INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: ANALISIS DEL RESTO DEL TERRITORIO NO COORDINADO DONDE NO HAYA LIMITES APARENTES (VI)

No hay apariencia ortofotográfico que indique la separación lógica entre dos propiedades. Solo disponemos de líneas registrales, normalmente en estado provisional por razón de inconsistencia de linderos, o con más frecuencia con líneas de naturaleza catastral cuyo origen puede obedecer a muy diversas razones (un avance catastral antiguo, el parcelario de una urbanización, etc.).

Si no existe apariencia solo podemos tomar dos soluciones. O adaptamos la línea catastral a la registral, o adaptamos el perímetro registral a la parcela catastral. Mientras que lo primero es sencillo porque depende de la voluntad de la administración catastral, lo segundo resulta mucho más complicado porque solo será posible contando con el consentimiento del propietario (el cual solo será efectuado voluntariamente cuando la decisión que se adopte le resulte favorable).

A) MOVER LAS LINEAS CATASTRALES A LOS LIMITES REGISTRALES VALIDABLES DEFINITIVAMENTE

Por eso la primera intención será la de alterar el lindero catastral para hacerlo coincidir con la trama registral allí donde la base gráfica registral coincida en situación y superficie con la descripción de la finca que se haga en el folio registral. Los linderos de la base gráfica registral, hasta que se haga coincidir con ellos a la parcela catastral, serán inconsistentes (y por lo tanto la base gráfica registral será provisional) pues parten simplemente de una deducción de análisis.

Se tomará el espacio global comprendido entre fincas-parcelas ya coordinadas y que nos sirven de referencia fija, se acudirá a las superficies que figuran inscritas en el registro de la propiedad y si todas ellas suman el área global de la parte seleccionada entre parcelas- fincas de referencia, se dibujaran los vectores configuradores de las bases gráficas registrales para crear áreas y hacerlas coincidir con la superficie registralmente inscrita.

A partir de ahí, se trata de adaptar la línea parcelaria catastral para hacerla coincidir con la base gráfica registral de la finca de correspondencia. Este criterio tiene la indudable ventaja de que no se precisa el consentimiento del interesado en la modificación de la descripción alfanumérica de la finca porque está en realidad no se modifica

B) CUANDO NO HAYA POLIGONOS REGISTRALES VALIDABLES DEFINITIVAMENTE, MOVER LAS LINEAS REGISTRALES A LOS LIMITES CATASTRALES EXISTENTES

Cuando el análisis del punto anterior resulta imposible. Es decir cuando las superficie objeto de análisis no es susceptible de quedar encajada dentro de las descripciones alfanuméricas de las fincas registrales que se encuentran sobre ella y las mismas (sea cual sea la situación grafica que podamos adoptar con respecto a sus linderos) , hayan de quedar en estado provisional, en tal caso lo procedente es modificar la descripción alfanumérica de las fincas registrales y en consecuencia su correspondiente descripción gráfica para ajustarla a los límites de la parcela catastral, única referencia visual de titularidad sobre el territorio. (VER ARCHIVO )

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: ANALISIS DEL RESTO DEL TERRITORIO NO COORDINADODONDE HAYA LIMITES APARENTES DEL TERRITORIO SEÑALADOS

Cuando tenemos una apariencia limítrofe sobre la que podamos referir una descripción hay que hacer coincidir los límites registrales y catastrales con los límites aparentes del territorio

Se encuentran dentro de este supuesto las fincas-parcelas que no son susceptibles de ser coordinadas por error descriptivo de la finca registral (NC1) y también recaen dentro de este supuesto aquellas situaciones coordinables por ser correctas tanto la descripción de la finca como la parte descriptiva y grafica de la parcela pero cuya coordinación no es coincidente o convergente sino divergente ya sea por diferencia de superficie entre la finca y la parcela (D1) o por desplazamientos en la representación grafica de cualquiera de las dos entidades de correspondencia (D2)

En situación de imposibilidad de coordinación por defecto descriptivo de la finca (NC1)

La base gráfica registral es la traducción grafica de la descripción literaria que de la finca se lleva a cabo en el folio registral, por lo tanto la modificación de la base gráfica registral para ser adaptada a los límites aparentes del territorio precisa la modificación descriptiva del contenido de los libros registrales , contenido que al estar bajo la salvaguarda de los tribunales no puede ser alterado sin el consentimiento fehaciente del titular registral o en su caso obedeciendo la orden expresa de un tribunal de justicia. Mientras tanto, en este caso, la base gráfica registral, si bien será en principio representada sobre las líneas de catastro cuando este se encuentre actualizado sobre la apariencia del territorio, o en otro caso directamente sobre la realidad aparente, aparecerá en color rojo indicativo de su carácter provisional.

