lunes, 20 de febrero de 2012

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: ANALISIS DEL RESTO DEL TERRITORIO NO COORDINADO DONDE NO HAYA LIMITES APARENTES (VI)


No hay apariencia ortofotográfico que indique la separación lógica entre dos propiedades. Solo disponemos de líneas registrales, normalmente en estado provisional por razón de inconsistencia de linderos, o con más frecuencia con líneas de naturaleza catastral cuyo origen puede obedecer a muy diversas razones (un avance catastral antiguo, el parcelario de una urbanización, etc.).

Si no existe apariencia solo podemos tomar dos soluciones. O adaptamos la línea catastral a la registral, o adaptamos el perímetro registral a la parcela catastral. Mientras que lo primero es sencillo porque depende de la voluntad de la administración catastral, lo segundo resulta mucho más complicado porque solo será posible contando con el consentimiento del propietario (el cual solo será efectuado voluntariamente cuando la decisión que se adopte le resulte favorable).

A) MOVER LAS LINEAS CATASTRALES A LOS LIMITES REGISTRALES VALIDABLES DEFINITIVAMENTE

Por eso la primera intención será la de alterar el lindero catastral para hacerlo coincidir con la trama registral allí donde la base gráfica registral coincida en situación y superficie con la descripción de la finca que se haga en el folio registral. Los linderos de la base gráfica registral, hasta que se haga coincidir con ellos a la parcela catastral, serán inconsistentes (y por lo tanto la base gráfica registral será provisional) pues parten simplemente de una deducción de análisis.

Se tomará el espacio global comprendido entre fincas-parcelas ya coordinadas y que nos sirven de referencia fija, se acudirá a las superficies que figuran inscritas en el registro de la propiedad y si todas ellas suman el área global de la parte seleccionada entre parcelas- fincas de referencia, se dibujaran los vectores configuradores de las bases gráficas registrales para crear áreas y hacerlas coincidir con la superficie registralmente inscrita.

A partir de ahí, se trata de adaptar la línea parcelaria catastral para hacerla coincidir con la base gráfica registral de la finca de correspondencia. Este criterio tiene la indudable ventaja de que no se precisa el consentimiento del interesado en la modificación de la descripción alfanumérica de la finca porque está en realidad no se modifica

B) CUANDO NO HAYA POLIGONOS REGISTRALES VALIDABLES DEFINITIVAMENTE, MOVER LAS LINEAS REGISTRALES A LOS LIMITES CATASTRALES EXISTENTES

Cuando el análisis del punto anterior resulta imposible. Es decir cuando las superficie objeto de análisis no es susceptible de quedar encajada dentro de las descripciones alfanuméricas de las fincas registrales que se encuentran sobre ella y las mismas (sea cual sea la situación grafica que podamos adoptar con respecto a sus linderos) , hayan de quedar en estado provisional, en tal caso lo procedente es modificar la descripción alfanumérica de las fincas registrales y en consecuencia su correspondiente descripción gráfica para ajustarla a los límites de la parcela catastral, única referencia visual de titularidad sobre el territorio. (VER ARCHIVO )


viernes, 17 de febrero de 2012

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: ANALISIS DEL RESTO DEL TERRITORIO NO COORDINADODONDE HAYA LIMITES APARENTES DEL TERRITORIO SEÑALADOS


Cuando tenemos una apariencia limítrofe sobre la que podamos referir una descripción hay que hacer coincidir los límites registrales y catastrales con los límites aparentes del territorio

Se encuentran dentro de este supuesto las fincas-parcelas que no son susceptibles de ser coordinadas por error descriptivo de la finca registral (NC1) y también recaen dentro de este supuesto aquellas situaciones coordinables por ser correctas tanto la descripción de la finca como la parte descriptiva y grafica de la parcela pero cuya coordinación no es coincidente o convergente sino divergente ya sea por diferencia de superficie entre la finca y la parcela (D1) o por desplazamientos en la representación grafica de cualquiera de las dos entidades de correspondencia (D2)

