martes, 6 de mayo de 2014

CONTESTACION: NO ES LO MISMO LA INSCRIPCION REGISTRAL QUE LA CONSTANCIA CATASTRAL.



En el último post aparece un comentario anónimo que me ha resultado especialmente interesante y por eso respondo a través de este post principal:

“Buenos días, hago este comentario en forma de pregunta, si se subsanaran los problemas formales y al final y se presentarán del mismo modo que al catastro, no quedaría el problema en una cuestión de tiempo. Es decir del tiempo de formalizar correctamente la urbanización”

Desconozco el defecto formal que ha apreciado el Registrador para no inscribir la reparcelación, pero el resultado  no tiene por qué ser necesariamente como tu lo planteas. El Registro no califica la justicia intrínseca de lo que aparece inscrito, sino que únicamente vigila por el cumplimiento de los requisitos necesarios para inscribir. El Registro no da fe de que la reparcelación sea  real o no, ni tan siquiera si se han cumplido todos y cada uno de los requisitos administrativos internos necesarios para su tramitación, el Registro da fe de que la reparcelación se ha inscrito registralmente y de que consta en la certificación presentada el cumplimiento de los requisitos necesarios para ello.

Imagina que en el proyecto de reparcelación  aparece una parcela que se inscribe como finca de 500m2  porque así aparece descrita en el documento (certificado administrativo) que se presenta en el Registro.  En el Catastro (en la parte descriptiva de la certificación catastral) aparece igualmente una superficie de 500. Supón que en realidad la superficie real de la parcela, cuando se ejecuta la urbanización  es de 100 m2. Las consecuencias de esta situación aparentemente idéntica  en el Registro y en el Catastro no son las mismas.

Si en el Registro figuran 500m2, el adquirente de la finca tiene derecho a tener los 500m2 que aparecen registrados y podrá reclamar daños y perjuicios a quien le vendió (si no lo hizo como cuerpo cierto) por haberle transmitido una realidad diferente a la registral. En cambio, el catastro, que ha de publicar la realidad aparente, tiene que representar en la parte gráfica y debe hacer constar en la parte descriptiva de la parcela catastral la superficie real de 100m2 y si no lo hace, a mi juicio, deberá ser el , el propio Catastro, quien responda  del  del error por el cometido ante el perjudicado.


Por eso, entiendo que el Catastro en el caso que nos ocupa no debería haber catastrado la reparcelación hasta que esta no se hubiese ejecutado. Y debería representar la realidad física materializada con independencia de lo que aparece en el proyecto, con independencia de las razones legales que hayan producido tal resultado y por supuesto con independencia de lo que aparece en el Registro

1 comentario:

Pedro E. Fuster Villa dijo...

Buenos días Oscar, tengo una pregunta pues no entiendo bien esto que has escrito cuando te refieres a lo que da fe el registro en cuanto a la inscripción de la reparcelación:

¿Si el registro no da fe de si se han cumplido todos y cada uno de los requisitos administrativos internos necesarios para su tramitación, como puede dar fe de que consta en la certificación presentada el cumplimiento de los requisitos necesarios para ello?

Al final dices que:.... Por eso, entiendo que el Catastro en el caso que nos ocupa no debería haber catastrado la reparcelación hasta que esta no se hubiese ejecutado. ¿A que te refieres exactamente? ¿hasta que la reparcelación se haya inscrito en registro?

Saliéndome del tema concreto de este post, pero íntimamente relacionado, quiero apuntar lo siguiente:

Con la crisis, donde tras las reparcelaciones (de suelo antes rústico) pasarán muchos años sin urbanizar y por tanto los propietarios tendrán tan solo proyectos sin materializar y sin posibilidad de vender al no haberse ejecutado nada. El problema es que catastro inscriba reparcelaciones (hasta las técnicamente impecables) y que sirva de base para que hacienda comience a cobrar impuestos por terrenos real y aparentemente rústicos, pero urbanos catastralmente, vulnerando por tanto el artículo 12 de la Ley del suelo de 2008 (sobre todo el apartado b), pues valoran como urbano terreno que según esta ley es terreno rural, lo que está ocasionando la ruina económica por alta carga de impuestos, de propietarios de suelo en situación de reparcelación aprobada y sin visos de urbanizar ni en el corto ni en el medio plazo (para que si no se va a vender nada en tiempo)... algo falla en el sistema actual...