En este supuesto hay que advertir que no es necesaria la coincidencia de líneas registral y catastral para que se produzca la coordinación pretendida. Cuando el propietario justifique que la descripción jurídica real de su propiedad, de su finca, es diferente a la apariencia del territorio (pensemos en descripciones de obras nuevas aun no ejecutadas por ejemplo), ahí existirá más que una divergencia de coordinación una convergencia conceptual justificada por diferentes razones, normalmente de tipo temporal.

Cuando la descripción alfanumérica de una finca llevada a cabo en el folio registral sea manifiestamente contraria a la descripción aparente del territorio, normalmente estamos detectando no un supuesto de falta de coordinación con catastro, sino, casi siempre, un supuesto de falta de inscripción registral de un determinado negocio (una segregación realizada de hecho y en apariencia ejecutada, pero no inscrita registralmente). En estos casos la base gráfica registral representará una realidad registral vigente por ser el último asiento practicado en la finca, pero contraria a la realidad extrarregistral aparente.

En situación coordinada pero divergente ya sea por diferencia de superficie entre la finca y la parcela (D1) o por desplazamientos en la representación gráfica de cualquiera de las dos entidades de correspondencia (D2)

Cuando se trata de parcelas cuya representación gráfica simplemente hay que desplazar para hacerla coincidir con la representación aparente del territorio, como quiera que no hay posibles perjudicados por esta operación ya que las superficies tanto de la analizada como la de las consecutivas que se desplazan también, no queda modificada, esta es una operación que requerirá la única intervención del Catastro, sin necesidad de contar con el consentimiento de posibles afectados que no existen

Cuando se trata en cambio de parcelas con extensión superficial sustantivamente inferior o superior a la que aparenta la realidad, el proceso de alteración catastral precisa del juego de consentimientos y notificaciones a los interesados afectados (VER ARCHIVO)

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: ANALISIS DEL RESTO DEL TERRITORIO NO COORDINADO DONDE HAYA LIMITES APARENTES DEL TERRITORIO SEÑALADO

Tras seleccionar los recintos donde existe una triple coincidencia registral, catastral y aparente del territorio, la siguiente operación con la que hay que proceder es la de señalar aquellos linderos apreciables en la ortofotografía que resultan manifiestamente diferentes a la realidad catastral existente. Habrá que trazar vectores (los de color verde en el fichero) sobre esos límites aparentes de la realidad (al ser una imagen “raster”, carece de vectores contrastables con catastro, por eso hay que crearlos señalándolos).

La línea verde trazada señala el único tramo del área de coordinación donde la parcela catastral no se ajusta a la realidad aparente del territorio.

Se resaltan los elementos que pareciendo linderos aparentes en la realidad ortofotográfica apreciada, sin embargo no coinciden con los límites de la parcela catastral actualmente publicados con la finalidad de que estos se ajusten a aquellos.

Efectivamente estos límites aparentes constituyen el elemento de referencia para las alteraciones catastrales propuestas y para la determinación del estado de validación de las fincas registrales. (VER FICHERO)

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: SELECCIONAR LOS RECINTOS GRAFICAMENTE YA COORDINADOS (III)

Nos encontramos ante un área delimitada donde podemos contemplar una imagen ortofotográfica, una serie de recintos catastrales y otra serie de recintos registrales. Como operación siguiente dentro del proceso de coordinación global seleccionaremos aquellos lugares donde las descripciones gráficas registrales y catastrales coincidan con las líneas de los límites aparentes del territorio. Sirven de referencia fija sobre el área de coordinación. No se mueven y sirven para delimitar recintos más pequeños donde llevar a cabo las operaciones de alteración catastral o de modificación de la descripción alfanumérica y gráfica registral.

Se trata de los siguientes supuestos:

A) Situaciones de coordinación convergentes: las que hemos denominado bajo la letra “C”. En ellas la base gráfica registral validada definitivamente, la parcela catastral y la apariencia física inmobiliaria son plenamente coincidentes. Coinciden sobre el mismo recinto.

B) Situaciones de coordinación divergentes por causa catastral: las que hemos denominado bajo las letras “NC2” (no coordinables), en sus dos modalidades NC2a) y NC2b).Recordemos:

- NC2a) era aquella situación donde la coordinación entre registro y catastro no era posible porque la parte alfanumérica o descriptiva de la certificación catastral, resultaba ser contradictoria con la parte grafica de esa misma certificación y hasta que el catastro no ajustase la superficie descrita en números al área medida de su perímetro real, no era posible llevar a cabo ejercicio alguno de coordinación.

