miércoles, 29 de agosto de 2012


CONTENIDO DEL LIBRO DEL EDIFICIO


El libro del edificio debería ser en realidad un gran fichero recargable de información. Parte de esa información  daría lugar a asientos registrales de efectos jurídicos muy potentes, parte de la información contenida en el libro del edificio solamente daría lugar a notas de simple referencia o existencia practicadas al margen de las fincas a las que se refieren y otra parte de esa información daría lugar a la emisión de publicidad asociada o adjunta según el caso. 

El contenido sería el siguiente:


Elementos energéticos del libro del edificio

Elementos referentes de eficiencia energética del edificio (los necesarios para aplicar el método de cálculo “autorreferente”).
Consumos de las instalaciones de cada elemento del edificio.
La etiqueta de eficiencia energética.
Documentación relativa a las revisiones de eficiencia:
Las obras de mejora que se realicen parar adaptar la viviendas a las exigencias
tecnológicas y de confort.
Fechas y carácter voluntario u obligatorio de  la Inspección Técnica del Edificio
pasada o por pasar.
Certificado de eficiencia energética y condiciones de participación en autoconsumos.

Elementos jurídicos del libro del edificio

Escritura pública o titulo de declaración de la obra nueva del edificio.
Escritura pública o titulo de declaración del régimen jurídico aplicable al edificio, ya sea
la división horizontal, superficie u otro.
Estatutos de la Comunidad.
Normas de régimen interno de la comunidad.
Cargos vigentes, datos y forma de localización y contacto con dichos cargos.
Libro de actas, legalización, acuerdos, firmas.
Agentes responsables del proceso edificatorio y la calidad del edificio.
Régimen de afección de las fincas al pago de las deudas.

Elementos económicos del libro del edificio
Presupuestos y cuentas anuales.
Régimen de pagos y deudas generales  de cada elemento.

Elementos arquitectónicos del  libro del edificio
Las características del edificio, de las instalaciones y servicios comunes y de los demás
elementos y materiales, así como de las calidades y garantías.
Planos de localización de elementos Planos de sistemas e instalaciones.
Planos inteligentes.
Las limitaciones del uso, los riesgos, las necesidades de seguro y las responsabilidades.

Elementos urbanísticos del libro del edificio
Licencias y Certificaciones.
Protección Civil.
Acceso a discapacitados.
Las instrucciones de conservación o mantenimiento y las exigencias  técnicas ajustadas a la normativa.
Las autorizaciones administrativas de uso u ocupación  y las condiciones de suministros.

sábado, 25 de agosto de 2012

LA IMPORTANCIA DEL LIBRO DEL EDIFICIO


En algunos Registros de la Propiedad, los pertenecientes a la cooperativa Regsete, desde hace tiempo estamos ya en condiciones de facilitar al usuario registral que así lo solicita, no  solo copia del Libro del Edificio depositado en nuestras oficinas (así lo dice la ley catalana, la valenciana y la andaluza que yo ahora recuerde) sino que además la descomposición de su estructura global y general (por lo general bastante inmanejable) para concretar su contenido a lo que a cada piso, local o plaza de garaje le pueda corresponder. 

En algunos casos, la nota simple informativa de la finca puede ir acompañada de del plano de situación del piso dentro de la planta del edificio en la que se encuentra situado, plano de distribución interior de las habitaciones del propio piso e incluso varios planos cada uno relativo a instalaciones específicas (luz, canalizaciones, climatización, etc.). Pero esto solo es la punta del iceberg  de toda la información que a través del Libro del Edificio, en formato tratable debidamente depositado, se podría llegar a facilitar a los ciudadanos.

En el libro del edificio se podría:

-        Hacer constancia de la identidad de los cargos de la comunidad de propietarios y las direcciones y forma de localización para acceder a ellos por parte de terceros.

-        Se podrían dejar depositados los presupuestos anuales y los cierres de cuentas igualmente de cada anualidad.

-        Dejar depositados los acuerdos de comunidad recogidos en las actas correspondientes, etc.

En  realidad el Libro del Edificio  podría tener un formato nuevo (con un sinfín de nuevas posibilidades)  cuya exposición dejo para el post siguiente.  


miércoles, 22 de agosto de 2012


EN ESTOS TIEMPOS DE CRISIS ECONOMICA


En estos tiempos de crisis económica, los Registradores, como tantas otras organizaciones, estamos obligados a adaptar nuestra tradicional función al nuevo modelo económico que se está comenzando a diseñar. La sociedad necesita que los Registradores nos “reinventemos” a su servicio.  

El valor de la propiedad inmobiliaria, tal y como hasta ahora lo hemos conocido,  ha de ser sometido a una profunda revisión. En un futuro más o menos cercano (cuanto más tardemos en encontrar el nuevo modelo más larga será la crisis) no se tratará simplemente de comprar, vender o hipotecar inmuebles, sino “modos de vida”.

