jueves, 30 de abril de 2009

ORGANIZACION GEOBASE


La tarea de identificar bases gráficas registrales, se está estructurando a través de dos redes organizativas, servidas por una estructura central del Colegio de Registradores en Madrid. Por un lado en cada Registro de la Propiedad existe un técnico operario dedicado a la localización, configuración y preparación de validación de las bases gráficas registrales.

Por otro lado, en cada Decanato Territorial del Colegio de Registradores (aun no está completa la red, nos faltan Navarra y Castilla León) existe una Oficina Técnica de Coordinación compuesta por un equipo de personas que oscila entre los tres técnicos (para los Decanatos mas pequeños) y los diez técnicos (para los mas grandes).

 El operario del Registro de la Propiedad trabaja con los títulos que se presentan a Diario en el Registro, examina las descripciones de las fincas, comprueba su coherencia catastral, trata de localizarlas sobre el territorio, configura o dibuja sobre las ortofotos, el catastro o la cartografía disponibles y deja lista su base gráfica para que sea validada por el Registrador.

 En la Oficina Técnica de Coordinación se encargan de acometer la formación inicial de los técnicos de cada Registro, llevan a cabo tareas de recopilación estadística y de atención técnica a las Oficinas y también se encargan de identificar aquellas fincas históricas que por su facilidad de identificación (edificios singulares), por el abundante número de ellas existente (urbanizaciones antiguas identificadas por el número de parcela) o por otro tipo de razones en las que ya entraremos, resulta conveniente que no sean identificadas por el Registro ya que ello paralizaría su tarea de identificación diaria.

 Se crea así un círculo virtuoso de trabajo. Si el Registro identifica lo que se presenta a Diario y la Oficina Técnica el archivo histórico, al final lo que a diario entre en la Oficina ya se encontrará identificado, que es de hecho lo que ahora ya empieza a suceder.

miércoles, 29 de abril de 2009

VIAJE DE IDA Y VUELTA


 Cuando localizamos una finca en Geobase es fundamental conocer todos los datos de la misma. Por ello la conexión entre Geobase y Experior (el programa informático de gestión de los Registros de la Propiedad) resulta fundamental.

 Si vemos la imagen de una finca en el programa Geobase, existe un comando "A" (VER IMAGEN 1) que pone en conexión el recinto de la base gráfica registral con el resto de datos inscritos en el Registro. 

Así no solo podremos ver la lista de asientos registrales que se han practicado sobre la finca (VER IMAGEN 2), sino también, entre otras cuestiones, la ficha base de la finca, sus linderos informatizados y también su posible conexión con la parcela catastral correspondiente (para el caso de que exista correspondencia) (VER IMÁGENES 3). En los últimos tiempos también se consigue enlazar la base gráfica registral con la imagen digitalizada del folio registral (VER IMAGEN 4).

 Pero el viaje es de ida y vuelta, si desde  la base gráfica registral  podemos enlazar con el folio registral, si estuviésemos operando  sobre el folio de una finca, son dos las operaciones que nos permite el programa "Experior" de gestión registral para conectar con Geobase, localizar la base gráfica de la finca sobre la que estemos trabajando (para el caso de que la base gráfica de dicha finca se halle validada) (VER IMAGEN 5) e imprimir sobre el material ortofotográfico y a la escala deseada la base gráfica registral que, en definitiva, se suministra al usuario (VER IMAGEN 6)

martes, 28 de abril de 2009

SISTEMA DE BASES GRAFICAS REGISTRALES EN EL PERU


 Transcribo parte del informe que en su día nos enviaron los compañeros del Perú sobre su actual procedimiento de trabajo en materia de bases gráficas registrales:

 El funcionamiento de la Oficina de Catastro de los Registros Públicos (tal y como denominan a la Oficina Técnica de los Registros de la Propiedad) es el siguiente:

 1.- El Registrador remite a la Oficina de Catastro de los Registros Públicos el expediente sobre una solicitud de inscripción de una primera inscripción de dominio, independizaciòn, Lotizaciòn, acumulación , etc.

 2.- La Oficina de Catastro recepciona el expediente y lo ingresa en un programa para su control interno, asignándolo a un técnico.

 3.- El Técnico revisa el expediente y verifica si con la información técnica remitida es aceptable o no el estudio.

 4.- Si no es aceptable (Falta de plano o deficiencia) se grafica en un archivo temporal en nuestra base gráfica digital para mantener su vigencia mientras subsana la deficiencia para ello realiza un informe técnico al Registrador.

5.- Si es aceptable, entonces se automatiza la información que viene con el expediente y además si se requiere se automatiza también la información del Antecedente Registral de donde proviene, así ocurre en los casos de las independizaciones (segregaciones de Perú) de áreas que se desmiembran de otras más grandes para ello se utiliza el escáner (proceso de rasterización) luego se almacena en nuestros archivos de imágenes escaneadas.

 6.- Si la información del expediente se encuentra georreferenciada se procede a verificar el resto de datos técnicos como son sus medidas perimétricas.