En situación de imposibilidad de coordinación por defecto descriptivo de la finca (NC1)

La base gráfica registral es la traducción grafica de la descripción literaria que de la finca se lleva a cabo en el folio registral, por lo tanto la modificación de la base gráfica registral para ser adaptada a los límites aparentes del territorio precisa la modificación descriptiva del contenido de los libros registrales , contenido que al estar bajo la salvaguarda de los tribunales no puede ser alterado sin el consentimiento fehaciente del titular registral o en su caso obedeciendo la orden expresa de un tribunal de justicia. Mientras tanto, en este caso, la base gráfica registral, si bien será en principio representada sobre las líneas de catastro cuando este se encuentre actualizado sobre la apariencia del territorio, o en otro caso directamente sobre la realidad aparente, aparecerá en color rojo indicativo de su carácter provisional.

En este supuesto hay que advertir que no es necesaria la coincidencia de líneas registral y catastral para que se produzca la coordinación pretendida. Cuando el propietario justifique que la descripción jurídica real de su propiedad, de su finca, es diferente a la apariencia del territorio (pensemos en descripciones de obras nuevas aun no ejecutadas por ejemplo), ahí existirá más que una divergencia de coordinación una convergencia conceptual justificada por diferentes razones, normalmente de tipo temporal.

Cuando la descripción alfanumérica de una finca llevada a cabo en el folio registral sea manifiestamente contraria a la descripción aparente del territorio, normalmente estamos detectando no un supuesto de falta de coordinación con catastro, sino, casi siempre, un supuesto de falta de inscripción registral de un determinado negocio (una segregación realizada de hecho y en apariencia ejecutada, pero no inscrita registralmente). En estos casos la base gráfica registral representará una realidad registral vigente por ser el último asiento practicado en la finca, pero contraria a la realidad extrarregistral aparente.

En situación coordinada pero divergente ya sea por diferencia de superficie entre la finca y la parcela (D1) o por desplazamientos en la representación gráfica de cualquiera de las dos entidades de correspondencia (D2)

Cuando se trata de parcelas cuya representación gráfica simplemente hay que desplazar para hacerla coincidir con la representación aparente del territorio, como quiera que no hay posibles perjudicados por esta operación ya que las superficies tanto de la analizada como la de las consecutivas que se desplazan también, no queda modificada, esta es una operación que requerirá la única intervención del Catastro, sin necesidad de contar con el consentimiento de posibles afectados que no existen

Cuando se trata en cambio de parcelas con extensión superficial sustantivamente inferior o superior a la que aparenta la realidad, el proceso de alteración catastral precisa del juego de consentimientos y notificaciones a los interesados afectados (VER ARCHIVO)


lunes, 13 de febrero de 2012

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: ANALISIS DEL RESTO DEL TERRITORIO NO COORDINADO DONDE HAYA LIMITES APARENTES DEL TERRITORIO SEÑALADO


Tras seleccionar los recintos donde existe una triple coincidencia registral, catastral y aparente del territorio, la siguiente operación con la que hay que proceder es la de señalar aquellos linderos apreciables en la ortofotografía que resultan manifiestamente diferentes a la realidad catastral existente. Habrá que trazar vectores (los de color verde en el fichero) sobre esos límites aparentes de la realidad (al ser una imagen “raster”, carece de vectores contrastables con catastro, por eso hay que crearlos señalándolos).

La línea verde trazada señala el único tramo del área de coordinación donde la parcela catastral no se ajusta a la realidad aparente del territorio.

Se resaltan los elementos que pareciendo linderos aparentes en la realidad ortofotográfica apreciada, sin embargo no coinciden con los límites de la parcela catastral actualmente publicados con la finalidad de que estos se ajusten a aquellos.

