martes, 30 de junio de 2009

Y TEMPORALMENTE NO COINCIDEN


La finca registal se forma por agrupación de varias para aparecer como una coincidente con la apariencia del territorio (VER IMAGEN 1). Sin duda alguna, cuando dispongamos de nuevas ortofotografías dentro de unos años, el solar que ahora aparece en la imagen se habrá convertido en una edificación.

El tránsito de lo rústico a lo urbano es quizás el periodo temporal donde mas discrepancias se producen entre la parcela catastral y la finca registral. La primera se suele referir a una realidad rústica tangible pasada, histórica (VER IMAGEN 2), la segunda se refiere a una realidad urbana tangible futura, planeada.

Ambas existen, la primera, la catastral histórica hasta que no se convierta en realidad el plan futuro y como soporte necesario de la tributación fiscal sobre el territorio, la segunda, la realidad registral existe desde ya, aunque el edificio planeado no se haya aun construido, por eso se vende, se hipoteca, se hereda o se embarga aunque en realidad no haya realidad tangible que vender, hipotecar, heredar o embargar.

¿Cómo representar esta situación?. Pues aunque parezca absurdo, mediante el contraste gráfico de ambas informaciones. Lejos de parecer contradictorias y deficientes, son la representación de la riqueza informativa de nuestro sistema. (VER IMAGEN 3)

lunes, 29 de junio de 2009

ESTAS SON LAS COSAS QUE INTERESAN A CATASTRO


Tengo una parcela catastral perfectamente determinada (VER IMAGEN 1) y se me presenta una escritura donde se pretende hacer una segregación dentro de un terreno coincidente con la misma.

En la escritura se describe la porción segregada del siguiente modo:

URBANA.- Solar sito en XXX, calle XXX, sin número. Tiene una superficie de 253,1 m2. Linda: Frente u Oeste, en línea de 11,44 m, con la calle Acequia Viñas; Derecha entrando, límite de suelo no urbanizable; Izquierda o Norte, en línea de 19,14 m con resto de finca matriz; y Fondo o Este, en línea de 13,93 m., con solara de la calle Mayor, 58 de Jose Vte Sierra.

Además de la descripción en la cual aporta todas las medidas, se complementa la escritura con plano inicial de la parcela, coincidente con el dibujo que se muestra y plano de la segregación y resto, acreditando las medidas arriba expuestas en dicha descripción.

La base gráfica ha sido validada sin ninguna duda por este Registrador que suscribe (VER IMAGEN 2) y en buena lógica eso se ha hecho sin consideración alguna a una realidad catastral que no existe. No creo que el Catastro deba reflejar la operación jurídica de segregación efectuada hasta que no se materialice físicamente sobre unidades de riqueza territorial tangiblemente diferenciadas pero, sin duda alguna, la información gráfica registral validada (incluso si fuese provisional) debería llegar a su conocimiento, al del Catastro, inmediatamente fuese creada.

domingo, 28 de junio de 2009

COORDINARE SI LA COSA ES COORDINABLE


Estos últimos días se esta tratando de manera intensa la cuestión de la coordinación con el Catastro. Algunos piensan que la cosa es tan sencilla como hacer coincidir las líneas de nuestras bases gráficas registrales con el parcelario catastral. Quien defiende esa postura obviamente no sabe lo que estamos haciendo. Representamos lo que aparece inscrito en el Registro (VER IMAGEN 2) y si lo inscrito coincide con la parcela catastral representada sobre el territorio, no habría inconveniente en hacer esa conciliación de líneas, pero cuando la parcela atraviesa por medio piscinas (VER IMAGEN 1) y esta circunstancia no aparece registrada (difícilmente tal barbaridad lo estaría nunca), entonces no hay posible coordinación.

Ni es posible coordinar bases gráficas registrales que no hayan sido validadas (las provisionales tienen un problema de falta de coherencia con la descripción literaria hecha en folio que impide su validación y por lo tanto su posible coordinación) y tampoco es posible coordinar parcelas catastrales que resultan contradictorias con la apariencia actual del terreno.

