miércoles, 28 de noviembre de 2012

MODULO DE COMUNICACIONES EN TEMPLE SIG REG



La aplicación que denominamos “comunicaciones” es un GIS de archivo documental automático, inteligente y georreferenciado. 

Nace como consecuencia de la obligación que impone el artículo 51.2 del TRLS de comunicar, por parte de los Registradores, a la Comunidad Autónoma correspondiente (el Gobierno regional), la inscripción de una serie de operaciones de naturaleza jurídica, tales como segregaciones, agrupaciones, agregaciones, divisiones, lotizaciones, construcciones, etc. En un primer momento la documentación relativa a dicha comunicación (copia de la inscripción practicada, licencias que se acompañan a la escritura, etc.) se enviaba en soporte papel, utilizando el correo postal ordinario. La masa de documentación papel que llegaba al Gobierno regional era imposible de manejar. 

En un segundo momento se implementó un sistema de envío telemático donde el Decanato de los registradores de Cataluñà hacía de nodo de comunicación entre el envío de los documentos digitales relativos a las actuaciones anteriormente vistas y la Dirección General de Tributos. El archivo de la documentación remitida, (a pesar de que su envío ha sido telemático y su soporte digital) sin embargo sigue una estructura tradicional, siendo difícil la localización geográfica de cualquier asunto y el cálculo estadístico de incidencias y evoluciones por territorio.
Se trata ahora de cerrar el círculo y establecer una forma de archivo documental de esas comunicaciones que permita automáticamente seleccionar los datos (documento u operación jurídica realizada) enviados y los georreferenciarlos, con indicación de la finca, por término municipal y fecha. 

Esta forma de archivo genera para cada comunicación remitida a la Generalitat de Cataluña simplemente un punto sobre el territorio, el cual seleccionado puede darnos información de su contenido (a través del gestor documental asociado se puede disponer no solo de acceso visual a la documentación remitida en dicha comunicación, sino todo un sistema de avisos y alarmas imprescindibles para la tramitación de cualquier expediente ) así como un informe estadístico por fechas, ámbitos espaciales y categorización de la situación de la información seleccionada dentro del conjunto de informaciones para toda Cataluña . 

Ahora imaginemos que en vez de comunicaciones del tipo de las que hemos hablado, la aplicación trabaja con las solicitudes o instancias de los ciudadanos relativas a diversos temas, por ejemplo la solicitud de alta en el empadronamiento municipal. La aplicación de “comunicaciones” georreferenciaría automáticamente la solicitud guardando la documentación presentada en el gestor documental asociado al punto de georreferenciación del expediente iniciado. A partir de ese momento toda la tramitación del expediente se gestionaría desde el mapa y se tendría una información puntual y completa del estado de empadronamiento (por calles, barrios, etc) tanto histórico como actual. De tal modo que no solo se podría tramitar los expedientes, sino también hacer informes estadísticos que justificasen decisiones políticas, estudios evolutivos, etc.

Imaginemos ahora  que en vez de instancias de los ciudadanos, se trata de solicitudes de licencia municipal, donde el cálculo temporal de contestación es esencial, o se trata de petición de subvenciones, que nos permitirían hacer un control constante de su cumplimiento. O se trata del control de pagos tributarios, etc, etc.

Se trata de seleccionar una materia determinada, hacer un estudio pormenorizado de sus particularidades y adaptar mínimamente la herramienta para la consecución de los fines propuestos.

sábado, 17 de noviembre de 2012

INCONSISTENCIA DE LINDEROS


A la hora de validar (operación en virtud de la cual el Registrador afirma bajo su responsabilidad que la descripción de la base gráfica de la finca es coincidente en su identidad con la descripción alfanumérica que de la misma se hace en el folio registral), es decir, a la hora  de inscribir gráficamente la descripción de una finca, el registrador califica varios aspectos antes de dejarla en estado definitivo (amarilla)  o provisional (rojo), básicamente dos: los criterios de validación (razones por las que el Registrador afirma la localización geográfica de una finca) y el escenario de configuración (el material orto y cartográfico sobre el que se apoya el dibujo de la base gráfica registral).
Suele haber dos razones por las que la base gráfica queda en rojo: porque la superficie de la base gráfica es sustantivamente diferente a la que aparece en la descripción literaria de la misma finca .Y por inconsistencia de linderos.
¿Cuándo hay inconsistencia de linderos? Cuando la línea perimetral de la finca en alguno de sus linderos es incierta. Por ejemplo, en operaciones de segregación tradicionales cuando la finca segregada se describía lindando al norte con el resto de la finca matriz. ¿Cómo era esa línea que linda al norte con el resto de la matriz? ¿Recta, oblicua, en zig-zag? Nada se suele  decir en la escritura y al final se señala dicha línea en la base gráfica registral por deducción de los metros segregados y en línea recta. Pero los metros segregados puede que se hayan distribuido de modo que el lindero quede en zig-zag. ¿Qué no es posible? Ahí va un ejemplo.