 7.- Si la información del expediente no se encuentra georreferenciada, se procede a georreferenciarlos utilizando si es urbano la cartografía del Instituto Geográfico Nacional y si es rural se usa la cartografía del PETT (Ministerio de Agricultura). Una vez georreferenciado se procede a revisar sus linderos y medidas perimétricas. Hemos de añadir que en ocasiones se utilizan cartografías particulares.

 8.- Luego se procede al almacenamiento en capas utilizando el AUTOCAD, lo etiquetamos con la numeración del expediente y es almacenado en la base gráfica.

 9.- Tras tener la base graficada se procede a analizar su entorno para verificar que no se superponga con terceros ya graficados en la base grafica.

 10.- Finalmente se emite el informe técnico correspondiente al Registrador.

viernes, 24 de abril de 2009

PERDER EL NORTE

 

Dice el artículo 9 de la ley hipotecaria que las fincas se inscribirán bajo las circunstancias siguientes: "La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título".

 Y además sigue diciendo este precepto "Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica…."

La verdad es que resulta complicado entender que la ley hipotecaria todavía deje en mera posibilidad lo que en muchos casos es una auténtica necesidad. Cuando pensamos en una finca, a todos se nos viene a la cabeza un polígono mas o menos regular donde el lindero norte, sur, este y oeste aparecen bien definidos. 

Pero en muchas ocasiones estos linderos no existen como tales y entonces la descripción literaria se hace imposible. Ocurre esta circunstancia en las fincas destinadas a viales (es frecuente encontrar en los libros registrales descripciones del tipo "15.000 metros cuadrados destinados a viales", sin mas); sin la base gráfica registral es imposible describir ninguna de estas fincas. 

¿Alguien es capaz de describir con palabras o números de manera comprensible esta finca? (VER IMAGEN 1).

 También suele ocurrir esto mismo en las fincas de grandes proporciones, en ellas el lindero norte se pierde completamente, lo mismo que el sur, el este o el oeste. (VER IMAGEN 2); por cierto,  las parcelas catastrales de esa parte del territorio son completamente diferentes.

 La descripción gráfica en estos casos debe dejar de ser una posibilidad normativa para convertirse en una necesidad de la inscripción, de no ser así, acudiremos al famoso lindero que siempre saca a colación mi compañero Rafael Palau "linda al norte con Inglaterra, mar Cantábrico por medio" 

jueves, 23 de abril de 2009

ALABANZA AL SIGLO XIX


Cuando en el siglo XIX se adopta la técnica identificativa de las fincas registrales, se evita acudir a criterios geográficos descriptivos que hubiesen generado mas conflictos de los que hubiesen resuelto y por ello se adopta un procedimiento tan aceptado y pacífico (el de la utilización de linderos personales) que aun hoy en día se considera por muchos (sobre todo juristas, entre ellos algunos compañeros registradores) no necesitado de innovación o modificación.

 No se comprende muy bien la razón por la cual, por ejemplo, una entidad de crédito precisa, tras la tasación de valor que realiza del inmueble, una descripción llamémosle geográfica de la finca, cuando lo único que necesita del Registro de la Propiedad es la seguridad jurídica tradicional de titularidad dominical que, desde hace ciento cincuenta años, le viene proporcionando.

 El sistema tradicional de determinación de fincas registrales gozaba de una característica básica que ha sido hasta los tiempos presentes y aun lo es hoy, su mayor virtud: elasticidad.

 Tal sistema establece de manera geográficamente imprecisa la ubicación de la finca registral, pero absolutamente concluyente en su ubicación jurídica. Si frente a todos desaparece el problema de la identificación de la finca, los problemas de descripción de la misma quedan reducidos en caso de surgir, simplemente a la resolución del conflicto entre partes.

 El sistema es lo suficientemente elástico como para sin describir nada , identificarlo todo. Aunque parezca mentira, el Sistema de Bases Graficas Registrales participa, punto por punto, de todo lo explicado anteriormente. Lo veremos en futuros "posts".

miércoles, 22 de abril de 2009

EL TERRITORIO SE MUEVE, LA FINCA NO


Se procedió a inscribir un conjunto de edificios de protección oficial. Se aportó planimetría y cuando la misma se configuró sobre la ortofoto, el resultado fue el siguiente (VER IMAGEN 1).

 Se puede apreciar como efectivamente ya se están excavando los suelos de cada uno de los bloques de viviendas.

 Disponía en el Registro entonces, de varias ortofotos históricas que arrancaban de diez años atrás. Una, mejor que la actual, nos muestra como se estaba comenzando a hacer el desmonte correspondiente (VER IMAGEN 2). 

Pero diez años antes, más o menos en ese mismo lugar solo había plataneras (VER IMAGEN 3). Sea cual fuere la configuración de las imágenes, mis fincas, ya sea sobre la foto mas antigua (VER IMAGEN 4),  ya sobre la anterior a la que sirvió de escenario de configuración de la base gráfica (VER IMAGEN 5), ya sobre las posteriores que vinieron después (VER IMAGEN 6) siempre han estado en el mismo sitio, ya que para que se hubiesen podido modificar, hubiese sido preciso hacer modificaciones en la descripción literaria registral.