Por lo tanto solo serán susceptibles de coordinación las bases gráficas validadas y las parcelas actualizadas, es decir aquellas que son coordinables.

jueves, 25 de junio de 2009

LA ANÉCDOTA DE LA INTERROGACIÓN

Las fincas que han sido validadas tienen un valor y producen unos efectos jurídicos más importantes que los que se desprenden de las fincas que han quedado en estado provisional por no existir coherencia, a juicio de la calificación del Registrador, entre la descripción literaria del folio y su correspondiente traducción gráfica.

Sin embargo estas últimas, las provisionales, las que quedan en rojo, resultan mucho mas interesantes para los oficiales que trabajan con Geobase en nuestras oficinas (y también para los Registradores) que las que han sido validadas, las que quedan en color amarillo.

Esto es así porque mientras que estas últimas tienen un significado idéntico, el de correspondencia con la descripción literaria, las primeras, las provisionales, las que quedan en color rojo, obedecen a un sinfín de posibles razones y muchas de ellas pueden influir decisivamente en la calificación de los títulos que se presentan a inscripción.

Cada motivo que lleva a la emisión de un juicio de provisionalidad debe quedar absolutamente razonado en la base de datos con la que trabaja Geobase, sin embargo, algún oficial va mas lejos y se atreve a marcar gráficamente las especialmente conflictivas o peligrosas, para que todo el mundo sepa que lo son. No es una práctica aceptable, pero si resulta muy curioso comprobar el esfuerzo realizado para que se sepa su intención. (VER IMAGEN).

lunes, 22 de junio de 2009

LEYENDA VISOR


Las Bases Gráficas Registrales apreciables a través del visor, pueden no corresponderse con la imagen ortofotográfica sobre la que efectivamente han sido validadas, debido al diverso material gráfico utilizado en su configuración. Para obtener certificación de la Base Gráfica Registral de cualquiera de las fincas contenidas en el visor, será precisa su solicitud expresa al Registro de la Propiedad correspondiente.

La herramienta está en construcción. Una de las primeras implementaciones que aparecerá, espero que no dentro de mucho tiempo, será la posibilidad de solicitar información registral (tanto notas simples informativas como bases gráficas registrales) desde el propio visor de manera mucho más operativa que el simple "link" a la página principal de "floti" que aparece en la actualidad (VER IMAGEN).

domingo, 21 de junio de 2009

NO LO DIGO SOLO YO



Los Registradores tenemos un foro específico para discutir sobre Geobase. Resulta muy interesante comprobar que la práctica diaria y el intercambio de opiniones nos está llevando a todos a unas mismas conclusiones. Coincido plenamente con el mensaje (era mucho mas largo) de mi compañero Pedro Fandos:

"Ello no quiere decir que no podamos dibujar fincas en Geobase si su referencia catastral no es indubitiada, pues ese es sólo uno de los criterios, pero si los demás son claros, al respecto, nada obsta para dibujar la base gráfica. Con ello tendremos un sistema de bases gráficas bastante adaptado a la realidad.

Por ejemplo, en un Registro en el que la correspondencia entre las bases gráficas catastrales y la realidad es pura coincidencia, la realidad nos lleva a la posibilidad de dibujar las fincas registrales con los planos digitalizados de las reparcelaciones del Ayuntamiento, pues la mayoría de las fincas proceden de actuaciones urbanísiticas, con lo que coincide la descripción literaria del las fincas registrales, con su realidad gráfica, pues las fincas reparceladas no se mueven, sin embargo la base gráfica catastral demuestra una realidad planimétrica diferente de la existente, con lo que la base gráfica registral muestra la realidad existente, sin necesidad de que se aporte la referencia catastral en documento público.

En nuestro caso, se trataba de edificios emblemáticos y conocidos en la ciudad, en la provincia y, me atrevería a decir, en parte del territorio nacional, dado el inteés turístico de la zona.

Si luego, a través de una colaboración "on line" con el Catastro cruzamos la información con ellos, para que puedan saber las vicisitudes por las que pasa la representación gráfica del dominio literario de nuestro distrito hipotecario, y sacar de ellas las conclusiones que sean convenientes para la actividad catastral, habremos dado un paso importante para la colaboración entre ambas instituciones, que es necesaria y conveniente.

