LAS ACERAS Y VIALES

En Lloret de Mar, sobre todo en el casco urbano consolidado, parece que debería haber una absoluta coincidencia entre el Catastro y el Registro. Sin embargo existen diferencias que solo se ponen de manifiesto a través del Sistema de Bases Gráficas Registrales. En la imagen que os muestro (VER IMAGEN) donde ya se contemplan contrastados, a través de GeoReg, las parcelas de la Oficina Virtual del Catastro (ya podemos trabajar con ellas mediante WMS) con la finca registral, se observa una diferencia superficial evidente que tiene que ver con unos terrenos destinados a acera.

En los encintados de aceras del urbanismo moderno hay determinados espacios como el que observamos que no se sabe muy bien si son espacios públicos o prolongaciones del conjunto urbanístico privado.

En este caso, el Catastro considera todo como una sola parcela, sin embargo en el Registro solo se hallan inscritos (y en este caso coinciden al 100%) los metros incluidos en el área de la base gráfica registral teñida de oscuro.

Estos espacios, susceptibles de aprovechamiento hostelero o lúdico de importancia económica indudable, han de preservarse como dominio (ya sea público o privado) independiente fuera de toda confusión aparente y de tal circunstancia solo dará fe su debida inscripción en el Registro de la Propiedad.

En Lloret también es preciso y muy útil distinguir la parcela catastral de la finca registral allá donde son diferentes.

CONSTRUCCIONES EN VÍAS PECUARIAS

Aunque tengo pendiente de contestar aun unas cuestiones a Luis Domingo García, relativas a ciertos aspectos jurídicos de la situación de una vía pecuaria, tal y como los plantea en un buen artículo que va a publicar en la revista oficial del colegio de topógrafos, no me resisto a mostraros un ejemplo relativo a esta temática que suele exponer en sus intervenciones mi compañero de Valladolid, Jorge Requejo.

Todos los que trabajamos en materia de bases gráficas registrales consideramos a Jorge como padre de esta criatura que llamamos Geobase. Sus exposiciones siempre han sido además de interesantísimas, sumamente amenas.

En el caso que expongo (VER IMAGEN UNO) vemos una fotografía aérea de cierta antigüedad, donde aparece recogida una vía pecuaria. Aun no existe presión urbanística en el territorio. Una vez escuché que las edificaciones son como el agua, suelen filtrarse hacia donde resulta mas fácil construirlas, y la situación que se produce años mas tarde demuestra que esto suele ser así. En caso de la vía pecuaria expuesto parecería lógico pensar que si hubiese que edificar se hiciese a borde de cañada, ya que esta es dominio público y por lo tanto "inabordable". Sin embargo la realidad no ha resultado ser tal (VER IMAGEN 2). La gente ha construido en la vía pecuaria, este es el único punto donde no existen propietarios particulares que defiendan sus dominios y el agua de la construcción se ha remansado ahí.

Hoy en día la situación es diferente, creo que nos hemos dado cuenta de que la defensa del dominio público es también la defensa del dominio de todos los particulares, pero los errores cometidos en el pasado son muy difíciles de rectificar. Pensemos en no cometer más en el futuro.

GEOBASE Y LA INMATRICULACIÓN DE LOS BIENES PÚBLICOS

Existe dentro de la legislación hipotecaria un procedimiento específico para la inmatriculación (la primera inscripción registral) de las fincas de dominio público.

En efecto, el art. 206 LH admite la inmatriculación de fincas de dominio público en base a una certificación "… librada por el funcionario a cuyo cargo este la administración de los mismos…….". Sin embargo este artículo no hace referencia a la forma de describir estos inmuebles. Es cierto que el artículo 303 RH dice que: "…Expedirá…. por duplicado…. una certificación en que, con referencia a los inventarios o documentos oficiales que obren en su poder…,. se haga constar:

1º La naturaleza, situación, medida superficial, linderos, denominación y número, en su caso … de la finca que se trate de inscribir

Pero este artículo acaba señalando que "si no pudiera hacerse constar alguna de estas circunstancias, se expresarán así en la certificación y se indicarán las que sean".

Puesto que esta categoría de bienes inmuebles no encuentra en muchas ocasiones reflejo catastral alguno, y la posibilidad de acompañar planimetría particular va en contra de su naturaleza, se plantea la necesidad de determinar que clase de base gráfica ha de acompañar al certificado para que se produzca la inscripción.

Entiendo que es muy importante que se regule y se de homogeneidad a los inventarios de bases gráficas descriptivas de los bienes de dominio público, para que sean esas bases las que se acaben calificando, despachando e inscribiendo en el Registro de la Propiedad como Bases Gráficas Registrales de esas fincas.

