadatos que requiere la herramienta, dejamos ordenada la siguiente información (VER FICHERO 1):

1. COD: CODIGO: INDICACION DE SI EL NUMERO DE LA FINCA CORRESPONDE AL ARCHIVO COMUN O AL DEL REGISTRO DE LLORET DE MAR Nº1 DESPUES DE SU DEMARCACION


2. FINCA: NUMERO IDENTIFICADOR DE LA FINCA


3. LOCALIZADA: INDICACION DE LOS METADATOS RELATIVOS A LOS CRITERIOS DE VALIDACION


4. REFERENCIA CATASTRAL: TOMANDO SIEMPRE LA QUE FIGURA INSCRITA


5. TIT: TITULARIDAD: COINCIDENCIA O DIVERGENCIA ENTRE EL TITULAR REGISTRAL Y EL CATASTRAL


6. DIBUJADA: DETERMINACION DE LOS METADATOS RELATIVOS AL ESCENARIO DE CONFIGURACION


7. DH: DIVISION HORIZONTAL: NUMERO DE ELEMENTOS EN QUE SE DIVIDE HORIZONTALMENTE LA FINCA MATRIZ DONDE LA PRESENTE SE HALLA SITUADA


8. SUP REG: SUPERFICIE REGISTRO: LA SUPERFICIE ALFANUMERICA DEL FOLIO REGISTRAL


9. CAT VIR: SUPERFICIE CATASTRO VIRTUAL: LA SUPERFICIE DEL AREA DE LA PARCELA CATASTRAL TAL Y COMO APARECE REPRESENTADA EN LA OFICINA VIRTUAL DE CATASTRO


10. CAT. GEO: SUPERFICIE CATASTRO GEOBASE: LA SUPERFICIE DEL AREA DE LA PARCELA CATASTRAL INCORPORADA A LA APLICACIÓN INFORMATICA EN LOCAL


11. SUP DIB (SUPERFICIE DIBUJADA)SUPERFICIE DEL AREA DE LA BASE GRAFICA REGISTRAL DE LA FINCA


12. REG/DIB : RELACION ENTRE LA FINCA REGISTRAL Y SU TRADUCCION GRAFICA: TANTO POR CIENTO DE DIFERENCIA ENTRE LA SUPERFICIE ALFANUMERICA QUE CONSTA EN FOLIO Y LA SUPERFICIE DEL AREA DE LA BASE GRAFICA REGISTRAL


13. VIR/GEO: RELACION ENTRE LA PARCELA DEL CATASTRO VIRTUAL Y EL CATASTRO CARGADO EN LOCAL EN GEOBASE: TANTO POR CIENTO DE DIFERENCIA ENTRE LA SUPERFICIE ALFANUMERICA DE LA PARCELA EN EL CATASTRO VIRTUAL Y LA QUE RESULTA DE LA DE LA PARCELA INCORPORADAA AL ANTIGUO GEOBASE


14. VIR/DIB: RELACION ENTRE LA PARCELA DE LA OFICINA VIRTUAL DE CATASTRO Y LA BASE GRAFICA DIBUJADA DE LA FINCA: TANTO POR CIENTO DE DIFERENCIA ENTER LA SUPERFICIE ALFANUMERICA DEL CATASTRO VIRTUAL Y LA DE LA BASE GRAFICA REGISTRAL


15. CON/DIV: CONVERGENCIA/DIVERGENCIA: ESTADO DE TOLERANCIA DE IDENTIDAD ENTRE LAS DESCRIPCIONES REGISTRAL Y CATASTRAL DEL INMUEBLE.


16. OBSERVACIONES


martes, 29 de marzo de 2011

LAS BASES GRAFICAS REGISTRALES Y EL INGENIERO TECNICO EN TOPOGRAFIA


Los topógrafos siempre han sido una parte muy importante del proyecto de bases gráficas registrales.


Cuando un compañero comienza a trabajar con bases gráficas en su Registro, la primera intención siempre es la misma: que el personal que despacha las escrituras proceda a la configuración de la base gráfica de la finca como una operación de despacho mas, para que después sea firmada, validada por el registrador.