La incorporación al título público y al Registro de la Propiedad de la referencia catastral es importante para el dibujo de la base gráfica registral, pero no es decisiva. Si coincide, aporta mayor seguridad sobre su exactitud, pero si no es posible correlacionarla con la finca registral, y es posible dibujar la base gráfica en base a otros criterios que nos aporten la seguridad de que estamos ante la finca registral inscrita, no veo porque no podemos dibujarla y expedirla al particular."


Nota.- Subsanado el error de ayer.


sábado, 20 de junio de 2009

GARANTÍAS REGISTRALES ANTE EXCESOS DE CABIDA INEXISTENTES


El artículo 298 habla de "Asimismo podrán inmatricularse los excesos de cabida…., para párrafos mas adelante decir "Del mismo modo podrán inscribirse los excesos de cabida….". La pregunta surge sola: ¿estamos ante una inmatriculación (el acceso por primera vez de una finca al Registro) o estamos ante una inscripción (es decir la constatación registral sobre algo que ya esta inscrito). Creo que las dos cosas.

Es una inmatriculación porque se adoptan las garantías propias de tal operación registral: cuando no es judicial, el asiento registral practicado tiene la limitación de efectos del artículo 207 LH y además se han de publicar edictos para que conozcan el exceso de cabida practicado todos los que puedan estar interesados (estas dos son las garantías que ofrece la Ley Hipotecaria a los posibles colindantes perjudicados).

Y al mismo tiempo constituye una operación de inscripción registral ya que nada nuevo se inmatricula, simplemente se pretende aclarar la verdadera superficie de lo que aparece inscrito. En función de la dimensión del exceso de cabida pretendido existen tres formas reglamentarias de acreditarlo:

- Los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita, se acreditan por la mera declaración del titular registral como simple rectificación de superficie.

- Los excesos que fuesen inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita se acreditan mediante certificado o informe del técnico competente.

- El resto de excesos se acreditaran mediante certificación catastral.

Pero "En todos los casos será indispensable que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca… " . Antes de la aparición de Geobase, las dudas eran todas, la inscripción de un exceso de cabida en ocasiones era un acto de fe que en muchos casos tenia que derivar en el oportuno Expediente de Dominio judicial. Con el Sistema de bases Gráficas Registrales todo cambia. Escribí un articulo sobre la cuestión de cómo podía influir Geobase en los procedimientos de inmatriculación. Os lo acompaño.

jueves, 18 de junio de 2009

CONVENIO CON EL CONSELL DE MALLORCA

Los compañeros de Baleares han creado una de las situaciones más interesantes dentro del proyecto Geobase. El Decanato autonómico de las islas Baleares ha sido uno de los últimos en incorporarse al Sistema de Bases Gráficas Registrales, ha sido una de las regiones donde menos esfuerzo didáctico hemos tenido que hacer desde el Colegio nacional y sin embargo es, sin ninguna duda, uno de los lugares donde mas rápido y mejor se ha trabajado.

En poco menos de un año se ha conseguido identificar una trama de bases gráficas lo suficientemente consistente como para pasar a la segunda fase de Geobase, a la de asociación de información territorial.

Los pasos se han dado en un doble sentido. Por un lado con la empresa cartográfica pública SITIBSA, con los cuales existe una evidente sintonía de proyecto y obviamente llegaremos muy lejos. Por otro lado, con el Consell de Mallorca. Precisamente gracias a la iniciativa de nuestra compañera Margarita, se está implantando el primer pilotaje de información asociada a bases gráficas registrales en Baleares. Y asociando nada menos que planeamiento urbanístico: el del Plan Territorial Insular de Mallorca en el formato que se acompaña. ( IMAGEN 1) (IMAGEN 2)

martes, 16 de junio de 2009

SIGNIFICADO DEL VISOR DE GEOBASE

Lo que en el visor aparece tan solo es una apariencia indiciaria de bases gráficas registrales y unicamente sirve para localizar la información gráfica registral. Esta apariencia visual no puede tener los efectos propios de la certificación de la base gráfica de una finca registral por razones de naturaleza espacial y temporal.

