sábado, 31 de octubre de 2009

LAS ACERAS Y VIALES



En Lloret de Mar, sobre todo en el casco urbano consolidado, parece que debería haber una absoluta coincidencia entre el Catastro y el Registro. Sin embargo existen diferencias que solo se ponen de manifiesto a través del Sistema de Bases Gráficas Registrales. En la imagen que os muestro (VER IMAGEN) donde ya se contemplan contrastados, a través de GeoReg, las parcelas de la Oficina Virtual del Catastro (ya podemos trabajar con ellas mediante WMS) con la finca registral, se observa una diferencia superficial evidente que tiene que ver con unos terrenos destinados a acera.


En los encintados de aceras del urbanismo moderno hay determinados espacios como el que observamos que no se sabe muy bien si son espacios públicos o prolongaciones del conjunto urbanístico privado.


En este caso, el Catastro considera todo como una sola parcela, sin embargo en el Registro solo se hallan inscritos (y en este caso coinciden al 100%) los metros incluidos en el área de la base gráfica registral teñida de oscuro.


Estos espacios, susceptibles de aprovechamiento hostelero o lúdico de importancia económica indudable, han de preservarse como dominio (ya sea público o privado) independiente fuera de toda confusión aparente y de tal circunstancia solo dará fe su debida inscripción en el Registro de la Propiedad.


En Lloret también es preciso y muy útil distinguir la parcela catastral de la finca registral allá donde son diferentes.

viernes, 30 de octubre de 2009

CONSTRUCCIONES EN VÍAS PECUARIAS



Aunque tengo pendiente de contestar aun unas cuestiones a Luis Domingo García, relativas a ciertos aspectos jurídicos de la situación de una vía pecuaria, tal y como los plantea en un buen artículo que va a publicar en la revista oficial del colegio de topógrafos, no me resisto a mostraros un ejemplo relativo a esta temática que suele exponer en sus intervenciones mi compañero de Valladolid, Jorge Requejo.


Todos los que trabajamos en materia de bases gráficas registrales consideramos a Jorge como padre de esta criatura que llamamos Geobase. Sus exposiciones siempre han sido además de interesantísimas, sumamente amenas.


En el caso que expongo (VER IMAGEN UNO) vemos una fotografía aérea de cierta antigüedad, donde aparece recogida una vía pecuaria. Aun no existe presión urbanística en el territorio. Una vez escuché que las edificaciones son como el agua, suelen filtrarse hacia donde resulta mas fácil construirlas, y la situación que se produce años mas tarde demuestra que esto suele ser así. En caso de la vía pecuaria expuesto parecería lógico pensar que si hubiese que edificar se hiciese a borde de cañada, ya que esta es dominio público y por lo tanto "inabordable". Sin embargo la realidad no ha resultado ser tal (VER IMAGEN 2). La gente ha construido en la vía pecuaria, este es el único punto donde no existen propietarios particulares que defiendan sus dominios y el agua de la construcción se ha remansado ahí.


Hoy en día la situación es diferente, creo que nos hemos dado cuenta de que la defensa del dominio público es también la defensa del dominio de todos los particulares, pero los errores cometidos en el pasado son muy difíciles de rectificar. Pensemos en no cometer más en el futuro.

lunes, 26 de octubre de 2009

GEOBASE Y LA INMATRICULACIÓN DE LOS BIENES PÚBLICOS

Existe dentro de la legislación hipotecaria un procedimiento específico para la inmatriculación (la primera inscripción registral) de las fincas de dominio público.

En efecto, el art. 206 LH admite la inmatriculación de fincas de dominio público en base a una certificación "… librada por el funcionario a cuyo cargo este la administración de los mismos…….". Sin embargo este artículo no hace referencia a la forma de describir estos inmuebles. Es cierto que el artículo 303 RH dice que: "…Expedirá…. por duplicado…. una certificación en que, con referencia a los inventarios o documentos oficiales que obren en su poder…,. se haga constar:

1º La naturaleza, situación, medida superficial, linderos, denominación y número, en su caso … de la finca que se trate de inscribir

Pero este artículo acaba señalando que "si no pudiera hacerse constar alguna de estas circunstancias, se expresarán así en la certificación y se indicarán las que sean".