Luego descubres que necesitas especializar a alguno de tus empleados en esa tarea, que necesitas un único interlocutor a quien transmitir tus ideas y que a su vez te transmita lo que se va encontrando en el trabajo del día a día. Llegas a entablar un vínculo muy estrecho de reciproco aprendizaje de experiencias. Si fuéramos fincas esto sería interoperar.


Y tienes dos opciones: o formas a alguno de tus empleados en conocimientos básicos de topografía o contratas a un profesional técnico en estas materias y le enseñas Derecho hipotecario. Por razones obvias lo segundo suele dar mejores resultados.


Una de las más interesantes jornadas de discusión sobre estos temas de bases gráficas registrales, catastro, territorio etc. tuvo lugar alrededor de una mesa en Santa Fe, Granada.


Como fruto de aquello y del millar de cosas que quedaron sobre la mesa, tendrá lugar la siguiente jornada. Mi participación en ella es un auténtico orgullo. Mi agradecimiento a los organizadores


• Título de la jornada: LAS BASES GRÁFICAS REGISTRALES Y EL INGENIERO TÉCNICO EN TOPOGRAFÍA


• Enlace página web: http://www.coit-topografia.es/pags/AP/AP_Noticias/index.asp?cod=91106E13-2146-47CA-BD07-EC9B553AEFA5&Reg=6C14EFC3-5EA0-4064-BCA1-B3FA098B1D3A&del=AC


Casi confirmada la fecha y el lugar: Día 9 de Junio en el Salón de Actos de la Diputación Provincial (300 personas de aforo)


lunes, 28 de marzo de 2011

EL VALOR DE LOS PUNTOS DE INFRACCION COMO INFORMACION ASOCIADA


En algún post anterior se ha explicado que algunos Registros (todos los canarios), Benissa y alguno más está suministrando información asociada a la base gráfica registral relativa a infracciones del territorio.

A través de esta información se indica que una determinada administración ha incoado un expediente de disciplina en la misma parte del territorio sobre el que ya existe una finca. Nada se dice sobre el contenido de la información y si alguien desea conocerlo, habrá de acudir a la administración generadora de dicha información.

El efecto disuasorio resulta evidente, nadie comprará una finca que tenga “punto”, hasta que el punto, sea cual fuere su valor, desaparezca, es decir se corrija la infracción que motivo la incoación del expediente georreferenciado.

Sin embargo ¿puede el interesado titular registral exigir del registrador que se abstenga de proporcionar esa información que no es registral puesto que no está inscrita, ya que evidentemente puede perjudicar sus intereses personales? Parece claro que no puede por dos razones:

1º Por el artículo 9.1 de la LH que habla en su último párrafo de las aplicaciones informáticas de las que debe disponer el registrador para incorporar a la base gráfica registral de la finca la información urbanística, ambiental o administrativa correspondiente. Luego esta posibilidad se reconoce.

2º Porque el interés público general y sobre todo el interés de los terceros impone la publicidad de cuestiones objetivas que se están produciendo en la realidad.

Pero ¿Puede el Registrador calificar en función de tal punto? ¿Puede por ejemplo denegar la inscripción de la obra nueva de una edificación ,cuando sobre la finca existe georreferenciada una infracción urbanística por parte del ayuntamiento?. Una parte importante de la doctrina llamémosle clásica diría que no, que eso es información extrarregistral y que solo podría tomarse en cuenta si figurase inscrita en el registro y no meramente asociada a la base gráfica de la finca. Otra parte de la doctrina, llamémosle progresista, si la admitiría por tratarse de una cuestión objetiva del territorio a tener en cuenta como cualquier otra limitación dominical.

