viernes, 14 de febrero de 2014

LA BASE GRAFICA REGISTRAL, VALOR EMERGENTE

En ocasiones, los otorgantes de una escritura de compraventa, obra nueva, herencia o donación  suelen incorporar, al final de la misma, un croquis o plano de situación de la finca que se vende, construye, hereda o dona. Esto suele suceder cuando las partes consideran que la  descripción literaria que se hace de la finca en el título  no resulta  lo suficientemente precisa como para poder situar la finca con claridad en el territorio.
El valor jurídico de este elemento descriptivo es muy limitado porque es una manifestación unilateral (el plano no suele contar con la conformidad de los colindantes), se suele aportar en soporte papel (con lo cual la información es muy limitada) y no se inscribe en el Registro de la Propiedad (solo queda archivado en un legajo a los efectos de la mera consulta del Registrador).
La Base Gráfica Registral se define como la traducción  geográfica de la descripción literaria de la finca realizada por el Registrador bajo su responsabilidad  y calificación. Esta actuación  otorga a la representación geográfica de la finca todo el valor que antes aparecía limitado.
-        Esto es así porque la representación grafica de la finca sobre imágenes del territorio  ya no es una simple manifestación unilateral del interesado, sino la afirmación de localización geográfica de una finca que lleva a cabo un organismo oficial independiente como lo es el Registro de la Propiedad, tras la calificación y despacho de la documentación presentada.

-        Esto es así porque el soporte utilizado para representar la finca ya no es papel sino un Sistema de Información Geográfica (SIG) donde se puede contemplar (a través de las oportunas ortofotos  y adecuada cartografía) la evolución histórica del entorno donde se encuentra situada la finca, la multitud de capas de información territorial que  pueden llegar a interoperar con la información registral y sobre todo la situación geográfica de las fincas colindantes la cual  garantiza la superficie real de la finca y la absoluta imposibilidad de que invada el terreno ocupado por otra finca.

-        Y esto es así porque al quedar inscrita gráficamente la finca registral se establece la presunción de que la finca se encuentra situada en ese lugar y quien pretenda lo contrario, a ese le corresponderá la  dura carga de probar su afirmación.

La aparición del Sistema de Bases Graficas Registrales está suponiendo una auténtica revolución en el mundo de la seguridad jurídica preventiva ya que el perímetro de una propiedad inmobiliaria aparece dibujado mediante coordenadas geodésicas sobre el territorio de manera indeleble. Ya pueden los extranjeros contratar con plena seguridad el objeto de su posible compra, sin temor a fraude o estafa, ya que el lenguaje empleado para su descripción, el gráfico, es universal. Ya podrán las generaciones descendientes de emigrantes localizar sus propiedades familiares, aunque las características del territorio donde se encuentran esas propiedades ya sea muy diferente. Ya podrán, los Juzgados que trabajan en ejecuciones materiales evitar la desagradable sorpresa (a veces ocurre) de comprobar que las fincas embargadas y en proceso de ejecución  ya no existen en la realidad 
Y sobre todo ya disponemos de un mecanismo de comunicación perfectamente hábil para dar a conocer a las distintas Administraciones que trabajan con el territorio quienes son los propietarios registrales de las fincas objeto de su labor, al mismo tiempo que se permite conocer a los propietarios de los inmuebles cuáles son las actuaciones públicas que van a afectar a su entorno dominical.

1 comentario:

jose l miva dijo...

Estoy completamente de acuerdo en la necesidad de ofrecer la seguridad jurídica a la limitación geométrica de la propiedad.
Ahora bien, si bien la herramienta del SIG es la adecuada para disponer todo el conjunto de información relativa al territorio, no debemos olvidar que lo que hace realmente bueno al SIG es la información que se maneja.
Interpretar gráficamente sobre una ortofoto cual es el límite de una propiedad creo que no es la forma mas adecuada.
Esto se debería de hacer sobre el terreno y desde luego con el consentimiento del colindante y por supuesto por un profesional con competencias y conocimiento en este ámbito.
Sería interesante la implantación de la figura del GEOMETRA EXPERTO, que certifique la geometría de la propiedad tal como existe en otros países de Europa.