DECLARACIÓN AMBIENTAL DE BARCELONA I Conferencia Internacional sobre Servicios Ambientales y Seguridad Jurídica

DECLARACIÓN AMBIENTAL DE BARCELONA

I Conferencia Internacional sobre Servicios Ambientales y Seguridad Jurídica

Organizada por el Deganat dels Registradors de Catalunya amb la col·laboració del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya

EL MEDIOAMBIENTE EN GENERAL

PRIMERO

Concebimos el medioambiente como un valor necesariamente creciente a través de su conservación, pero sobre todo a través de su fomento mediante el desarrollo de instrumentos legales, económicos e institucionales.

SEGUNDO

El medioambiente no es un obstáculo para el desarrollo económico y la creación de empleo, el fomento de la conservación ambiental mediante el avance y la consolidación del marco legal necesario para ello es precisamente la solución a esos retos.

TERCERO

El medioambiente y también la crisis económica actual, solo hallarán una solución duradera, cuando las acciones de conservación y de desarrollo sostenible, resulten económicamente más ventajosas que la destrucción de recursos y servicios ambientales.

CUARTO

La riqueza del medioambiente y por tanto la integración de los temas ambientales en la economía productiva, no se basa en la explotación de los recursos naturales sino en conservar y fomentar su desarrollo sostenible, mediante su aprovechamiento e integración en la economía de los servicios ambientales que nos proporcionan los ecosistemas. Así, las políticas de desarrollo agrario y de conservación ambiental, resultan necesariamente complementarias para el verdadero cumplimiento de sus fines, en un sólido desarrollo

EL MEDIOAMBIENTE Y LAS PERSONAS

QUINTO

Es preciso que el medioambiente descienda de los grandes países y empresas multinacionales y de las grandes negociaciones y declaraciones internacionales, al nivel de los ciudadanos comunes, haciéndoles sentir participes reales de la situación ambiental y de sus problemáticas actuales.

SEXTO

El medioambiente no ha de ser preservado o defendido de la actividad humana, son precisamente los propios recursos medioambientales y los servicios ambientales los encargados de preservar y defender nuestra condición de seres humanos, en el sentido de que nuestra economía depende precisamente de la correcta gestión de éstos recursos y servicios ambientales.

SEPTIMO

La conducta humana no ha de ser simplemente pasiva o contemplativa. Cada ciudadano debe generar activamente medioambiente, riqueza ambiental.

OCTAVO

El principio “quien contamina paga” ha de dar paso al principio de “quien conserva y/o genera valores ambientales y riqueza ambiental resulta premiado”

NOVENO

La actividad de conservación ambiental ha de ser vasculante y equilibrada, ha de consistir en un proceso donde el que contamina sea quien premie efectivamente al que conserva y genera riqueza ambiental. teniendo en cuenta que este comportamiento por parte del contaminador en si mismo ya merece un premio, frente al que contaminando no premia al que conserva.

EL MEDIOAMBIENTE Y EL TERRITORIO

DECIMO

El medioambiente es una temática global, pero no hay que olvidar que precisamente por ser global ha de tener un tratamiento específico y detallado, por muy pequeño que sea el ámbito espacial en que se desarrolle.

UNDECIMO

Se reconoce que la territorialidad de los valores ambientales no ha sido debidamente tenida en cuenta hasta la actualidad. Puesto que los recursos naturales nacen, discurren o se consumen en fincas (porciones del territorio delimitadas por el dominio de la persona), el aprovechamiento de los mismos, ha de constituirse como un derecho real sobre la finca que la sociedad concede a los propietarios a cambio de la necesaria conservación y aprovechamiento de la riqueza ambiental de los mismos.

DUOCECIMO

En este marco del aspecto territorial de los valores ambientales, resulta evidente la necesidad de contar, medir representar y valorar dichos aspectos naturales, mediante indicadores y bases gráficas integradas en sistemas de información geográficos para poder ser mejor conservados y aprovechados. Se apuesta decididamente por la aplicación de las tecnologías de medición en el tratamiento activo de la conservación ambiental y por la puesta en valor de la riqueza ambiental.