Hace tiempo escribí junto al profesor Miguel Gómez Perals (uno de los pocos especialistas docentes en materia de bases gráficas registrales que hay) un artículo sobre la materia en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario que ahora recupero y queda adjunto al margen del "blog", junto al de los expedientes de dominio. (VER ARCHIVO)

MOVIMIENTO NATURAL DE LINEAS

Nos ocupamos excesivamente de ver quién dibuja mejor. Que si una orto es mas precisa que otra, que si el Catastro esta desplazado, que si nosotros cometemos los mismos errores que el resto…. Sin embargo parece que lo único intocable es la realidad del territorio. Y sin embargo también el territorio se mueve y desplaza haciendo inútiles todos los esfuerzos, mientras estos pretendan ser "perfectos" y sobre todo estáticos.

Me gustaría poner aquí como ejemplo la situación que mi compañero Gabriel Gragera gusta a veces de exponer en sus intervenciones sobre esta materia. Se trata del curioso incidente de la costa que se produce en la demarcación de su Registro. Partimos de una imagen (VER IMAGEN 1), donde parece que la situación catastral y delimitatoria de la línea de dominio público marítimo terrestre son pacíficas, bastante claras y ajustadas a la realidad.

Y lo eran hasta la construcción del dique que se puede observar en el centro de la imagen. A partir de ahí la cosa cambió, se produjo un corrimiento de arena espectacular , al norte y sur de dicha construcción y la situación actual es la siguiente (VER IMAGEN 2). El desplazamiento de líneas provocado por la nueva configuración geográfica del territorio es muy grande y esta situación sin duda se debe (algún culpable tenemos que encontrar) a que la naturaleza no sabe dibujar. Desde aquí elevo una queja formal a la superioridad porque la madre naturaleza comete desplazamientos a la hora de representarse gráficamente a si misma (o a lo mejor nosotros cometemos barbaridades por hacer que cambie de esa manera).

LA ANÉCDOTA DEL PROGRAMA PILOTO

Ahora que voy a instalar GeoReg como programa piloto en mi Registro, me viene a la cabeza la primera vez que me metí en una aventura de estas.

Acababa de llegar al Registro de Tacoronte, era el año 2001 y teníamos un grave problema con las Oficinas Liquidadoras (muchos Registros liquidamos los impuestos propios de las transmisiones de inmuebles, es sin duda el lugar mas lógico para hacerlo). Resulta que teníamos la lógica obligación de remitir mensualmente a la Hacienda canaria el resultado de nuestra gestion tributaria, habíamos de hacerlo mediante el envío de un disco mensual y aquel dichoso disco que cada uno enviábamos, pues simplemente no se podía leer.

Veíamos peligrar nuestra función y llame al Colegio para que alguien me diese una solución. Cesar Frías, el vocal de la Junta encargado del tema, me dijo que se estaba terminando de diseñar un programa informático que permitiría a la administración canaria ser un usuario mas del mismo, un usuario remoto que podría visualizar y fiscalizar constantemente toda la información. "Cesar, necesito ese programa" "como quieras pero, no está terminado".

La primera impresión de aquella versión de "PROA" fue magnifica, tanto que llame al Viceconsejero para decirle que habíamos encontrado una solución. Tan entusiasmado me debió ver aquel hombre que inmediatamente concertamos una cita para unas semanas mas tarde.

El programa era estupendo, solo tenía un pequeño problema: no sumaba bien las cifras y a final de mes nos faltaba dinero. Algunos nos acordamos aun de aquella noche del 23 de agosto donde a las 3 de la mañana estábamos aun tratando de cuadrar caja sin encontrar explicación.

Comprometí a la gente de informática del Colegio para tener una versión "que sumase correctamente" antes de la visita del Viceconsejero. Y tuvimos aquella versión 24 horas antes. El programa sumaba pero…. todos los contribuyentes se llamaban "Rodriguez" de primer apellido.

"Se puede enseñar todo menos esa parte" y todo se enseñó. Y tanto gustó el programa al Viceconsejero y a sus ayudantes que nos pidieron su instalación para todas las liquidadoras de Canarias. En poco tiempo aquel programa fue un auténtico portaviones.

Hoy en día ya no existe en Canarias pero gracias a el se encontró el clima de confianza necesario para montar uno de los diseños de gestión tributaria mas avanzado y sofisticado de toda Europa, el de las Oficinas Tributarias.

