martes, 12 de mayo de 2009

PROVISIONAL POR LINDEROS


 Las formas de identificar una finca en el Registro de la Propiedad pueden resultar muy variadas. No solo a través de la constancia de linderos personales o a través de referencias catastrales. En el caso que propongo (VER IMAGEN 1) la descripción se hace por los linderos urbanísticos particulares de un procedimiento de reparcelación.

 Ahora nos llega al Registro una escritura que tiene por objeto dicha finca. Dicha escritura arrastra la descripción registral expuesta y añade a la misma simplemente una referencia catastral. No tenemos suficientes criterios de validación ya que la referencia por si sola no nos garantiza la identidad de la finca a representar, necesitaríamos más y por eso la finca queda en estado provisional. (VER IMAGEN 2).

 El material que resulta más valioso para la identificación de las fincas de este tipo es el parcelario urbanístico numerado que provocó  en su día la inscripción de todas ellas en su conjunto.

Creedme, en los Registros de la Propiedad tenemos que hacer un trabajo de auténtica arqueología jurídica para recuperar una planimetría antigua y particular (la clave que resuelve el enigma) que tan solo es posible hallar,  o bien en el cajón de la mesa del constructor, o en los viejos archivos municipales correspondientes.

 A pesar de ello las encontramos, pero no sin poco esfuerzo.  

3 comentarios:

Anónimo dijo...

Buenos dias.

Tengo encargada la tasación de una vivienda, en la que existe una discordancia de 12 metros (útiles) entre la descricpción registral y la Catastral.
El Registro indica solo metros útiles( siendo la inscripción del año 1968 )y el Catastro fija en 94 los metros construidos.
La discordancia pudiera deberse al aprovechamiento de patio de luces, por tratarse de una primera planta.
Pero tengo que valorar " a ciegas", pues no me ha sido facilitado el acceso a la finca.
Teniendo en cuenta el Principio de Prudencia ¿cuál de los dos datos primaría en la valoración?.


Muchas gracias.

Oscar Vazquez dijo...

Aunque no soy valorador, alguna experiencia tengo con los peritos de la Administración Tributaria Canaria. Si te parece les paso tu comentario y espera su respuesta como un nuevo comentario al tuyo.

Oscar Vazquez dijo...

Teniendo en cuenta que la superficie del Registro es en metros útiles y la del catastro en metros construidos, puede existir una diferencia de un 10% entre la medición de superficie útil a construida. Por otro lado, si existe un patio de luces, considero que el patio de luces es de uso comunitario, con lo que no debería imputarse a esa vivienda, salvo que se estipule en escritura que es aprovechable por esa vivienda.
En mi lugar, me decantaría por la superficie Registral.