martes, 13 de noviembre de 2012

NO HAY PAISAJE EN EL REGISTRO


Estos días se está incorporando como información territorial asociada a las bases gráficas registrales (dando así cumplimiento al mandato contenido en el artículo 9.1 de la Ley hipotecaria) del Registro de Lloret de Mar nº1, las capas del Catálogo de paisajes de Cataluña levantadas por el Observatorio del Paisaje (con sede en Olot, no perdérsela).
Se trata de doce o trece temáticos, tan variados como los miradores, lugares de interés histórico o lugares catalogados como de visibilidad especial. Sin duda una información muy útil para quien decida habitar en el término municipal de Lloret de Mar y comprarse allí una finca.
Sin embargo se trata de un concepto de paisaje aun alejado de las necesidades de la finca, de la propiedad. El paisaje es sin duda uno de los elementos más atractivos para quien se compra una propiedad y el valor de un piso con buenas vistas es sustancialmente más elevado que aquel otro que no las tiene. Pero ¿Cuánto vale exactamente el paisaje? ¿Y qué es lo que vale: el piso que pertenece a un hermoso conjunto paisajístico, aunque desde su ventana no se aprecie, o el piso desde el que se ve un magnifico paisaje aunque el edificio al que pertenece sea feo y gris? Es la pregunta que a la hora de valorar un inmueble para liquidar un impuesto nos hacemos siempre los liquidadores. ¿Vale más un inmueble bonito  que uno feo? Sin duda, si. ¿Entonces paga más impuestos de transmisiones el primero que el segundo? Sin duda, también. La consecuencia es que se penaliza al propietario cuidadoso y a los inmuebles bien conservados porque su transmisión acarreará impuestos más elevados que la de un inmueble sucio y degradado.
Después de muchos años jugando a este acertijo, debo confesar que no encuentro respuesta (“si le digo la verdad, le miento” que decía el gallego). Lo que si tengo claro es que el paisaje es un valor que se percibe por la vista y de lo que me gustaría informar a quien se quiere comprar un inmueble y acude a mi Registro es lo que visualiza (y tiene derecho a visualizar) el ojo del hombre desde cada uno de los puntos de visibilidad al exterior de que goza esa finca, para después categorizar cada una de esas posibles visiones y atribuir a cada una de esas categorías su  correspondiente valor. Esta circunstancia permitiría al paisaje o paisajes de que disfruta cada finca ser objeto de transmisión o gravamen como entidad inmobiliaria independiente.  Y esta circunstancia, lejos de ser especulativa, sería la que proporcionaría verdadero cuidado al mantenimiento del paisaje.

lunes, 5 de noviembre de 2012

POR DÓNDE TRAZAR EL LINDERO Y DE QUÉ COLOR



Este  caso es especialmente interesante porque pone de manifiesto  una de las dudas que más frecuentemente aparece a la hora de configurar la base gráfica de una finca registral. Este es el supuesto  

Nos referimos a la base gráfica que se corresponde con la parcela catastral situada justo en medio de la foto. Tres de los cuatro linderos catastrales son aceptables como linderos de la base gráfica registral correspondiente, pero el cuarto lindero, el del fondo de la finca, el que está situado en la parte derecha de la orto, ese lindero ofrece problemas. ¿Cuál es el lindero de la finca: la línea catastral o la línea aparente del territorio (que abarca una franja de terreno añadida sobre el lindero catastral)? La respuesta la da la descripción contenida en el folio registral, más en concreto, la superficie inscrita.
Esta nos indica que la línea ha de ponerse sobre el lindero aparente de la ortofoto porque lo que aparece registralmente inscrito es una entidad superficial no coincidente con el catastro sino con la apariencia de lindero sobre el territorio. Sin embargo esa línea es en principio inconsistente porque deducimos que el lindero es el señalado por superficie, pero la superficie no nos indica si el lindero es rectilíneo, sesgado o en terminación triangular: ese lindero es por lo tanto inconsistente y la base gráfica queda en estado provisional, es decir, de color rojo. PERO NO ES ASI
Y no es así por el lindero catastral de la finca situada en la parte superior de la ortofoto. Ese lindero si abarca, a diferencia del que ahora analizamos, la franja de terreno objeto de discusión e indica claramente (para los que conocemos la realidad de la zona que, gracias a Dios somos los que tenemos que trabajar con ella) que inicialmente las propiedades tenían una cabida que incluía en su fondo una  superficie profundamente desnivelada, el cauce ya de una riera. Los propietarios han ido despreciando esta superficie inútil y han tapiado por donde todavía la parcela es llana (con el grave problema de limpieza por abandono que ello supone), algunos han ido al catastro a modificar el limite aparente otros aun no lo han hecho, pero en cualquier caso no existe asiento registral alguno que permita minorar la superficie inscrita y por lo tanto, póngase la tapia donde se ponga, la configuración de la finca es la misma que se tenía desde un principio y como tal ha de ser representada: definitivamente validada.