NOVEDADES EN EL VISOR

El martes próximo instalo en el Registro de Lloret 1 la nueva herramienta de gestión gráfica registral que va a sustituir a Geobase. Se llama por fin "GeoReg" y es un tiro (aun no tengo muy claro si lo es en la sien).

He logrado hacer con éxito pruebas de validación en la Oficina técnica sobre fondos traídos con WMS y la cosa ha funcionado bastante bien. Por ahora lo que mas me ha agradado es que dos de las grandes dificultades que arrastrábamos en el visor de bases gráficas registrales (aparece como enlace al margen del blog) quedan solucionadas "de cuajo" mediante la utilización de GeoReg.

La primera dificultad era la actualización de la información suministrada. Era muy complicado hacer actualizaciones del trabajo de identificación que se realiza en las oficinas (existen muchas regiones que llevan varios meses sin actualizar, por eso la página está en construcción), las validaciones que se pueden ver en Gerona (son muy pocas, acabo de empezar) se actualizan cada noche, lo cual a muchos de vosotros os parecerá una tontería, pero para un jurista ignorante de las tecnologías como el que suscribe, esto le parece un milagro de la ciencia, sobre todo cuando son tantas y tan cambiantes las modificaciones que se van produciendo en el día a día del Registro.

La segunda dificultad era la de discriminar los estados de validación, por el color de la finca. En amarillo, las validadas, en rojo las provisionales, en verde las pendientes de validar. En el visor tradicional todos los recintos eran amarillos. Pues ahora se ven cada uno en su color, estoy como con zapatos nuevos. (VER IMAGEN)

ORCHILA, MERIDIANO 0º- LUNES 4.30

Supongo que existirán otras muchas publicaciones con el mismo formato que la revista que os recomiendo. Se trata del boletín de información territorial que edita Cartográfica de Canarias S.A. (GRAFCAN). Por su brevedad y precisión se lo recomiendo a todos aquellos que como yo nos confesamos meros aficionados a este mundo de la información geográfica extrarregistral. Resulta verdaderamente didáctico.

Casi nada de lo que ahí se cuenta tiene desperdicio alguno, quizás lo único el artículo de contraportada que mi querida gente canaria me suele pedir de vez en cuando y que con mucho gusto acompaño cada vez que me dejan. Resulta muy agradable este formato para mi, ya que va a caballo entre los artículos técnicos doctrinales ordinarios que a veces redacto y ese lenguaje tan complicado que es el que tengo que utilizar en este Blog y que me recuerda la anécdota que escuché contar por primera vez a mi compañero Juanjo Pretel. La de aquel mariscal de Napoleón que tuvo que presentarle un informe de batalla y dijo aquello de "Lo siento Sire, no he tenido tiempo de hacerlo mas corto" (VER ARCHIVO 1 QUE ADEMAS QUEDA COMO INFORMACION AL MARGEN DE ESTE BLOG).

También me gustaría referirme a otra revista, esta estrictamente de índole jurídico registral, se trata de la valenciana "Lunes 4.30", editada por el Decanato Autonómico de los Registradores de Valencia, que comienza la nueva singladura de una sección específicamente dedicada a articulos doctrinales específicamente referidos o relacionados con la tematica de bases gráficas registrales, mucha suerte. (VER ARCHIVO 2 QUE ADEMAS QUEDA COMO INFORMACION AL MARGEN DE ESTE BLOG).

A SOLUCIÓN DE LA ECUACIÓN: COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO

Solo pueden ser coordinadas las parcelas catastrales actuales y las fincas registrales validadas. Es decir, dado que el Catastro ha de ser actual para ser útil, solo debe ser coordinada la realidad inmobiliaria aparente actual, no las parcelas desactualizadas; dado que el concepto de actualidad en el Registro es diferente al catastral (la última inscripción es la actual, aunque la misma tenga fecha histórica), solo pueden ser coordinadas las fincas cuya representación gráfica sea posible sobre imágenes actuales del territorio (coincidan o no con las mismas).

La forma de hacer la coordinación es la superposición gráfica de cada una de estas capas de información, la catastral actual y la registral validada. El contraste ha de ser gráfico, la solución literaria:

- Puede que ambas coincidan, pero en nuestro sistema nada garantiza que en el futuro puedan volver a ser diferentes. Solo con llevar a cabo un acto material de modificación de la parcela que no se inscriba en el Registro (y esto ocurre mucho) ambas realidades ya serán diferentes.

- Si esto es así, sería lógico pensar en medidas normativas que garantizasen en el futuro, no la necesidad de coincidencia, sino la visualización y motivación del tracto de modificaciones registrales y catastrales que se fueran produciendo.