Puesto que esta categoría de bienes inmuebles no encuentra en muchas ocasiones reflejo catastral alguno, y la posibilidad de acompañar planimetría particular va en contra de su naturaleza, se plantea la necesidad de determinar que clase de base gráfica ha de acompañar al certificado para que se produzca la inscripción.

Entiendo que es muy importante que se regule y se de homogeneidad a los inventarios de bases gráficas descriptivas de los bienes de dominio público, para que sean esas bases las que se acaben calificando, despachando e inscribiendo en el Registro de la Propiedad como Bases Gráficas Registrales de esas fincas.

Hace tiempo escribí junto al profesor Miguel Gómez Perals (uno de los pocos especialistas docentes en materia de bases gráficas registrales que hay) un artículo sobre la materia en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario que ahora recupero y queda adjunto al margen del "blog", junto al de los expedientes de dominio. (VER ARCHIVO)

sábado, 24 de octubre de 2009

MOVIMIENTO NATURAL DE LINEAS



Nos ocupamos excesivamente de ver quién dibuja mejor. Que si una orto es mas precisa que otra, que si el Catastro esta desplazado, que si nosotros cometemos los mismos errores que el resto…. Sin embargo parece que lo único intocable es la realidad del territorio. Y sin embargo también el territorio se mueve y desplaza haciendo inútiles todos los esfuerzos, mientras estos pretendan ser "perfectos" y sobre todo estáticos.


Me gustaría poner aquí como ejemplo la situación que mi compañero Gabriel Gragera gusta a veces de exponer en sus intervenciones sobre esta materia. Se trata del curioso incidente de la costa que se produce en la demarcación de su Registro. Partimos de una imagen (VER IMAGEN 1), donde parece que la situación catastral y delimitatoria de la línea de dominio público marítimo terrestre son pacíficas, bastante claras y ajustadas a la realidad.


Y lo eran hasta la construcción del dique que se puede observar en el centro de la imagen. A partir de ahí la cosa cambió, se produjo un corrimiento de arena espectacular , al norte y sur de dicha construcción y la situación actual es la siguiente (VER IMAGEN 2). El desplazamiento de líneas provocado por la nueva configuración geográfica del territorio es muy grande y esta situación sin duda se debe (algún culpable tenemos que encontrar) a que la naturaleza no sabe dibujar. Desde aquí elevo una queja formal a la superioridad porque la madre naturaleza comete desplazamientos a la hora de representarse gráficamente a si misma (o a lo mejor nosotros cometemos barbaridades por hacer que cambie de esa manera).

jueves, 22 de octubre de 2009

LA ANÉCDOTA DEL PROGRAMA PILOTO


Ahora que voy a instalar GeoReg como programa piloto en mi Registro, me viene a la cabeza la primera vez que me metí en una aventura de estas.

Acababa de llegar al Registro de Tacoronte, era el año 2001 y teníamos un grave problema con las Oficinas Liquidadoras (muchos Registros liquidamos los impuestos propios de las transmisiones de inmuebles, es sin duda el lugar mas lógico para hacerlo). Resulta que teníamos la lógica obligación de remitir mensualmente a la Hacienda canaria el resultado de nuestra gestion tributaria, habíamos de hacerlo mediante el envío de un disco mensual y aquel dichoso disco que cada uno enviábamos, pues simplemente no se podía leer.

Veíamos peligrar nuestra función y llame al Colegio para que alguien me diese una solución. Cesar Frías, el vocal de la Junta encargado del tema, me dijo que se estaba terminando de diseñar un programa informático que permitiría a la administración canaria ser un usuario mas del mismo, un usuario remoto que podría visualizar y fiscalizar constantemente toda la información. "Cesar, necesito ese programa" "como quieras pero, no está terminado".

La primera impresión de aquella versión de "PROA" fue magnifica, tanto que llame al Viceconsejero para decirle que habíamos encontrado una solución. Tan entusiasmado me debió ver aquel hombre que inmediatamente concertamos una cita para unas semanas mas tarde.