 Las bases gráficas registrales son la traducción de la descripción alfanumérica de la finca, coincida o no esta con la realidad aparente del terreno.

 Y ya puede este moverse, que mis fincas, mientras no se haga la correspondiente inscripción registral, no lo harán.  

martes, 21 de abril de 2009

LA ANÉCDOTA DE LA FINCA DE LA CARRETERA


"Que no, que yo no valido eso", me molestó bastante que el oficial me presentase a validar una cosa tan absurda. "Don Oscar que yo le aseguro que ahí existe un edificio de varias plantas". (VER IMAGEN 1) ¿Será una ortofoto antigua? No, esta imagen es relativamente actual, además, en las ortos antiguas se ve lo mismo. ¿Será que la carretera ha dejado de ser carretera para convertirse en edificio? Imposible, es una línea de paso única, no existe otro modo de acceder a la playa. ¿Será, en el colmo del descaro, que alguien esta diseñando una edificación "fantasma" con el objeto de perpetrar una gran estafa?

Todo legal, los folios que describen el edificio tienen mas de veinte años de antigüedad. Ya está, ahí había un edificio que fue expropiado y derruido para hacer la carretera, pero nadie se ha preocupado de hacer constar esa circunstancia en el Registro de la Propiedad. Tampoco es eso.

"Don Oscar, el edificio esta debajo de la carretera" "¿Cómo va a ser posible eso?, contesto". Pues efectivamente, recién llegado a la plaza aun no conocía el espectacular paraje de Mesa del Mar, y sus desniveles de mas de un 25% (VER IMAGEN 2) .

Y allá que me voy, en coche y de misión oficial, a ver si existe el dichoso edificio. Y existe, la carretera de acceso a la playa tiene tal pendiente que bajo la misma se levantó hace tiempo un edificio de varias plantas, lógicamente en disminución. La carretera hace las veces de azotea y la única forma de representar su base gráfica registral es trazando la misma sobre, precisamente, la carretera. (VER IMAGEN 3)

lunes, 20 de abril de 2009

LINEA DE COSTAS


 Los compañeros de Tenerife, están cargando es su Geobase información sobre el deslinde marítimo terrestre. 

En la imagen se pueden contemplar dos líneas (VER IMAGEN), la línea azul es la línea de ribera de costa y la roja es la del deslinde propiamente dicho. Hasta ahora averiguar la situación de una finca respecto al espacio de dominio público marítimo terrestre era una cuestión de absoluta confianza. 

Si uno de los linderos declaraba la colindancia con dicho espacio, entonces el Registrador ponía en marcha una serie de procedimientos establecidos por la legislación de costas, si el titular no lo declara, difícilmente el Registrador podía saber nada acerca de esa situación. 

A través de la representación gráfica de la línea de deslinde, asociada esa línea a un buen montón de información procedimental, se dota a los Registros de la mejor herramienta posible para comprobar la situación de invasión, colindancia, afectación de servidumbre o alejamiento, en la que se puede encontrar una finca registral. 

Sería bueno, muy bueno, que cundiese el ejemplo en el resto de España y la Dirección General de Costas del Ministerio de Medio Ambiente y los Registros de la Propiedad colaborasen no solo a nivel local en esta imprescindible labor.  

domingo, 19 de abril de 2009

QUE ES EL VIDEO IRI-IGRIAM


 IRI-IGRIAM quizás sea el proyecto más ambicioso que se haya abordado en el mundo de los Registros de la Propiedad. Desde luego en el ámbito iberoamericano y me atrevería a decir que también a nivel mundial.

 IRI significa Información Registral Iberoamericana y pretende intercomunicar telemáticamente la información registral de los distintos países iberoamericanos que se adhieran al proyecto.

 De tal manera que cualquier persona, en cualquier parte del mundo, que quiera obtener información registral de cualquier finca iberoamericana, podrá pedirla (y le será suministrada) por Internet, a través de este sistema. FLOTI, es el sistema español de atención de publicidad registral en la red (sus números son impresionantes). IRI, tratará de interconectar los distintos "flotis" existentes en los diferentes países iberoamericanos.

 IGRIAM significa Información Gráfica Registral Iberoamericana. Es el gran Geobase iberoamericano que estamos preparando. En el video se explican las utilidades de Igriam y se hace especial referencia a su relación con IRI.

 Si consiguiésemos un gran mapa con las bases gráficas registrales de iberoamérica que fuese capaz (además de localizar las fincas) de suministrar información registral de las mismas, estaríamos ante una herramienta de gestión negocial inmobiliaria inimaginable. En fin, que me acaloro, ya habrá tiempo de colgar otros "posts" sobre el tema.

sábado, 18 de abril de 2009

FINCAS AMARILLAS, FINCAS ROJAS, FINCAS VERDES

 

 

La imagen que acompaño es una representación general de la trama de bases gráficas, tomada hace años, de los municipios de Tacoronte y el Sauzal, donde tuve ocasión de servir como Registrador durante bastante tiempo. (VER IMAGEN).

