domingo, 31 de mayo de 2009

LA DIFICULTAD DE NUESTRO TRABAJO


Una de las preguntas más frecuentes que se nos hace a los Registradores es la siguiente: ¿cómo se dibuja la base gráfica de una finca sobre la imagen del territorio? Y normalmente esa pregunta lanzada al aire obtiene inmediata respuesta precisamente por parte del mismo que ha hecho la pregunta: "tomáis la parcela del catastro y la dibujáis sobre el mapa".

En muchos casos en los Registros realizamos una auténtica tarea de investigación, yo diría que de "arqueología registral". Recuerdo el caso de una señora que acudía repetidamente al Registro tratando de localizar geográficamente su finca registral. Aseguraba que ella tenía una apreciable extensión de terreno en una de las mejores zonas de mi distrito. Que esos terrenos eran suyos como resultado final de una serie de negocios (segregaciones, permutas, herencias, ventas y no se cuantas operaciones mas, todas ellas perfectamente registradas) que el abuelo, sus tíos, primos, hermanos, su difunto marido e incluso sus hijos habían venido realizando durante muchos años.

Aquella mujer acudía acompañada de unas cuantas carpetas de documentación que acreditaban punto por punto todo lo que ella afirmaba. Sin embargo, en la ortofoto lo que se veía era un bonito campo de golf con una urbanización de chales, en medio de los cuales había huecos sin edificar, sin duda entre ellos se encontraba la propiedad de esta persona, pero no sabíamos exactamente donde.

Hicimos en aquel caso, como en muchos otros, una auténtica labor de investigación. Tomamos la finca matriz, cuya descripción era bastante antigua, pero con linderos bien definidos y procedimos a desarrollar un "árbol de tracto descriptivo"; cada segregación, cada división, cada transmisión de partes indivisas (esta lógicamente no tenía reflejo gráfico, pero si de titularidad), se iba dibujando para ver si podíamos llegar a un encaje final entre las descripciones del folio, la apariencia fotográfica pasada y actual y las descripciones catastrales. No pudimos, pero en muchos otros casos si. (VER IMAGEN)

4 comentarios:

Txus dijo...

Mi primera y única experiencia en un registro de la propiedad, viendo la "creación" de la base gráfica de una finca fue la siguiente.

El oficial de turno pinchando (a ojo)coordenadas en la OVC (Oficina Virtual del Catastro) de los límites de la parcela catastral.

Una vez hecho esto, comprobó que la superficie era "más o menos" coincidente con la descrita en la escritura.

El siguiente paso fue, ya en geobase, introducir las cordenadas que le había arrojado la OVC.

De esa manera se creó la base gráfica que luego supongo que sería validada por el registrador.

Obviamente el funcionamiento de los registros de la propiedad no serán iguales, pero desde luego que este procedimeinto es totalmente una aberración, por la forma (esa manera de pinchar coordenadas sobre pantalla) y el fondo (avalar a catastro, que como todos sabemos no siempre es correcto).

La esencia y finalidad de Geobase es buena y supone un avance en la modernización de los registros de la propiedad, pero hay que tratar de evitar que la incorporación de las bases gráficas registrales aumenten las discrepancias y añadan otro factor de error, donde el principal perjudicado es el usuario (ciudadano).

PD: En mi último comentario te animé a contactar conmigo para comentar algo en privado. Como no lo has hecho, lo tendré que decir en este post. Procura usar otro método para publicar los documentos gráficos que subes en cada post, porque esas barritas negras que pones sobre los datos protegidos se pueden mover fácilmente en MS Power Point. Mi recomendación es convertir estos ppt a pdf o jpg

Perfil dijo...

Gracias por el aviso de lo de las barras negras, como comprobarás la tecnología no es lo mío. En todo caso, estoy tranquilo porque salvo un post (hay dos más en los que tengo dudas), son temas muy localizados en los que no hay peligro de daño en datos personales, lo que tacho son números y etiquetas que difícilmente pueden implicar derecho alguno a la intimidad. De todas formas a ver si logro pasarlo a pdf antes de publicarlos. Gracias. En cuanto a la experiencia que planteas (y por lo que leo no parece ser una de las mas emocionantes de tu vida), lógicamente no conozco el caso concreto pero, en principio no me parece una mala practica la que has visto si lo verdaderamente importante, que es el hecho de que la descripción literaria de la finca no contradiga ninguna de las operaciones que expones, al final acaba siendo comprobado. Por lo que comentas es el caso de una finca que coincide con una parcela catastral, lo cual es muy frecuente. Cuando esto es así lo que el operador hace y valida el Registrador es una operación registral dirigida, no a dibujar cosas diferentes a las del catastro sino a dar efectos registrales a una porción del territorio definida por el dominio inscrito de una persona. No pretendemos hacer las cosas mejor que nadie, ni tan siquiera de manera necesariamente distinta. Solo buscamos representar gráficamente los dominios registrales. Dicho eso, te reconozco que nos falta aun mucho camino por recorrer en cuanto a la mejora de procedimientos de trabajo.