DECIMOTERCERO

Resulta evidente la necesidad de contar con instrumentos de seguridad jurídica que garanticen la realidad de las actuaciones humanas en relación con el medioambiente. Solo cuando impera la confianza en las declaraciones sobre resultados ambientales es posible el desarrollo económico de su conservación. En un escenario de puesta en valor de los aspectos ambientales, resulta evidente la necesidad de una mayor seguridad jurídica, en el premio de actuaciones conservadoras y generadoras de servicios y valores ambientales, es decir de riqueza ambiental.

DECIMOCUARTO

El registro de la propiedad, constituye uno de los instrumentos más eficaces para lograr la seguridad jurídica en el tratamiento de los valores ambientales de las fincas y para la generación de riqueza ambiental.

DECIMOQUINTO

Dada la enorme diversidad de actuaciones de conservación ambiental susceptibles de aflorar económicamente como elementos de riqueza patrimonial de las fincas, se declara la necesidad de contar con registros jurídicos de naturaleza grafica y digital.

Barcelona, 7 de julio de 2011.

Con la participación del Proyecto der2008-02962/juri Inspire, financiado por el Ministerio de Ciencia y Educación.

NUEVO MODELO FORMAL DE LLEVANZA DE LIBROS GRAFICOS REGISTRALES

La técnica grafica registral exige la llevanza de un nuevo formato de folio registral. Si por un lado es preciso que el folio acabe siendo verdaderamente digital, para poder dar cabida a la información territorial susceptible de ser inscrita, resulta evidente la necesidad de dotar a los Registros de un libro gráfico cuyas características consistirían en lo siguiente:

ASIENTO CON INCORPORACION DE LA BASE GRAFICA

La base grafica no solo quedaría, al ser validada, como archivada en el Registro validante, sino que pasaría a formar parte de la propia descripción de la finca, con los mismos efectos hipotecarios que produce la descripción alfanumérica de la misma.

CONSTANCIA DE FICHA GRAFICA ADJUNTA AL FOLIO

La base gráfica que, como parte de la descripción de la finca, ha de ser parte del propio contenido del folio registral, no solo se halla constituida por el recinto gráfico sino por todos los metadatos que conforman su significado, los cuales han de aparecer.

DETERMINACIONES EXTERIORES A LA FINCA

La descripción de la finca no solo comprende la determinación de todo lo que ocurre de linderos hacia adentro de la misma, sino también aquellas determinaciones exteriores que configuran y limitan el contenido propio del dominio inmobiliario.

CONSTANCIA DE ALTERACIONES TECNICAS

Los problemas de tolerancia que se producen a la hora de actualizar o mejorar las Cartografias y ortofotoimágenes de que dispone cada registro para configurar sus bases gráficas registrales, han de tener acceso al Registro de manera automática y constante, siempre que no sobrepase los límites de tolerancia que exigen las disposiciones legales al respecto.

REGIMEN ESPECIAL DE PRESENTACION

No es posible la inscripción en masa de toda una capa de información territorial. La técnica adecuada es que todo el plan general municipal del ayuntamiento interesado en lograr su inscripción, por ejemplo, se presente en el Diario del Registro y vayan aplicándose sus determinaciones concretas a las fincas registrales de manera paulatina, cuando se vayan despachando las escrituras o títulos relativos a las mismas.

NUEVA TECNICAS EN LA INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL

La posibilidad de poder hacer constar en el Registro capas de información territorial sobre las fincas registrales, exige la necesidad de acudir a la técnica de la inscripción gráfica registral. Si en un post anterior examinábamos los nuevos extremos que debe calificar el Registrador, en el presente enunciamos algunas nuevas reglas a las que debe sujetarse la inscripción gráfica regstral.

INSCRIPCION LITERARIA GLOBAL DE TODAS LAS DECLARACIONES DE LAS CAPAS DE INFORMACION

Cada capa de información geográfica viene referida a un contenido de información normalmente complejo y de extensión desproporcionada con la capacidad ordinaria del folio registral. La determinación de la información que ha de tener trascendencia real inmobiliaria exige que el Registrador califique por completo las disposiciones alfanuméricas de la capa y no solamente algunas. Lo que se inscribe es toda una trama de consideraciones que no admiten inscripción parcial alguna de las mismas.

SOBRE TODAS LAS FINCAS Y NO SOBRE ALGUNAS

La inscripción gráfica registral de una capa de información territorial exige su incorporación sucesiva a todas las fincas registrales que pudieran quedar afectadas. Por lo tanto, a medida que se van despachando documentos, se irán incorporando las determinaciones territoriales a las fincas a las que dichos títulos se refieren, sin poder hacer excepción alguna e independientemente de la voluntad del titular registral.

