jueves, 30 de diciembre de 2010

SUPUESTO 5º: IMPOSIBILIDAD DE COORDINACION POR INCOHERENCIA SUPERFICIAL DEL CATASTRO (NC2a)


DESCRIPCION DEL SUPUESTO:

Cuando se examina la certificación catastral descriptiva y gráfica no solo hay que atender a la superficie en números que aparece en la parte descriptiva de la certificación, sino que hay que medir el área que aparece en la parte gráfica de la misma (se hace con ocasión de la creación de la base gráfica registral). Cuando hay diferencia superficial de más/menos 10% entre una y otra, se manifiesta una contradicción que nos impide determinar cuál es la verdadera superficie de la parcela, si la de la parte descriptiva o la de la parte gráfica
Hasta que no quede solucionada en el catastro la contradicción detectada no hay posibilidad de coordinación con la información registral
RESULTADO DEL CERTIFICADO DE COORINACION CATASTRAL EXPEDIDO POR EL REGISTRO:

No hay posibilidad de hacer un análisis de coordinación entre la parcela y la finca. Existe imposibilidad de coordinación por razón de incoherencia superficial en el propio Catastro. Hay que realizar actuaciones de corrección de la descripción de la parcela en el Catastro antes de poder hacer el análisis de coordinación entre Registro y Catastro.

ACTUACION NOTARIAL:

Solicitud del interesado para que se solucione la contradicción catastral detectada

- Si la superficie incorrecta es la gráfica del Catastro, se solicitara que la superficie se ajuste a la parte descriptiva de la certificación.

- Si la superficie incorrecta es la descriptiva del Catastro, se solicitara que la superficie se ajuste a la parte gráfica de la certificación.

Solicitada en la escritura que se solucione el problema superficial de la parcela catastral se puede solicitar al Registro en el mismo documento que lleve a cabo el análisis de coordinación de los tres primeros supuestos.

SUPUESTO 5º: IMPOSIBILIDAD DE COORDINACION POR INCOHERENCIA SUPERFICIAL DEL CATASTRO (NC2a)


DESCRIPCION DEL SUPUESTO:

Cuando se examina la certificación catastral descriptiva y gráfica no solo hay que atender a la superficie en números que aparece en la parte descriptiva de la certificación, sino que hay que medir el área que aparece en la parte gráfica de la misma (se hace con ocasión de la creación de la base gráfica registral). Cuando hay diferencia superficial de más/menos 10% entre una y otra, se manifiesta una contradicción que nos impide determinar cuál es la verdadera superficie de la parcela, si la de la parte descriptiva o la de la parte gráfica

Hasta que no quede solucionada en el catastro la contradicción detectada no hay posibilidad de coordinación con la información registral

RESULTADO DEL CERTIFICADO DE COORINACION CATASTRAL EXPEDIDO POR EL REGISTRO:

No hay posibilidad de hacer un análisis de coordinación entre la parcela y la finca. Existe imposibilidad de coordinación por razón de incoherencia superficial en el propio Catastro. Hay que realizar actuaciones de corrección de la descripción de la parcela en el Catastro antes de poder hacer el análisis de coordinación entre Registro y Catastro.

ACTUACION NOTARIAL:

Solicitud del interesado para que se solucione la contradicción catastral detectada
- Si la superficie incorrecta es la gráfica del Catastro, se solicitara que la superficie se ajuste a la parte descriptiva de la certificación.

- Si la superficie incorrecta es la descriptiva del Catastro, se solicitara que la superficie se ajuste a la parte gráfica de la certificación.

Solicitada en la escritura que se solucione el problema superficial de la parcela catastral se puede solicitar al Registro en el mismo documento que lleve a cabo el análisis de coordinación de los tres primeros supuestos.

miércoles, 29 de diciembre de 2010

SUPUESTO 4º: IMPOSIBILIDAD DE COORDINACION POR REGISTRO (NC1)


La base gráfica registral no ha podido ser localizada o no está validada y la representación catastral de la parcela es correcta. Si la base gráfica registral está en rojo (provisional), no hay posibilidad de coordinación hasta que la situación descriptiva de la finca se regularice.

Normalmente este estado de provisionalidad se debe a dos motivos:

- Diferencia sustancial entre la superficie que aparece inscrita en el folio registral y la que resulta del área de la base grafica de la propia finca. (provisionalidad por superficie)

- No se sabe si alguno de los linderos dibujados es exactamente como aparece representado gráficamente. (provisionalidad por inconsistencia de linderos)

RESULTADO DEL CERTIFICADO DE COORINACION CATASTRAL EXPEDIDO POR EL REGISTRO:

Existe imposibilidad de coordinación por razón del Registro Hay que realizar actuaciones de corrección de la descripción de la finca en el Registro de la propiedad antes de poder hacer el análisis de coordinación entre Registro y Catastro.