- NC2b) era aquella situación donde la búsqueda de la parcela a través de la referencia catastral que en principio le estaba asignada, no llevaba al sitio correcto de situación de la parcela o simplemente no llevaba a sitio alguno. Y hasta que no fuese corregido el numeral de veinte dígitos en que consiste la parcela catastral para que se produzca la adecuada localización, no era posible llevar a cabo ningún ejercicio de coordinación.

Estos dos casos de divergencia entre finca y parcela, sin embargo se aceptan en ocasiones como referencias fijas de coordinación porque hay supuestos en que la alteración que se precisa para corregir la patología de la que adolecen no pasa por alteración alguna del área representada de la parcela correspondiente, sino solamente de la parte alfanumérica o descriptiva de la misma, ya sea para corregir el nombre de su situación o la extensión superficial alfanumérica, ya sea para corregir los dígitos representativos de su referencia.

(VER ARCHIVO)

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: DELIMITAR AREAS DE COORDINACIÓN (II)

Es la primera operación a realizar cuando se trata de coordinar en su conjunto una manzana compuesta de múltiples fincas con sus parcelas de correspondencia. Se caracteriza este área por las siguientes características:

1º Es el área de repercusión máxima de cualquier posible alteración descriptiva gráfica de las fincas o parcelas.

Cuando abordamos el proceso de coordinación global, se pueden producir una serie de modificaciones poligonales que necesariamente repercuten en las fincas colindantes. Cuando estas ven alterada su superficie o la descripción de sus linderos por la modificación inicial, esta circunstancia puede llegar a repercutir a su vez en las parcelas o fincas adyacentes y así sucesivamente. El posible efecto dominó solo se detendrá cuando lleguemos a un lindero fijo que no admita alteraciones (calle, camino o muro entre fincas)

2º Debe tratar de comprender un número de fincas-parcelas proporcionado al análisis espacial que se pretende

Debemos tratar de delimitar aéreas de coordinación que permitan realizar enlaces directos de razonamientos de coordinación. Así el área de coordinación ideal sería aquella donde cada alteración tuviese una única consecuencia colateral o adyacente antes de encontrar la referencia fija de la que a continuación hablaremos.

3º Solo se admiten delimitaciones que coincidan con linderos perimetrales fijos del área de coordinación. Como quedó antes apuntado no es posible que el área de coordinación se delimite por un lindero que pueda quedar modificado como consecuencia de una alteración inicial porque su repercusión en la finca limítrofe no podría ser analizada.(*)

INFORMES GLOBALES DE COORDINACION CON CATASTRO: EXPLICACION GENERAL

La expedición de certificaciones de coordinación registro- catastro individuales para cada unidad de correspondencia finca-parcela produce una serie de consecuencias espaciales en las fincas y parcelas colindantes, caso de tratar de regularizar las situaciones anómalas detectadas en ellas. Esta circunstancia exige que la ejecución de cada uno de esos análisis no sea llevada a cabo de manera aislada sino que se hace preciso que cada decisión constituya la pieza exacta que encaje perfectamente dentro del puzzle global.

Por eso es preciso analizar aéreas completas de coordinación, descartar las zonas que ya se encuentran coordinadas registral y catastralmente y centrar el estudio de aquellas partes críticas del territorio donde el “encaje” entre la realidad registral, catastral y aparente del territorio es imposible de lograr sin llevar a cabo alteraciones descriptivas diversas:

1º En primer lugar se determinaran las diferentes aéreas de coordinación

2º En segundo lugar se procederá, dentro del ámbito de cada área de coordinación, a señalar aquellos linderos aparentes del territorio que en principio han de ser respetados tanto por la representación gráfica registral como por la catastral

3º En tercer lugar, se seleccionarán los recintos catastrales y registrales gráficamente coincidentes con la realidad aparente del territorio. Estas entidades ya se encuentran coordinadas.

4º En cuarto lugar, se analizará el resto del territorio, partiendo de una diferenciación básica:

- Lugares donde se aprecian linderos aparentes sobre las imágenes del territorio

- Lugares donde no existe apariencia de linderos alguna

En el primer caso, habrá que hacer coincidir las líneas catastrales y registrales con la realidad aparente del territorio y en el segundo caso habrá que adoptar una metodología particular consistente en adaptar las líneas de la parcela catastral a la base grafica registral de la finca cuando esta coincide con la superficie y situación de la descripción alfanumérica que de la propia finca se hace en el folio registral o bien adaptar la descripción registral a la descripción grafica de la parcela catastral cuando la base gráfica registral resulta ser provisional por razón de superficie.

5º En quinto lugar, verificadas todas estas operaciones, fina a finca, parcela a parcela, sobre el análisis de coordinación llevado a cabo en el certificado correspondiente, las operaciones de modificación o alteración concretas (registrales o catastrales) a realizar en cada inmueble para lograr la pretendida coordinación .

