jueves, 27 de enero de 2011

DE LO QUE ME CONTARON DE LOS BANCOS AMERICANOS


Yo trabajaba antes de ser Registrador en un Banco y mi jefe me lo explicó así:

Si en América vas a pedir un préstamo te preguntan qué es lo que puedes ofrecer en garantía; tu les contestas que tu casa, que constituyes una hipoteca sobre tu casa, de tal modo que si no pagas, el Banco sacará a subasta tu casa hipotecada y con el producto de su venta se asegura la devolución de lo que prestó y no se le devolvió.

Ahora bien, te preguntan que cómo saben ellos que tu (esa) casa es tuya. La escritura de propiedad no les vale pues su existencia no les garantiza que tu no hayas vendido tu casa después a otra persona y lo que pretendes dar en garantía ya no sea tuyo.

No pasa nada, el Banco se “asegura” de que tu (esa) casa es tuya obligándote a contratar los servicios de unos investigadores que concluyen su trabajo diciendo que hasta donde su leal saber y entender llega, esa casa es tuya.

Pero como no lo afirman de manera absoluta (solo hasta donde llega su leal saber y entender) te obligan a contratar un seguro para cubrir el riesgo de que la casa no sea tuya y la hipoteca pueda resultar nula. (el coste total podría ascender a unos 2000€ de los de la época en que se me explicó. Hay que tener en cuenta que en América los Bancos no tienen aseguradoras como aquí, en América los Bancos “son” de las aseguradoras).

Pues bien, llega la crisis y no puedes pagar el préstamo, el banco pide la devolución del dinero prestado y como no accedes, procede a ejecutar la hipoteca y pide que se saque a subasta. Ocurre sin embargo que en ese momento aparece un señor que afirma documentalmente que es dueño del inmueble, que nunca lo hipotecó y que por lo tanto no va a consentir que se venda.

El Banco puede denunciarte porque le has engañado, pero no hay problema, el Banco ejercita el seguro y la aseguradora devuelve rápidamente el préstamo al Banco cumpliendo su función. Lo mismo ocurre cuando son mil los deudores hipotecarios que no pagan al banco, pero cuando son centenas de miles las hipotecas que no se pueden ejecutar, entonces el seguro no puede cubrir las pérdidas y se acude al reaseguro (que es el asegurador del asegurador) el cual cubre con sus reservas esta contingencia.

Cuando los deudores que no pagan son millones y las hipotecas son “basura” porque no se pueden ejecutar, entonces el sistema quiebra y pasa lo que pasa, o mejor dicho, lo que está pasando.

En España cuando quieres un préstamo vas al Banco, le demuestras que la finca es tuya mediante una nota simple que cuesta tres euros, se constituye la hipoteca inscribiéndola en el Registro de la Propiedad sobre tu casa y si quieres venderla…… el posible adquirente conoce por ley que el inmueble está hipotecado y nunca podrá impedir que la finca salga a la venta en subasta para pagar el préstamo al Banco.

martes, 25 de enero de 2011

ANALISIS DE LA ESTADISTICA ANTERIOR


Si analizamos las referencias catastrales que figuran inscritas en el folio de las fincas registrales y las comparamos con las referencias que figuran en la Oficina Virtual del Catastro, obtenemos las siguientes conclusiones:

1) Hay más elementos en catastro que en el registro porque aun no han sido creados los folios de plazas de garaje segregándolos de su matriz (o bien porque no se han vendido o bien porque lo han sido en documento privado).SERIA INTERESANTE UNA DISPOSICION NORMATIVA QUE OBLIGASE DESDE UN PRINCIPIO A CONFIGURAR CADA ELEMENTO DE LA DIVISION HORIZONTAL CON FOLIO INDEPENDIENTE.

2) Solo dos referencias son erróneas. Esto quiere decir que se han producido pocos errores humanos a la hora de transcribir las referencias en folio.