ACTUACION NOTARIAL:

Manifestación del interesado sobre cuál de las dos realidades registrales, la descriptiva literaria del folio o la identificativa grafica de la imagen, es la correcta:

- Si la descripción incorrecta es la literaria del folio, en tal caso hay que rectificar la descripción literaria de la finca en la escritura para hacerla coincidir con la base grafica.

- Si la descripción incorrecta es la de la base grafica, en tal caso el interesado ha de describir gráficamente la finca: o bien manifestando que la descripción correcta es la de la parcela catastral con la que se corresponde o bien aportando un plano topográfico del territorio de la finca.

Solucionado en la escritura el problema descriptivo de la finca se puede proceder en el mismo documento a llevar a cabo el análisis de coordinación de los tres primeros supuestos.

martes, 21 de diciembre de 2010

SUPUESTO 3º: DIVERGENCIA POR DESPLAZAMIENTO (D2) (CUARTA PARTE)


DESCRIPCION DEL SUPUESTO:

La base gráfica registral está validada y la representación catastral de la parcela es correcta. El resultado de la superposición de ambas capas de información es que el recinto de la finca y el de la parcela no coinciden porque, siendo equivalentes en superficie y configuración, la representación de una de ellas se encuentra desplazada respecto a la otra.

RESULTADO DEL CERTIFICADO DE COORINACION CATASTRAL EXPEDIDO POR EL REGISTRO:

La parcela y la finca no están coordinadas. Existe divergencia por razón de desplazamiento Hay que realizar actuaciones de corrección en el Catastro o en el Registro para que se haga coincidir las representaciones registral y catastral

ACTUACION NOTARIAL:

Recabar la solicitud genérica de los comparecientes para que la situación de divergencia por desplazamiento contenida en la certificación registral de coordinación sea corregida.

lunes, 20 de diciembre de 2010

ANALISIS NOTARIAL DE LAS SITUACIONES DE COORDINACION (TERCERA PARTE)


SUPUESTO 2º: DIVERGENCIA POR SUPERFICIE (D1)

DESCRIPCION DEL SUPUESTO:

La base gráfica registral está validada y la representación catastral de la parcela es correcta. El resultado de la superposición de ambas capas de información es que el recinto de la finca y el de la parcela no coinciden porque la superficie del área gráfica de cada una de ellas es sustancialmente diferente.

RESULTADO DEL CERTIFICADO DE COORINACION CATASTRAL EXPEDIDO POR EL REGISTRO:

La parcela y la finca no están coordinadas. Existe divergencia por razón de superficie. Hay que realizar actuaciones de corrección en el Catastro o en el Registro para que se haga coincidir la representación registral y catastral.

ACTUACION NOTARIAL:

Recabar la solicitud de los comparecientes para que la situación de divergencia por superficie contenida en la certificación registral de coordinación sea corregida. Esta solicitud puede hacerse en un doble sentido:

- Que la base gráfica de la finca registral se adapte a la parcela catastral, para lo cual habrá de modificar la descripción literaria de la finca hecha en la escritura para adaptarla a la descripción catastral.

Resolver esta solicitud es competencia del Registro. Sera el Registrador quien en base a la ortofoto y la información complementaria de la que disponga acceda a la inscripción de la rectificación si no hay obstáculos que lo impidan.

- Que la parcela catastral se adapte a la finca registral

Resolver esta solicitud es competencia del Catastro. Podría ser el Registro quien tramitase ante el Catastro las actuaciones necesarias.

viernes, 17 de diciembre de 2010

ANALISIS NOTARIAL DE LAS SITUACIONES DE COORDINACION (SEGUNDA PARTE)


Aunque sea el supuesto de más sencilla actuación y en la práctica diaria el más frecuente, sin embargo también resulta sumamente importante ya que la conformidad de los interesados ante la situación de coordinación entre Registro y Catastro,(apreciada pericialmente por el registrador como consecuencia del análisis por contraste de ambas capas de información) resulta pieza clave para poder deducir efectos jurídicos de esa situación de coincidencia.

SUPUESTO 1º: CONVERGENCIA (C)

DESCRIPCION DEL SUPUESTO:

La base gráfica registral está validada y la representación catastral de la parcela es correcta. El resultado de la superposición de ambas capas de información es que el recinto de la finca y el de la parcela son coincidentes

RESULTADO DEL CERTIFICADO DE COORINACION CATASTRAL EXPEDIDO POR EL REGISTRO:

La parcela y la finca están coordinadas. No hay que realizar ninguna actuación ni con el Catastro ni en el Registro.

ACTUACION NOTARIAL:

Recabar la manifestación de conformidad de los comparecientes a la situación de coordinación contenida en la certificación registral

miércoles, 8 de diciembre de 2010

ANALISIS NOTARIAL DE LAS SITUACIONES DE COORDINACION CATASTRAL (PRIMERA PARTE)


Se propone a continuación introducir en el proceso ordinario de otorgamiento notarial de Escrituras públicas y demás títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad un mecanismo de coordinación entre la finca registral y la parcela catastral, basado esencialmente en la actuación de los propietarios o titulares registrales.

