lunes, 25 de julio de 2011

HAY FINCAS Y PARCELAS EXTRAÑAS


He practicado una inscripción, cuando menos curiosa.


Se trata de una finca perteneciente a una herencia. La descripcion literaria del terreno sin duda alguna debe obedecer a un tiempo donde la realidad física del territorio debería ser muy distinta de la actual. Estas cosas pasan en los Registros.


Sin embargo este caso es particular porque no solo el Registro recoge descripciones del pasado, también el Catastro parece alejarse de la realidad. Y es que estas cosas si que no deben pasar en la institución catastral. (VER FICHERO)

UN NUEVO CONGRESO DE BASES GRAFICAS. ¿ EL DEFINITIVO?


“La información territorial en el Registro de la Propiedad” Este es el nombre del Congreso a celebrar en la facultad de Derecho de la Universidad de la Laguna los días 15 y 16 de diciembre de 2011.


Lo organizamos un grupo de personas pertenecientes al mundo del Derecho y es el acto final del proyecto de investigación DER2008-02962/JURI: El Registro de la Propiedad como instrumento vertebrador de la información territorial; datos espaciales, metadatos y Directiva INSPIRE, financiado por el Ministerio de Ciencia e Investigación. La experiencia de haber trabajado con gente del mundo de la universidad en un tema tan ambicioso y al mismo tiempo tan técnico y registral ha sido magnifica, los resultados también.


Espero que el año que viene el proyecto siga teniendo continuidad. Si es (y creo que será) será de otra manera: mas grande, mas interdisciplinar, saliendo del mundo jurídico del Registro para entrar en el mundo geográfico, topográfico, informático……


El Congreso puede ser definitivo por varias razones:


Primero porque es internacional, existen diversas tendencias, sobre todo en Iberoamérica, sobre la representación grafica de fincas registrales. En Europa también existe especial interés en ver que sale de la experiencia registral española y una buena parte de proyectos de desarrollo en África, tienen la vista puesta en la información grafica registral.


Y segundo porque será un encuentro donde se debatirá abierta y francamente sobre las diferentes tendencias jurídicas y tecnológicas que existen ahora mismo en nuestro país. Cuando los arboles crecen, aparecen las ramas y este árbol llamado información grafica registral, cada vez es más frondoso y fructífero. Animo a cuantos se sientan con ganas a participar, enviar comunicaciones y acudir. Seguiremos hablando. ( Ver Fichero 1)


jueves, 21 de julio de 2011

DICTAMEN SOBRE FINCAS EN PERMUTA


Las fincas objeto de permuta tienen una descripción literaria que nunca fue materializada en la realidad. Obedecen a un proyecto de reparcelación urbanística que nunca llego a ejecutarse, produciéndose la circunstancia de que el territorio se ha desarrollado físicamente de manera diferente a como estaba urbanísticamente planeado y registralmente inscrito.

Transcribir en la escritura las descripciones de las fincas tal y como aparecen en el Registro inscritas, supone un auténtico riesgo de localización geográfica, ya que no existe ningún dato descriptivo en ninguna de ellas que permita situarlas sobre el territorio tal y como se halla configurado hoy en día.

Y del mismo modo que embargadas estas fincas, su ejecución conduce al absurdo resultado de que no hay fincas materiales que subastar porque tales fincas en la realidad extrarregistral no existen, en el caso del otorgamiento de la presente escritura se corre el riesgo de que las fincas transmitidas, de no ser georreferenciadas sobre la realidad física actual, simplemente no existan porque no pueda localizarse su existencia.

Desde el Registro de la Propiedad de Lloret de Mar nº1, hemos identificado la base gráfica de cada una de las fincas registrales objeto de permuta. Hemos tomado la cartografía disponible, la hemos superpuesto sobre imágenes actuales del territorio y hemos comprobado que las superficies de los polígonos delimitadores de cada una de las fincas registrales, en ocasiones son coincidentes con la descripción literaria de las fincas (base gráfica de color amarillo) y en ocasiones, siendo correcta en todo caso siempre la situación y linderos manifestados en el título para cada una de ellas, no lo son (base gráfica de color rojo). Y por último, se ha verificado el contraste de la información registral con la situación catastral actual, lógicamente divergente. (VER FICHERO 1)

Creo imprescindible en cualquier caso acompañar a cada descripción de finca, su correspondiente base gráfica registral, ya que es el único medio que permitirá localizar geográficamente los inmuebles permutados.