 Me gusta esa imagen porque en ella se advierte el verdadero carácter del sistema de bases gráficas registrales y se diferencia perfectamente de cualquier otro tipo de representación gráfica del territorio.

 Lo primero que llama la atención es que no se trata de una trama continua o universal como la del Catastro.

 La ortofotografía se halla "tachuelada" de polígonos individualmente tratados; si algunos de ellos están situados sin solución de continuidad junto a otros, no es porque se haya representado de una sola vez una parcelación entera en su conjunto, sino porque finca a finca se ha ido validando la base gráfica correspondiente y ajustando colindancias como operación individual en cada caso concreto.

 Lo segundo que llama la atención es la cantidad de fincas que no han sido validadas y han quedado en estado provisional, en color rojo. Son muchas las fincas mal descritas por sus titulares en el Registro. 

A pesar de estar absolutamente seguro (por diversas razones que me llevaron a esa conclusión y que quedan documentadas) de que la situación geográfica de esas fincas se corresponde con sus correspondientes polígonos rojos, no pude validar ninguno de ellos porque había discrepancias (sobre todo de superficie, aunque también por otras razones) entre la descripción literaria del folio y la gráfica de la imagen.

 Y también, si nos fijamos, algunas aparecen en color verde; simplemente era el trabajo que tenía por validar aquel día.

 Lo que no aparece en la imagen, y ya lo creo que si es importante,  es la cantidad de fincas que, por tener una descripción literaria compuesta por linderos personales, ni tan siquiera han podido ser localizadas.  

 Ni todo el territorio esta inscrito en el Registro de la Propiedad, ni todo lo inscrito se puede localizar geográficamente, ni todo lo que se localiza geográficamente puede ser validado, ni todas las validaciones son iguales y en cada uno de esos estadios las consecuencias jurídicas que de ello se derivan son diferentes.

viernes, 17 de abril de 2009

SOLAPES


Se presentó a inscribir una escritura de obra nueva. Dicha escritura se acompañaba de la oportuna planimetría de proyecto acreditativa de la construcción y de su situación sobre el territorio (ojalá hubiese una norma legal que exigiese siempre la incorporación de ese material gráfico a las escrituras de esa naturaleza).

 Cuando contemplé la imagen que mostraba una ortofoto antigua (VER IMAGEN 1) inmediatamente me di cuenta de que a través  del Catastro iba a tener problemas para localizar y configurar la finca. 

Se trata de uno de esos espacios de frontera entre lo rústico y lo urbano, donde las representaciones catastrales por necesidad siempre se van a mostrar durante un tiempo contradictorias (el Catastro de rustico se solapara con el Catastro de urbano). 

Uno de los aspectos que más admiro de la Oficina Virtual del Catastro (y os aseguro que son muchos) es que permite la representación, aunque sea solapada, de la primitiva realidad rústica y la nueva realidad urbana. (VER IMAGEN 2) y admite ambas, aunque sean contradictorias, hasta que se haga una representación catastral correcta de todo el territorio afectado (lo fácil seria borrar por las buenas lo rústico, pero esto puede entrañar errores mas graves  que los que se pueden apreciar en la situación de solape) 

El Catastro maneja 80 millones de parcelas y la actualización gráfica de cualquier alteración puntual del territorio  es imposible que se efectúe al instante, si queremos mantener la calidad de la representación gráfica catastral del resto del conjunto parcelario.

 Gracias a la planimetría particular aportada en la escritura pude localizar las fincas, configurar la base gráfica registral y validarla, no con arreglo al Catastro, sino con arreglo a la realidad fotográfica del territorio. (VER IMAGEN 3). 

El contraste entre la realidad registral (edificios que se edificarán en el futuro), la realidad catastral (solape entre la antigua apariencia rústica y la actual apariencia urbana), (VER IMAGEN 4) y la realidad tangible o aparente actual (terrenos que han dejado de ser rústicos) constituye un buen mimbre para hacer el mejor cesto de información gráfica dominical posible.  

jueves, 16 de abril de 2009

NECESIDAD DE COINCIDENCIA DE LINEAS. EL DATO UNICO TERRITORIAL


Hace tiempo se me habló del Dato Único Territorial. Es un concepto técnico cartográfico, (creo que el primero que escribió sobre eso fue Fermín Muñoz desde TRACASA, la cartográfica de Navarra) cuya traducción jurídica registral siempre he interpretado como la necesidad de hacer una sola línea que reuniese todos los significados territoriales posibles. 

Si mi finca linda al norte con una calle, si la parcela catastral tiene ese mismo lindero y lo mismo ocurre con la parcela urbanística, el distrito postal, etc. ¿por qué no hacer una sola línea que signifique todas esas cosas en vez de tener un cúmulo de líneas a modo de  "spaghetti" en el mismo sitio?

 Nunca me ha gustado esa idea por dos razones, la primera porque esa pregunta tiene una respuesta positiva solo cuando todos los agentes territoriales quieren representar lo mismo. Si mi finca va mas allá de la actual acera de la calle y se queda en medio de la calzada porque nunca se inscribió la expropiación del retranqueo en el Registro, en ese caso sería injusto para el titular registral que su línea coincidiese con el resto y la segunda porque siempre existiría uno que dibujase por los demás y eso crearía a la larga conflictos seguro.

