jueves, 26 de febrero de 2009

REGISTRO CONTRADICTORIO CON LA REALIDAD APARENTE



Sobre una finca inscrita por agrupación en el año 2001 (pantalla nº 5 del fichero adjunto) y lógicamente sin referencia catastral puesto que dicha finca nace preciamente en virtud de dicha agrupación, (luego es imposible su existencia anterior en el Catastro) se otorga una escritura de venta otorgada más tarde, pongamos el año 2003, donde ya se aporta referencia catastral. 

Dicha escritura de venta se presenta hace unos días a inscribir en el Registro y procedemos a localizar la finca objeto de negocio gráficamente en Geobase. El resultado de la búsqueda es sorprendente, la finca está sobre una carretera (pantalla 1 del fichero adjunto. La materialización de su referencia catastral (pantalla 2 del fichero adjunto) nos lleva a una contradicción con la realidad actual aparente.

La escritura se debe inscribir. Aunque fuera una inmatriculación se debería inscribir igual ya que la inscripción de la finca es coincidente con la descripción catastral de la época en la que se otorgó la escritura de venta, una realidad catastral diferente a la actual (pantallas 3 y 4 del fichero adjunto). ¿Tiene sentido condicionar la inscripción de una finca a la concidencia con una realidad catastral inexistente en el momento de producirse la inscripción?. Ya lo creo que sí, no es si al titular registral le habrán expropiado sus terrenos para construir la carretera, supongo que sí ( no me extrañaría que la petición de inscripción registral pudiera obedecer a motivos de esa naturaleza) aunque dicha expropiación no se haya inscrito en el Registro, pero de no ser así, ¿qué mejor prueba que la base gráfica registral de una finca para obtener derechos de cualquier titular registral?. Ver

miércoles, 25 de febrero de 2009

INVASIÓN DE MONTE PUBLICO



Cuando el registrador valida una base gráfica registral, esta operación de calificación hipotecaria produce una serie de consecuencias jurídicas. Pero la decisión del Registrador de no validar, de dejar la base gráfica de la finca en estado de provisional, "dejar en rojo" la finca también produce efectos evidentes. Sin ir más lejos en mi actual Registro de la Propiedad existen inmatriculados determinados montes públicos, algunos de ellos de importantes dimensiones. Ocurre sin embargo que sus descripciones son meramente literarias y en algunos casos bastante antiguas. La Consejería de Medioambiente de la Comunidad Valenciana nos ha aportado a los Registradores la cartografía representativa de dichos montes,uns base gráfica que NO nos permite validar la base gráfica registral (en muchas las superficies difieren en más de un diez por ciento, en otro los linderos personales son tan imprecisos que no nos es posible saber si se corresponden o no con la cartografía facilitada y también en muchas ocasiones el Catastro no nos sirve de referencia ya que no coincide la cartografía medioambiental con la catastral) pero si nos permite dejar la base gráfica de esa finca registral en estado de provisional. Sabemos que el monte esta ahí pero no sabemos donde empieza y donde acaba exactamente.

Son ya varias las escrituras de inmatriculación de fincas cuya certificación catastral descriptiva y gráfica parece invadir el monte de titularidad pública (tampoco puedo asegurarlo porque las líneas del monte son rojas provisionales) (imágenes 1 y 2 del fichero adjunto).

Gracias a Dios la legislación de montes me exige la administración de no invasión por parte de la administración titular del monte, pero el transcurso de tres meses sin contestación permitirá la inmatriculación de las posibles fincas invasoras. Si las bases gráficas de la finca registral "monte" estuviese validada es decir si yo pudiera afirmar la correspondencia identificatíva gráfica y literaria de la finca que esta inscrita, en tal caso la inscripción o se produciría ni con el transcurso de tres meses ni de tres siglos hasta que los linderos colindantes no se pongan de acuerdo en el hecho, es decir por donde va a ir la línea de linde, la base gráfica que primero se validó, cerrara el paso a la finca que ahora pretende su inscripción.

De ahí que sea urgente, la aportación como acto formal, de la georreferenciación de dichas fincas de montes a los Registros de la Propiedad acompañada de la actualización de la descripción literaria que figura inscrita n nuestros libros. Ver

viernes, 20 de febrero de 2009

IMPOSIBILIDAD FÍSICA DE INVASIÓN



El artículo 22 de la Ley de montes señala que: "Toda la inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma".