También debe ser incorporado a la escritura el plano final del conjunto de segregaciones efectuadas, por la misma razón de necesidad de materialización geográfica y para permitir la modificación de las bases gráficas registrales de las fincas afectadas.


viernes, 15 de julio de 2011

NUEVOS ASPECTOS A CALIFICAR EN LA INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL


En posts anteriores he intentado explicar el proceso evolutivo que se produce en la técnica asociativa registral:

- En un primer momento se trataba de superponer capas de información y extraer tecnológicamente consecuencias de naturaleza meramente informativa

- después se ha pasado a interoperar con esas capas de información que se superponen para ser contrastadas con la información registral, de tal modo que el resultado ha pasado de ser meramente informativo a producir consecuencias jurídicas y sobre todo la aplicación de procedimientos de regularización de estas situaciones.

- El último paso lo constituye la inscripción gráfica registral de esta información territorial que hasta este momento se asociaba y que de poder llegar a ser inscrita, se convertirá ya en información registral. (por ejemplo si tratásemos de inscribir en el Registro un plan general urbanístico municipal completo, deberíamos hacer constar en el folio de cada finca las determinaciones de planeamiento que le afectan concretatmente tomadas de la superposición grafica de las capas de información urbanística y registral correspondientes)

Siendo ya registral esa información, por su origen gráfico y por la forma gráfica de quedar inscrita, la misma ofrece características muy particulares en cuanto a los aspectos concretos de su calificación por parte del registrador.

AJUSTES Y SOLAPES ENTRE BASES GRAFICAS REGISTRALES Y LA INFORMACION REGISTRAL.

El registrador habrá de calificar si existe coincidencia entre los recintos de las diferentes capas que se superponen a la registral. Por ejemplo, si superpongo la base gráfica registral sobre el planeamiento urbanístico y por razones de desplazamiento de una de las dos capas el resultado es incoherente (por ejemplo, la base gráfica de la finca invade una calle) esta podría ser una razón por la cual el Registrador puede suspender la inscripción gráfica del planeamiento urbanístico pretendida en esa parte del territorio por una cuestión gráfica formal hasta este momento completamente ajena a la calificación tradicional.

APRECIACION DE LA PRECISION GRAFICA DE LA INFORMACION TERRITORIAL QUE PRETENDE SU INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL

Debe plantearse como objeto de calificación si la línea que delimita una determinada calificación urbanística (por seguir con el ejemplo anterior) es lo suficientemente precisa como para no inducir a confusión. Si por ejemplo, la línea es demasiado gruesa y su trazado no permite apreciar a cuales fincas afecta (por ejemplo por cubrir alguna de ellas completamente), el principio de determinación registral impediría hacer constar en el Registro tal determinación de planeamiento.

CALIFICACION DE LA CORRECTA TRADUCCION GRAFICA DEL ALFANUMERICO

Toda representación grafica de información territorial obedece a una descripción alfanumérica. Comprobar si la traducción grafica se corresponde con su propia descripción literaria o alfanumérica se convierte en una obligación de calificación registral.

CALIFICACION DE LA COHERENCIA INTRINSECA DE LOS DISTINTOS ASPECTOS DE LA CAPA.

Y por último la calificación del Registrador habrá de ir mas allá de la simple apreciación del contraste entre polígonos. Deberá además calificar las disposiciones generales de la capa de información que se pretende inscribir gráficamente y comprobar si el contenido de la misma que ha de quedar inscrito en la finca por afectar a la misma es coherente con las consideraciones generales de la capa informativa a la que pertenece.

jueves, 14 de julio de 2011

DECLARACIÓN AMBIENTAL DE BARCELONA I Conferencia Internacional sobre Servicios Ambientales y Seguridad Jurídica

DECLARACIÓN AMBIENTAL DE BARCELONA

I Conferencia Internacional sobre Servicios Ambientales y Seguridad Jurídica

Organizada por el Deganat dels Registradors de Catalunya amb la col·laboració del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya

EL MEDIOAMBIENTE EN GENERAL

PRIMERO

Concebimos el medioambiente como un valor necesariamente creciente a través de su conservación, pero sobre todo a través de su fomento mediante el desarrollo de instrumentos legales, económicos e institucionales.