Anónimo dijo...

Primero fueron los números, luego los operadores que permitían resolver determinados planteamientos, problemas,................hasta que un día aperició
el número i. ¿cómo se podría resolver este problema, que hasta ahora no se había planteado?
Seguramente, fue el interés por hacerlo quié posibilitó buscarle una solución. ¿quié tendrá encuenta al vecino a la hora de deslindarme?¿quién me preguntó cuando catastraron mi parcela, hoy utilizada como base para determinar mi propiedad?
¿qué peso jurídico le otorgarán los jueces a las bases registrales cuando ni siquiera constituyen la manifestación del propietario?, ¿se utilizarán las bases registrales para realizar deslindes?, ¿para realizar las actas de expropiación de los terrenos afectados por una obra pública?, ¿quién entonces será el responsable de los errores que existan en esos deslindes?
En fin, se me ocurren muchas otras cuestiones pero no es el momento. El tiempo obligará a adoptar otros criterios distintos a los actuales que posibiliten mejores resultados. Por cierto alguién podría explicarme ¿cómo define la D.G.del catastro, la geometría de una parcela?, ¿cómo define la D.G. Costas los deslindes del Dominio Público mar´timo-Terrestre?, ¿cómo definía el I.G.N. los deslindes municipales?, etc, etc.

Perfil dijo...

¡Cuerpo a tierra!, que en el suelo no vale pegar. La verdad es que no pensé que el dichoso post fuera a crear esta agresividad. Por partes.

1. hasta que un día aperició el número i...

Lo siento, no se lo que significa la pregunta.

2. ¿quié tendrá encuenta al vecino...

Yo, desde luego, no deslindo, simplemente identifico gráficamente la descripción literaria que el propietario hace de su finca a la hora de inscribir su titulo de propiedad. Supongo que si hay un deslinde será por acuerdo entre los colindantes y en su defecto por decisión judicial, ese documento se pretenderá inscribir y entonces tendré que calificarlo. Que el vecino este tranquilo porque es imposible que haya un deslinde (en el concepto jurídico del término) sin que se le tenga en cuenta.

3. ¿quién me preguntó cuando catastraron...

A la hora de catastrar una parcela, a mi juicio, el catastro no debe preguntar a nadie sobre como se describe la parcela. Si el Catastro es el inventario de la riqueza aparente del territorio, el Catastro tendrá que reflejar la apariencia de una parcela y desde luego no representar lo que la gente quiera que represente (yo si que represento gráficamente las manifestaciones de cada dueño). Por otro lado, es cierto que yo utilizo el catastro para identificar el dominio registralmente inscrito, pero como un elemento de comprobación mas, junto a la ortofoto, las cartografías, las ratificaciones de coordenadas y sobre todo la declaración identificativa literaria hecha por el dueño en documento publico. Con todo ello yo formo un juicio de calificación y decido validar o no la base grafica registral de la finca.

4. ¿qué peso jurídico...

Repito, las bases gráficas registrales son la traducción grafica de la descripción literaria hecha por el propietario en un documento publico inscrito en el Registro de la Propiedad. No debería existir base grafica registral que no sea consecuencia de la manifestación del propietario. En cuanto al peso jurídico, no recuerdo si hay un post en el que explico a mi juicio cual es, de todas formas, ahora mismo saco uno.

5. ¿se utilizarán las bases...

En términos procesales, a mi juicio, como principio de prueba. Mientras no haya disposición normativa que establezca otra cosa, la base grafica registral es un dictamen pericial emitido por un Registrador, el cual manifiesta que a su juicio profesional la identificación grafica de una finca inscrita es la que manifiesta. Lo explicare en el post.

6. ¿para realizar las actas de expropiación...

Desde luego que no. En los procesos expropiatorios, como en cualquier otro proceso administrativo de actuación con el territorio, la base grafica registral sirve para poner en contacto a la administración con el titular registral, no para ignorarle. Precisamente la base grafica registral puede constituir uno de los principales medios de defensa de los afectados por este tipo de actuaciones.

7. ¿quién entonces será el responsable...

Lógicamente la autoridad que haya deslindado. Sin embargo me preocupa que utilices el termino deslinde con tanta ligereza. Si para identificar inmuebles tuviésemos que acudir a un deslinde o amojonamiento de los del Código Civil, con todas sus garantías procesales, citaciones, impugnaciones, etc, seria imposible el trafico inmobiliario. El deslinde implica necesariamente conflicto de intereses y en la vida no todo el mundo esta peleado.

8. ¿cómo define la D.G.del catastro...

Lo siento, en este blog no vas a encontrar respuesta a esas preguntas. Sin duda tu sabes mucho mas de eso que yo