PUBLICACION DE COMUNICACIONES AL CONGRESO DE TENERIFE

Como recordareis, durante el pasado mes de diciembre se celebró en Tenerife el Congreso Internacional “La información territorial en el Registro de la Propiedad”.

Se acaban de publicar en la página www.infoinspire.org la mayor parte de las comunicaciones enviadas al congreso. Al final me parece que son 41, luego faltan 7 por publicar.

De esas 41 comunicaciones:

9 comunicaciones son de registradores: 1. Gabriel Gragera (Nules); 2. Victor J. Prado Gascó (Torredembarra); 3.Javier Regulez (Teguise);4. Joaquin Delgado Ramos (Santa Fe); 5.Pedro Fandos (Benissa); 6. Jorge Blanco (Icod de los Vinos); 7. Carlos Tocino (Tacoronte);8. Antonio Giner (Tarrasa 5); Oscar Vazquez (Lloret de Mar 1)

16 comunicaciones son de profesores universitarios: 4 catedráticos; 10 profesores. De las universidades de La Laguna, Pamplona, La Rioja, La Autónoma de Madrid; Valladolid; Bolonia

1 comunicación de un grupo de geógrafos///2 comunicaciones de topógrafos ///3comunicaciones extranjeras ////5 comunicaciones de personal empleado en los Registros ////3 comunicaciones de informáticos ////2 comunicaciones de autoridades públicas.

Tanto por el número como por el contenido de las comunicaciones, creo que el resultado ha sido excepcional.

1. Las bases gráficas registrales: la historia de un proyecto por definir.

2. Un nuevo enfoque metodológico registral

3. Base gráfica registral, y coordinación con catastro: breve aproximación al procedimiento registral

4. “La desmitificación del colindante”

5. La seguridad jurídica que presta el Registro de la Propiedad tras la implantación del programa informático TEMPLE SIGREG

6. La finca registral gráfica

7. La identificación de las fincas: incidencia del reglamento notarial, el texto refundido del catastro y las bases graficas registrales.

8. Génesis normativa de las bases gráficas en el registro de la propiedad y su tratamiento legislativo y jurisprudencial: una visión desde la óptica de los derechos de vuelo y subsuelo.

9. Información ambiental asociada a las bases gráficas registrales: su posible valor jurídico

10. Contaminación acústica y Registro de la Propiedad

11. Una experiencia comparada en el estudio de las bases gráficas registrales.
El Proyecto Igriam

12. Base Gráfica registral. La experiencia peruana

13. La utilización de las bases gráficas del Registro de la Propiedad y del Catastro en la elaboración de un Sistema de Información Geográfica sobre la oferta de alojamiento turístico de Canarias.

14. El técnico en la oficina registral

15. Proceso de despacho gráfico registral

16. Trabajo de coordinación con Catastro desde Temple
Configuración de la base gráfica registral de una finca utilizando Temple SIGREG. Búsqueda y localización.

17. Explicación de la mecánica en la tarea de localización, configuración, validación e impresión de las bases gráficas registrales

18. Información asociada a base gráfica registral

19. Evolutivo del Proyecto Temple SIG.REG

20. Extensión de temple sig reg para el tratamiento de datos catastrales descargados de la sede virtual del Catastro

21. Proyecto de Delimitación de los Distritos hipotecarios de Cataluña

22. Análisis funcional del módulo de gestión de obras en la aplicación informática de gestión gráfica registral

23. Linked Open Data and INSPIRE

24. ¿Nuevas funciones del Registro de la Propiedad?

25. Conocimiento y Gestión del Territorio

26. El sistema de información gráfica de Canarias

27. Responsabilidad por publicación de datos territoriales: el geoportal Inspire.

28. La publicidad registral al servicio de la protección medioambiental: el problema de la contaminación de los suelos.

29. El derecho ¿real? de custodia

30. Disciplina urbanística y Registro de la Propiedad (a propósito de la reforma del art. 51 TRLS)

31. Utilización de las bases gráficas registrales en la protección de los espacios naturales

32. Protección, fomento y enriquecimiento del Patrimonio cultural: el sello registral de calidad ambiental

33. De la información asociada a la inscripción gráfica registral

34. La función del Ingeniero Técnico en Topografía en los procesos de creación de bases gráficas registrales

JORNADAS VIRTUALES EN AUCTORITAS

Los próximos días 6,7 y 8 de marzo se celebrarán las jornadas virtuales sobre Bases Gráficas Registrales en el Blog Auctoritas: http://www.blogauctoritas.es/. Estamos ante una experiencia nueva de la que iremos dando noticias a medida que se vayan produciendo. Se trata de publicar un artículo (habrá varios durante esos días) y entablar un debate sobre su contenido en el propio blog de manera inmediata.