SEGUNDO

El medioambiente no es un obstáculo para el desarrollo económico y la creación de empleo, el fomento de la conservación ambiental mediante el avance y la consolidación del marco legal necesario para ello es precisamente la solución a esos retos.

TERCERO

El medioambiente y también la crisis económica actual, solo hallarán una solución duradera, cuando las acciones de conservación y de desarrollo sostenible, resulten económicamente más ventajosas que la destrucción de recursos y servicios ambientales.

CUARTO

La riqueza del medioambiente y por tanto la integración de los temas ambientales en la economía productiva, no se basa en la explotación de los recursos naturales sino en conservar y fomentar su desarrollo sostenible, mediante su aprovechamiento e integración en la economía de los servicios ambientales que nos proporcionan los ecosistemas. Así, las políticas de desarrollo agrario y de conservación ambiental, resultan necesariamente complementarias para el verdadero cumplimiento de sus fines, en un sólido desarrollo

EL MEDIOAMBIENTE Y LAS PERSONAS

QUINTO

Es preciso que el medioambiente descienda de los grandes países y empresas multinacionales y de las grandes negociaciones y declaraciones internacionales, al nivel de los ciudadanos comunes, haciéndoles sentir participes reales de la situación ambiental y de sus problemáticas actuales.

SEXTO

El medioambiente no ha de ser preservado o defendido de la actividad humana, son precisamente los propios recursos medioambientales y los servicios ambientales los encargados de preservar y defender nuestra condición de seres humanos, en el sentido de que nuestra economía depende precisamente de la correcta gestión de éstos recursos y servicios ambientales.

SEPTIMO

La conducta humana no ha de ser simplemente pasiva o contemplativa. Cada ciudadano debe generar activamente medioambiente, riqueza ambiental.

OCTAVO

El principio “quien contamina paga” ha de dar paso al principio de “quien conserva y/o genera valores ambientales y riqueza ambiental resulta premiado”

NOVENO

La actividad de conservación ambiental ha de ser vasculante y equilibrada, ha de consistir en un proceso donde el que contamina sea quien premie efectivamente al que conserva y genera riqueza ambiental. teniendo en cuenta que este comportamiento por parte del contaminador en si mismo ya merece un premio, frente al que contaminando no premia al que conserva.

EL MEDIOAMBIENTE Y EL TERRITORIO

DECIMO

El medioambiente es una temática global, pero no hay que olvidar que precisamente por ser global ha de tener un tratamiento específico y detallado, por muy pequeño que sea el ámbito espacial en que se desarrolle.

UNDECIMO

Se reconoce que la territorialidad de los valores ambientales no ha sido debidamente tenida en cuenta hasta la actualidad. Puesto que los recursos naturales nacen, discurren o se consumen en fincas (porciones del territorio delimitadas por el dominio de la persona), el aprovechamiento de los mismos, ha de constituirse como un derecho real sobre la finca que la sociedad concede a los propietarios a cambio de la necesaria conservación y aprovechamiento de la riqueza ambiental de los mismos.

DUOCECIMO

En este marco del aspecto territorial de los valores ambientales, resulta evidente la necesidad de contar, medir representar y valorar dichos aspectos naturales, mediante indicadores y bases gráficas integradas en sistemas de información geográficos para poder ser mejor conservados y aprovechados. Se apuesta decididamente por la aplicación de las tecnologías de medición en el tratamiento activo de la conservación ambiental y por la puesta en valor de la riqueza ambiental.

DECIMOTERCERO

Resulta evidente la necesidad de contar con instrumentos de seguridad jurídica que garanticen la realidad de las actuaciones humanas en relación con el medioambiente. Solo cuando impera la confianza en las declaraciones sobre resultados ambientales es posible el desarrollo económico de su conservación. En un escenario de puesta en valor de los aspectos ambientales, resulta evidente la necesidad de una mayor seguridad jurídica, en el premio de actuaciones conservadoras y generadoras de servicios y valores ambientales, es decir de riqueza ambiental.