En primer lugar porque en el visor de bases gráficas registrales se visualizan las bases gráficas de fincas cuya descripción literaria obedece a momentos históricos diferentes y que se pueden situar en un arco temporal que va desde el año 1861 hasta nuestros días.

Tratar de reflejar sobre una imagen del territorio, que necesariamente ha de ser uniforme en cuanto a la fecha de su creación, toda una trama de bases gráficas que reproducen descripciones de fechas tan heterogéneas pretendiendo además su coherencia visual exacta, es imposible.

En segundo lugar, porque la validación de cada base gráfica se realiza también en momentos temporales diferentes y utilizando el material gráfico del que se dispone en ese preciso momento temporal.

El proyecto Geobase cuanta con no mas de doce años de vida. Durante ese tiempo hemos configurado los perímetros de las bases graficas utilizando material gráfico de distintos años, de distintas escalas y de diferentes resoluciones. A medida que se ha ido produciendo la sucesión de material orto y cartográfico en Geobase, las bases gráficas identificadas con anterioridad han ido sufriendo desplazamientos, mientras que las nuevas validaciones se ajustaban, lógicamente, al nuevo material existente.

Los problemas de desplazamiento y solape no se han producido en las oficinas registrales ya que, cuando se nos solicita la base gráfica de una finca registral, se procede en todo caso al ajuste de líneas respecto al material de representación y también al correspondiente ajuste entre colindantes. Al trabajar bajo el principio del folio real, la información suministrada al usuario registral siempre ha sido la correcta.

Ahora, al tener que visualizar todas las bases gráficas sobre una imagen única del territorio y en la mayoría de los casos diferente a la que se utilizó para su creación, evidentemente las distorsiones son grandes y del todo punto inevitables. Por eso el visor tiene el significado arriba indicado (servir de medio de localización) y no puede tener otro.


lunes, 15 de junio de 2009

PRIMER TEXTO NORMATIVO LEGAL DE MERTRA


El proyecto Mertra que consiste en la regulación gráfica registral de un mercado de transacciones ecológicas, en este caso en el término municipal de Tacoronte y sobre el valor del agua de uso doméstico que unos ciudadanos ahorran para vendérsela (a precio inferior al que tendría que pagarse a la compañía suministradora) a quienes gastan agua en exceso, está a punto de marcar un hito histórico, al menos para los que participamos de cerca en el asunto.

"El Reglamento del servicio de abastecimiento de agua potable en el término municipal de Tacoronte" recoge la primera regulación normativa de este mercado ecológico (VER IMAGEN 1). El Reglamento fue aprobado inicialmente por el Pleno municipal por unanimidad y tras el periodo de alegaciones, ninguna ha sido elevada al respecto, con lo cual el mismo pasará a ser definitivo en breve. (VER IMAGEN 2)

Hemos conseguido mas de cuatrocientos abonados preinscriptores del proyecto (casi mil personas). A estos abonados se les hará una oferta por parte de la compañía suministradora (usted paga tanto dinero por consumir tal cantidad de agua, si consume mas pagará tanto y si consume menos recibirá tanto) y si se consigue una masa de suscriptores definitivos suficiente, el proyecto ya será una cuestión jurídica y tecnológica-registral.

jueves, 11 de junio de 2009

INFORMACION ASOCIADA EN TRAMITE Y DEFINITIVA


Toda la información territorial obedece en su generación y vida al fruto de un proceso de naturaleza administrativa continuado en el tiempo. De este proceso administrativo se podria facilitar información a los usuarios registrales aunque el mismo no se encontrase concluido.

La información gráfica territorial, al asociarse a la base gráfica de la finca registral, no solo debe servir para informar de situaciones estables sobre el territorio, sino para ir mas lejos y colaborar en el proceso de generación de las que se puedan estar elaborando.

De hecho, informar sobre el estado de tramitación administrativa del deslinde de la línea de dominio público marítimo terrestre ofrece una utilidad al titular registral afectado mucho mayor (porque podrá defender los intereses que considere lesionados antes de concluir el proceso) que la información de un proceso administrativo de deslinde ya concluido.