Miguel Angel Jimenez , Registrador de Villarrobledo, Director del Servicio de Estudios de Castilla la Mancha y coordinador del blog Auctoritas nos irá dando noticias al respecto. Por mi parte aportaré el articulo que os acompaño. En su parte final, me atrevo incluso a diseñar lo que puede ser un modelo de folio registral. Me gustaría saber qué tal cae mi idea, aunque se que puede parecer arriesgada, creo que tiene cosas buenas que se pueden aprovechar. (enlace)

COMUNICACIONES AL CONGRESO “LA INFORMACION TERRITORIAL EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD”

Los próximos días 15 y 16 de diciembre se celebrará en la Universidad de la Laguna (Tenerife) un Congreso Internacional donde se expondrán algunos de los resultados del proyecto de investigación “El Registro de la Propiedad como instrumento vertebrador de la información territorial; datos espaciales, metadatos y Directiva INSPIRE” (DER2008-02962/JURI), financiado por el Ministerio de Ciencia e Innovación. Nuestro grupo considera este evento como un punto de inflexión entre lo que ha sido su quehacer pasado y lo que ha de ser su actividad futura. Lo que comenzó siendo un proyecto de investigación de naturaleza exclusivamente jurídica, ha crecido y se convierte hoy en lo que ya es una realidad social de nuestros días: un proyecto multidisciplinar, de naturaleza geográfica, informática, topográfica, política y por supuesto también jurídica y específicamente registral.

Este nuevo carácter, que es el nuevo carácter de los tiempos que nos tocarán vivir, se manifiesta de una forma verdaderamente interesante en nuestro Congreso internacional de Tenerife. Me refiero al número y variedad de las comunicaciones recibidas. Se trata de las opiniones de Registradores, Profesores de universidad, de Topógrafos, de Programadores informáticos , de empleados en los Registros de la propiedad, de Funcionarios y hasta de autoridades políticas tanto nacionales como extranjeras, más de treinta, todos ellos, mejor dicho todos nosotros, hablando de la información territorial en el Registro de la Propiedad.

DICTAMEN RELATIVO A LA DESCRIPCION DE LOS LINDEROS DE LA FINCA REGISTRAL xxxx DE LLORET DE MAR

El presente documento tiene por objeto dictaminar sobre la situación descriptiva en la que se encuentra la finca nº xxxx del término municipal de Lloret de Mar ante la petición de sus propietarios derivada de la reclamación por parte de los vecinos colindantes de un trozo de terreno limítrofe entre ambas propiedades que claramente aparece como propiedad de los solicitantes del dictamen por las siguientes razones:

La finca registral nº xxxx se halla inscrita al tomo XXX, libroXXX, folio XXX del Registro de la propiedad de Lloret de Mar nº 1 (SE ACOMPAÑA NOTA SIMPLE INFORMATIVA DE SU CONTENIDO REGISTRAL).

La descripción literaria de la finca que se halla inscrita es la siguiente: XXXXXX

A fin de identificarla gráficamente dando cumplimiento a los términos establecidos en el artículo 9.1, ult de la ley hipotecaria que dice:

Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

se ha procedido a coordinar la finca con su base gráfica y como resultado se ha obtenido la validación definitiva de la referida base gráfica registral (SE ACOMPAÑA BASE GRAFICA REGISTRAL DE LA FINCA Nº xxxx).

La validación o inscripción gráfica es aquella operación de naturaleza registral en virtud de la cual el Registrador afirma bajo su responsabilidad que la base gráfica de una finca es coincidente en su identidad con la descripción alfanumérica o literaria que de la misma se lleva a cabo en el folio registral.

La base gráfica registral goza a su favor del llamado principio de legitimación registral en virtud del cual se presume que la finca tiene la localización geográfica manifestada de tal modo que cualquiera que pretenda sostener lo contrario habrá de probarlo.

Es cierto que la base gráfica registral identifica la finca sobre el territorio, pero no llega a describirla con precisión. Para establecer con precisión los límites específicos de su delimitación perimetral habrá que acudir a otros medios de prueba diferentes a los del Registro.

En este caso acudimos a la descripción catastral de la parcela de correspondencia, es decir la parcela número xxxxxxxxxxxxxxx (SE ACOMPAÑA CERTIFICACION CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRAFICA DE LA PARCELA) y comprobamos si se corresponde a la situación física inmobiliaria actual del territorio. Y del contraste con la imagen del territorio, se puede afirmar que el catastro coincide con la realidad física actual del territorio y que por lo tanto la representación gráfica catastral es correcta, actual y no precisa alteración alguna.