DECIMOCUARTO

El registro de la propiedad, constituye uno de los instrumentos más eficaces para lograr la seguridad jurídica en el tratamiento de los valores ambientales de las fincas y para la generación de riqueza ambiental.

DECIMOQUINTO

Dada la enorme diversidad de actuaciones de conservación ambiental susceptibles de aflorar económicamente como elementos de riqueza patrimonial de las fincas, se declara la necesidad de contar con registros jurídicos de naturaleza grafica y digital.

Barcelona, 7 de julio de 2011.

Con la participación del Proyecto der2008-02962/juri Inspire, financiado por el Ministerio de Ciencia y Educación.

miércoles, 13 de julio de 2011

NUEVO MODELO FORMAL DE LLEVANZA DE LIBROS GRAFICOS REGISTRALES


La técnica grafica registral exige la llevanza de un nuevo formato de folio registral. Si por un lado es preciso que el folio acabe siendo verdaderamente digital, para poder dar cabida a la información territorial susceptible de ser inscrita, resulta evidente la necesidad de dotar a los Registros de un libro gráfico cuyas características consistirían en lo siguiente:

ASIENTO CON INCORPORACION DE LA BASE GRAFICA

La base grafica no solo quedaría, al ser validada, como archivada en el Registro validante, sino que pasaría a formar parte de la propia descripción de la finca, con los mismos efectos hipotecarios que produce la descripción alfanumérica de la misma.

CONSTANCIA DE FICHA GRAFICA ADJUNTA AL FOLIO

La base gráfica que, como parte de la descripción de la finca, ha de ser parte del propio contenido del folio registral, no solo se halla constituida por el recinto gráfico sino por todos los metadatos que conforman su significado, los cuales han de aparecer.

DETERMINACIONES EXTERIORES A LA FINCA

La descripción de la finca no solo comprende la determinación de todo lo que ocurre de linderos hacia adentro de la misma, sino también aquellas determinaciones exteriores que configuran y limitan el contenido propio del dominio inmobiliario.

CONSTANCIA DE ALTERACIONES TECNICAS

Los problemas de tolerancia que se producen a la hora de actualizar o mejorar las Cartografias y ortofotoimágenes de que dispone cada registro para configurar sus bases gráficas registrales, han de tener acceso al Registro de manera automática y constante, siempre que no sobrepase los límites de tolerancia que exigen las disposiciones legales al respecto.

REGIMEN ESPECIAL DE PRESENTACION

No es posible la inscripción en masa de toda una capa de información territorial. La técnica adecuada es que todo el plan general municipal del ayuntamiento interesado en lograr su inscripción, por ejemplo, se presente en el Diario del Registro y vayan aplicándose sus determinaciones concretas a las fincas registrales de manera paulatina, cuando se vayan despachando las escrituras o títulos relativos a las mismas.

domingo, 10 de julio de 2011

NUEVA TECNICAS EN LA INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL


La posibilidad de poder hacer constar en el Registro capas de información territorial sobre las fincas registrales, exige la necesidad de acudir a la técnica de la inscripción gráfica registral. Si en un post anterior examinábamos los nuevos extremos que debe calificar el Registrador, en el presente enunciamos algunas nuevas reglas a las que debe sujetarse la inscripción gráfica regstral.

INSCRIPCION LITERARIA GLOBAL DE TODAS LAS DECLARACIONES DE LAS CAPAS DE INFORMACION

Cada capa de información geográfica viene referida a un contenido de información normalmente complejo y de extensión desproporcionada con la capacidad ordinaria del folio registral. La determinación de la información que ha de tener trascendencia real inmobiliaria exige que el Registrador califique por completo las disposiciones alfanuméricas de la capa y no solamente algunas. Lo que se inscribe es toda una trama de consideraciones que no admiten inscripción parcial alguna de las mismas.

SOBRE TODAS LAS FINCAS Y NO SOBRE ALGUNAS

La inscripción gráfica registral de una capa de información territorial exige su incorporación sucesiva a todas las fincas registrales que pudieran quedar afectadas. Por lo tanto, a medida que se van despachando documentos, se irán incorporando las determinaciones territoriales a las fincas a las que dichos títulos se refieren, sin poder hacer excepción alguna e independientemente de la voluntad del titular registral.