 Sin embargo, hay una razón que es innegable para exigir la coincidencia de líneas. Se ve en el ejemplo siguiente. (VER IMAGEN). 

Se trata de una consulta urbanística donde la herramienta informática, un cedulador ("la brocheta" que llamamos en Canarias), informa de todas las determinaciones de planeamiento que resultan del contraste por superposición con el recinto de la finca registral. Resulta que la base gráfica de la finca esta invadiendo  una parte de la vía pública (cuando no debía de hacerlo, porque el desplazamiento de superposición se produce por una cuestión técnica y no por una representación gráfica registral consciente y voluntaria). 

El resultado es una información de casi 30 folios, ya que informa de todas las determinaciones del planeamiento aplicables a las vías publicas del municipio, cuando el documento solo debería tener no mas de cinco paginas, las destinadas a informar del contenido relativo al inmueble inscrito.

 En este caso corresponde al Registro hacer el oportuno ajuste para no dar información de planeamiento  que no le corresponde a la finca.    

miércoles, 15 de abril de 2009

CONSULTA URBANÍSTICA

 La consulta urbanística es un documento que expiden en este momento solamente los Registradores de la Propiedad de Canarias, gracias a la excelente relación que siempre se ha mantenido con la Consejería de Ordenación del Territorio, con los Ayuntamientos y sobre todo con la empresa pública de cartografía GRAFCAN.

 Consiste en informar de las declaraciones de planeamiento urbanístico que afectan al polígono determinado por la superficie de una finca.

 El Registrador informa de lo que el Plan General de Ordenación correspondiente (no el Registro) dice que ocurre sobre la misma porción de territorio sobre la que, esta vez si, el Registro manifiesta que existe una determinada finca registral.

 Si tomamos el ejemplo de un municipio de Tenerife vemos que en la primera página se hace una precisa localización de la finca registral sobre la que se expide la información de planeamiento (IMAGEN 1).

 En la página dos situamos la finca sobre las disposiciones gráficas de planeamiento circundante y un montón de información gráfica, se suministra al usuario (IMAGEN 2). 

En las páginas tres y cuatro, se despliega la información alfanumérica correspondiente (condiciones de parcela, de la edificación, usos pormenorizados, etc,) (IMÁGEN 3 ,  IMAGEN 4)

Y por último se pone de manifiesto la representación gráfica de todas esas disposiciones que afectan a la finca, por razones de cercanía (IMAGEN 5).   

martes, 14 de abril de 2009

RATIFICACION DE COORDENADAS


 A continuación voy a poner un ejemplo del documento de "ratificación de coordenadas" que unos señores firmaron hace un tiempo en mi Registro. Se trataba de una operación registral compleja de agrupación de una finca inscrita con otra pendiente de inmatriculación que producía el efecto de invadir la base gráfica de otra finca inmatriculada con anterioridad, Aunque en realidad no existía conflicto real porque la invasión se debía a una defectuosa descripción literaria de la finca ya inscrita, lo cierto es que la inscripción no se podía llevar a efecto, porque el único que puede alterar el contenido de lo inscrito es el titular registral y en su defecto la autoridad judicial.

 Ambas partes estaban de acuerdo en la determinación de la realidad dominical y por ello me presentaron, firmando ante mi presencia y preparado en mi Oficina, esta "ratificación de coordenadas" (VER IMAGEN 1). A mí profesionalmente como Registrador no me gusta nada esta técnica más propia del Notario que de mi oficio (entre otras cosas porque el asunto resultó incompleto, efectivamente la inmatriculación se produjo, pero las bases gráficas quedaron en rojo y también la descripción literaria en folio de la inicialmente invadida quedó pendiente de rectificación).

 Por razón de su contenido jurídico no creo que sean operaciones susceptibles de ser directamente presentadas ante el Catastro y tampoco creo que sea yo el mas adecuado para dar fe de ellas (a mi me toca calificarlas e inscribirlas). A mi juicio, el Notariado tiene un papel esencial en todo el sistema de Bases Gráficas Registrales, muy alejado de añadir simplemente certificaciones catastrales a los títulos que otorgan y mucho más importante que el meramente testimonial que en la actualidad desempeña en esta materia.  


sábado, 11 de abril de 2009

CONCEPTO DE FINCA REGISTRAL


El concepto de finca registral es muy claro y entiendo que no ofrece discusión alguna.

 "La finca registral es la porción de terreno delimitada por el dominio de una persona"

 El elemento configurador del inmueble al que se refiere la inscripción es precisamente la materia de la que da fe el Registro de la Propiedad, es decir el dominio inmobiliario.

 Los inmuebles pueden ser delimitados por razón de su apariencia, su riqueza territorial, su calificación administrativa, etc. La delimitación inmobiliaria que hace el Registro de la Propiedad la configura el dominio titular y esa configuración  puede no atender a circunstancias físicas o elementos geográficos del terreno. El dominio inmobiliario puede ser simplemente determinado por la voluntad humana negocial, coincidente o no (eso dependerá de la misma) con elementos físicos o geográficos aparentes del terreno.