Pues bien, hoy he calificado una escritura en la que se pretende inmatricular una finca rústica. Los linderos de la finca son personales. Sin embargo, a la hora de comprobar los linderos de la Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela correspondiente, compruebo que uno de los linderos es "Junta de montes". Ese solo dato me obligaría a pedir el informe a que se refiere el artículo 22LM, pero ocurre que, comprobada gráficamente la situación de la parcela calificada de "Junta de montes", esta no es en realidad colindante con la que pretende la inmatriculación ( a pesar de lo que diga la parte alfanumérica de la certificación catastral), sino que esta situada en uno de los vértices de la esquina de la que se pretende inmatricular, por lo cuál deduzco que no hay posibilidad física de invasión (solo hay coincidencia en un punto) y no voy a requerir el requisito del informe. Ver

jueves, 12 de febrero de 2009

MODELO DE CONFORMIDAD GRAFICA



Cuando el notario solicita nota simple informativa con motivo de la inmatriculación de una finca, lo habitual es que desde el Registro se haga una búsqueda por titulares (y también por el fichero de fincas, pero esta técnica es tan insegura que no se suele realizar a conciencia) para ver si la finca cuya primera inscripción de dominio se pretende aparece anteriormente inscrita a favor de otro titular.

Resulta muy convincente que además de los datos literarios descriptivos de la finca, el Notario envíe también la certificación catastral descripctiva y gráfica de la parcela, ya que esto permitirá al Registro, analizar la coherencia de la certificación catastral y en base a ella hacer también una búsqueda gráfica para comprobar que la nueva finca no invade ninguna de las inscritas con anterioridad, ya que es posible que el nombre de los titulares haya cambiado. En la nota simple informativa que se emite desde el Registro pueden aparecer estos modelos de contestación.

MODELO DE CONFORMIDAD GRÁFICA (no habrá problemas para la inmatriculación)

"De igual modo habiendo examinado el Archivo de Bases Gráficas Registrales de este Registro de la Propiedad, la parcela catastral de la referencia proporcionada por la Notaría solicitante no invade el perímetro identificativo de ninguna finca registral inscrita con anterioridad"

MODELOS DE DISCONFORMIDAD GRAFICA ( no se podrá llevar a cabo la
inmatriculación ).

MODELO DE FALTA DE COHERENCIA

"Habiendo examinado el Archivo de Bases Gráficas Registrales de este Registro de la Propiedad,
la parcela catastral de la referencia proporcionada por la Notaría es sustancialmente diferente 
de la descripción literaria que de la finca se hace en título correspondiente: ADJUNTO INFORME
PARA SU COMPROBACIÓN."

MODELO DE SOLAPAMIENTO

"Habiendo examinado el Archivo de Bases Gráficas Registrales de este Registro de la Propiedad, 
existen dudas fundadas de que la parcela catastral de la referencia proporcionada por la Notaría 
pueda invadir el perímetro identificativo de la finca registral a que se refiere el informe adjunto. 
ADJUNTO INFORME PARA SU COMPROBACIÓN."

lunes, 9 de febrero de 2009

SOBRE EXCESOS DE CABIDA



Se solicita la inscripción de un exceso de cabida mediante escritura pública. La finca fue inmatriculada en el año 2001 en términos descriptivos equivalentes a los de de la parcela a la que se refería la certificación catastral descriptiva y gráfica que acompañaba al título. Cuenta con una superficie en el Registro de X metros cuadrados, frente a los X+84 metros cuadrados que se recogen en la certificación catastral ahora aportada, o los x+88 metros cuadrados del certificado técnico que también se aporta.

Se ha comparado el certificado gráfico actual con el que se conserva en el Registro a la hora de inmatricular y se observa que no coinciden.  El nuevo certificado catastral descriptivo y gráfico es diferente del anterior que provocó la inmatriculación, especialmente en la parte izquierda del lindero sur, mucho más angulado hacia el interior de la parcela en el certificado más antiguo, lo que determina una inferior superficial inicial.

Del análisis de esta situación se deduce claramente que se ha producido una alteración de linderos en la finca y no la rectficación registral de una cabida erróneamente calculada, lo cual se demuestra mediante la comparación entre la situación de los linderos de la certificación catastral que ahora se aporta para intentar hacer constar registralmente una mayor cabida.

Si se trata de inscribir registralmente lo primero, la alteración de los linderos, en tal caso lo que procede es la inscripción del negocio jurídico que provocó tal alteración (agregación, agrupación, etc.) y no simplemente la aportación del nuevo certificado catastral que refleja el resultado de la modificación producida, el cual lógicamente por su propia naturaleza no puede recoger el negocio jurídico que lo motivó.