Efectivamente estos límites aparentes constituyen el elemento de referencia para las alteraciones catastrales propuestas y para la determinación del estado de validación de las fincas registrales. (VER FICHERO)


sábado, 11 de febrero de 2012

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: SELECCIONAR LOS RECINTOS GRAFICAMENTE YA COORDINADOS (III)


Nos encontramos ante un área delimitada donde podemos contemplar una imagen ortofotográfica, una serie de recintos catastrales y otra serie de recintos registrales. Como operación siguiente dentro del proceso de coordinación global seleccionaremos aquellos lugares donde las descripciones gráficas registrales y catastrales coincidan con las líneas de los límites aparentes del territorio. Sirven de referencia fija sobre el área de coordinación. No se mueven y sirven para delimitar recintos más pequeños donde llevar a cabo las operaciones de alteración catastral o de modificación de la descripción alfanumérica y gráfica registral.

Se trata de los siguientes supuestos:

A) Situaciones de coordinación convergentes: las que hemos denominado bajo la letra “C”. En ellas la base gráfica registral validada definitivamente, la parcela catastral y la apariencia física inmobiliaria son plenamente coincidentes. Coinciden sobre el mismo recinto.

B) Situaciones de coordinación divergentes por causa catastral: las que hemos denominado bajo las letras “NC2” (no coordinables), en sus dos modalidades NC2a) y NC2b).Recordemos:

- NC2a) era aquella situación donde la coordinación entre registro y catastro no era posible porque la parte alfanumérica o descriptiva de la certificación catastral, resultaba ser contradictoria con la parte grafica de esa misma certificación y hasta que el catastro no ajustase la superficie descrita en números al área medida de su perímetro real, no era posible llevar a cabo ejercicio alguno de coordinación.

- NC2b) era aquella situación donde la búsqueda de la parcela a través de la referencia catastral que en principio le estaba asignada, no llevaba al sitio correcto de situación de la parcela o simplemente no llevaba a sitio alguno. Y hasta que no fuese corregido el numeral de veinte dígitos en que consiste la parcela catastral para que se produzca la adecuada localización, no era posible llevar a cabo ningún ejercicio de coordinación.

Estos dos casos de divergencia entre finca y parcela, sin embargo se aceptan en ocasiones como referencias fijas de coordinación porque hay supuestos en que la alteración que se precisa para corregir la patología de la que adolecen no pasa por alteración alguna del área representada de la parcela correspondiente, sino solamente de la parte alfanumérica o descriptiva de la misma, ya sea para corregir el nombre de su situación o la extensión superficial alfanumérica, ya sea para corregir los dígitos representativos de su referencia.

(VER ARCHIVO)

jueves, 9 de febrero de 2012

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: DELIMITAR AREAS DE COORDINACIÓN (II)


Es la primera operación a realizar cuando se trata de coordinar en su conjunto una manzana compuesta de múltiples fincas con sus parcelas de correspondencia. Se caracteriza este área por las siguientes características:

1º Es el área de repercusión máxima de cualquier posible alteración descriptiva gráfica de las fincas o parcelas.

Cuando abordamos el proceso de coordinación global, se pueden producir una serie de modificaciones poligonales que necesariamente repercuten en las fincas colindantes. Cuando estas ven alterada su superficie o la descripción de sus linderos por la modificación inicial, esta circunstancia puede llegar a repercutir a su vez en las parcelas o fincas adyacentes y así sucesivamente. El posible efecto dominó solo se detendrá cuando lleguemos a un lindero fijo que no admita alteraciones (calle, camino o muro entre fincas)

2º Debe tratar de comprender un número de fincas-parcelas proporcionado al análisis espacial que se pretende

Debemos tratar de delimitar aéreas de coordinación que permitan realizar enlaces directos de razonamientos de coordinación. Así el área de coordinación ideal sería aquella donde cada alteración tuviese una única consecuencia colateral o adyacente antes de encontrar la referencia fija de la que a continuación hablaremos.