 Tratar de describir la finca registral como si se tratase de otro tipo de realidad inmobiliaria, en concreto la catastral, es actuar en contra de la naturaleza y fines de la institución registral, que no son otros que los del servicio a la sociedad.

 La base gráfica registral es la traducción gráfica de la descripción literaria que de las fincas se hace en los libros del Registro. Por eso, cualquier aspecto relativo a una base gráfica registral es el mismo que afecta a la propia finca inscrita.

viernes, 10 de abril de 2009

EL REGISTRO Y LOS DATOS DE HECHO


 De siempre se ha dicho que el Registro de la Propiedad no da fe de los llamados datos de puro hecho. Sin embargo entiendo que esta afirmación hay que relativizarla.

 La institución registral no responde de los centímetros exactos de cabida de un inmueble, si el mismo tiene tal o cual cualidad, inclinación o aprovechamiento, si se halla cerca o lejos de comunicaciones, industrias o núcleos de población, pero el Registro de la Propiedad da fe de todo aquello que sirva para dotar al dominio o a los derechos reales inmobiliarios  que pueden gravar el mismo de la esencia propia que los caracteriza.

 Si el Registro de la Propiedad no respondiese nunca de la superficie de la finca por tratarse de cuestión de puro hecho, no se explicaría la razón por la cual, por ejemplo, el artículo 298 del Reglamento Hipotecario exige la calificación registral de los excesos de cabida cuya inscripción se pretende.

 Cuando los datos de hecho no tengan trascendencia para los dominios inscritos, de ellos no dará fe el Registro de la Propiedad; ahora bien, cuando un dominio se pueda ver alterado por un aspecto de hecho que se pretende inscribir, caso de los excesos de cabida, en tales casos opera la calificación registral y todos los efectos propios de la inscripción

 El Registro de la Propiedad da fe de la identidad individualizada del objeto dominical, la institución registral  no da fe de simples datos de puro hecho, pero si da fe de la finca registral como entidad jurídica. El Registro identifica fincas, no las describe.

miércoles, 8 de abril de 2009

EL AVE INVASOR


La construcción del trazado del tren de alta velocidad que atraviesa de oeste a este buena parte del territorio de mi Registro está ofreciendo muchas circunstancias interesantes.

 Resulta que un señor que vino  a verme tenía debidamente inscrita su finca en el Registro de la Propiedad        (VER IMAGEN UNO). Años después, la parte noroeste de su propiedad se halla atravesada por el trazado de la vía del AVE (VER IMAGEN DOS). La parcela catastral actual recorta de la parcela inicial la parte ocupada por el trazado de la vía (VER IMAGEN TRES).  

Si en un "post" anterior me quejaba de que la actual configuración catastral de esa parte del territorio impedía injustificadamente la inmatriculación de las propiedades inmobiliarias existentes, ahora se podría pensar que el Catastro esta invadiendo una parte de la propiedad del señor que vino a verme. Sin embargo no es así. 

 El Catastro debe reflejar la realidad aparente del terreno (que es la marcada por la vía del Ave) y el Registro la realidad dominical inscrita (que es la de la primera imagen). La parcela y la finca no son contradictorias, solo reflejan realidades diferentes, con lo cual se enriquece el sistema de información.

"Ya, eso está muy bien" me dijo el señor "pero, ¿Cuál de los dos recintos vale, el del Registro o el del Catastro?". Pues depende de para lo que se quiera. A mi juicio, en un proceso de expropiación o de actuación urbanística valdría en este caso el del Registro, a efectos tributarios el del Catastro. 

Si no existiese Base Gráfica Registral (como hasta ahora ha ocurrido) la parcela catastral valdría a todos los efectos porque no hay otra.    

martes, 7 de abril de 2009

VISOR DE MERTRA


(VER IMAGEN)

 Toda la información publicada en el visor de Mertra, al cual se accede a traves de la página Web correspondiente, es información registral. 

Nada de lo que se publica gráficamente o alfanuméricamente en Mertra es información que no se halle previamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Tanto los recintos de las bases gráficas, como cada uno de los puntos rojos y verdes que aparecen en el visor constituye  la información registral actualmente existente.

 De este modo, a través de Geobase los Registradores  identificamos gráficamente, como primera fase del proyecto, sobre ortofotos y cartografía las fincas registrales, para solucionar problemas de estricta índole registral (dobles inmatriculaciones, excesos de cabida, etc.). 

Esta labor de identificación gráfica registral sirve también para asociar información urbanística, medioambiental y tributaria a las bases gráficas registrales. Es la segunda parte del proyecto.

 Pero el sistema de bases gráficas registrales también sirve para localizar consumos transaccionables y para enlazar su constancia en los folios registrales con su imagen dentro del territorio; para que los ciudadanos puedan visualizar globalmente en instantes, el producto de un mercado que aparece disperso en miles de folios papel y que de otro modo sería imposible de consultar en su conjunto. 