- Puede que sean dos recintos, el de la parcela y el de la finca, diferentes. Esto puede no ser malo si existen causas lógicas, temporales o espaciales que lo justifiquen. O puede que si lo sea, que sea patológica, puede que la voluntad de los dueños no sea tener descrita la finca como aparece en el Registro, sino como existe en la realidad catastral actual.

- Si esto es así, lo que procede es un expediente de regularización, en sede notarial o judicial, de la descripción de la finca, donde el interesado manifieste su verdadera voluntad al respecto.

SEGUNDA INCOGNITA DE LA ECUACION: LA BASE GRÁFICA REGISTRAL VALIDADA

Si veíamos en el "post" anterior que no era posible coordinar con el Registro de la Propiedad una parcela catastral que no fuese actual y apreciábamos las sencillas operaciones técnicas necesarias para conseguir esa actualidad (básicamente el contraste del recinto parcelario con la imagen ortofotográfica del territorio), ahora hay que referirse a la imposibilidad de coordinar una finca registral con el Catastro sin contar con la base gráfica registral validada de la misma.

Por lo tanto se trata de dos condiciones. Primero que haya base gráfica registral, es decir la representación gráfica de una finca sobre el territorio y segundo que dicha base gráfica registral se encuentre validada, es decir que se afirme bajo responsabilidad del Registrador la correspondencia identificativa entre la descripción gráfica y la descripción literaria de la finca. Se trata:

- De utilizar el lenguaje gráfico como idioma de relación entre Registro y Catastro. Si una finca no está descrita gráficamente no debería abordarse, por inseguro, el proceso de coordinación con el Catastro.

- La representación gráfica de la finca debe ser correcta. Mientras que el Catastro debe ser conforme con la realidad inmobiliaria actual, el Registro debe ser conforme con la voluntad descriptiva del dueño de la finca, sea esta conforme o no con la realidad inmobiliaria aparente. Y si la voluntad no es conforme, no debería abordarse el procedimiento de coordinación con el Catastro.

- Para que exista esa corrección en la representación gráfica de la finca, para que de un estado provisional (color rojo) de la base grafica se pase a un estado de validación definitiva (color amarillo), es preciso que exista manifestación de voluntad fehaciente por parte del dueño de la finca que rectifique la descripción literaria de la finca.

- Si en el Catastro la actualización de la parcela era un proceso de corrección o ajuste del polígono parcelario a la realidad inmobiliaria, en el Registro el proceso de corrección no es gráfico, sino literario de la descripción de la finca.

PRIMERA INCÓGNITA DE LA ECUACION: PARCELA ACTUAL

Para coordinar el Catastro con el Registro es preciso, en primer lugar, que la representación catastral de las parcelas sea correcta, es decir, actual.

Para comprobar si una parcela catastral es coordinable con el Registro de la Propiedad, habrá que verificar una sencilla comprobación: contrastar el recinto parcelario con una imagen ortofotográfica actual del territorio a que corresponda (PNOA).

El resultado puede ser el de la coincidencia entre la imagen de la riqueza territorial aparente y el recinto parcelario catastral (VER IMAGEN 1). En ese caso habrá coincidencia con la realidad inmobiliaria. Sería deseable que en tal supuesto se diseñaran procedimientos de comprobación periódica que garantizasen una permanente actualización. La aportación notarial a esta materia sería verdaderamente importante ya que si cada vez que se otorga una escritura el Notario hiciese ante las partes este sencillo análisis espacial, los recintos catastrales gozarían de una auténtica garantía de actualización.

Y puede ocurrir que no haya coincidencia (VER IMAGEN 2). En tal caso lo que procede es una rectificación del recinto parcelario para hacerlo coincidir con la realidad. Se trata:

- De un procedimiento administrativo, que únicamente debe ser llevado a cabo por el Catastro como único organismo competente.

- De un procedimiento de rectificación gráfica, de adaptación del parcelario a la realidad inmobiliaria lo cual, en ningún caso, ha de implicar por si solo la modificación de la descripción literaria de la finca registral.

- De un procedimiento que puede utilizar la ocasión del otorgamiento de una escritura pública para investigar sobre el interés de los afectados pero que, en ningún caso, implicará la necesidad de contar con su consentimiento porque no se trata de rectificar el dominio inmobiliario, sino simplemente de adaptar una cartografía temática al hecho objetivo con el que se corresponde, es decir, con la realidad inmobiliaria.

