martes, 22 de abril de 2014

CALIFICACION GRAFICA REGISTRAL (primera parte de dos)


La principal novedad que arroja el borrador de anteproyecto de reforma hipotecaria en materia de catastro (es importante hacer notar que lo que se vio en el Consejo de Ministros no fue el texto concreto articulado sino simplemente un informe del mismo) es que desaparece la publicidad gráfica específicamente registral y toda la temática es llevada al ámbito de la calificación (y por lo tanto de la responsabilidad del Registrador) de la descripcion de la finca

Efectivamente, dentro del nuevo artículo 9 LH son constantes las referencias a una supuesta imposibilidad de emitir la tradicional base gráfica registral. De manera manifiesta el siguiente párrafo:

Los Registradores de la Propiedad no expedirán mas publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral , sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida  en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar  de calificación.

Pero resulta igualmente abundante (en este mismo párrafo transcrito se demuestra) la referencia a la función gráfica calificadora a la que se debe el Registrador a la hora de inscribir.

La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador  sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita.

Resulta evidente que el resultado de una calificación no solo ha de ser manifestado al interesado sino que además ha de ser debidamente motivado. La motivación de la calificación del estado descriptivo de la finca  es necesariamente de naturaleza espacial y en consecuencia la nota de calificación o despacho debe llevar a partir de la entrada en vigor de la ley un anexo a modo de informe gráfico sobre el estado descriptivo de la finca.  Es decir, la base gráfica registral pasa a ser “Informe de motivación a la calificación descriptiva de la finca”.

Como hemos visto,  esta circunstancia del análisis espacial del estado descriptivo de la finca, fuera de los casos de coincidencia con catastro, queda fuera de la publicidad ordinaria o tradicional del Registro, pero sería ilegal negarla al usuario registral que requiera dicha información del Registro.


Como primera consecuencia del nuevo anteproyecto hay que señalar el reforzamiento que otorga a la funcion gráfica de los Registradores ya que si bien es cierto que   en toda publicidad registral, como regla general no se puede dar mas noticia gráfica que  la relativa al estado de coordinación con catastro cuando haya coincidencia entre finca y parcela (para lo cual tambien es necesario validar la base gráfica registral de la finca), también es cierto que  en toda nota de calificación o despacho de título presentado a inscribir el Registrador no se puede limitar a transcribir la manifestación descriptiva de su finca hecha por el interesado, sino que ha de  calificar el estado contrastado de los diferentes datos identificativos de la finca , circunstancia esta imposible de realizar sin aportar un informe gráfico apoyado en todo el material cartográfico u ortofotográfico necesario para ello. 

jueves, 17 de abril de 2014

ALARMA ANTE LA POSIBLE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE BASES GRAFICAS (PERDON) Y CATASTRO


No es el momento de mirarnos al ombligo y preguntarnos, sospechar o afirmar que el anteproyecto de reforma constituye un ataque a la función profesional de cada cual. No se trata de defender a Registradores, Topógrafos, Notarios o ni tan siquiera se trata de atacar, por atacar, al Catastro. Aquí, lo que está en juego es la seguridad jurídica de nuestro sistema y el derecho constitucional a que tienen derecho los ciudadanos.
Tan indignado como el que más me siento yo, pero lo razonable no es tomar el camino de las cabras y resignarse con resentimiento al devenir de las cosas (y desde luego ganas no faltan). La actitud adecuada es tratar de reformar la norma en el trámite parlamentario que corresponda (difícil, muy difícil) y llegado el caso de su publicación tal y como está,  tratar entonces de interpretar sus normas con arreglo a la realidad social del tiempo en el que han de ser vividas.
Es un texto normativo técnicamente muy defectuoso y por ello, necesitado de una interpretación constructiva que haga del defecto virtud y allá donde aparecen prohibiciones inconstitucionales o efectos jurídicos disparatados habrá que buscar sitio en la parte no prohibida y en las consecuencias lógicas de la actuación profesional de cada cual.
En base a esta premisa, a mi juicio, lo que parece indudable es que se produce un autentico vuelco en la materia gráfica registral presidido por cuatro principios:
  1. Desaparece la publicidad gráfica de naturaleza exclusivamente registral (y con ella la llamada base gráfica registral)pero la temática gráfica no desaparece, todo lo contrario, la misma resulta reforzada al ser llevada al ámbito de la calificación del Registrador, es decir al de su responsabilidad. 
  2. La calificación gráfica por parte del registrador se hace obligatoria y la utilización de una aplicación informática gráfica registral, imprescindible.
  3. La transcripción literaria de las circunstancias descriptivas de la finca ya no es suficiente, hay que inscribir su exactitud y corrección o en caso contrario proceder a su denegación. Para ello  que hay que acudir a técnicas electrónicas y material cartográfico  adecuado que permitan calificar la corrección de la cartografía catastral.
  4. No todas las circunstancias descriptivas de la finca han de aparecer en el cuerpo de la inscripción como hasta ahora, la incorporación de la representación geográfica de la finca al folio real y la existencia de “enlaces”, es decir “links” imponen ya la existencia de un nuevo modelo de Registro: un Registro gráfico y digital 
Durante los próximos días tratare de desarrollar en sucesivos posts mi interpretación particular de estos principios rectores de la reforma. 

