martes, 3 de marzo de 2009

O ARREGLA LA ESCRITURA O ARREGLA EL CATASTRO



Dice el artículo 298 del Reglamento hipotecario que uno de los requisitos necesarios para inmatricular una finca consiste en lo siguiente: "
En ambos casos el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título".
Ocurre (desgraciadamente ocurría antes más por lo que explicaré) que cuando en la escritura se describe la finca de manera diferente a la parcela catastral de la certificación que se acompaña, no puedo lógicamente llevar a cabo la inmatriculación pretendida. 

Ayer acudió a mi oficina un señor que no comprendía el problema de la calificación que acabo de exponer. Tuve que ser muy claro y preguntarle ¿Pero, cuál es la verdadera descripción, la de la escritura o la del Catastro ( esta con una superficie sensiblemente inferior)?. "La de la escritura, la de toda la vida" me respondió el usuario. "Pues entonces rectifique el Catastro" alegué yo, humilde funcionario calificador. "Es que el Catastro tarda mucho tiempo y necesito hacer una hipoteca la semana que viene. Si yo arreglo la escritura para describir la finca como dice el Catastro, ¿usted me la inscribe?", me preguntó y antes de que yo le respondiese sentenció, "porque por mucho que diga el Catastro lo que es mío es mío". "Si la descripción de la finca coincide con la de la parcela yo se la inscribo, la ley me obliga a ello, pero sepa que está creando una apariencia que al final se va a volver en su contra".

Seguramente me traerá la escritura "arreglada" y yo inmatricularé una apariencia catastral que nada tiene que ver con la verdadera realidad de la entidad dominical inscrita. El Catastro y el Registro se pondrán de acuerdo pero en contra de la realidad. 

Como apunté antes, desgraciadamente este caso, bastante habitual hace algunos años, ha dejado de ocurrir, salvo en puntuales ocasiones, en la actualidad. Esto se puede deber a dos razones. Una, a que por arte de magia el Catastro, la realidad aparente, se ha convertido en plenamente coincidente con la realidad jurídica dominical (no me lo creo). Otra, que esa falsa declaración de coincidencia forzada que le he obligado a hacer a este señor, sea la que habitualmente se lleva a cabo en las Notarías. Resulta muy peligroso "clavar" sin más las descripciones catastrales de las referencias de los recibos del IBI que pagan las fincas.

Habría que analizar jurídicamente las situaciones reales en Notaría ( sin que los Notarios tengan al alcance la trama de bases gráficas, eso será imposible), establecer procedimientos rápidos de coordinación y ofrecer soluciones a los ciudadanos y no solo a la Administración, que es lo que hace nuestra regulación en la materia. 

2 comentarios:

ljas dijo...

¿No es más lógico reformar/derogar aquel precepto del Reglamento que está en el error de pensar que en el Catastro están las fincas registrales? Si el Registrador tiene una herramienta gráfica para identificar fincas, cuál es la razón por la que sigue sometido, en la inmatriculación, a lo que dice el Catastro.

Oscar Vazquez dijo...

En realidad, lo que el Registrador tiene es una herramienta gráfica para "inscribir" fincas, la identificación gráfica de una finca solo la puede hacer su propietario, ya sea utilizando el parcelario catastral o ya sea (aunque ahora no esté permitido en inmatriculaciones) mediante cualquier otra planimetría oficial, por ejemplo el plano de un topógrafo. Luego el Registrador en base a la información gráfica que aporta el propietario calificará su coherencia, comprobará que no existan otras bases gráficas inscritas con anterioridad y si todo esta bien, entonces digitalizará la base gráfica registral de esa finca y la validará.
Usar el Catastro para que el dueño identifique su finca esta muy bien cuando la finca del señor coincide con la parcela catastral porque es muy barato utilizar el Catastro para ello. Ahora bien, cuando la parcela catastral es diferente de la finca que se quiere inscribir, entonces la ley debería permitir que el dueño acreditase la realidad gráfica de su propiedad utilizando medios científicos diferentes sin necesidad de tener que modificar el catastro, (que es lo que ahora ocurre) ya que esta operación tarda mucho y la gente suele tener prisa cuando quiere inscribir sus fincas.