Ahora que ya han pasado mas de diez años desde que se impuso legalmente el requisito de acompañar certificación catastral descriptiva y gráfica a la inmatriculación de fincas, será siempre necesario, a la hora de calificar los excesos de cabida que se pretenden sobre las mismas, comparar los certificados catastrales que provocaron la inmatriculación con los gráficos que ahora se pueden aportar para pretender una mayor cabida y deducir de dicho análisis si hubo error en la determinación inicial de la superficie de la finca o si se ha podido producir el supuesto que hemos examinado.   

jueves, 5 de febrero de 2009

Reatificación de Coordenadas



Hoy ha acudido a mi Registro un señor cuya finca registral arrastra un grave problema de descripción que le impide obtener la financiación hipotecaria que precisa para su negocio.

 La finca se describe así:
"Finca en parte urbana y en parte y en parte rústica, sita en .......partida de......... con una superficie de 34.903 m2 de los cuáles 31.579 tienen la consideración de urbana y los restantes de rústica.

Linda al norte con Máximo.......Francisco........Amelio........; Sur con carretera Madrid-Valencia y Consuelo......; Este, camino y Máximo........y Oeste con Camino y Antonio........Está constituida por las parcelas XXX a) y b) XX del polígono 6 y por la parcela X y X del polígono 14".

Pues bien, resulta que tal descripción nada tiene que ver con la correcta situación de la finca en realidad varias naves en un polígono industrial. En una inscripción de hipoteca posterior, arrastrando la descripción anterior, se incorpora una diferencia catastral que según manifiesta el titular registral solo se corresponde con una de las naves y no precisamente con la de mayor tamaño. El banco le exige que conste al menos la verdadera situación de la finca para concederle crédito.

En puridad, lo procedente sería que el interesado procediese a rectificar la descripción para actualizarla en el Registro, lo cuál supondría acudir a notaria a otorgar el título de rectificación correspondiente (más bien sería una actualización de descripción y si quisiese hacer constar las naves construidas la correspondiente declaración de obra nueva), previamente había de acudir a Catastro para determinas de las verdaderas referencias catastrales de su inmueble. El problema es que, de nuevo en puridad, el Catastro habría de exigirá este señor que acreditase, al menos indiciariamente, la realidad de lo que manifiesta, es decir el título que pretende otorgar y que no podría hacerlo sin la corrección del Catastro.

De este circulo vicioso se suele salir con grandes dosis de paciencia, apelando a la caridad cristiana de alguno de los que "mareamos" a estos señores, o incluso (y desgraciadamente suele ser lo más efectivo) dando un puñetazo en la mesa del Registro, de la Notaria o del Catastro. Sin embargo le he pedido a este señor que comparezca ante mí para hacer una "ratificación de coordenadas" es decir que ante una imagen del territorio en Geobase me manifieste que que el perímetro que él mismo determina ante mi empleado como base gráfica registral se corresponde con la descripción literaria de la finca correspondiente. Si no hay obstáculos que lo impidan, (las superficies cuadran, no hay otras bases gráficas invadidas por su dibujo, no hay dudas derivadas de incoherencias temporales o espaciales), validaré la base gráfica registral  y ese documento servirá para ir al Catastro, luego a Notaría, luego a mi Registro para actualizar literariamente la finca en mis libros y lo más importante para que el Banco desde un primer momento le de a este señor el préstamo que necesita.                         

lunes, 2 de febrero de 2009

Bienvenida a nuestro blog



En este Blog de Geobase lo que pretendo es dejar constancia de la multitud de cuestiones relacionadas con el programa informático Geobase, que día a día llegan a mi Registro para calificar y resolver.

No pretendo hacer estudios teóricos ( aunque tampoco los rechazo a priori), ni limitarme al aspecto estrictamente registral de la cuestión
(aunque supongo que acabara siendo la temática esencial). En muchos casos me limitare a poner sobre la mesa (es decir la pantalla del ordenador), problemas cuya solución no esta clara, en otros pocos manifestaré opiniones profesionales particulares, no se si acertadas o no, pero intentaré que siempre resulten fundadas.

Con ello espero que los compañeros registradores que aún no trabajan con Bases Gráficas Registrales y también otros profesionales relacionados con el Registro de la Propiedad, comprendan la verdadera utilidad de contar con una herramienta informática como Geobase.

Quede claro desde el principio que el Sistema de Bases Gráficas Registrales, tal y como lo entendemos los Registradores españoles, no tiene naturaleza catastral, no pretende sustituir al Catastro, ni llevar a cabo ninguna de sus funciones. Tan solo pretende extender los efectos característicos del Registro de la Propiedad a aquellas cuestiones hasta ahora inexploradas por la ciencia hipotecaria debido principalmente a que solo pueden ser atendidas mediante la utilización de lenguajes gráficos, hasta hace poco tiempo desconocido para los Registradores de la Propiedad.