3º Solo se admiten delimitaciones que coincidan con linderos perimetrales fijos del área de coordinación. Como quedó antes apuntado no es posible que el área de coordinación se delimite por un lindero que pueda quedar modificado como consecuencia de una alteración inicial porque su repercusión en la finca limítrofe no podría ser analizada.(*)


miércoles, 8 de febrero de 2012

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: EXPLICACION GENERAL


La expedición de certificaciones de coordinación registro- catastro individuales para cada unidad de correspondencia finca-parcela produce una serie de consecuencias espaciales en las fincas y parcelas colindantes, caso de tratar de regularizar las situaciones anómalas detectadas en ellas. Esta circunstancia exige que la ejecución de cada uno de esos análisis no sea llevada a cabo de manera aislada sino que se hace preciso que cada decisión constituya la pieza exacta que encaje perfectamente dentro del puzzle global.

Por eso es preciso analizar aéreas completas de coordinación, descartar las zonas que ya se encuentran coordinadas registral y catastralmente y centrar el estudio de aquellas partes críticas del territorio donde el “encaje” entre la realidad registral, catastral y aparente del territorio es imposible de lograr sin llevar a cabo alteraciones descriptivas diversas:

1º En primer lugar se determinaran las diferentes aéreas de coordinación

2º En segundo lugar se procederá, dentro del ámbito de cada área de coordinación, a señalar aquellos linderos aparentes del territorio que en principio han de ser respetados tanto por la representación gráfica registral como por la catastral

3º En tercer lugar, se seleccionarán los recintos catastrales y registrales gráficamente coincidentes con la realidad aparente del territorio. Estas entidades ya se encuentran coordinadas.

4º En cuarto lugar, se analizará el resto del territorio, partiendo de una diferenciación básica:

- Lugares donde se aprecian linderos aparentes sobre las imágenes del territorio

- Lugares donde no existe apariencia de linderos alguna

En el primer caso, habrá que hacer coincidir las líneas catastrales y registrales con la realidad aparente del territorio y en el segundo caso habrá que adoptar una metodología particular consistente en adaptar las líneas de la parcela catastral a la base grafica registral de la finca cuando esta coincide con la superficie y situación de la descripción alfanumérica que de la propia finca se hace en el folio registral o bien adaptar la descripción registral a la descripción grafica de la parcela catastral cuando la base gráfica registral resulta ser provisional por razón de superficie.

5º En quinto lugar, verificadas todas estas operaciones, fina a finca, parcela a parcela, sobre el análisis de coordinación llevado a cabo en el certificado correspondiente, las operaciones de modificación o alteración concretas (registrales o catastrales) a realizar en cada inmueble para lograr la pretendida coordinación .

martes, 7 de febrero de 2012

PUBLICACION DE COMUNICACIONES AL CONGRESO DE TENERIFE


Como recordareis, durante el pasado mes de diciembre se celebró en Tenerife el Congreso Internacional “La información territorial en el Registro de la Propiedad”.

Se acaban de publicar en la página www.infoinspire.org la mayor parte de las comunicaciones enviadas al congreso. Al final me parece que son 41, luego faltan 7 por publicar.

De esas 41 comunicaciones:

9 comunicaciones son de registradores: 1. Gabriel Gragera (Nules); 2. Victor J. Prado Gascó (Torredembarra); 3.Javier Regulez (Teguise);4. Joaquin Delgado Ramos (Santa Fe); 5.Pedro Fandos (Benissa); 6. Jorge Blanco (Icod de los Vinos); 7. Carlos Tocino (Tacoronte);8. Antonio Giner (Tarrasa 5); Oscar Vazquez (Lloret de Mar 1)

16 comunicaciones son de profesores universitarios: 4 catedráticos; 10 profesores. De las universidades de La Laguna, Pamplona, La Rioja, La Autónoma de Madrid; Valladolid; Bolonia

1 comunicación de un grupo de geógrafos///2 comunicaciones de topógrafos ///3comunicaciones extranjeras ////5 comunicaciones de personal empleado en los Registros ////3 comunicaciones de informáticos ////2 comunicaciones de autoridades públicas.