CON ESPECIFICACION GEOGRAFICA DENTRO DE CADA FINCA

La inscripción gráfica no solo posibilita sino que además exige la determinación de las consideraciones territoriales dentro de cada finca, de modo que si en la inscripción tradicional se decía que una determinada finca quedaba afectada por el dominio público marítimo terrestre, por ejemplo, en la inscripción gráfica registral hay que especificar gráficamente por donde discurre la línea de deslinde dentro y fuera de la finca a la que afecta.

CON POSIBILIDAD DE SUSPENDER Y DE PROVOCAR EFECTOS FRENTE A TERCEROS

La finalidad fundamental de la inscripción gráfica registral es superar la técnica de la asociación y llevar a las determinaciones de la información territorial los efectos hipotecarios de la inscripción registral. Y tan potentes pueden llegar a ser esos efectos frente a terceros que se impone la necesidad de que el Registrador pueda denegar o suspender la inscripción de las determinaciones de la información territorial sobre fincas determinadas

INSCRIPCION GRAFICA REGISTRAL

Es la evolución final de la técnica de la asociación territorial a la base gráfica registral. Imaginemos que un plan general urbanístico se inscribe por completo en el Registro de la Propiedad. Obviamente no solo la parte alfanumérica se inscribiría sino también su parte grafica. En realidad llegados a este estado de evolución, la información gráfica deja de ser territorial para convertirse en registral, en información gráfica registral. Una información gráfica que al ser registral es objeto de publicidad con efectos frente a terceros. La inscripción grafica registral se caracteriza por las siguientes notas:

NUEVOS ASPECTOS A CALIFICAR

- Ajustes y solapes entre bases gráficas registrales y territoriales

- Consideración del estado gráfico correspondiente (validación provisional o definitiva)

- Apreciación de la precisión gráfica de la información asociada

- Calificación de la correcta traducción gráfica del contenido alfanumérico.

- Calificación de coherencia intrínseca de los distintos aspectos de la capa.

NUEVA TECNICA DE INSCRIPCION

- Inscripción literaria global de todas las declaraciones de las capas de información.

- Sobre todas las fincas y no sobre algunas.

- Con especificación geográfica dentro de cada finca.

- Con la posibilidad de suspender y de provocar efectos frente a terceros.

NUEVO MODELO FORMAL DE LLEVANZA DE LIBROS REGISTRALES

- Asiento con incorporación de la base gráfica registral

- Constancia de ficha gráfica adjunta al folio

- Determinaciones exteriores de la finca

- Constancia de las alteraciones técnicas

- Régimen especial de presentación.

De cada uno de estos tres aspectos trataremos en “posts” independientes

INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA COMPLEJA

Se trata del segundo paso en la evolución de la técnica de la asociación territorial a las bases gráficas registrales.

Si la asociación simple consiste en superponer una capa de información territorial, por ejemplo la medioambiental, sobre la base gráfica de una finca registral para que por el simple contraste tecnológico de polígonos y colores se pueda apreciar sin mayor análisis situaciones de invasión, tangencia, cercanía o lejanía, en la asociación compleja además se informa de contenidos y permite regularizar situaciones. Efectivamente en la compleja se informa de los datos alfanuméricos que corresponden al color del polígono asociado correspondiente a cada una de las capas informativas que se asocian. Ello permite

- Interoperar: Que conjuntos de datos espaciales representables sobre imágenes del territorio sin intervención manual repetitiva se combinen de tal manera que dicha combinación produzca como resultado un aumento de valor.

- Regularizar situaciones complejas: Aplicar medidas que favorecen la convergencia o armonización de datos, a través de una sede transaccional común (entendida como el lugar donde se aportan datos por cada agente autor para ser tratados objetivamente por el sistema de regularización).

Aunque este estado de información asociada compleja es incipiente, sin embargo ya contamos en la actualidad con ejemplos como la consulta urbanística o la actual propuesta de relación con catastro que lleva a cabo el programa informático Temple Sig.Reg.(ver ejemplo)

INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA SIMPLE

Es el primer escalón en la técnica de la asociación gráfica registral. Se trata de un simple procedimiento tecnológico de superposición de capas de información territorial exento de cualquier tipo de responsabilidad para cada uno de los autores de dichas capas informativas.