El programa era estupendo, solo tenía un pequeño problema: no sumaba bien las cifras y a final de mes nos faltaba dinero. Algunos nos acordamos aun de aquella noche del 23 de agosto donde a las 3 de la mañana estábamos aun tratando de cuadrar caja sin encontrar explicación.

Comprometí a la gente de informática del Colegio para tener una versión "que sumase correctamente" antes de la visita del Viceconsejero. Y tuvimos aquella versión 24 horas antes. El programa sumaba pero…. todos los contribuyentes se llamaban "Rodriguez" de primer apellido.

"Se puede enseñar todo menos esa parte" y todo se enseñó. Y tanto gustó el programa al Viceconsejero y a sus ayudantes que nos pidieron su instalación para todas las liquidadoras de Canarias. En poco tiempo aquel programa fue un auténtico portaviones.

Hoy en día ya no existe en Canarias pero gracias a el se encontró el clima de confianza necesario para montar uno de los diseños de gestión tributaria mas avanzado y sofisticado de toda Europa, el de las Oficinas Tributarias.

lunes, 19 de octubre de 2009

NOVEDADES EN EL VISOR

El martes próximo instalo en el Registro de Lloret 1 la nueva herramienta de gestión gráfica registral que va a sustituir a Geobase. Se llama por fin "GeoReg" y es un tiro (aun no tengo muy claro si lo es en la sien).

He logrado hacer con éxito pruebas de validación en la Oficina técnica sobre fondos traídos con WMS y la cosa ha funcionado bastante bien. Por ahora lo que mas me ha agradado es que dos de las grandes dificultades que arrastrábamos en el visor de bases gráficas registrales (aparece como enlace al margen del blog) quedan solucionadas "de cuajo" mediante la utilización de GeoReg.

La primera dificultad era la actualización de la información suministrada. Era muy complicado hacer actualizaciones del trabajo de identificación que se realiza en las oficinas (existen muchas regiones que llevan varios meses sin actualizar, por eso la página está en construcción), las validaciones que se pueden ver en Gerona (son muy pocas, acabo de empezar) se actualizan cada noche, lo cual a muchos de vosotros os parecerá una tontería, pero para un jurista ignorante de las tecnologías como el que suscribe, esto le parece un milagro de la ciencia, sobre todo cuando son tantas y tan cambiantes las modificaciones que se van produciendo en el día a día del Registro.

La segunda dificultad era la de discriminar los estados de validación, por el color de la finca. En amarillo, las validadas, en rojo las provisionales, en verde las pendientes de validar. En el visor tradicional todos los recintos eran amarillos. Pues ahora se ven cada uno en su color, estoy como con zapatos nuevos. (VER IMAGEN)

martes, 13 de octubre de 2009

ORCHILA, MERIDIANO 0º- LUNES 4.30



Supongo que existirán otras muchas publicaciones con el mismo formato que la revista que os recomiendo. Se trata del boletín de información territorial que edita Cartográfica de Canarias S.A. (GRAFCAN). Por su brevedad y precisión se lo recomiendo a todos aquellos que como yo nos confesamos meros aficionados a este mundo de la información geográfica extrarregistral. Resulta verdaderamente didáctico.


Casi nada de lo que ahí se cuenta tiene desperdicio alguno, quizás lo único el artículo de contraportada que mi querida gente canaria me suele pedir de vez en cuando y que con mucho gusto acompaño cada vez que me dejan. Resulta muy agradable este formato para mi, ya que va a caballo entre los artículos técnicos doctrinales ordinarios que a veces redacto y ese lenguaje tan complicado que es el que tengo que utilizar en este Blog y que me recuerda la anécdota que escuché contar por primera vez a mi compañero Juanjo Pretel. La de aquel mariscal de Napoleón que tuvo que presentarle un informe de batalla y dijo aquello de "Lo siento Sire, no he tenido tiempo de hacerlo mas corto" (VER ARCHIVO 1 QUE ADEMAS QUEDA COMO INFORMACION AL MARGEN DE ESTE BLOG).