Quedan fuera de este análisis, aquellos supuestos en los que se actúa a iniciativa directa del Catastro. Se trata de distinguir tres pasos:

PRIMER PASO: SUMINISTRO DE INFORMACION REGISTRAL
A la hora de solicitar nota simple informativa con ocasión del otorgamiento de una Escritura pública, el Registro enviará a Notaría la siguiente información:

3 documentos:

- Nota simple informativa

- Base gráfica de la finca registral (validada, provisional, o la imposibilidad de localización de la finca).

- Certificación de coordinación catastral

SEGUNDO PASO: NOTARIAL

EN BASE A ELLA EL NOTARIO RECOGERA EN LA ESCRITURA UNA SERIE DE MANIFESTACIONES REALIZADAS POR LOS OTORGANTES, QUE IREMOS ANALIZANDO, CASO A CASO, EN LOS “POSTS” SIGUIENTES.

TERCER PASO: RESOLUCION DE INCIDENCIAS

La Escritura se presenta en el Registro y podrá ser el Registrador, el Notario, la Gestoría o el propio interesado si así lo prefiere quien se encargue de tramitar la gestión (en el Registro o ante el Catastro) de las manifestaciones realizadas en la Escritura.

Los próximos “posts” irán dirigidos a analizar una serie de propuestas de actuación notarial (figura que considero imprescindible en todo el proceso de coordinación registro-catastro) en cada uno de los siete supuestos de coordinación catastral que hemos examinado con anterioridad.

martes, 7 de diciembre de 2010

NUEVA HERRAMIENTA DE GESTION GRAFICA REGISTRAL: TEMPLE SIG REG


Nuestro querido programa “Geobase” quedó obsoleto ya hace tiempo y por eso se comenzó a trabajar desde el Colegio de Registradores en un nuevo programa del que mucho se ha hablado en este blog: “Georeg”.

Los nuevos rectores de mi institución colegial no creen que este proyecto sea el adecuado y por eso han desistido de él, encargando a una casa externa el desarrollo de otro programa diferente, el cual obedece a una filosofía radicalmente contraria a la que hasta hace pocos meses ha existido.
Sin embargo, un grupo importante de Registradores creemos que un programa en software libre, con una base de datos universalmente convertible, personalizado para atender las necesidades de cada Registro y sobre todo creado y alimentado exclusivamente por el trabajo diario de las Oficinas Registrales , nos permite el rigor técnico, la agilidad y flexibilidad necesarias para adaptarnos a los nuevos y constantes retos que van apareciendo ante nuestros ojos . Esto dífilamente puede ser satisfecho por ningún encargo externo.

No podemos renunciar a estos principios y a la espera de ver cuál es el producto que los nuevos rectores del Colegio de Registradores nos proponen, TEMPLE SIG REG, ha visto la luz y ya es nuestro actual programa informático de gestión gráfica registral.

El análisis de coordinación con catastro explicado en los “posts” anteriores se materializa en esta aplicación informática. Son también producto de TEMPLE las páginas Web de los registros adheridos, las diferentes asociaciones de información territorial de cada uno de ellos y los importantísimos desarrollos que se encuentran ya en marcha.

viernes, 3 de diciembre de 2010

NUEVO CERTIFICADO GRAFICO DE COORDINACION CON CATASTRO (OCTAVA PARTE, RESUMEN FINAL)


A lo largo de todos estos “posts” hemos visto que la finca registral puede coincidir en su representación geográfica con la parcela catastral con la que se corresponde: habrá en tal caso convergencia entre ambas y no será preciso llevar a cabo actuación alguna. (C)


Puede sin embargo no haber coincidencia entre la base gráfica de la finca y la parcela catastral. Habrá en estos casos divergencia entre el registro y el catastro (D).


Esta divergencia se puede deber a que no existe coincidencia entre la superficie de ambas (D.1), o se puede deber a que, siendo equivalentes sus superficies, sin embargo la representación de una se encuentra desplazada respecto a la otra (D.2)


En ocasiones no es posible apreciar si existe coincidencia o divergencia entre registro y catastro. En tales casos nos encontramos ante una situación no coordinable (NC).


Puede deberse esta situación de imposibilidad de coordinación a un error en la descripción de la finca registral (NC1), o puede ser debida a un error en la descripción de la parcela catastral, ya sea por incoherencia superficial entre la parte alfanumérica y grafica de la misma (NC2 a) o por error en la determinación de la referencia catastral (NC2b), o por ambas razones: error en la descripción registral y error en la catastral


A continuación el cuadro de todas las posibles relaciones entre registro y catastro. (
VER FICHERO 1)