De la superposición entre la representación gráfica registral y la catastral se desprende que los linderos de la parcela son coincidentes con los de la base gráfica registral de la finca xxxx. Es decir, el Registro y el Catastro están coordinados y son coincidentes en la descripción del inmueble referido (SE ACOMPAÑA CERTIFICADO DE COORDINACION CATASTRAL).

En función de la apariencia física del inmueble comprobada a través de la ortoimagen de la que dispone el Registro de la Propiedad de Lloret de Mar nº1, de la base gráfica registral definitivamente validada por el Registrador y de la certificación catastral descriptiva y gráfica correspondiente, cabe afirmar que la situación, cabida y linderos de la finca nº xxxx son los que aparecen descritos y representados de manera coincidente en toda la documentación que acompaña al presente dictamen. EN ESTE SUPUESTO CATASTRO REGISTRO Y REALIDAD APARENTE SON COINCIDENTES EN EL PERIMETRO DOMINICAL DEL INMUEBLE

EL CONGRESO DE TEMPLE EN VALENCIA FUE UN EXITO

En primer lugar, creo que el éxito en la participación de autoridades fue completo. Contamos

con Doña Isabel Bonig Trigueros, Il.lma. Consellera de Infraestructura, Territori i Habitatge

del Govern de la Comunitat Valenciana que estuvo allí, no por compromiso sino porque tenía un especial interés en apoyarnos.

Doña Doña Elena Bastidas Bono (Presidenta de la Federación de Municipios y Provincias. Alcaldesa de Alzira), varios alcaldes y al menos una docena de concejales y técnicos municipales.

Se desplazó a Valencia la Mª Josep Marco Landazábal Directora General d’arquitectura i vivienda del Govern de les Illes Balears, la cual creo que se marchó muy contenta con nuestros proyectos.

Y también, por supuesto muy importante, estuvo Mª Emilia Adan, nuestra decana en Valencia, lo cual sirvió para hacer ver que el nuestro no es ni quiere ser un proyecto particular o privado, sino al servicio de la corporación registral.

En segundo lugar el éxito fue también de asistentes, tanto fue así que casi da al traste con el Congreso. Esperábamos unos 30 o 40 asistentes y el día anterior teníamos una lista de asistentes de 117 personas. Menos mal que se repartieron entre las ponencias de la mañana y las de la tarde y en la sala habría una media de 80 personas.

Y digo una media de asistentes, porque a las doce de la mañana, pedí a los compañeros que nos retiráramos a otra sala para discutir sobre todo de temas profesionales sensibles. Seríamos unos 20 o 30. Fue, al menos para mí, lo mejor de la jornada. En aquella sala había mucho nivel.

La discusión técnica fue de la mano (como siempre debería ser) de una discusión jurídica y de una iniciativa profesional que me convencieron de que este cuerpo tiene un enorme futuro por delante. Si seguimos apostando por la función, no habrá rebaja arancelaria que pueda con nosotros.

Las ponencias de la mañana, todas de formación, fueron grabadas en video, en cuanto se digitalicen, las subimos a la página de REGSETE.

No pude presenciarlas pero, me comentan que fueron muy didácticas y sencillas. Teníamos interés en que fuese así, por eso pedimos a diversos oficiales, auxiliares y técnicos (los de Calpe, Genisa y Lloret) que las preparasen y creo que la cosa salió bien.

Las ponencias de la tarde así como la mesa redonda final, tuvieron varias cosas buenas.

- Primero Gabriel Gragera, que no solo no es de la cooperativa, sino que es miembro de la junta directiva del colegio de Valencia, hizo la exposición que yo personalmente pretendía que hiciera. Siempre que se habla de bases gráficas registrales en público, se comienza enseñando una foto del territorio, con una serie de polígonos; se explica cómo funciona la herramienta de turno y como por arte de magia esos polígonos que eran verdes, de repente se convierten en amarillos. Gabriel no puso una sola base gráfica, simplemente (lo cual demuestra un grado de madurez evidente) y nada menos que habló del significado jurídico hipotecario de las bases graficas. Era necesario que la ponencia magistral tuviese mucha contundencia teórica y desde luego salió así.

- Segundo Pedro Fandos, cambió completamente de registro, si la anterior era teoría hipotecaria pura, la de Pedro fue aspecto práctico y utilidad, si la de Gabriel era para juristas y registradores, la de Pedro era para funcionarios y entidades locales. Somos sólidos, pero agiles en nuestros comportamientos de servicio.