viernes, 11 de abril de 2014

LA PERCEPCION DE LA REALIDAD


No sabemos si la realidad existe, solo podemos afirmar que existe la percepción que de la misma hace el ser humano a través de sus cinco sentidos corporales.
En tanto en cuanto ningún ser humano es idéntico a otro,  el resultado de  la percepción de sus sentidos no puede resultar equivalente a la de ningún otro sujeto, en ningún caso .Siempre habrá una mínima diferencia, aunque sea emocional,  entre la realidad percibida por un individuo  y la que otro individuo percibe.
Cuando la mayoría de los sujetos percibe la realidad con diferencias mínimas, la sociedad, es decir el conjunto de ellos, prefiere considerar la percepción como idéntica  y si alguna diferencia existe, la misma cabria dentro de un margen de tolerancia que no hace dudar en ningún caso de que se ha encontrado la auténtica realidad (aunque esta no sea tal sino simplemente el objeto de un acuerdo social sobre la percepción de una circunstancia).
Ahora bien, la percepción de la realidad,  para que pueda ser objeto de acuerdo y sea tal, ha de ser manifestada, representada  por el ser que la percibe y esa manifestación resulta ser una nueva distorsión en la percepción de la realidad.
Por lo tanto, como en el juego de los mensajes secretos donde el mensaje inicial acaba siendo otro completamente diferente cuando termina de pasar por el boca a boca de una cadena humana,  la realidad sufre una primera distorsión en su percepción y una nueva distorsión en su manifestación. La percepción de una realidad manifestada  supone una nueva deformación y la nueva manifestación de esa percepción indirecta supone una nueva vuelta de tuerca.
Por ello es deseable acudir a la primera percepción manifestada para evitar la acumulación de errores. Y así como la primera traducción a otro idioma de una obra literaria original, pongamos del ruso al francés, no debería ser objeto de traducción a un segundo idioma, pongamos del francés al español, sino que la versión española debería beber directamente de la fuente original rusa, en el mundo de la percepción de la realidad física, llamémosle geográfica, no deberíamos acudir a interpretaciones de imágenes ortofotográficas o cartográficas ya levantadas, sino a percepciones directas y no previamente manifestadas.
La orquesta que interpreta partituras originales no suena igual que aquella otra que interpreta partituras adaptadas, incluso en aquellos casos en los que la simbología musical de uno y otro texto, resulte ser prácticamente la misma.
Ahora bien, si bien es cierto que la manifestación directa de la percepción original  de la realidad es manifiestamente mejor que la manifestación de la percepción  de una realidad ya percibida y  anteriormente manifestada, también es cierto que cuando la percepción o manifestación originales son erróneas o no suficientemente fieles, por  no respetar las reglas sociales que marcan las tolerancias  de percepción o manifestación y se carece de medios para volver a percibirlas originalmente, es admisible e incluso preciso tratar de corregir la manifestación de la realidad ya percibida.
Y así, cuando se carece de traductores castellanos del idioma ruso, es preferible la traducción española de la versión literaria francesa, antes que disponer de una mala traducción de la obra rusa original. Y así, es preferible la interpretación de la partitura adaptada cuando el director o la orquesta carecen de capacidad para la interpretación de la partitura original.
Levantar cartografía sobre ortofotos o hacer interpretación de la ortofotografía para dibujar catastro no es la mejor de las técnicas, es mucho mejor hacer levantamientos topográficos sobre el terreno, pero solamente cuando estos son de calidad suficiente, capaces de cubrir extensiones superficiales significativas y suponen costes asequibles y proporcionados.    