3) Hay muchas referencias de la finca matriz en el folio de los elementos de la división horizontal. Esto quiere decir que en la venta inicial no había aun asignación de referencia catastral específica para cada elemento y por eso tomaron la de la finca matriz que probablemente sería la del suelo CON ESTO SE DESTACA LA IMPORTANCIA DE PODER ASIGNAR DESDE EL REGISTRO REFERENCIAS CATASTRALES A LOS ELEMENTOS DE UNA DIVISION HORIZONTAL (LO MISMO PARA REPARCELACIONES) DESDE EL MOMENTO EN QUE SE INSCRIBE

4) “No consta referencia catastral” es una patología para la que no hemos encontrado solución (las fincas que se encuentran en esta circunstancia pertenecen a la misma escalera, forman grupo)CON ESTO SE DESTACA LA IMPORTANCIA DE QUE EL PROGRAMA INFORMATICO DE GESTION “EXPERIOR” NO PERMITIESE EL DESPACHO SIN LA CONSTANCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL O EN SU CASO LA MANIFESTACION EXPRESA DE QUE NO EXISTE.

En cuanto al análisis de la coordinación de la titularidad que figura inscrita en el Registro con la que figura en el Catastro destaco dos cuestiones:

1) Muchas de las no coordinaciones de titularidad coinciden con la inexistencia de la referencia catastral.


2) Abunda la circunstancia de fincas que se han vendido y que sin embargo no consta en el Catastro y si en el Registro la nueva titularidad

HABRIA QUE ESTUDIARLO CON MAYOR PROFUNDIDAD, PERO EN CONTRA DE LO QUE CREIA EN UN PRINCIPIO, LAS TITULARIDADES REGISTRALES DIFERENTES A LAS CATASTRALES SON MAS RECIENTES QUE ESTAS. SUPONGO QUE EL PROCESO FUE EL DE VENTA S INICIALES QUE NUNCA PASARON POR CATASTRO PORQUE NO TENIAN ASIGNADA EN AQUEL MOMENTO REFERENCIA CATASTRAL Y CUANDO ESTA SE ASIGNO, SE ASIGNO AL VENDEDOR DEL QUE TENIAN NOTICIA EN EL CATASTRO.

viernes, 21 de enero de 2011

COMPARACION DE TITULARIDADES REGISTRALES Y CATASTRALES


Hemos procedido a comparar dos datos en un edificio que fue construido hace unos ocho/diez años: por un lado la correspondencia de la referencia catastral que figura inscrita en el folio registral y la que aparece actualmente en la Oficina Virtual de Catastro y por otro lado hemos realizado una comparativa entre la titularidad catastral y la registral. El resultado es el siguiente:

FINCA 2XXXX0 DEL ARCHIVO COMÚN

A

B

ELEMENTOS EN DIVISIÓN HORIZONTAL

112

112

ELEMENTOS EN SUBDIVISIÓN HORIZONTAL

56

88

SUMA DE ELEMENTOS

168

200

REFERENCIA CATASTRAL

REFERENCIA CORRECTA EN FOLIO

24

24

REFERENCIA DE LA FINCA MATRIZ EN EL FOLIO DE LOS ELEMENTOS DE LA DH.

128

160

NO CONSTA REFERENCIA EN FOLIO

14

14

REFERENCIA ERRÓNEA EN FOLIO

2

2

TITULARIDAD

TITULARIDAD COORDINADA

112

143

TITULARIDAD DIFERENTE CON INSCRIPCION REGISTRAL IGUAL O INFERIOR A 5 AÑOS

8

9

DIFERENTE CON INSCRIPCION REGISTRAL SUPERIOR A 5 AÑOS

48

48

*La columna A se basa únicamente en las divisiones y subdivisiones

reflejadas en las hojas registrales.

**La columna B incorpora además todas las subdivisiones según el

catastro (algunas de ellas aún no están individualizadas en el registro).

miércoles, 19 de enero de 2011

NUEVAS ORGANIZACIONES PARA LOS NUEVOS TIEMPOS


Ha tenido lugar la constitución de Registral de Servicios Tecnológicos S.Coop. Se trata de la primera sociedad cooperativa de servicios de este tipo que existe, mucho me temo que a nivel mundial.


Los Registradores españoles nos hacemos de esta manera pioneros en el movimiento cooperativo. Es una nueva forma de organizarnos, complementaria, enriquecedora y en ningún caso incompatible con las actualmente existentes.