Tanto por el número como por el contenido de las comunicaciones, creo que el resultado ha sido excepcional.

1. Las bases gráficas registrales: la historia de un proyecto por definir.

2. Un nuevo enfoque metodológico registral

3. Base gráfica registral, y coordinación con catastro: breve aproximación al procedimiento registral

4. “La desmitificación del colindante”

5. La seguridad jurídica que presta el Registro de la Propiedad tras la implantación del programa informático TEMPLE SIGREG

6. La finca registral gráfica

7. La identificación de las fincas: incidencia del reglamento notarial, el texto refundido del catastro y las bases graficas registrales.

8. Génesis normativa de las bases gráficas en el registro de la propiedad y su tratamiento legislativo y jurisprudencial: una visión desde la óptica de los derechos de vuelo y subsuelo.

9. Información ambiental asociada a las bases gráficas registrales: su posible valor jurídico

10. Contaminación acústica y Registro de la Propiedad

11. Una experiencia comparada en el estudio de las bases gráficas registrales.
El Proyecto Igriam

12. Base Gráfica registral. La experiencia peruana

13. La utilización de las bases gráficas del Registro de la Propiedad y del Catastro en la elaboración de un Sistema de Información Geográfica sobre la oferta de alojamiento turístico de Canarias.

14. El técnico en la oficina registral

15. Proceso de despacho gráfico registral

16. Trabajo de coordinación con Catastro desde Temple
Configuración de la base gráfica registral de una finca utilizando Temple SIGREG. Búsqueda y localización.

17. Explicación de la mecánica en la tarea de localización, configuración, validación e impresión de las bases gráficas registrales

18. Información asociada a base gráfica registral

19. Evolutivo del Proyecto Temple SIG.REG

20. Extensión de temple sig reg para el tratamiento de datos catastrales descargados de la sede virtual del Catastro

21. Proyecto de Delimitación de los Distritos hipotecarios de Cataluña

22. Análisis funcional del módulo de gestión de obras en la aplicación informática de gestión gráfica registral

23. Linked Open Data and INSPIRE

24. ¿Nuevas funciones del Registro de la Propiedad?

25. Conocimiento y Gestión del Territorio

26. El sistema de información gráfica de Canarias

27. Responsabilidad por publicación de datos territoriales: el geoportal Inspire.

28. La publicidad registral al servicio de la protección medioambiental: el problema de la contaminación de los suelos.

29. El derecho ¿real? de custodia

30. Disciplina urbanística y Registro de la Propiedad (a propósito de la reforma del art. 51 TRLS)

31. Utilización de las bases gráficas registrales en la protección de los espacios naturales

32. Protección, fomento y enriquecimiento del Patrimonio cultural: el sello registral de calidad ambiental

33. De la información asociada a la inscripción gráfica registral

34. La función del Ingeniero Técnico en Topografía en los procesos de creación de bases gráficas registrales

miércoles, 1 de febrero de 2012

JORNADAS VIRTUALES EN AUCTORITAS

Los próximos días 6,7 y 8 de marzo se celebrarán las jornadas virtuales sobre Bases Gráficas Registrales en el Blog Auctoritas: http://www.blogauctoritas.es/. Estamos ante una experiencia nueva de la que iremos dando noticias a medida que se vayan produciendo. Se trata de publicar un artículo (habrá varios durante esos días) y entablar un debate sobre su contenido en el propio blog de manera inmediata.

Miguel Angel Jimenez , Registrador de Villarrobledo, Director del Servicio de Estudios de Castilla la Mancha y coordinador del blog Auctoritas nos irá dando noticias al respecto. Por mi parte aportaré el articulo que os acompaño. En su parte final, me atrevo incluso a diseñar lo que puede ser un modelo de folio registral. Me gustaría saber qué tal cae mi idea, aunque se que puede parecer arriesgada, creo que tiene cosas buenas que se pueden aprovechar. (enlace)