viernes, 4 de abril de 2014

LA SEGURIDAD JURIDICA DE LA REPRESENTACION DE LA INFORMACION ESPACIAL


A la información  espacial se accede a través de aplicaciones informáticas que permiten su  visualización normalmente contrastada sobre ortoimágenes o cartografías básicas del territorio. Se trata de los llamados “visores”. La aparición de este fenómeno en el ámbito comercial  y en el divulgativo general, pone de manifiesto la necesidad de resolver una serie de cuestiones relacionadas con el valor jurídico de sus diversos factores. En materia registral estas son alguna de ellas:
¿Cuáles son, o deberían ser, las condiciones técnicas que permiten la producción de efectos jurídicos a la información publicada?
Las bases gráficas registrales producen un simple efecto identificativo del inmueble. Amparados  en el principio registral de la legitimación gráfica, se presume que la base gráfica de una finca se encuentra en un lugar determinado del territorio, pero esa localización o identificación no presupone que los linderos hayan de ser exactamente los que se publican.
Para que la base gráfica registral pudiera tener plenos efectos descriptivos y no meramente identificativos, para que la finca pueda hallarse protegida por el principio de fe pública gráfica registral (y por lo tanto producir dicha descripción plenos efectos jurídicos frente a terceros), es precisa la concurrencia de tres requisitos:
1º Que concurra la voluntad del sujeto sobre la descripción gráfica registral de su finca
2º Que concurra la voluntad de los titulares de los predios colindantes reconociendo la veracidad y exactitud de la base gráfica registral de la finca
3ºQUE DICHAS DECLARACIONES VAYAN REFERIDAS A UNA REPRESENTACION GRAFICA QUE GUARDE LOS DATOS DE EXACTITUD Y PRECISION SUFICIENTES PARA PRODUCIR LOS EFECTOS JURIDICOS PRETENDIDOS.
Lógicamente las declaraciones del propietario y colindantes ningún valor tendrán si no van referidas a un material de calidad técnica oficialmente reconocida como suficiente. ¿Cuáles SON LAS CONDICIONES TECNICAS DE ESE MATERIAL?
-        ES ADMISIBLE LA EMISION DE CERTIFICADOS EN SOPORTE PAPEL O NECESARIAMENTE LA INFORMACION SOLO PUEDE SER SUMINISTRADA A TRAVES DE VISORES
-        NO BASTA LA SIMPLE GEORREFERENCIACION YA QUE ES UNA DECLARACION ABSTRACTA QUE NO PERMITE MANIFESTACIONES EXPRESAS RELATIVAS A ELEMENTOS FISICOS DELIMITADORES DEL DOMINIO . ¿O SI ES SUFICIENTE?
-        LA LINEA PERIMETRAL DESCRIPTIVA DE LA FINCA PUEDE SER REPRESENTADA CON UNA ANCHURA O GROSOR TALES, QUE PUEDE LLEGAR A  CUBRIR VARIOS METROS SUPERFICIALES DE TERRITORIO¿QUE ANCHURA DEBE TENER?
-        EL FONDO ORTOFOTOGRAFICO SOBRE EL QUE TRAZAR LA LINEA PERIMETRAL QUE DELIMITA EL CONTORNO DE LA FINCA ¿QUE PRECISION DEBE TENER, QUE ESCALA MINIMA ES ADMISIBLE Y SOBRE QUE RESOLUCION?
-        LA SALIDA GRAFICA O IMPRESIÓN DE LA BASE GRAFICA REGISTRAL EN PAPEL ¿A QUE ESCALA HA DE SER REPRESENTADA?
-        EN TODOS ESTOS CASOS LA RESPUESTA DEBE SER TECNICA, PERO TAMBIEN JURIDICA, EN EL SENTIDO DE BUSCAR SOLUCIONES “ELASTICAS”, TERMINOS LITERARIOS QUE CUBRAN LAS POSIBILIDADES.