sábado, 3 de noviembre de 2012

UNA IMPORTANTE DIFERENCIA: COORDINACION Y CORRESPONDENCIA ENTRE FINCA Y PARCELA



Permitidme transcribir un intercambio de pareceres. Mi interlocutor (en letra negra) no es cualquiera, probablemente sea el Registrador de España  que mas haya experimentado en la cuestión de la  coordinación Registro-Catastro. Mis comentarios a los suyos en rojo 

Creo que deberíamos partir de un supuesto de discrepancia más amplio: incompatibilidad entre la descripción de la finca registral y la representación gráfica de la parcela catastral.

Este supuesto nos lleva a un análisis necesariamente  incompleto porque la única posibilidad de regularización  consiste en representar la bgr tal y como aparece la parcela catastral. Pero nunca se podría modificar la parcela, si la misma es incorrecta, a una situación registral puede que correcta pero sin que lo podamos afirmar porque solo es  alfanumérica

Es muy útil, pero no imprescindible haber efectuado antes la representación gráfica de la finca. Puedo buscarte ejemplos de discrepancias que pueden verse claramente sólo con la descripción literaria de la finca.

La comparación entre una descripción alfanumérica y una representación gráfica es completamente insegura en magnitudes. Puedes apreciar claramente que la finca no se corresponde con la parcela pero mientras no tengas representación de la bgr nunca podrás ir  más allá y creo que es necesario poner encima de la mesa supuestos claros y de resolución segura, donde se pueda afirmar cual es la magnitud superficial de la diferencia y la situación geográfica de cada entidad.

La base gráfica en rojo (no validada) no impide la comparación. Precisamente, la mayoría de supuestos en rojo son aquellos en que se dibuja la finca registral igual que la parcela catastral, pero existen discrepancias de superficie o poligonales.

Lo que comparamos es la descripción de la finca que tenemos inscrita, no la que deberíamos tener. Cuando una bgr está en rojo, aunque sepamos exactamente como debe ser (cuatro linderos a cuatro calles) si en la descripción hay una incongruencia (la superficie poligonal es  +/- 10% a la inscrita) esa circunstancia impide cualquier análisis de coordinación mientras la misma no sea corregida. Hacer lo contrario sería llevar a cabo comparaciones entre cosas que no son reales (aunque se correspondan con lo que debería ser la realidad)

Los supuestos de datos catastrales alfanuméricos y gráficos incoherentes: ¿por qué no optamos por uno de ellos, los gráficos, de fácil comparación?

Es lo mismo, pero desde el lado catastral. Si la parte descriptiva de la certificación catastral  afirma una cosa y la parte gráfica afirma otra  hacer la comparación con una entidad contradictoria en sus propios términos no soluciona el problema porque la coordinación no se produciría entre finca y parcela sino entre finca y uno solo de los aspectos descriptivos de la parcela y ese no es el objetivo.

Hay supuestos en los que la comparación es imposible y es bueno que podamos informar de ellos. Sin embargo, discrepo de los casos que tu señalas. Para mí serían sólo los siguientes:
No tenemos la RC correspondiente y no podemos ubicar la finca
La RC que tenemos es totalmente incompatible con la descripción de la finca (por ejemplo, porque ya está asignada a otra finca) pero tampoco podemos ubicar la finca
La RC correspondiente no tiene descripción gráfica asignada o es totalmente incoherente

No son supuestos de coordinación, son supuestos de correspondencia de los de toda la vida.
CORRESPONDENCIA DE ENTIDADES: cuando puedes decir a que finca le corresponde su parcela, es una operación alfanumérica que no exige análisis espacial alguno, simplemente el análisis de los datos de las descripciones alfanuméricas de superficie, linderos y situación. La determinación de si existe o no  correspondencia puede establecerse como operación conceptual abstracta  aunque los recintos de finca y parcela  estén desplazados, aunque tengan diferente superficie o incluso geometría, cuestiones que ni tan siquiera se podrán analizar.

COORDINACIÓN DE ENTIDADES: comparación gráfica de recintos registral y catastral. Puede que haya correspondencia sin posibilidad de hacer análisis de coordinación alguno, pero para que haya coordinación además de que sea  preciso que exista correspondencia,  es necesario que exista la representación gráfica de los recintos y que estos sean coherentes con las descripciones alfanuméricas de las que proceden.

La correspondencia sirve para saber si se pagan o no impuestos debidamente, la coordinación para poder afirmar si la cuantía y la imputación de los impuestos territoriales es o no correcta.