LA ECUACIÓN PERFECTA

Uno de los temas favoritos de este "blog" es el de la coordinación Registro-Catastro. A lo largo de los últimos años he venido descubriendo con claridad ciertos aspectos de esa relación. Que la finca es diferente a la parcela, que la única forma de comunicar el lenguaje registral y catastral es la gráfica, que la base registral es la traducción gráfica de la descripción literaria de una finca, etc.

Sin embargo, por primera vez creo tener una ecuación completa y redonda de todas las relaciones. Es la de la imagen (VER IMAGEN) y se basa en las siguientes premisas:

- No es posible coordinar cualquier finca con cualquier parcela. Solo pueden coordinarse las bases gráficas registrales validadas y las parcelas catastrales actuales.

- La base gráfica registral validada es la que afirma la correspondencia identificativa entre la descripción literaria y gráfica de una finca. Y si es provisional porque no existe esa correspondencia, entonces no hay posible coordinación hasta que se resuelva esa anomalía.

- La parcela actualizada es la que ha sido contrastada con la realidad inmobiliaria que puede ofrecer una imagen del territorio. Y si la parcela no se corresponde con la realidad aparente del territorio, dicha parcela no puede coordinarse con el Registro hasta que dicha anomalía sea resuelta.

- La coordinación puede ofrecer en tal caso un resultado positivo, es decir existe una coincidencia entre parcela actual y base gráfica registral validada o caso de existir divergencia esta es conceptualmente lógica. Y deberían tomarse medidas para evitar que en el futuro se pierda la situación alcanzada.

- La coordinación puede ofrecer un resultado negativo, existe una divergencia entre parcela actualizada y base gráfica registral validada patológica que debe corregirse a través del correspondiente procedimiento de regularización que consiste básicamente el la corrección (para ajustarla a la parcela) de la descripción literaria de la finca llevada a cabo por sus propietarios.

ME VOY A LLORET DE MAR

Aunque aun no se ha publicado el nombramiento creo que ya es definitivo: una vez mas cambio de Registro y me voy a Lloret de Mar nº1. Marcho con toda la ilusión del mundo, como siempre, pero esta vez el Registro es diferente. Hasta ahora siempre me he considerado como "Registrador de pueblo" y "a mucha honra". Hasta ahora han llegado a mi Registro problemas de doble inmatriculación, reanudación de tracto y excesos de cabida; sin embargo Lloret de Mar tiene una realidad socio geográfica diferente, mucho mas grande y compleja.

De entrada parece que no hay apenas operaciones de inmatriculación (VER IMAGEN 1), casi todo debe estar ya registrado. Además, existe una infraestructura turística muy potente (muchos hoteles y edificios en división horizontal) (VER IMAGEN 2) y sobre todo en mi nueva oficina no trabajan aun de manera efectiva con Geobase.

Esto me plantea una duda que ya ha surgido en otras ocasiones, normalmente con Registros urbanos consolidados. ¿Tiene sentido montar toda una nueva estructura de trabajo en Lloret cuando en pocos meses todo estará identificado (es fácil y no se mueve)? ¿No sería mejor derivar el trabajo de identificación a las Oficinas técnicas? Siempre he negado esa posibilidad. La identificación de fincas es solo una pequeña parte del el Sistema de Bases Gráficas Registrales. Si algún registro tiene la enorme suerte de tener validadas todas las fincas en el mismo inscritas (ya os digo yo que eso es imposible) las posibilidades de trabajo se incrementan exponencialmente. En el caso de Lloret, la asociación de información turística (amen de la urbanística) a las bases graficas puede ser un autentico portaviones que debe gestionarse desde allí.

He leído el reciente artículo de Diego Hermoso en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario sobre este tema de la información turística en el Registro y si Diego no dice lo contrario (y los amigos no suelen decirlo) me gustaría trabajar con el muy estrechamente en este tema desde el punto de vista gráfico. Los resultados creo que podrían ser espectaculares.

HISTORICO DE UNA MISMA BASE GRÁFICA

Cuando hace años tuve que validar la base gráfica de esta finca registral, el material ortofotográfico que tenía en mi Registro no era "precisamente" muy preciso (VER IMAGEN 1).

Años después llego a mi oficina otra ortofotografía de mas resolución y mejor calidad y tuve que ajustar el perímetro dibujado con anterioridad al nuevo material disponible (VER IMAGEN 2) y cada vez que llegase nuevo material ortofotográfico o cartográfico debería hacer lo mismo con todas las bases gráficas (decenas de miles) validadas con anterioridad. Esta es una tarea imposible porque, aunque moviese, para ajustar todas las bases graficas de una zona a la vez, al referirse cada una de ellas a fincas descritas en momentos históricos diferentes y al haber sido configuradas cada una de ellas sobre material gráfico perteneciente a momentos temporales también distintos, el puzzle nunca encajaría.