- Y tercero, la mesa redonda tuvo muy buenas cosas también: sobre todo la sensación de vitalidad que desprende nuestro proyecto TEMPLE. SOMOS LA VANGUARDIA TECNOLOGICA DE LA CORPORACION, INVESTIGAMOS, EJECUTAMOS, TODO LO BUENO QUE HAGAMOS QUEDARA AL SERVICIO DEL COLEGIO (LOS FRACASOS SOLO SERAN NUESTROS). PERO SOBRE TODO, PENSAMOS POR NOSOTROS MISMOS

PROYECTO TEMPLE SIG REG: UNA APUESTA DE FUTURO

Estos nuestros tiempos, son tiempos difíciles, oscuros, carentes de confianza, es decir tiempos de emprendedores, de personas que no consienten en hacerse cada vez mas pequeñas. Hace un año, unos cuantos compañeros Registradores, hoy ya casi sesenta, nos miramos a la cara y decidimos simplemente actuar. Nos constituimos entonces en la primera Cooperativa de Servicios registrales que existe en el mundo. Y quisimos ser cooperativa porque esta fórmula mercantil, no tiene ánimo de lucro propio, no reparte dividendos, el único beneficio que persigue es el que se produce en los Registros de los propios cooperativistas

Sabíamos lo que queríamos y la carencia de medios económicos no nos lo iba a impedir. Si nuestra razón de ser es la de servir de “autopista” jurídica para la circulación de la riqueza territorial, si nos consideramos excavadores jurídicos y nuestra misión es lograr que emerjan valores territoriales ocultos, nuestras herramientas han de ser tecnológicas y con tecnología punta en software libre como el gvSig de la Comunidad Valenciana, desarrollada en un programa de gestión gráfica registral denominado Temple Sig. Reg. y desplegada en nuestros Registros a pleno rendimiento, nos sentimos capaces de superar las actuales dificultades con un proyecto auténticamente “motor”.

Quien acude a uno de los registros “templarios” puede conocer la situación geográfica de las propiedades registradas; lo que durante 150 años se ha descrito a través del nombre de los propietarios colindantes , ahora se georreferencia jurídicamente y sobre esa actuación registral tan sencilla y tan importante podemos informar a los ciudadanos de cuáles son las condiciones del planeamiento urbanístico que afectan a su propiedad, advertimos a los terceros de cualesquiera infracciones que se hallen georreferenciadas sobre el territorio, asociamos a la finca no menos 16 capas de información ambiental, alguna verdaderamente sensible, hacemos de los propietarios los más eficaces agentes ambientales…..

Le proporcionamos al usuario que así lo solicite los planos de cables, tubos, conducciones y cualquier consideración que sobre su vivienda disponga el libro del edificio que tenemos depositado en nuestros archivos. A nivel de información territorial el despliegue ya está hecho.

Pero ese solo es el principio del camino. La interoperabilidad de la información nos permite ya gestionar gráficamente el territorio ¡Hagamoslo¡.¿por que tengo que pedir a la administración de Costas o de Montes que me informe si existe invasión cuando inscribo un inmueble colindante, si puedo visualizar perfectamente la línea del deslinde? ¿Por qué un ayuntamiento, a la hora de gestionar un polígono de actuación urbanística, tiene que malgastar esfuerzos en averiguar quién es el verdadero propietario de un terreno , cuando pinchando en el perímetro de la base gráfica registral de la finca puede averiguarlo en prácticamente minutos y además con plena seguridad jurídica?. Tiempo, esfuerzo, seguridad, agilidad, todo eso la tecnología nos lo está ofreciendo.

Si usted selecciona un punto cualquiera del territorio, cientos de miles de testigos de valor (precios de venta, tasaciones hipotecarias, valor en seguros decenales, etc.) apoyan y motivan las decisiones técnicas de cualquier perito valorador.

Pero hay más, mucho más. En Temple Sig. Reg., apostamos por los mercados territoriales. Creamos infraestructuras jurídicas que permiten transaccionar sobre el CO2, pero también sobre el agua, los paisajes, el silencio, la calidad de vida en definitiva.

MATERIAL PARA EL CONGRESO DE TEMPLE EN VALENCIA

Esto de montar un Congreso sale un pico. En fin, ya veremos cómo salimos. La verdad es que nos hace mucha ilusión presentar la última versión del programa a todos los registros cooperativistas y a un buen montón de amigos interesados en ver lo que hacemos. Es nuestra intención que, quien acuda al congreso salga cargado de un buen montón de información sobre nuestro programa. Esta información consiste en lo siguiente:

1. Manual de Temple Sig. Reg. (en papel y en disco)

Las funcionalidades de la herramienta serán explicadas por Victor Gomez Avilés, oficial del Registro de Calpe. Victor ira explicando cómo manejar el programa siguiendo la sistemática del manual de usuario. Por eso, para poder seguir la explicación se entregará impreso en papel el manual y además la versión digital, será entregada en disco.

2. Manual de información asociada (en papel y en disco)

El modulo de información asociada siempre ha gozado de una singularidad de tratamiento. Sin embargo, la sistemática de explicación será la misma.