También me gustaría referirme a otra revista, esta estrictamente de índole jurídico registral, se trata de la valenciana "Lunes 4.30", editada por el Decanato Autonómico de los Registradores de Valencia, que comienza la nueva singladura de una sección específicamente dedicada a articulos doctrinales específicamente referidos o relacionados con la tematica de bases gráficas registrales, mucha suerte. (VER ARCHIVO 2 QUE ADEMAS QUEDA COMO INFORMACION AL MARGEN DE ESTE BLOG).

martes, 6 de octubre de 2009

A SOLUCIÓN DE LA ECUACIÓN: COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO

Solo pueden ser coordinadas las parcelas catastrales actuales y las fincas registrales validadas. Es decir, dado que el Catastro ha de ser actual para ser útil, solo debe ser coordinada la realidad inmobiliaria aparente actual, no las parcelas desactualizadas; dado que el concepto de actualidad en el Registro es diferente al catastral (la última inscripción es la actual, aunque la misma tenga fecha histórica), solo pueden ser coordinadas las fincas cuya representación gráfica sea posible sobre imágenes actuales del territorio (coincidan o no con las mismas).

La forma de hacer la coordinación es la superposición gráfica de cada una de estas capas de información, la catastral actual y la registral validada. El contraste ha de ser gráfico, la solución literaria:

- Puede que ambas coincidan, pero en nuestro sistema nada garantiza que en el futuro puedan volver a ser diferentes. Solo con llevar a cabo un acto material de modificación de la parcela que no se inscriba en el Registro (y esto ocurre mucho) ambas realidades ya serán diferentes.

- Si esto es así, sería lógico pensar en medidas normativas que garantizasen en el futuro, no la necesidad de coincidencia, sino la visualización y motivación del tracto de modificaciones registrales y catastrales que se fueran produciendo.

- Puede que sean dos recintos, el de la parcela y el de la finca, diferentes. Esto puede no ser malo si existen causas lógicas, temporales o espaciales que lo justifiquen. O puede que si lo sea, que sea patológica, puede que la voluntad de los dueños no sea tener descrita la finca como aparece en el Registro, sino como existe en la realidad catastral actual.

- Si esto es así, lo que procede es un expediente de regularización, en sede notarial o judicial, de la descripción de la finca, donde el interesado manifieste su verdadera voluntad al respecto.

sábado, 3 de octubre de 2009

SEGUNDA INCOGNITA DE LA ECUACION: LA BASE GRÁFICA REGISTRAL VALIDADA

Si veíamos en el "post" anterior que no era posible coordinar con el Registro de la Propiedad una parcela catastral que no fuese actual y apreciábamos las sencillas operaciones técnicas necesarias para conseguir esa actualidad (básicamente el contraste del recinto parcelario con la imagen ortofotográfica del territorio), ahora hay que referirse a la imposibilidad de coordinar una finca registral con el Catastro sin contar con la base gráfica registral validada de la misma.

Por lo tanto se trata de dos condiciones. Primero que haya base gráfica registral, es decir la representación gráfica de una finca sobre el territorio y segundo que dicha base gráfica registral se encuentre validada, es decir que se afirme bajo responsabilidad del Registrador la correspondencia identificativa entre la descripción gráfica y la descripción literaria de la finca. Se trata:

- De utilizar el lenguaje gráfico como idioma de relación entre Registro y Catastro. Si una finca no está descrita gráficamente no debería abordarse, por inseguro, el proceso de coordinación con el Catastro.

- La representación gráfica de la finca debe ser correcta. Mientras que el Catastro debe ser conforme con la realidad inmobiliaria actual, el Registro debe ser conforme con la voluntad descriptiva del dueño de la finca, sea esta conforme o no con la realidad inmobiliaria aparente. Y si la voluntad no es conforme, no debería abordarse el procedimiento de coordinación con el Catastro.

- Para que exista esa corrección en la representación gráfica de la finca, para que de un estado provisional (color rojo) de la base grafica se pase a un estado de validación definitiva (color amarillo), es preciso que exista manifestación de voluntad fehaciente por parte del dueño de la finca que rectifique la descripción literaria de la finca.

- Si en el Catastro la actualización de la parcela era un proceso de corrección o ajuste del polígono parcelario a la realidad inmobiliaria, en el Registro el proceso de corrección no es gráfico, sino literario de la descripción de la finca.