Sin embargo creo que lo que debe determinar la actuación del Registrador es saber si se trata de un acto cuya existencia precisa la notificación expresa al titular registral o si se trata de actuaciones , como la del planeamiento urbanístico cuya aprobación no precisa del consentimiento expreso y explícito de los afectados. Podrá el registrador denegar la construcción en suelo rústico aunque dicha clasificación no aparezca inscrita en el registro porque ha sido aprobada en plan y este tiene naturaleza cuasi legal, mientras que el registrador no podrá calificar en base a la incoación de un expediente de disciplina no inscrito porque para que pueda reconocer su existencia debería constarle en folio que el titular registral ha sido parte o al menos notificado en el procedimiento correspondiente.

jueves, 24 de marzo de 2011

PRIMER CURSO DE FORMACION TEMPLE EN BARCELONA


Despues de los cursos realizados en Valencia, Tenerife y Bilbao, el martes dia 29 de marzo, celebraremos en Barcelona el primer encuentro de formación en la aplicación de gestion grafica registral Temple. Este curso es diferente porque ha entrado en vigor la Ley de Economia Sostenible y el cumplimiento del deber registral de calificar la coincidencia identificativa entre la descripcion catastral incorporada a la escritura y la de la finca que figura inscrita en el Registro, exige la necesaria utilizacion de medios informaticos que permitan la interoperabilidad entre ambas realidades. Temple atiende ya en estos momentos todas las necesidades legales planteadas y centraremos una buena parte de la jornada en estudiar las relaciones entre finca registral y catastro y la automatización de procedimientos para que el Registro pueda trabajar de forma cómoda y segura.



martes, 22 de marzo de 2011

CARTA A LOS EXPERTOS EN TECNOLOGIA LIDAR


geocobet ha dejado un nuevo comentario en su entrada "CARTA A LOS EXPERTOS EN TECNOLOGIA LIDAR":

La solución para conformar y mantener una cartografía registral que realmente sea el soporte gráfico y técnico definitivo para los registradores pasa por dos patas básicas que se pueden poner a funcionar al unísono desde el mismo momento en el que los Registradores quiera ponerse a resolver este asunto:

Levantamientos UTM + Sistemas de Información Geográfica, es decir, Topografía + SIG. No va a existir modelo cartográfico más preciso, riguroso y que aporte mayores garantías y datos de detalle que el obtenido a partir de métodos topográficos en UTM. Lidar es un modelo más de los muchos que existen, muy interesante y en evolución, sin duda, pero que aporta sus principales ventajas en la componente altimétrica, no resolviendo adecuadamente y con precisión suficiente la representación 2D de los objetos, además de que se trata de un método sin contacto, que utiliza procesos estandarizados de interpretación automática que sin duda generan conflictos donde no los hay y que luego hay que verificar y corregir. Dado el tema que nos ocupa, este método por sí solo difícilmente puede constituirse en base cartográfica a efectos de un registro.

A mi juicio, se está queriendo buscar una solución a un problema que ya está resuelto. Un levantamiento en UTM permite definir de forma unívoca la posición X, Y de un punto-vértice de una finca dentro de una tolerancia de error inferior a los 2cm. Eso quiere decir que si sobre un SIG comenzamos a cargar levantamientos UTM, con su correspondiente documentación técnica, con el tiempo se podrá ir conformando la estructura parcelaria registral que verdaderamente de consistencia gráfica al Registro.

Cuando digo levantamiento UTM no me refiero a georreferenciar cartográficamente un levantamiento para que adquiera una "posición UTM", sino a un levantamiento que se realiza en origen enlazado con el Sistema de Vértices Geodésicos oficial que aporta una infraestructura física de referencia. Por ello, el levantamiento UTM correctamente obtenido no hay que georreferenciarlo, ocupa por si solo su posición espacial real. El SIG aportaría en esta solución ser la herramienta de organización que permite estructurar la información por capas, que además permite la incorporación de datos cartográficos de otras fuentes (léase parcelario Catastral, Ortofotos, datos Lidar, ...) para comprobaciones y documentación, y que ofrece herramientas de edición y publicación perfectas para el trabajo que requiere un Registro. Los especialista en este campo de la Cartografía y los SIG, cuando hablamos entre nosotros, no acabamos de entender porque aún hoy se siguen haciendo las cosas mal cuando la tecnología y los medios están ya ahí para ser usados.