3. Manual de novedades de la versión (en papel y en disco)

Queremos distinguir de las funcionalidades tradicionales del programa las novedades generales del mismo. Los oficiales del Registro de Benissa harán explicación de ellas, teniendo en cuenta que para la fecha del congreso, tan solo habrán podido manejar experimentalmente la última versión.

4. CD-live con el programa

Suele ser la estrella de nuestras presentaciones. Se trata del propio programa cargado con una base de datos real para poder utilizarlo en todas sus prestaciones. Una vez que se quita del ordenador, desaparece el trabajo realizado durante la sesión y el CD- live queda listo para la siguiente.

5. CD con ponencias y con material divulgativo sobre el sistema de bases graficas registrales

Creo que es realmente interesante el contenido de este CD, puesto que las ponencias son muy sustanciales, pero también todo el material histórico que explica el Sistema de Bases Graficas Registrales.

Espero que además, quede algo para repartir bolis, cuaderno y bolsa, pero a eso no nos podemos comprometer.

PAPEL DE LOS TÉCNICOS EN TOPOGRAFÍA EN EL CONGRESO DE VALENCIA

Desde Regsete contemplamos el proceso de identificación gráfica de la finca registral para su posterior coordinación con la parcela catastral, como un proceso multidisciplinar donde los aspectos jurídico, topográfico, informático, económico, político y social, necesariamente han de colaborar para dar respuesta a todas las necesidades que dicho procedimiento está llamado a satisfacer.

Y evidentemente prescindir de técnicos cualificados ”en cosas de mapas” supone embrutecer el sistema permitiendo introducir en el mismo errores materiales que, por muy perfecta que sea la técnica jurídica empleada o los recursos informáticos disponibles, privarán de seguridad y precisión a cualquier manifestación que el Registro de la Propiedad haga en materia gráfica registral.

La función del topógrafo es, a nuestro juicio, la de velar por el mantenimiento de la calidad necesaria en cada base gráfica registral que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Es, desde luego, el propietario quien ha de declarar fehacientemente que la representación gráfica o datos geográficos de localización son los de su finca y no otra, pero no basta con aportar cualquier dato o representación, sino que solo deberían servir aquellos que técnicamente contengan la precisión y calidad suficientes como para los principios gráficos hipotecarios (el de legitimación, el de prioridad y el de fe pública grafica registral) puedan desplegar todos sus efectos.

En el próximo post explicare los puntos concretos del proceso donde es precisa la intervención de un técnico en topografía.

PROPUESTA A LOS AYUNTAMIENTOS PARA EL CONGRESO DE VALENCIA

La gran novedad que aporta el RDL 8/2011 consiste en la imposición de responsabilidad expresa a la Administración que no logre anotar preventivamente la incoación del expediente de disciplina en el Registro de la Propiedad.

Entendemos que la asunción de responsabilidad solo debe producirse en caso de omisión de la diligencia debida en la anotación por parte de la Administración, pero no cuando, habiendo dado todos los pasos necesarios para inscribir (lo cual se demuestra con la presentación de la documentación a registrar y la solicitud de que se tome anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable en su caso) esta circunstancia no se ha producido por calificación negativa o suspensiva del Registrador que lo impida.

Por ello, proponemos reforzar el sistema tradicional de asociación gráfica de la información sobre disciplina urbanística en un triple sentido:

1. El Registro como autor de la georreferenciación: es el registro quien georreferencia en función de la presentación de la solicitud de anotación preventiva.

2. El Registro como centro de información del contenido de las diferentes actuaciones relativas a los actos de disciplina urbanística:

- A través del gestor documental, el registro hace de archivo de toda la documentación necesaria para que la anotación tenga lugar

- A través del sistema de avisos continuados tiene informado al Ayuntamiento de todas las circunstancias registrales que afecten a la finca correspondiente.

- A través del visor da publicidad on line a los usuarios registrales de la situación de disciplina urbanística del territorio.

3. Los Registros de la Propiedad en funciones activas de tramitación: a través de una plataforma web, se puede crear un sistema de gestión conjunta entre Ayuntamientos y Registros, de tal manera que la aplicación informática deje de ser un Sistema de Información Geográfica,(SIG) para convertirse en un Sistema de Ejecución Geográfica (SEG).

Si el Registro da fe de esas circunstancias como información gráfica registral y no como simple información territorial asociada a la base gráfica registral. Esta circunstancia permitiría al Registro no solo informar a los usuarios registrales de la existencia y contenido de los expedientes disciplinarios incoados, sino también participar activamente en la tramitación de los mismos.

Todo el trabajo irá acompañado de los ejemplos y explicaciones visuales gráficas necesarias.