Cuestiones tradicionalmente ajenas a la circulación del crédito territorial, como la sostenibilidad, la calidad ambiental, las costumbres o hábitos  enriquecedores del ser humano y su entorno, el ahorro energético, el esfuerzo o el respeto, tendrán un valor económico real, los ciudadanos y los agentes económicos transaccionarán sobre ellos para lograrlos o enajenarlos y se convertirán, si no lo están haciendo ya, en valores cotizables al alza en mercados reales. Efectivamente, el Medio Ambiente será uno de los principales objetos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
El problema de la conservación medioambiental solo hallará una definitiva solución, cuando conservar sea más lucrativo para el ciudadano individual que destruir, cuando el medioambiente constituya en sí mismo, con independencia de consecuencias globales, un valor de inversión para cada individuo concreto, cuando, en definitiva, exista un mercado medioambiental generador de riqueza ecológica, de la que nos  beneficiemos todos. Y, si ha de existir un mercado medioambiental sobre el territorio, el mismo requerirá seguridad jurídica para ser desarrollado adecuadamente y esta finalidad, la de la seguridad, la de la confianza, que es la misma a la que venimos sirviendo desde hace más de ciento cincuenta años, creemos los Registradores que podemos seguir atendiéndola con la misma eficacia que hasta el momento hemos demostrado en los mercados hipotecarios tradicionales.

Pero si el medio ambiente resulta uno de los ejes esenciales sobre el que ha de girar el nuevo ciclo económico, el otro gran eje está constituido por la tecnología del conocimiento. Una tecnología tan potente como peligrosa si se abusa o desprecia como tal.

domingo, 19 de agosto de 2012


FIRMA ELECTRONICA, NO ES FACIL EN EL AMBITO GRAFICO REGISTRAL


En ocasiones ya me he referido al tema de la firma electrónica aplicada a las bases gráficas registrales. 

Ahora recibo un comentario de Josep y sería bueno recapitular mis dudas:

Desde hace años vengo firmando con Firma Electrónica Reconocida (FER) asientos registrales, notas de despacho, comunicaciones, etc., en el Registro de la Propiedad. Después de tanto tiempo creo tener asimilado el proceso y “veo” que el texto redactado, cuando uso la FER, queda enmarcado en un cuadro de seguridad (queda encriptado) que garantiza los atributos clásicos de integridad, autenticidad, confidencialidad, no repudio,…..Ojo, otros profesionales lo que hacen es imprimir el texto, escanearlo y firmar electrónicamente la copia escaneada, o sea firmar un “pdf” (a mi me parece que eso no se debe hacer).

Cuando valido la base gráfica de una finca registral, no ocurre lo mismo. Simplemente activo el comando de validar y el perímetro de la base gráfica pasa a tener el color correspondiente (amarillo, si es definitiva; rojo, si provisional). Josep entiende que bastaría firmar un “pdf” con la gráfica en cuestión y entiende que “si lo que se desea es firmar metadatos, puntos, líneas, colores, leyendas, etc., también sería factible, aunque en ese caso el programa debería disponer de la opción”. Y es ahí donde tengo el problema: la validación es una afirmación de coincidencia (con respecto a la descripción literaria del folio registral) de una representación gráfica sobre una imagen del territorio, es decir, no se trata de firmar un “pdf”, ni de firmar metadatos:  se trata de firmar metadatos sobre el contenido del pdf, de manera integrada.  Si la respuesta es que firme la imagen de esos metadatos sobre el territorio, ya estoy firmando un pdf (que es la imagen del contenido y no el contenido en sí) y si firmo los metadatos, pues mi actuación es parcial.

Después de darle muchas vueltas a este bucle  y de haberlo comentado mucho (vaya por delante que no tengo más remedio que  utilizar FER  para firmar los pdfs de las bases gráficas registrales) creo que la FER para el ámbito GIS, o al menos para el ámbito jurídico registral, aun no se ha inventado. 

Necesitaría un mecanismo de encriptación que anclase las características de espacio , tiempo y forma de la imagen con la que se trabajase (no porque esas características viniesen publicadas con la imagen del territorio, sino porque fuesen intrínsecas a ella misma, analizables y por lo tanto apropiables en autoría de trabajo, que en definitiva es lo que significa firmar) y que hiciese lo mismo con cualesquiera actos de manipulación, adición, comentario ,etc. que se hiciesen sobre las características de esa imagen. 