El visor mertra pretende ser un medio de información registral no contemplado en la actual legislación hipotecaria, incapaz esta de prever sistemas de publicidad dinámicos que permitan contemplar simultáneamente miles de contenidos y titularidades registrales constantemente cambiantes. 

 Se trata de una ultranovedosa forma de publicidad registral, ya que el visor permite conocer, con la misma seguridad que ofrece la publicidad registral tradicional,  a travesde una rápida visualización, sin necesidad de nota simple informativa, ni certificación registral, el contenido de los folios registrales abiertos al consumo de agua de uso doméstico, sin coste alguno para el usuario.


lunes, 6 de abril de 2009

MAL REPRESENTADO O MAL CONSTRUIDO


 Si cualquiera de nosotros contemplase la representación gráfica de estas fincas registrales (VER IMAGEN 1) pensaría que el Registrador padece sin duda un defecto óptico. Existe una base gráfica que invade una rotonda, la línea que deslinda la esquina curva del chalet, invade sin duda el jardín de la edificación. Cualquiera pensaría que dichas líneas necesariamente han de corregirse para ajustarse a la realidad.

 Sin embargo, si contemplamos la representación de las mismas bases gráficas sobre una ortofotografía anterior en varios años (VER IMAGEN 2) se puede comprobar que las apreciaciones iniciales no son, aunque a primera vista pudiera parecer, acertadas. Sobre un suelo de apariencia rústica se inscribió un proyecto urbanístico consistente en un residencial, años después el proyecto se ejecuta y según se demuestra en la ortofoto inicial, la ejecución se realiza sin respetar las bases gráficas inicialmente inscritas en el Registro de la Propiedad.

 ¿Se ha expropiado o comprado la superficie de finca que invade la rotonda? Es posible, pero lo que es seguro es que dicha expropiación o compra no ha accedido al Registro de la Propiedad y por ello la realidad registral es discordante con la realidad extrarregistral aparente. ¿Se ha extralimitado el constructor en la construcción del chalet esquinero e invade lo que debería ser una acera? Seguro que no, debe haber una explicación de desplazamiento de imagen o de modificación del proyecto.

 En todo caso lo que si se demuestra es que las bases gráficas inscritas en el Registro de la Propiedad se convierten en un elemento de referencia a la hora de corregir posibles irregularidades urbanísticas.  

domingo, 5 de abril de 2009

LAS DIEZ BASES DEL SISTEMA DE BASES GRÁFICAS REGISTRALES ESPAÑOL


Perdonad que me ponga solemne, pero una vez tuve que dar una conferencia sobre el tema y me acabo de encontrar el esquema que seguí. Han pasado años, pero creo que sigue siendo igual de válido. Ahí va:

1º Las bases gráficas registrales conforman una capa de información territorial independiente y dotada de características propias.

2º La base gráfica registral constituye la traducción gráfica de la finca registral, definida como aquella  porción del espacio delimitada por el dominio inmobiliario inscrito

en un  Registro jurídico con efectos frente a terceros.

3º Nuestra capa de información es la única que dota de seguridad jurídica suficiente para constituir sobre la misma hipotecas, embargos y actuaciones ejecutivas administrativas o judiciales.  

4º El identificador de la base gráfica es el número de finca registral. Identificador exclusivo, inalterable en el tiempo e independiente de referencias geográficas.

5º El sistema de bases gráficas registrales se organiza en distritos hipotecarios, dentro de ellos, en municipios, dentro de ellos en secciones. Los distritos hipotecarios son unidades administrativas independientes de cualquier otra existente.

6º La capa de información registral puede coincidir con la capa de información catastral, pero son esencialmente diferentes. La nuestra es discontinua, parcial, histórica, puede no coincidir con la realidad aparente, pero sus titularidades producen efectos frente a terceros; la catastral es continua, universal, actual, un  fiel inventario de la riqueza aparente territorial, pero sus titularidades son indiciarias.

7º La finalidad de nuestra capa de información es la de servir de soporte al crédito hipotecario y ser nexo de unión seguro entre las autoridades y los ciudadanos. Si a una autoridad le interesa saber quien es el dueño de una parte del territorio para realizar actuaciones ejecutivas sobre el territorio, acudirá en primer lugar a nuestra capa. Si al propietario le interesa saber las actuaciones públicas sobre el territorio de su propiedad acudirá igualmente a nuestra capa.

8º Estos fines pueden ser llevados a cabo por el Catastro, pero de manera insegura. En aquellos casos donde no haya base gráfica registral, se habrá de acudir a la parcela catastral, de ahí la necesidad imprescindible de su existencia, pero asumiendo la incertidumbre de no saber quien es el verdadero titular.

9º Por ello las bases gráficas registrales son un elemento enriquecedor del sistema de información territorial, ya que sus recintos arrojan una seguridad tan absoluta en cuanto al estado de titularidad y cargas que pesan sobre el territorio, que ninguna otra institución puede suplirlo en España.

