TOLERANCIA 5%

Cuando en el sistema de bases gráficas registrales español hablamos de tolerancias, no estamos hablando de tolerancias de naturaleza técnica-topográfica, sino de naturaleza jurídica. En nuestra práctica española apreciamos dos supuestos. Nos referimos al primero: cuando la superficie que aparece en la descripción literaria o alfanumérica de una finca es diferente a la superficie que arroja el área de la base gráfica de la misma.

Pensemos en el ejemplo clásico de una finca delimitada por cuatro calles y cuya descripción en letras y números dice que mide 500 m2. Sin embargo al trazar los cuatro linderos gráficos estos han configurado un perímetro que encierra un área de 1000m2. Obviamente yo no dudo de que se trate de la misma finca, pero también es indudable que la superficie que consta en el folio es errónea, que la descripción está equivocada y que por ello la base gráfica queda en estado provisional, su color rojo anuncia problemas.

Si esos 1000m2 no fuesen mil sino 501m2, ninguno dudaríamos de la identidad y buena descripción de la finca. Si en vez de 501m2 fuesen 701m2, entonces ya tendríamos problemas. Por lo tanto hay que establecer un límite de tolerancia a partir del cual se considere mal descrito el predio. En la actualidad el límite está puesto en el 10% de la superficie inscrita. Sin duda alguna un límite de tolerancia exagerado, si no fuese de naturaleza jurídica.

Este límite de tolerancia tiene apoyo legal (art 45 TRLCI: se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos)

Y tiene la explicación jurídica de que los linderos registrales, como regla general, no pretenden la descripción precisa de los contornos de la finca, sino la localización relativa, la identificación del predio. Y esta circunstancia permite márgenes de tolerancia más amplios.

Sin embargo tras varios años de evolución del sistema creo que es llegado ya el momento de proponer el límite de tolerancia en un 5%, límite que tendría su apoyo en el artículo 298 RH: De otra parte, podrán hacerse constar en el Registro, como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita.

Y la explicación jurídica de tal postura es la necesidad de considerar patológica la descripción de la finca fuera de esa tolerancia a los efectos de que los interesados deban solicitar la corrección de la misma en notaría al tiempo de otorgar el título correspondiente.