La conclusión a la que he llegado después de mucho tiempo de dar vueltas al asunto y de preguntar a los técnicos sin obtener una respuesta que verdaderamente me satisficiese, es que lo importante es que la base gráfica quede asociada al material histórico que se utilizo para su validación como escenario de configuración (con independencia de que para visualizar, solo visualizar, toda la trama de bases gráficas tenga que distorsionar la panorámica en el visor).

Y si con posterioridad se modifica para adaptarla a la nueva cartografía (muchas veces es necesario para ajustarla a los linderos de bases gráficas colindantes validadas con posterioridad) , entonces si es importante guardar un histórico de las modificaciones y actualizaciones efectuadas.(VER IMAGEN 3)

INVENTARIO DE LA RIQUEZA APARENTE

El concepto tradicional del Catastro dice del mismo que es el inventario de la riqueza territorial aparente. Por lo tanto existen varias señas de identidad a las que, a mi juicio, el Catastro no debería renunciar. Primero, el Catastro es un inventario, no es un registro, por lo tanto debe inventariar, enumerar lo que hay; segundo, se refiere a los elementos de la riqueza territorial, nada que no suponga una entidad con valor económico debería formar parte del Catastro; y en tercer lugar debe gozar de apariencia de individualidad.

Llega al Registro la inmatriculación de una finca registral que se corresponde con la parcela catastral que aparece recuadrada en amarillo (VER IMAGEN 1), sin embargo dicha parcela no se corresponde con ningún elemento aparente del territorio como no sea la parcela en si misma considerada. (VER IMAGEN 2)

Supongo que habrá alguna razón por la cual el Catastro ha configurado esa parcela de la manera expresada. A mi, desde luego, se me escapa. Lo que me rechina es que el recinto creado, antes de ser inmatriculado, ni era finca (porque no estaba inscrito), ni era parcela (porque no respondía a una realidad diferenciada aparente). Era una especie de recinto indiciario de dominio antes de ser finca registral, es decir dominio inmobiliario inscrito con efectos fehacientes frente a terceros.

NUEVA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LAS DIVISIONES HORIZONTALES

La representación gráfica de las obras nuevas es importante porque sobre las mismas se representará gráficamente la propiedad horizontal en que se halle dividido el edificio.

La obra nueva puede declararse simplemente como tal, o puede ser dividida horizontalmente en diversos elementos que aparecen como fincas independientes. En la tradicional herramienta de gestión gráfica, Geobase, existe un defectuoso tratamiento gráfico de ambas realidades que se hace especialmente manifiesto en las llamadas divisiones horizontales tumbadas.

Es el clásico supuesto de una hilera de chalets unifamiliares adosados que se inscriben en el Registro de la Propiedad como un conjunto urbanístico dividido horizontalmente. No hay opción, o se representa toda esa realidad como un solo perímetro que abarque la total hilera de chalets o se representan y validan cada uno de esos chalets como realidades gráficas diferentes.

Ambas soluciones son defectuosas:

La primera porque se representa la finca matriz, pero quedan sin representación gráfica cada uno de los elementos en que se divide horizontalmente. (VER IMAGEN 1)

La segunda también lo es, ya que se representan gráficamente todos los elementos de la división horizontal, pero no queda recogido ningún indicio gráfico de que todos ellos pertenecen jurídicamente a un mismo edificio. (VER IMAGEN 2).

La solución parece clara. Por un lado hay que representar (con un color, un grosor o un trazo específicos) la entidad constructiva inscrita, la obra nueva declarada registralmente. Y por otro lado hay que representar (con otro color, trazo o grosor) los distintos elementos de la propiedad horizontal en que se halla dividido.

Pero la base gráfica de la obra nueva tiene por objeto una realidad constructiva que existe, que existió o que existirá de manera tangible o aparente. Sin embargo la representación gráfica de una división horizontal puede referirse a elementos sin reflejo aparente o tangible.

Es el caso de los usos de cada elemento, de los llamados "anejos" o de los elementos comunes del edificio. Eso quedará para otro "post".

EQUILIBRIO DE ERRORES

Si de algo me voy dando cuenta en esto de la información gráfica territorial, es de que casi nada es absoluto y de que ninguno de los que trabajamos en este tema somos infalibles.