CON ESPECIFICACION GEOGRAFICA DENTRO DE CADA FINCA

La inscripción gráfica no solo posibilita sino que además exige la determinación de las consideraciones territoriales dentro de cada finca, de modo que si en la inscripción tradicional se decía que una determinada finca quedaba afectada por el dominio público marítimo terrestre, por ejemplo, en la inscripción gráfica registral hay que especificar gráficamente por donde discurre la línea de deslinde dentro y fuera de la finca a la que afecta.

CON POSIBILIDAD DE SUSPENDER Y DE PROVOCAR EFECTOS FRENTE A TERCEROS

La finalidad fundamental de la inscripción gráfica registral es superar la técnica de la asociación y llevar a las determinaciones de la información territorial los efectos hipotecarios de la inscripción registral. Y tan potentes pueden llegar a ser esos efectos frente a terceros que se impone la necesidad de que el Registrador pueda denegar o suspender la inscripción de las determinaciones de la información territorial sobre fincas determinadas

martes, 5 de julio de 2011

INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL


Es la evolución final de la técnica de la asociación territorial a la base gráfica registral. Imaginemos que un plan general urbanístico se inscribe por completo en el Registro de la Propiedad. Obviamente no solo la parte alfanumérica se inscribiría sino también su parte grafica. En realidad llegados a este estado de evolución, la información gráfica deja de ser territorial para convertirse en registral, en información gráfica registral. Una información gráfica que al ser registral es objeto de publicidad con efectos frente a terceros. La inscripción grafica registral se caracteriza por las siguientes notas:

NUEVOS ASPECTOS A CALIFICAR

- Ajustes y solapes entre bases gráficas registrales y territoriales

- Consideración del estado gráfico correspondiente (validación provisional o definitiva)

- Apreciación de la precisión gráfica de la información asociada

- Calificación de la correcta traducción gráfica del contenido alfanumérico.

- Calificación de coherencia intrínseca de los distintos aspectos de la capa.

NUEVA TECNICA DE INSCRIPCION

- Inscripción literaria global de todas las declaraciones de las capas de información.

- Sobre todas las fincas y no sobre algunas.

- Con especificación geográfica dentro de cada finca.

- Con la posibilidad de suspender y de provocar efectos frente a terceros.

NUEVO MODELO FORMAL DE LLEVANZA DE LIBROS REGISTRALES

- Asiento con incorporación de la base gráfica registral

- Constancia de ficha gráfica adjunta al folio

- Determinaciones exteriores de la finca

- Constancia de las alteraciones técnicas

- Régimen especial de presentación.

De cada uno de estos tres aspectos trataremos en “posts” independientes

viernes, 1 de julio de 2011

INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA COMPLEJA


Se trata del segundo paso en la evolución de la técnica de la asociación territorial a las bases gráficas registrales.

Si la asociación simple consiste en superponer una capa de información territorial, por ejemplo la medioambiental, sobre la base gráfica de una finca registral para que por el simple contraste tecnológico de polígonos y colores se pueda apreciar sin mayor análisis situaciones de invasión, tangencia, cercanía o lejanía, en la asociación compleja además se informa de contenidos y permite regularizar situaciones. Efectivamente en la compleja se informa de los datos alfanuméricos que corresponden al color del polígono asociado correspondiente a cada una de las capas informativas que se asocian. Ello permite

- Interoperar: Que conjuntos de datos espaciales representables sobre imágenes del territorio sin intervención manual repetitiva se combinen de tal manera que dicha combinación produzca como resultado un aumento de valor.

- Regularizar situaciones complejas: Aplicar medidas que favorecen la convergencia o armonización de datos, a través de una sede transaccional común (entendida como el lugar donde se aportan datos por cada agente autor para ser tratados objetivamente por el sistema de regularización).

Aunque este estado de información asociada compleja es incipiente, sin embargo ya contamos en la actualidad con ejemplos como la consulta urbanística o la actual propuesta de relación con catastro que lleva a cabo el programa informático Temple Sig.Reg.(ver ejemplo)