Cualquier aclaración... http://www.geocobet.com/


lunes, 21 de marzo de 2011

CARTA A LOS EXPERTOS EN TECNOLOGIA LIDAR


asoria
ha dejado un nuevo comentario en su entrada "CARTA A LOS EXPERTOS EN TECNOLOGIA LIDAR":

Tal y como indica TXUS, la tecnología LIDAR no está pensada para esos fines. Además, la nube de puntos que se obtiene entre pasadas, No necesariamente estan correlacionadas. Por otro lado, aunque se emplean algoritmos para "filtar" la información, la variación en la vegetación puede distorsionar los datos. Aunque sí que es cierto que, es muy útil a la hora de detectar variaciones de volumen.
Para el problema de la permanencia de los datos, actualmente la tecnología nos permite ya tener un sistema de referencia único y estándar. Por lo que si se lograra un parcelario fidedigno, y una metodología a la hora de segregar, agrupar, etc. estaríamos muy cerca de la convergencia alfanumérica y gráfica

Saludos,

A.S.

viernes, 18 de marzo de 2011

SOMOS SUFICIENTES, VAMOS A MAS.


Cuando comenzamos el proyecto Temple , éramos no más de una docena de Registradores los que decidimos meternos en esta aventura. Entendimos que el nuestro era un asunto puramente registral, que no existían intereses económicos diferentes a los que cada uno de nosotros tenía en su propio Registro y por eso, porque nuestra organización no tiene ánimo de lucro propio, entendimos que la forma de organización más adecuada era la de constituirnos en Cooperativa de Servicios.

Nuestros gastos, consisten simplemente en el coste laboral de nuestros cuatro programadores (a los cuales debo todo reconocimiento por su esfuerzo y sacrificio, tanto profesional como económico) y en unos teléfonos móviles para hablar entre nosotros a coste 0. Y a pesar de ello hemos tardado varios meses en ser los suficientes para cubrir costes a fin de mes.

Hoy ya somos 43 y la instalación inicial de nuestro programa TEMPLE lleva terminada varias semanas. 26 Registros, ya cuentan con pagina Web y existen otros muchos compañeros que consideran atractiva la posibilidad de participar.

Para los que ya estamos resulta una satisfacción comprobar que la remisión al Catastro de la discrepancia motivada entre finca y parcela, se puede realizar de inmediato de manera sencilla y rigurosa. Ahora lo que toca es iniciar proyectos de vanguardia en cada Registro : modulo de valoración; firma electrónica; bases graficas en 3D; mercados territoriales ; gestión administrativa interoperable, etc. Las puertas de esta casa, las de la corporación registral, están abiertas de par en par. Vamos a más.

miércoles, 16 de marzo de 2011

ANALISIS CRITICO DE LA REFORMA CATASTRAL HECHA EN LA LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE


Esta misma mañana he recibido comunicación del servicio GIS del Ayuntamiento de Lloret (debo reconocer que es una suerte trabajar con gente así). Por fin ya pueden utilizar el WMS de las fincas de mi Registro y me han comunicado una serie de posibles errores en el análisis de coordinación que realizo entre mis bases graficas registrales y el parcelario catastral. Se trataba de una finca dibujada en rojo cuya configuración era completamente diferente a la realidad catastral, a pesar de que la realidad catastral coincidía con la descripción literaria de esa finca.

Lo lógico hubiese sido dibujar la base gráfica registral sobre la parcela y haberla validado porque en tal caso la descripción gráfica de la finca hubiese coincidido con la descripción alfanumérica de la misma llevada a cabo en el folio registral.

Y sin embargo no lo hice así. Obviamente me equivoqué y ahora tengo que rectificar mi error. Pero ¿Cómo, después de haber dejado la base gráfica en estado provisional, haber puesto nota marginal de dicho estado en el folio, haber despachado la escritura con información gráfica provisional y haber creado la apariencia de que está mal descrita, puedo ahora por mi cuenta cambiar todas esas decisiones, de manera unilateral porque me he equivocado? Además, los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y no se pueden cambiar sino con el consentimiento del titular registral o la orden del juez.