Lógicamente una imagen inteligente de este tipo, me temo que es cosa mía.  Los que sepáis de esto echadle una pensada, a lo mejor le veis algún sentido.    

jueves, 16 de agosto de 2012


COLECCIONO PLACAS DE CAVA


Cuando llegué a mi actual destino en Lloret de Mar, Gerona, descubrí el mundo del coleccionismo de las placas de cava, esas chapas que se ponen en los tapones de corcho de las botellas de cava y que suelen anunciar la marca en cuestión. 

Hay mucho coleccionista por estas tierras y eso hace que haya placas que puedan llegar a tener cierto valor económico. En algún caso, a mi me ha pasado, llega a costar más la placa que la propia botella. Determinada botella, llena eso si de un magnífico espumoso, de una famosa marca de Blanes, me costó 12€ y la placa, en las tiendas de coleccionismo, no baja de los 40€ (claro que si quieres comprar la botella tienes que ir al Japón porque se trata de una edición especial embotellada para aquellas tierras).

¿Cuánto cuesta deslindar una finca? El precio no va en función del valor de la finca en si, sino en función del valor que adquiere la finca en base a la delimitación realizada. El dominio inmobiliario  no tiene un valor intrínseco, tiene un valor de mercado, es decir el que la sociedad quiere dar al producto por lo atractivo que ese producto resulta en cada momento a la propia sociedad.

Una finca bien medida, contada y pesada en todos sus aspectos: físicos, urbanísticos, ambientales, fiscales, turísticos, agrícolas, etc, etc, etc, que se encuentre en el escaparate de seguridad jurídica adecuado dentro de un mercado de fáciles y seguras transacciones  es como la placa de cava por la que se paga cuatro veces más de lo que su contenido en otras condiciones cuesta.

¿Alguien duda que todo el proceso descriptivo pericial, notarial, registral, catastral lejos de ser un gasto inútil,  es un elemento enriquecedor del propio dominio inmobiliario? 

domingo, 12 de agosto de 2012


EL VALOR DEL DESLINDE (O LA TEORIA DEL AGUA Y LAS GALLETAS)

¿Por qué tener una finca bien deslindada? Alguien imagina una botella de agua sin agua o una caja de galletas sin caja. Lo que vale, sin duda, es el agua o las galletas, pero es la botella o la caja  lo que permite a su contenido tener algún valor.

La finca es al dominio, lo que la botella es al agua o la caja a las galletas: el recipiente (el continente) imprescindible para que la propiedad (su contenido) tenga valor. Sin su finca, la propiedad inmobiliaria no puede transmitirse, no puede ser objeto de garantía hipotecaria, no puede ser soporte de responsabilidad patrimonial.

Es preciso tener al dominio envasado en su finca, está claro que esa es una condición mínima de su valor, pero también está claro que el embase de un producto es la imagen del producto y nos habla de su calidad. Una finca descrita de manera confusa, con linderos personales, superficie aproximada o situación imprecisa, es una caja de galletas con fecha de caducidad vencida, es decir, contiene un producto peligroso.  Por eso cuando la finca se encuentra correctamente deslindada y debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, es cuando esa finca adquiere realmente todo su valor. 

jueves, 9 de agosto de 2012



NUEVA ETAPA, NUEVO FORMATO, ¿NUEVO BLOG?

Tras unos meses sin acudir al blog, me reintegro de nuevo a redactar cuestiones relacionadas con la práctica de un Registrador de la Propiedad. Pero esta vez algo es distinto, quizás porque todo esté a punto de cambiar y la profesión que yo he conocido durante 16 años este dando sus últimos coletazos para convertirse en otra cosa, para desempeñar otra función en nuestra sociedad.

En el nuevo modelo que está naciendo, las bases gráficas registrales serán o al menos deben seguir siendo  una herramienta (solo eso y nada menos que eso: un instrumento registral) para el debido desarrollo de una serie de actuaciones que a muchos les parecen utópicas y que a algunos otros, o al menos a mi, me resultan evidentes e inmediatas.

Sin embargo, siendo el aspecto gráfico importante y siempre lo será para mi, siento que la magnitud de los tiempos me exige una explicación más amplia de lo que a mi juicio tiene que ocurrir en estos momentos para que los Registros de la Propiedad en España, seamos una respuesta útil.

Por lo tanto, a quien tenga la amabilidad de leer este sencillo diario de acontecimientos particulares, solo me cabe agradecerle su atención y prevenirle de que el contenido jurídico se mezclará hasta lo indistinguible con las cuestiones tecnológicas, catastrales, topográficas, jurídicas, sociales y hasta éticas y de apreciación personal si llega el caso en la crítica de nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva, pero siempre bajo la perspectiva de un Registrador de la Propiedad y de su  deber de servir al cumplimiento de la fe pública registral.

Si, creo que vamos a iniciar un nuevo blog (aunque mantendré los “posts” antiguos por si alguien quisiera leer cualquiera de ellos).