10º En base a ese elemento de seguridad, el sistema de bases gráficas registrales se propone como el medio ideal para vertebrar toda la información territorial (urbanística, medioambiental y tributaria) y para aparecer como soporte jurídico gráfico de mercados territoriales (mercado de emisiones, aguas, aprovechamientos urbanísticos, etc.).     

sábado, 4 de abril de 2009

UNA DE ESTADÍSTICAS

 

 Como responsable del proyecto Geobase, recibo todos los meses la estadística del trabajo que, en materia de bases gráficas registrales, se realiza en nuestras oficinas, tanto en las Oficinas Técnicas Territoriales como en los  Registros de la Propiedad, (explicaré mas adelante su diferente trabajo y estructura).

 Aunque os puedo asegurar que no soy muy partidario de esto de los números (casi siempre engañan), sin embargo debo reconocer que las cifras del mes de marzo son espectaculares.

 Son 493 Registros los que trabajan a diario con Geobase (y no existe ninguna disposición normativa de ningún rango que obligue a ello, aunque si existen las que lo permiten). El próximo mes de abril entrarán en producción 50 Registros más. 

A la hora de cuantificar el trabajo que se realiza, distinguimos el número de suelos validados y el numero de fincas validadas (un suelo puede contener en su interior una sola finca o puede contener muchas cuando por ejemplo de un bloque de elementos en división horizontal se trata), el número de suelos y en consecuencia de fincas que quedan en estado provisional (el color rojo indica que existe alguna circunstancia que impide la validación registral, nada que ver con el Catastro) y por último el número residual  de fincas que llamamos "muertas" (cuando una finca desaparece por haber sido reparcelada o dividida en varias, por ejemplo).

 Pues bien, en el mes de marzo de 2009:

SUELOS VALIDADOS  49.629

FINCAS VALIDADAS 370.390    

FINCAS MUERTAS 12084

Y estas cifras acumuladas a las históricas hacen un total de:

SUELOS IDENTIFICADAS  904.694  

FINCAS IDENTIFICADAS  7.094.739   

 FINCAS MUERTAS 178.747   

Esto significa que casi un millón de veces los Registradores españoles hemos decidido validar la base gráfica registral de una finca o no hacerlo, hemos manifestado que la descripción gráfica de un inmueble inscrito es coincidente en su identidad con la descripción literaria que del mismo inmueble se hace en los libros del Registro de la Propiedad.

 La verdad es que me siento muy orgulloso de la Corporación, pero aun más que por validar, por decidir no hacerlo. Las fincas en estado provisional suponen la mejor muestra de la calidad científica de nuestro trabajo. Del total de fincas antes expuesto:

SUELOS EN ESTADO PROVISIONAL (NO VALIDADAS) 133.121              

FINCAS EN ESTADO PROVISIONAL (NO VALIDADAS) 803.347  

jueves, 2 de abril de 2009

El ENLACE AL VISOR GEOBASE


El visor de Geobase se encuentra instalado en la página de Igriam (mas adelante habrá que explicar este proyecto) y es el segundo enlace (después del de MERTRA) que hacemos en este blog. 

El visor permite localizar geográficamente la base gráfica de las fincas registrales validadas cuya información se pretende solicitar.

 Mediante la utilización de un sencillo cursor, uno puede desplazarse, acercarse y alejarse por el territorio y visualizar las bases gráficas de las fincas registrales que se hallen identificadas por el Registrador. 

Si de lo que dispongo es del número de finca registral y  pretendo averiguar cuál es su localización geográfica, en tal supuesto un localizador especializado situado a la derecha de la imagen nos  llevará  a la ubicación correspondiente a través de un desplegable con el número de todas las identificadas, ordenado por provincias y por  Registros de la Propiedad.

Las fincas registrales cuya base gráfica haya sido identificada por el Registrador de la Propiedad, aparecerán representadas mediante un polígono. Se trata de un gran Geobase de toda España.

Cuando a través del "zoom" nos  hayamos  acercado lo suficiente como para apreciar con claridad el perímetro de cualquier  base gráfica registral, podremos pulsar  sobre el área de esa  finca con el comando "I" de información y en tal caso  se desplegará la etiqueta de numeración  correspondiente. Si de nuevo pulsamos sobre el número que aparece en la pantalla, podremos  obtener información suficiente para solicitar nota simple informativa, o certificación registral; así como certificación de la propia base gráfica registral de la finca en cuestión.

Existen fincas registrales cuya base gráfica no ha sido aún identificada por el Registrador; respecto a las mismas lógicamente no podrá aparecer información alguna en el visor, sin que ello prejuzgue su existencia. Para obtener información registral de las mismas, será preciso acudir al procedimiento tradicional.  

Tan solo se trata del desarrollo inicial de un proyecto muy ambicioso. Aun no se distinguen las bases gráficas provisionales de las validadas, aun no se producen actualizaciones on line del trabajo gráfico que en cada momento se realiza en los Registros, el enlace al FLOTI (página colegial de petición de publicidad registral por Internet) es aun muy rudimentario, pronto dispondremos de servicio WMS, pero por el momento no contamos con esta utilidad. En fin queda mucho trabajo que hacer.