Sin embargo, no hay tal error, calificamos bien. Cuando se despachó la escritura el catastro era incorrecto, tuvimos que dibujar sobre ortofoto y la superficie gráfica resultaba sustancialmente diferente a la alfanumérica, por eso quedó en rojo y así se hizo constar en el folio de la finca y al pie de la escritura despachada. Con posterioridad el catastro ha sido modificado y ahora la parcela se ajusta a la descripción registral inscrita. Pero lo que ahora no se ajusta es la base gráfica registral.

Toda la reforma de la LES contempla el tema de la coordinación (en realidad, forzada coincidencia) como si se tratase de una actuación aislada y definitiva. Sin embargo la relación descriptiva entre finca y parcela es un proceso dinámico en el tiempo que no admite soluciones puntuales o pretendidamente definitivas.


domingo, 13 de marzo de 2011

YA ESTA AQUÍ LA LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE


Lo primero que debería quedar claro es la diferencia entre finca registral y parcela catastral. La finca es la porción del territorio delimitada por EL DOMINIO de una o varias personas, mientras que la parcela catastral es la unidad descriptiva de la riqueza APARENTE del territorio.


Mientras que la finca (el dominio) lo describe su propietario, la parcela (lo aparente o tangible) es descrita por el catastro. Mientras que la primera, la finca, no tiene por qué coincidir con la realidad aparente del territorio (por ejemplo la declaración de una obra nueva o una reparcelación urbanística se inscriben antes de su ejecución material, precisamente para obtener fondos con los que llevar a cabo dicha ejecución), la segunda ha de ser siempre el reflejo fiel de la apariencia territorial.


El riesgo de utilizar la descripción catastral de las parcelas como descripción de las fincas registrales implica algo tan grave como que ya no seré yo como dueño el que describa mi propiedad, sino que será la autoridad catastral la que describa, bien o mal, lo que parece, pero puede no ser, mío (y todos sabemos que no es lo mismo describir catastralmente una finca para que yo lo desmienta, que posibilitar que sea yo mismo quien describa mi propiedad).


El sistema establecido por la Ley de Economía Sostenible parte de la base de que el Notario a la hora del otorgamiento de cualquier escritura ha de tomar como descripción de la finca (sea cual fuere la que tuviese esta con anterioridad) la descripción resultante de “picar” los veinte dígitos de la referencia catastral (tomados normalmente del recibo del IBI que se acompañe) en la Oficina Virtual del Catastro y a continuación ha de preguntar al interesado si está de acuerdo en que esa sea la nueva descripción de su propiedad (desplazando en su contra la carga de la prueba caso de sostener lo contrario).


Dudo mucho que los interesados (salvo que vengan dotados de sus propias cartografías) puedan saber a ciencia cierta si la descripción de la certificación catastral descriptiva y gráfica es correcta o no (puede hallarse desplazada respecto a la realidad, la parte alfanumérica, ocurre con asiduidad en las superficies, puede ser contradictoria con la parte gráfica, la referencia nos puede llevar a un sitio equivocado o no llevarnos a ninguno, el catastro puede no hallarse actualizado, la parcela puede no coincidir con la superficie de nuestra propiedad, etc,etc,etc.).


Con lo cual llegarán al Registro, puede incluso que a partir de mañana mismo, multitud de descripciones erróneas de fincas que, bajo la apariencia de descripciones catastrales correctas, pretenderán su acceso a tablas. Y será el registrador el único que pueda (LA LEY LE OBLIGA A ELLO) parar un proceso de deterioro descriptivo de los dominios inmobiliarios que sin duda, de no ser rigurosos en nuestra calificación, acabará con la función registral a medio plazo. Y no olvidemos que la importancia de lo que hacemos radica en su utilidad social, no en nuestro interés o comodidad personal o profesional.


jueves, 3 de marzo de 2011

CARTA A LOS EXPERTOS EN TECNOLOGIA LIDAR


La tecnología lidar puede resultar muy interesante para los Registradores si la misma se pudiese aplicar al sistema de Bases Gráficas Registrales:

Para ello es preciso que me confirméis una serie de apreciaciones:

Veréis, nuestra labor consiste en lo siguiente:

Los Registradores traducimos al lenguaje grafico las descripciones alfanuméricas que de las fincas se hacen en los folios registrales. Tomamos como referencia, para dibujar la base grafica de la finca registral, la ortofoto, cartografías varias o el propio catastro según los casos. Luego comparamos la superficie y los linderos dibujados con los que aparecen inscritos y si coinciden sustancialmente, validamos la finca (la base gráfica queda en amarillo) y si existen dudas en cuanto a la certeza de los linderos (en muchas ocasiones los linderos literarios son personales y no podemos afirmar su exacta correspondencia con los linderos gráficos) o diferencias en cuanto a la superficie (si la gráfica y la literaria tienen diferencias +/- 10%), en estos casos la base gráfica queda en estado provisional (color rojo)

Pues bien, las referencias visuales (ortos y cartografías) sobre las que representamos nuestras bases gráficas son (aunque cada vez mejores) imprecisas por dos razones:

- Al ser representaciones de la realidad, la realidad siempre aparece más o menos distorsionada y aunque visualmente pueda parecer que una superficie gráfica es más o menos exacta, siempre hay un margen de distorsión que hace insegura la referencia visual tomada a la hora de comparar la descripción gráfica con la literaria de una finca.

- Al ser representaciones puntualmente históricas de la realidad, una imagen ortofotográfica o incluso cartográfica de un punto del territorio, nunca es exactamente coincidente con la históricamente anterior, de modo que, si la representación gráfica de una base registral ha sido validada sobre un material orto o cartográfico históricamente determinado, cuando este material que sirve de fondo a la base gráfica, es renovado irremediablemente se produce un desplazamiento de la base gráfica registral dibujada con anterioridad.

Comoquiera que cada base gráfica ha podido ser configurada en momentos y sobre materiales gráficos de representación diferentes, cuando la trama de bases gráficas configuradas a lo largo de los años es muy densa, hacer un “encaje” global de los polígonos sobre las nuevas ortos o cartos resulta imposible.

Pienso que la tecnología Lidar podría solucionarnos este problema en dos puntos esenciales:

- Si cada “pasada” que se realiza sobre el territorio levanta una nube de impactos laser sobre la superficie del territorio, la precisión en la medición de los diferentes elementos superficiales que configuran esa parte del territorio será mucho mayor que la que actualmente ofrecen las ortofotos y cartografías existentes, con lo cual la representación gráfica de una finca sería referida a los puntos laser que conforman un contorno y no ya a la representación en imagen de ese contorno. ¿ES ASI? Si la respuesta es afirmativa, esta circunstancia ya haría prácticamente imprescindible la utilización de LIDAR en la representación gráfica registral.

- Si las sucesivas “pasadas” (desde diferentes ángulos o direcciones y en momentos temporales diferentes) van reforzando, haciendo más densa con el tiempo, la nube de puntos que representan los elementos físicos configuradores de la superficie territorial, a medida que pasen los años, las sucesivas informaciones no serán contradictorias, sino que reforzaran las anteriores existentes. Entiendo que si una serie de puntos contradicen a los existentes, eso significará la existencia de un nuevo elemento territorial que no existía en la representación anterior y no una nueva descripción del mismo elemento ¿ES ASI? De ser cierto, uno de los problemas más importantes y hasta la fecha irresolubles de que adolece el sistema de bases gráficas registrales quedaría del todo solucionado.

A primera vista, el principal problema que ofrece la tecnología lidar en el sistema de bases gráficas registrales es que la representación de los impactos laser resulta necesariamente “espectral”, de muy difícil comprensión para el ojo humano. De tal modo que resulta imposible representar una base gráfica registral actuando sobre la nube de puntos laser. ¿SERIA POSIBLE DIBUJAR SOBRE LA ORTOFOTO DE CORRESPONDENCIA Y QUE EL PROPIO SISTEMA CORRIGIESE LA LINEA TRAZADA PARA AJUSTARLA A LOS PUNTOS LASER REPRESENTATIVOS DE ESE ELEMENTO? .