Parece que las ortoimágenes del territorio reflejan, sin posibilidad de error, la realidad tangible existente y por ello olvidamos que las imágenes no son la realidad sino solo una representación de ella; una representación que efectúa, a través de medios tecnológicos, el ser humano y que por ello se puede hallar sometida a error. Es el caso del mal encaje del mosaico ortofotográfico del ejemplo (VER IMAGEN 1)

La consecuencia de contar con este material sobre el que representar nuestras bases gráficas es que una trama identificada sobre ortofotos, cartografías y catastro anteriores (VER IMAGEN 2) puede quedar completamente desplazada en su situación si la contrastamos con la imagen nueva (VER IMAGEN 3).

Se trata de un error, como los desplazamientos que a veces presenta el parcelario catastral o la falta de precisión que pueden revestir a las bases gráficas registrales, o las mediciones particulares que de manera interesada en ocasiones han accedido al Registro. ¿Cual de todos los materiales, el cartográfico, el ortofotográfico, el catastral o el registral es el correcto? Pues solo la conjunción coherente de todos ellos determinará una perfección admisible. En este caso la imagen está mal, ya se lo hemos notificado al agente generador de la misma y ha sido corregida. De eso se trata, de colaborar.

SUPUESTO COMPLICADO DE CONFIGURACIÓN

En el caso del post anterior decía que el supuesto de configuración era sencillo porque, con independencia de la calidad de ortofotografías y cartografías (a mi me parecieron una maravilla cuando hace años las utilicé, sobre todo comparándolas con otras de otros lares) y con independencia de que utilizase uno u otro material como escenario de configuración, lo que estaba claro es que la finca era la que era.

Quiero decir que su titular podía estar completamente tranquilo porque podía conocer, que no es poco, la situación exacta de su propiedad y el contraste de todas las representaciones gráficas relativas a la misma. Puede defenderse perfectamente en caso de no estar de acuerdo y eso es motivo de tranquilidad, al menos para este Registrador.

Otra cosa es el caso que os muestro. Sobre un catastro aparentemente pacífico (VER IMAGEN UNO), y una cartografía coincidente en sus líneas básicas con el mismo, (VER IMAGEN DOS), se hace bastante complicado explicar por que el Registrador (en este caso el que escribe) se ha vuelto loco y dibuja una base gráfica registral invadiendo la autopista y, sobre todo, cual es la razón por la que si se decide a configurar gráficamente la finca de esa manera, la deja en estado provisional (color rojo) y no la valida definitivamente. (VER IMAGEN TRES).

La decisión tiene su razón de ser. Se trata de una finca cuya última descripción se inscribió mucho antes de que la autopista se construyese, por lo tanto es lógico que su área pueda invadir lo que es el vial, precisamente porque la expropiación de los terrenos para este nunca accedió al Registro.

En la descripción de la finca se dice que al norte linda con lo que hoy es la carretera general del norte, a la altura de la ermita de San Andres (el santo es un ejemplo, la ermita no) y al sur con la Vereda de En medio. Ambos lindes se pueden precisar perfectamente en la orto actual y la existencia de la ermita como referencia nos permite fijar los linderos este y oeste en función del área superficial que aparece inscrita.

Sin embargo los linderos laterales se describen simplemente por el nombre de su titular en los años 50. Ello no nos permite saber con la aproximación suficiente para validar, donde comienza y acaba la finca en ambos linderos, ni nos permite determinar

si esos linderos son rectos o se hallaban configurados de otro modo.

La finca esta ahí pero es muy complicado configurarla e imposible validar.

SUPUESTO DE CONFIGURACIÓN SENCILLA

A la hora de dibujar la base gráfica registral de una finca, nos encontramos con diferentes grados de dificultad. El ejemplo que os pongo es uno de los supuestos más sencillos, ya que contamos con el parcelario catastral de la zona (VER IMAGEN 1), bien definido, sin solapes. Contamos con la magnífica cartografía oficial suministrada por Grafcan (Gobierno de Canarias), verdaderamente detallada (VER IMAGEN 2). Y contamos con una buena ortofoto (VER IMAGEN 3), a buena escala y resolución.

Aunque ninguna de las tres es exactamente coincidente con ninguna de las otras, sin embargo las fincas descritas en el folio registral se corresponden sin duda en su identidad con los recintos descritos en todo ese material. Y como lo que busca el Registro es identificar y, por ahora, no describir, la identificación gráfica de las fincas resulta indubitada.