Hasta ahora las necesidades puntuales de nuestras oficinas, aquellas del día a día, para cuya atención no está diseñada una corporación de derecho público como lo es el Colegio de Registradores, tenían que ser atendidas por cada uno de nosotros individualmente.


Muchos tenemos contratado en nuestras oficinas un empleado informático. Algunos registros contratan a casas externas servicios de hardware y software a precios más o menos competitivos.


Pero nunca hasta ahora nos hemos unido para crear un proyecto tecnológico y compartirlo de manera conjunta e interna, sin intermediarios ni delegaciones en casas externas.


Nuestra actividad cooperativizada consiste en el desarrollo de las bases gráficas registrales y tenemos la enorme suerte de contar desde el principio con un activo muy importante: el programa TEMPLE SIG REG, plenamente operativo; un proyecto ya lanzado.


Se puede pensar que es nuestra Cooperativa la titular de TEMPLE SIG REG y no los registradores como cooperativistas, pero no hay que olvidar (además de que se trata de software libre) que las Cooperativas, aun siendo sociedades mercantiles, tienen un ánimo de lucro diferente al de una sociedad capitalista ya que el mismo no reside en el reparto de dividendos sociales, sino en el beneficio directo del negocio de sus socios cooperativistas. Es el máximo exponente de la llamada economía social.


martes, 18 de enero de 2011

SERVICIO DE BASE GRAFICA REGISTRAL EN LA PAGINA WEB DEL REGISTRO


La posibilidad de solicitar este tipo de información se encuentra en el siguiente comando de la página Web: (VER FICHERO 1)

Se desplegará la siguiente informacion:

A través de este servicio usted podrá solicitar información geográfica de una finca registral.
A veces la descripción literaria de las fincas es clara y parece que no precisa de mayor aclaración gráfica; pero en otras ocasiones, las fincas son descritas por sus linderos personales y su situación es difícil de precisar.
El Registro de la Propiedad de Lloret de Mar Nº1, a través de la aplicación informática a la que se refiere el artículo 9.1 de la ley hipotecaria:

  1. Emite una certificación gráfica donde se aprecia visualmente el perímetro individual de la finca registral elegida sobre una imagen del territorio.
    (Advertencia:las líneas poligonales del visor de esta página, por razones de distorsión técnica, no tienen valor alguno)
  2. Advierte de la correcta descripción de la finca (perímetro de color amarillo) o de la existencia de defectos descriptivos que impiden al registrador afirmar la localización geográfica de la finca con claridad (perímetro de color rojo).
  3. Se compromete a dictamar sobre el modo de solucionar la deficiencia apreciada.
  4. Permite que sobre la base gráfica registral solicitada se pueda incorporar la información urbanística, ambiental o administrativa correspondiente.

Y si al final el usuario se decide a solicitar la base grafica registral de la finca deseada, se desplegará el siguiente formulario de petición. (VER FICHERO DOS). Rellenándolo se envía automáticamente al Registro de la Propiedad correspondiente quien atenderá debidamente la petición.

lunes, 17 de enero de 2011

VISOR DE TEMPLE


El proyecto de bases gráficas registrales siempre ha contado con visores. Se trata de un sitio web donde visualizar la trama de fincas gráficas registrales existente en una parte determinada del territorio. Ya no se pueden visualizar las Bases Gráficas registrales de toda España en el visor de la Idee, tampoco se pueden visualizar las regiones en las páginas de los Decanatos Autonómicos (salvo el de Canarias donde aun se pueden ver). Sin embargo, dentro del proyecto Temple, se pueden visualizar las fincas de 10 Registros de la Propiedad (por el momento, es que estamos empezando), cada uno de ellos dotado de una página Web propia que además de alojar el visor sirve para poner a disposición del usuario registral un buen numero de servicios de los que iremos hablando en los próximos días. (VER FICHERO UNO)

Pero sobre todo nunca hay que olvidar que las Bases Gráficas Registrales apreciables a través de los visores, pueden no corresponderse con la imagen ortofotográfica sobre la que efectivamente han sido validadas. Ello es debido al diverso material gráfico utilizado en su configuración. Por ello, cualquier imagen documental extractada del presente visor carece de valor o significado jurídico alguno.