Esa información territorial en trámite precisaría de una participación activa de los afectados por sus determinaciones, mientras que si la información es definitiva por corresponderse a un procedimiento administrativo ya concluido, en tal caso la actitud de los afectados será pasiva, de mero respeto y observancia (salvo el supuesto en que se proceda a su alteración fuera del proceso administrativo de creación, normalmente a través de actuaciones judiciales).

Se trata de dar un paso más en el proceso de información territorial. Hasta el momento, que yo conozca, las Ides están sirviendo para suministrar información (que no es poco), incluso para que cada cual trabaje directamente con la información suministrada, pero no se utiliza como herramienta de trabajo en si misma considerada. ¿Y si los trámites administrativos sobre el territorio (notificaciones, alegaciones, interposición de recursos, incoación de expedientes, etc.) se pudiesen llevar a cabo sobre la misma pantalla de visualización territorial?.

martes, 9 de junio de 2009

FINCAS EN LA DIRECTIVA INSPIRE



La Directiva Inspire unicamente se refiere a las fincas como materia a incluir en su Geoportal en el punto quinto del Anexo I:

"5. Direcciones
Localización de las propiedades, basada en identificadores de direcciones, por ejemplo, el nombre de la vía pública, el número de la finca, el código postal."

Es cierto que la redacción en idioma inglés de la Directiva Inspire no habla exactamente de "número de finca" sino de "house number", lo cual, nunca debería recibir con propiedad la traducción al idioma castellano que se ha realizado.

5. Addresses :Location of properties based on address identifiers, usually by road name, house number, postal code ".

Sin embargo, existen dos circunstancias que determinan lo adecuado de la traducción realizada. En primer lugar, que el punto quinto trata, bajo el epígrafe "Direcciones", de la localización de propiedades inmobiliarias y lo hace en apartado diferente al de las parcelas catastrales, que es el punto 6. Esto significa que la Directiva se esta refiriendo a un concepto diferente al de la mera apariencia espacial de las parcelas catastrales, se esta refiriendo a las fincas registrales.

En segundo lugar, porque el "número de calle" (término al que quizás se podría ajustar mejor la traducción pretendida) en España es menos efectivo de cara a la localización de propiedades (sobre todo por razones de variabilidad temporal) que el número de finca registral, que permanece inalterable a lo largo del tiempo.

En cualquier caso esta es la única referencia que el texto de la Directiva Inspire hace al concepto de fincas (entendemos que fincas registrales) para referirse a uno de sus datos espaciales: el número identificador de la misma. A pesar de la somera referencia que el texto hace al objeto del trabajo de los Registradores, nosotros creemos que es posible que la abstracción del fenómeno real en que el dominio inmobiliario registrado consiste, es decir, la finca registral, tenga acceso al Geoportal Inspire, a través de la creación del "metadato" correspondiente. De hecho lo estamos haciendo.

lunes, 8 de junio de 2009

EL SECRETO DEL ÉXITO CANARIO


Ahora que tengo que volver el miércoles a Canarias para dar la conferencia, la verdad es que no me resisto a hacer alabanza del sistema de información geográfico de la tierra que vio crecer (incluso alguno nacer) a mis hijos.

En materia de bases gráficas registrales Canarias siempre ha sido el máximo exponente de los Registradores españoles. Es el territorio donde, en proporción, mayor número de bases gráficas se ha identificado (VER IMAGEN 1), donde gozamos de mejor material gráfico, el más variado y más completo (VER IMAGEN 2), la región donde se está proporcionando desde la ventanilla del registro, directamente a los ciudadanos, la información de planeamiento urbanístico asociada a cada finca registral más avanzada de Europa (VER IMAGEN 3). Allí se suministra información de espacios naturales, de infracciones del territorio, se utiliza la información registral a través de las bases gráficas para valorar, se ensayan mercados territoriales como el de MERTRA. Un modelo, no a seguir (ninguna imitación es buena) pero si a aprovechar en su experiencia por el resto de los Registradores que nos encontramos fuera de Canarias.

