sábado, 15 de febrero de 2014

EL MODELO DE REGISTRO ELECTRONICO QUE SE PRETENDE IMPLANTAR EN ESPAÑA

Uno de los borradores para la reforma integral de los Registros de la Propiedad es el destinado a modificar el Reglamento Hipotecario en todo aquello que el propio borrador denomina Registro electrónico.
El modelo de Registro electrónico actualmente vigente en la organización registral española consiste en todo un cúmulo de componentes implantados en cada Registro y, al servicio de su eficacia, también en el Colegio de Registradores.
Estos componentes o aspectos  han demostrado su validez y efectividad  desde hace ya más de una década y evidentemente precisan de una regulación normativa que los adecúe  a la siempre cambiante realidad tecnológica y que haga de los mismos, instrumentos  aun más eficaces y efectivos para el servicio registral.
Sin embargo esta necesidad de reforma no se ve satisfecha en muchos de los puntos del   borrador de Real Decreto sobre normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia de Registro Electrónico. Muchos puntos del texto de este borrador suponen  un auténtico “salto al vacío”. La necesidad de actualización normativa, por todos compartida, no puede ser aceptada, cuando la misma viene por vía reglamentaria y se presenta  como  el diseño de un modelo absolutamente  nuevo, carente de experimentación alguna, radicalmente diferente al que conocemos y ajeno en buena parte de su conceptualización al Registro de la Propiedad, a la legislación hipotecaria actual e incluso a la normativa reguladora de asuntos de naturaleza digital.

viernes, 14 de febrero de 2014

LA BASE GRAFICA REGISTRAL, VALOR EMERGENTE

En ocasiones, los otorgantes de una escritura de compraventa, obra nueva, herencia o donación  suelen incorporar, al final de la misma, un croquis o plano de situación de la finca que se vende, construye, hereda o dona. Esto suele suceder cuando las partes consideran que la  descripción literaria que se hace de la finca en el título  no resulta  lo suficientemente precisa como para poder situar la finca con claridad en el territorio.
El valor jurídico de este elemento descriptivo es muy limitado porque es una manifestación unilateral (el plano no suele contar con la conformidad de los colindantes), se suele aportar en soporte papel (con lo cual la información es muy limitada) y no se inscribe en el Registro de la Propiedad (solo queda archivado en un legajo a los efectos de la mera consulta del Registrador).
La Base Gráfica Registral se define como la traducción  geográfica de la descripción literaria de la finca realizada por el Registrador bajo su responsabilidad  y calificación. Esta actuación  otorga a la representación geográfica de la finca todo el valor que antes aparecía limitado.
-        Esto es así porque la representación grafica de la finca sobre imágenes del territorio  ya no es una simple manifestación unilateral del interesado, sino la afirmación de localización geográfica de una finca que lleva a cabo un organismo oficial independiente como lo es el Registro de la Propiedad, tras la calificación y despacho de la documentación presentada.

-        Esto es así porque el soporte utilizado para representar la finca ya no es papel sino un Sistema de Información Geográfica (SIG) donde se puede contemplar (a través de las oportunas ortofotos  y adecuada cartografía) la evolución histórica del entorno donde se encuentra situada la finca, la multitud de capas de información territorial que  pueden llegar a interoperar con la información registral y sobre todo la situación geográfica de las fincas colindantes la cual  garantiza la superficie real de la finca y la absoluta imposibilidad de que invada el terreno ocupado por otra finca.

-        Y esto es así porque al quedar inscrita gráficamente la finca registral se establece la presunción de que la finca se encuentra situada en ese lugar y quien pretenda lo contrario, a ese le corresponderá la  dura carga de probar su afirmación.

La aparición del Sistema de Bases Graficas Registrales está suponiendo una auténtica revolución en el mundo de la seguridad jurídica preventiva ya que el perímetro de una propiedad inmobiliaria aparece dibujado mediante coordenadas geodésicas sobre el territorio de manera indeleble. Ya pueden los extranjeros contratar con plena seguridad el objeto de su posible compra, sin temor a fraude o estafa, ya que el lenguaje empleado para su descripción, el gráfico, es universal. Ya podrán las generaciones descendientes de emigrantes localizar sus propiedades familiares, aunque las características del territorio donde se encuentran esas propiedades ya sea muy diferente. Ya podrán, los Juzgados que trabajan en ejecuciones materiales evitar la desagradable sorpresa (a veces ocurre) de comprobar que las fincas embargadas y en proceso de ejecución  ya no existen en la realidad 
Y sobre todo ya disponemos de un mecanismo de comunicación perfectamente hábil para dar a conocer a las distintas Administraciones que trabajan con el territorio quienes son los propietarios registrales de las fincas objeto de su labor, al mismo tiempo que se permite conocer a los propietarios de los inmuebles cuáles son las actuaciones públicas que van a afectar a su entorno dominical.

domingo, 2 de febrero de 2014

EL MISTERIOSO CASO DEL CHALET NUMERO 9


Las fincas, como cualquier otro objeto físico, se describen por sus características. Se indica su naturaleza (piso, local, solar o campo), se especifica su superficie  o  se identifican sus linderos, ya sea mediante referencia a circunstancias objetivas tangibles(calle, muro, vereda o pared), ya mediante otro tipo de referencias no apreciables físicamente (el nombre del colindante o el número de la parcela adyacente).

Pues bien aquella mañana una pareja de jóvenes casados estaban sentados esperando a la puerta de mi despacho porque la base gráfica del chalet adosado que habían comprado recientemente estaba equivocada, ellos no habían comprado el adosado número “9”, sino el número “6”. Comprobamos en la escritura de  División horizontal tumbada que en la descripción de la hilera de chalets, el número “6” lindaba a la derecha con el numero “5” y a  la izquierda con el número “7”, como no podía ser de otra manera. “Otro error del Registro, señor Registrador”, manifestaron los jóvenes propietarios: “Nuestra casa en realidad linda a la derecha con el numero “8” y a la izquierda con el número  “10”.”Pues lo siento” repliqué “el numero “6” esta situado entre el “5” y el “7”. “Ustedes compraron el chalet “6” y por alguna extraña razón ocupan y creen que es suyo  el  número “9” y bien que  lo siento señores, pero el chalet donde ustedes viven  no es el chalet que les vendieron”. Y la extraña  razón apareció reflejada en la cara de la joven cuando absorta en el recuerdo suspiró “Andrés va a ser lo del clavo……..”