Para obtener certificación de la Base Gráfica Registral de una finca será precisa su solicitud expresa al Registro de la Propiedad en cuyo distrito hipotecario se encuentre situada.

martes, 11 de enero de 2011

DUALIDAD: UNIFORMIDAD Y ESPECIALIDAD


El proyecto TEMPLE es complejo. No se trata tan solo de un programa informático sino en realidad es una forma de entender la función registral: abundando en el pasado, buscar nuevas funciones registrales para el futuro.

Somos conscientes de la necesidad de trabajar con estándares de calidad iguales y parámetros comunes en todos los Registros (por eso nuestro programa es el mismo) pero igualmente somos conscientes de que la fuerza de los más de 1300 registros actualmente existentes en España (y la de cualquier organización registral que pueda existir en el mundo), ha de radicar fundamentalmente en satisfacer las necesidades concretas de cada situación territorial local.

Lograr el equilibrio entre la uniformidad y la especialidad en el tratamiento de la información territorial es nuestro reto. Por eso cada Registro que participa en el proyecto:

1. Recibe una implantación inicial del programa común o estándar, pero sabe que la herramienta está construida sobre software libre y que por lo tanto carece de derechos de propiedad intelectual sobre el diseño y desarrollos del programa informático en si.

2. La base de datos que cada Registro vaya creando a través de la validación del Registrador si es propiedad del Registro creador, de tal modo que la misma debe residir en el Registro bajo la responsabilidad de su registrador

3. El programa es el mismo en cada Registro, pero desde el primer momento ya cuenta con una carga de información territorial asociada particular y adaptada a las circunstancias de su territorio.

4. Desde un primer momento cada Registro cuenta con un visor particular (visualizable en la página web del Registro y con contenidos específicamente diseñados para el mismo) de su distrito hipotecario.

5. Es objeto de un tratamiento individual en cuanto a las mejoras o sugerencias que pretende del programa.

6. El proceso de formación resulta igualmente particular en cada Oficina.
7. Y en el futuro los proyectos a implantar serán el resultado de los acuerdos o convenios que el propio Registro pretenda llevar a cabo con las autoridades competentes dentro de su distrito hipotecario.

domingo, 2 de enero de 2011

LA ANÉCDOTA DEL “ESTO NO VALE”


Estos últimos días están apareciendo en prensa determinados comentarios que a mi juicio demuestran que en general no se conoce la función que realizamos los Registradores.

De vez en cuando subiré al blog alguna anécdota que hable de nuestra labor mas allá del tema de las bases gráficas registrales

C. (OFICIAL DE REGISTRO): Don Oct., el apoderado del banco está aquí; quiere hablar con ustedD.

(APODERADO DE BANCO): Mire Sr. Registrador, me notifican que suspende usted la inscripción de la escritura de hipoteca porque no se acompaña el poder en virtud del cual represento al Banco en dicho acto.Usted, don Oct. , ha comprobado mi poder cientos de veces, en la escritura se citan los datos de otorgamiento e inscripción en el Registro Mercantil; usted me conoce personalmente desde hace años, le acompaño al título la fotocopia del poder, que dadas las circunstancias, es lo mismo. Además hay una prisa horrorosa por entregar el dinero del préstamo al hipotecante.

D.OCT (REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD): Me ha convencido usted plenamente, don D.; señora oficial: despache usted la escritura de hipoteca cuanto antes. Pero antes traiga usted, doña C., la chequera que vamos a aprovechar que está aquí el señor apoderado para pagar al Banco la mensualidad de nuestra hipoteca.

D. (APODERADO DE BANCO): ¡Pero qué hace usted don Oct! …. ESTO NO VALE.

D.OCT (REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD): Vamos a ver, señor apoderado: usted me conoce desde hace muchos años, soy un buen cliente del banco, siempre pagador. Le acabo de extender un cheque en su presencia por el importe de la cuota, usted ha podido ver como he reproducido su contenido y es exactamente igual que el que figura en el original.

D. (APODERADO DE BANCO): Pero es que lo que me entrega usted don Oct., es la fotocopia del cheque… ESTO NO VALE

D. OCT. (REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD): Doña C., traiga aquí la hipoteca, me temo que no se puede inscribir. El señor apoderado dice que la fotocopia de su escritura de poder NO VALE.