El secreto de este éxito, no se encuentra en la excelencia tecnológica, ni tan siquiera en la extraordinaria formación profesional de cuantos trabajan allí en materia grafica. El secreto se encuentra en la afinidad que siempre existió entre las autoridades políticas (Consejerias, Cabildos, Ayuntamientos, la APMUN), los Registradores y la empresa cartográfica publica GRAFCAN. Años de reuniones con Bernardo, Pedro, Maximino, Jorge o Gore. Miles de conversaciones movidas por el único interés en avanzar en el diseño de un sistema de información territorial sin limites. Mucho antes de que existiese la IDEE, en Canarias se abordaban proyectos donde la filosofía de trabajo consistía en poner en común el trabajo respectivo de cada organización y no exigir contraprestación por ello al otro.

Siempre he dicho que el canario no sabe vender sus cualidades, sinceramente creo que si el sistema canario existiese en California hoy se estaría estudiando en las universidades.

domingo, 7 de junio de 2009

NUEVOS PROYECTOS DE INFO ASOCIADA A LA BASE GRAFICA REGISTRAL


El pleno del Ayuntamiento de Godelleta ha aprobado por unanimidad celebrar un convenio de colaboración. Lo mejor es que os transcriba los puntos mas importantes del documento aprobado.

PRIMERO: El Registro de la Propiedad de Chiva Nº 1 autoriza y facilita al Ayuntamiento de Godelleta la consulta actualizada de las bases gráficas de las fincas registrales inscritas en su término municipal, a los efectos que se consideren oportunos, utilizando para ello los medios tecnológicos que el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España habilite al efecto.

SEGUNDO: El Ayuntamiento de Godelleta , se compromete a poner a disposición del Registro de la Propiedad de Chiva Nº 1 la información objetiva que se encuentre georreferenciada relativa a procedimientos que tengan por objeto actos de edificación o uso del suelo realizados sin licencia u orden de ejecución o bien realizados con licencia u orden de ejecución pero sin ajustarse a las condiciones en ella establecidas, que se tramiten en el Ayuntamiento. Tal información no podrá incluir dato alguno relativo a la identidad y demás de carácter personal, del presunto infractor, del denunciante, ni de terceros.

TERCERO: El Ayuntamiento de Godelleta autoriza al Registro de la Propiedad Nº 1 de Chiva a facilitar consulta relativa a la existencia de los expedientes que tengan por objeto actos de edificación o uso del suelo realizados sin licencia u orden de ejecución o realizados con licencia u orden de ejecución pero sin ajustarse a las condiciones en ella establecidas, a toda persona que, con arreglo a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, acredite el debido interés legitimo en conocer la situación de disciplina urbanística afectante a cualquier finca registral inscrita en el termino municipal.

CUARTO: Dicha consulta consiste en un simple proceso tecnológico y automático de selección, exento de cualquier tratamiento o interpretación jurídica por parte del Registro de la Propiedad de Chiva Nº 1 o de los Servicios Urbanísticos Municipales competentes y en consecuencia, de cualquier responsabilidad al efecto, cuyo cometido es la exposición genérica de las circunstancias a las que se refiere en concreto el presente convenio, en tanto en cuanto sean aplicables a aquella porción del territorio sobre la que ha sido configurada y validada la base gráfica registral de la finca.

(VER IMAGEN)

sábado, 6 de junio de 2009

EFECTOS IDENTIFICATIVOS Y DESCRIPTIVOS


A la hora de referirse a una finca registral la legislación hipotecaria tradicional solo pretendía identificarla frente a otras pertenecientes a dueños colindantes, no pretendía más que su localización. En ningún momento pretende describir geográficamente la finca sobre el territorio. La razón es que para cumplir la finalidad a que esta llamado el Registro, esto es la de publicar derechos, la descripción del objeto no aporta gran cosa y sin embargo, de hacerse de manera imprecisa (y hasta hace poco tiempo la precisión era imposible) crea muchos mas problemas de los que soluciona.

Las bases gráficas registrales, en este momento, solo tienen finalidad identificativa, localizan fincas, aunque a diferencia de la forma tradicional, la localización si es geográfica. Las bases gráficas que en la actualidad se representan no tienen función descriptiva (tan solo con alejarme en la escala de visualización o trazar la línea perimetral de la base gráfica con mayor o menor grosor difumino la precisión de los contornos).