¿Por dónde he configurado la base gráfica? Por la ortofoto, ya que es el material mas preciso y actual con el que contaba en ese momento y porque coincidía básicamente con la cartografía y en menor medida con el Catastro.

¿Quiere decir eso que el catastro es, al menos en este caso, un elemento inútil? Por supuesto que no, todo lo contrario. La referencia catastral es la herramienta más potente de localización con la que contamos en Geobase. Sirve para localizar fincas y además como "escenario de configuración" básico y universal a falta de otros medios puntuales más precisos como con los que en este caso he contado.

La última imagen muestra el contraste de todas las líneas de representación (las bases gráficas registrales serían los polígonos de color). Sería deseable que todas convergiesen en una sola, pero ¡ojo!, solo, como parece que ocurre en este caso, cuando el significado de cada una de ellas recaiga conscientemente en una misma y coincidente serie de puntos espaciales (VER IMAGEN 4).

NUEVA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LAS CONSTRUCCIONES

En la actualidad el tratamiento que Geobase hace de las entidades constructivas situadas en cada finca, es muy limitado. Simplemente consiste en un comando de la barra de herramientas que informa sobre la situación de propiedad horizontal que afecta a la finca (nada se dice de la existencia o no de la inscripción de obras nuevas). Al pulsarlo se despliega una relación de las etiquetas identificativas de cada una de las fincas que configuran la división horizontal del edificio, sin informar ni de su situación en la construcción, ni de los elementos comunes, ni de anejos, etc. (VER IMAGEN UNO).

Sin embargo, las obras nuevas declaradas e inscritas necesariamente han de poder ser representadas gráficamente y la única forma lógica de hacerlo es eligiendo de entre un catálogo preestablecido de modelos constructivos, el que mas y mejor se adapta a la realidad descrita en el Registro.

Es imposible hacer una representación gráfica exacta de la entidad jurídica construida sobre una finca. Pero tampoco es adecuado hacerlo así, porque la finalidad del Registro de la Propiedad no es la de dar fe de la exacta fidelidad de todos cuantos detalles se hallen incluidos en los proyectos arquitectónicos.

Habría que distinguir el número de construcciones que se declaran sobre el suelo, dentro de cada una de ellas (que podrían ser representadas a través de una figura cúbica) habría que distinguir el número de plantas en las que se estructura la construcción, y dentro de ellas con trazo continuo las que se hallan situadas sobre el suelo y con trazo discontinuo las que se encuentran bajo el mismo.

Pero siempre dejando claro que por un lado hay que representar (con un color, un grosor o un trazo específicos) la entidad constructiva inscrita, la obra nueva declarada registralmente. Y por otro lado hay que representar (con otro color, trazo o grosor) los distintos elementos de la propiedad horizontal en que se halla dividido el edificio.

Seguiremos con ello.

SIGNIFICADO JURIDICO DE LA VALIDACIÓN

Hay un comentario de Emilio en el que me pregunta sobre el concepto de la validación. Son muchos los "posts" dedicados a ello en este blog, sin embargo me gustaría contestar esta vez en términos jurídicos.

"La validación es aquella operación de naturaleza registral en virtud de la cual el Registrador afirma bajo su responsabilidad que la descripción gráfica registral de una finca coincide en su identidad con la descripción literaria o alfanumérica que de la misma se hace en los libros del Registro de la Propiedad".

Se trata de la "inscripción gráfica registral" cuyo resultado es la base gráfica registral que no es mas que la traducción gráfica de la descripción literaria de la finca. Como verás lo que te explico nada tiene que ver ni con la ortofoto, ni con el catastro, ni con el resto de las cartografías temáticas existentes. La validación existirá siempre que se pueda representar gráficamente la finca en esos términos de coincidencia. Lo que ocurre es que para llevar a cabo la validación (la inscripción) de la representación grafica registral necesito apoyarme en material cartográfico y ortofotográfico, necesito cotejar la información registral con la catastral, urbanística o ambiental y si del cúmulo de todas esas circunstancias resulta una representación gráfica registral que siendo coincidente con la descripción literaria de la finca resulta incoherente con el resto de la información territorial, o al contrario, coincidente con el catastro, la foto o las cartografías resulta contradictoria con el folio registral, entonces no podré validar.

La validación, como la calificación registral en general, no es una operación sencilla, ni sencillo es tampoco sistematizar cuales son las causas que me obligan o inducen a validar y cuales me inducen o impiden hacerlo. Aunque creo que ya lo aporté con anterioridad, acompaño un cuadro de causas de validación con carácter meramente orientativo, que quedará además al margen en el blog para su posible consulta. (Ver imagen)