Es importante distinguir el valor identificativo o descriptivo de una base gráfica de cara a los efectos que producen las declaraciones del Registro de la Propiedad. La base gráfica registral con efectos identificativos produce una presunción de localización destruible mediante prueba en contrario; en caso de conflicto entre colindantes se desplaza la carga de la prueba en contra de quien no tiene la base gráfica de su finca validada. La base gráfica registral con efectos descriptivos no admitiría prueba en contrario aunque se demostrase por un afectado que la misma no es cierta. Dados estos potentísimos efectos, los ni los requisitos para su creación (manifestación del titular registral y consentimiento fehaciente de los colindantes), ni la forma de su configuración (sanción oficial del material y procedimientos técnicos) pueden ser los mismos en uno y otro caso.

Las consecuencias del valor identificativo de una base gráfica registral se asimilan a las del principio hipotecario de legitimación del artículo 32 LH y las del valor descriptivo a las del principio de fe pública registral del artículo 34LH. Volveremos sobre ello.

viernes, 5 de junio de 2009

... Y NO ME ENGAÑARON


Alguien me dijo una vez que no se puede fotografiar dos veces el mismo sitio y no me engañó. Si yo fotografío en vuelo una parcela del suelo y tiempo después la vuelvo a fotografiar, las imágenes nunca serán exactamente coincidentes. Siempre se apreciará un mínimo desplazamiento de una respecto a la otra.

El problema para nosotros estriba en el hecho de que nuestras bases gráficas registrales se suministran al usuario registral, siempre que eso sea posible, sobre un fondo ortofotográfico y si la foto se mueve nuestras bases gráficas registrales se descuadran.

Si represento sobre una orto 2000 del año 2000 una base gráfica registral (VER IMAGEN 1) y dos años después cargo la visualización sobre una orto 5000 (más actual pero de peor resolución) (VER IMAGEN 2), la finca se me ha movido. Y de nuevo se mueve y descuadra con respecto a la finca a la que se refiere, si llega una orto 2000 del año 2004 (VER IMAGEN 3).

Esta circunstancia me obliga a estar haciendo cada cierto tiempo una modificación de la validación para ajustar la misma al nuevo escenario de configuración. Pero ¿qué ocurre cuando en vez de una son casi un millón de suelos los que hay que ajustar cada vez que se renueva el material orto o cartográfico?.

Que nadie se asuste, hay solución, pero quedará para otro post.

jueves, 4 de junio de 2009

REQUISITOS DE LOS EFECTOS DICTAMINANTES, IDENTIFICATIVOS Y DESCRIPTIVOS DE LA BASE GRAFICA REGISTRAL


La base gráfica que se obtiene como resultado de una validación basada en los datos literarios que figuran en el folio registral no puede tener valor identificativo jurídico alguno de la finca, más allá del mero dictamen registral consistente en el juicio de que la descripción alfanumérica se corresponde con la base gráfica. Y esto es así porque no existe manifestación fehaciente expresa por parte del titular registral o en su caso de la autoridad judicial, acerca de la coincidencia entre la identificación alfanumérica y gráfica que el Registro hace de la finca.

De haber sido realizada por parte del titular registral la correspondiente manifestación gráfica fehaciente (ratificación de coordenadas), en tal caso, la georreferenciación manifestada accederá al Registro y se materializará en una base gráfica registral que no tendrá ya el simple valor de ser un mero dictamen registral, sino el resultado de una declaración jurídica con los mismos efectos identificativos generales que el resto de las descripciones que constan en el Registro de la Propiedad.

La declaración del titular registral sobre la identificación gráfica de la finca dará fe de la identidad del objeto gráfico sobre el cual recae su dominio, pero no dará fe de de la descripción exacta de ese objeto gráfico.

La base gráfica registral tendrá además efectos descriptivos y no solo identificativos:

- Cuando el trazo que delimita la misma sea lo suficientemente preciso como para que no haya ninguna duda de la exacta georreferenciación del lindero en cuestión, así como su precisa visualización sobre la ortofoto de referencia. Y estas circunstancias habrán de ser pautadas por una normativa oficial que hoy en día no existe.

- Cuando además de contar con la declaración fehaciente del dueño registral de la finca, dicha declaración haya sido debidamente aceptada por cada uno de los titulares registrales colindantes a dicha finca.

martes, 2 de junio de 2009

RECONOCIMIENTO LEGAL DE GEOBASE


Efectivamente, en ninguna ley se obliga a los Registradores a validar bases gráficas registrales. Pero no es cierto que no exista disposición legal que lo autorice y expresamente lo proponga.

Esta norma es de rango legal. No se trata de una Instrucción, Circular, Resolución, Orden o Decreto. Es una ley, se trata del artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria. Como decía un compañero mío, este es uno de esos artículos que "desgasta" a quien lo lee. Tiene varios párrafos y quien lee los primeros (VER IMAGEN 1), piensa que lo que hacemos con Geobase es una interpretación forzada de la posibilidad de acompañar en las escrituras planimetría de las fincas y que eso, nada tiene que ver con la configuración y validación de bases gráficas registrales. Y en base a esos párrafos, quienes opinan así, tienen razón.

Lo que ocurre es que el Sistema de Bases Gráficas Registrales donde aparece verdaderamente reconocido es en el último párrafo de ese artículo, un párrafo "al que se llega agotado" tras la lectura de lo anterior y que además no se entiende a primera vista. (VER IMAGEN 2).

La frase central de este párrafo es "tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales". No he visto a ningún autor hacer interpretación alguna de este precepto. Y no hay interpretación mas sencilla si se hace desde el prisma de Geobase: las fincas registrales han de estar coordinadas con su base gráfica, es decir, el Registrador ha de afirmar la coincidencia entre la representación gráfica y la descripción literaria de una finca registral (en cuyo caso validará) o afirmar su falta de coincidencia identificativa (en cuyo caso dejará la base gráfica en estado provisional).

lunes, 1 de junio de 2009

A LA LUZ DE LOS ÚLTIMOS COMENTARIOS


A la luz de los últimos comentarios, no parece que este logrando el propósito que perseguía con la publicación de este blog. Si al final todo queda en que los Registradores identificamos bases gráficas copiando sin mas al catastro, que producimos indefensión a los ciudadanos o como me decían "creamos confusión, alarma y elevamos costes transaccionales (esto quedará para otro post)", entonces es que no se ha entendido nada.

Hay juristas que me han dicho que el Registro de la Propiedad tiene por objeto dar fe del dominio y de los derechos reales inmobiliarios que a través del mismo se publican y no dar fe de los llamados datos de puro hecho, de las descripciones de las fincas. A mi juicio esto no es exactamente así.

Cuando los datos de hecho no tengan trascendencia para los dominios inscritos, (centímetros exactos de cabida de un inmueble, si el mismo tiene tal o cual cualidad, inclinación o aprovechamiento, si se halla cerca o lejos de comunicaciones, industrias o núcleos de población) de ellos no dará fe el Registro de la Propiedad; ahora bien, cuando un dominio se pueda ver perjudicado por un aspecto de hecho que se pretende inscribir, caso de los excesos de cabida, o pueda quedar difuminado en su realidad inmobiliaria (segregaciones, divisiones, agrupaciones), en tales casos opera la calificación registral y todos los efectos propios de la inscripción.

El Registro da fe de la identidad individualizada del objeto dominical. No da fe de simples datos de puro hecho, pero si de la finca registral como entidad jurídica.

"La finca registral es la porción de terreno delimitada por el dominio de las personas"

Los inmuebles pueden ser delimitados por razón de su apariencia, su riqueza territorial, su calificación administrativa, etc. La delimitación inmobiliaria que hace el Registro de la Propiedad la configura el dominio inscrito y este puede no atender a circunstancias físicas o elementos geográficos del terreno. El dominio inmobiliario puede ser simplemente determinado por la voluntad humana negocial, coincidente o no (eso dependerá de la misma) con elementos físicos o geográficos aparentes del terreno.