La información territorial asociada a la base grafica registral de una finca, no es información registral simplemente porque dicha información territorial no se encuentra inscrita. Cuando el registrador expide certificación de información asociada únicamente manifiesta lo que otra administración determina que ocurre en la misma parte del territorio sobre el que se encuentra la finca (VER EJEMPLO).

Produce efecto informativo de carácter bidireccional, es decir, informa a cada uno de los autores de las informaciones superpuestas de las circunstancias de la capa informativa del otro autor. Este efecto informativo se deduce de la coincidencia o diferencia espacial entre cada una de las capas (convergencia o divergencia) y es la “incorporación a la finca” de que habla el articulo 9.1 ult. de la Ley hipotecaria.

Este primer escalón en la técnica de la asociación es el que actualmente se está desarrollando en los Registros y la información territorial que se asocia a la finca registral puede ser de naturaleza urbanística, ambiental o administrativa. Se trata de comparar colores representativos de significados determinados y sintetizar dichos significados en leyendas asociadas a cada color

LOS PROBLEMAS SIEMPRE SON LOS MISMOS, SOLO CAMBIAMOS LOS ACTORES

Uno que piensa que es muy moderno, cuando recibe correos como el que me envía Alberto (compañero y amigo en grandes batallas tecnológicas y organizativas, casi todas ganadas y pocas reconocidas. Muchas pendientes de librar), me doy cuenta que todo está inventado y por eso reproduzco en el título las palabras con las que termina su mensaje.

Señalar que lo importante, lo que hace digital un documento es la firma electrónica y lo que le convierte en analógico es la firma manuscrita, (en definitiva que lo que convierte a un documento en tal, es la firma de su autor) es cuestión que ya estaba planteada por nuestros tatarabuelos (VER FICHERO).

O no, en la Orden se dice que sea a mano o a máquina la escritura de un documento lo importante es la firma de su autor, que por aquellos años la autoría siempre habría de ser manuscrita. Hoy la autoría puede ser electrónica avanzada y esa firma transforma la naturaleza del documento, lo hace electrónico y los efectos de tal condición no son, no pueden ser los mismos que los del documento analógico, por más que las actuales leyes, ancladas en la Orden de principios del siglo pasado, digan y redigan que los efectos son los mismos en uno (documentos analógicos con firma manuscrita) que en el otro (documentos digitales con firma electrónica reconocida) caso.

Hay varias diferencias esenciales. Vaya solo una, el resto para otro post

- Los documentos analógicos se comunicas, de ellos se expide copia

- Los documentos electrónicos o digitales no se comunican y las copias carecen de sentido. A estos documentos se accede.

CONFLICTO DE COLINDANTES

A la hora de pretender en acta notarial un exceso de cabida sobre una finca, el colindante alega que ha existido invasión y se opone. Se cierra el acta sin acuerdo.

Se apoya el colindante en que tiene un plano anterior a la reparcelación que demuestra la invasión llevada a cabo en el proceso de reparcelación. El hecho de que la apariencia actual (existen sobre esos terrenos una pista de tenis y una valla que lo delimita), sostiene el opositor que nada significa puesto que se han hecho con invasión de los terrenos anejos que le pertenecen.

Hay tres circunstancias pues que están en contra de los derechos del colindante: por un lado la apariencia, por otro lado el tiempo transcurrido y por último un proceso reparcelatorio que teóricamente lo “purifica todo”. Efectivamente el catastro recoge la realidad actual, cuya apariencia (una valla delimitatoria de un perímetro dentro del cual existen construcciones y signos aparentes de dominio) justificaría por sí sola el exceso de cabida pretendido. Por otro lado hay que valorar si la creación de dichos signos aparentes se ha llevado hace más de diez años entre presentes. De ser así, la posible invasión lesiva hubiese prescrito y no se podría reclamar la restitución a un momento anterior. Sin contar con el hecho de que en el proceso reparcelatorio pudo haberse opuesto y paralizado y sin embargo no se hizo

Hay dos circunstancias a favor del colindante: la inscripción registral que no describe específicamente el perímetro delimitatorio de las fincas, sino que lo hace de manera imprecisa acudiendo a linderos personales, pero la superficie registralmente declarada es inferior a la que ahora se pretende. Por otro lado, sostiene el colindante que la superficie que aparecía en el registro antes de la reparcelación no se corresponde con la a el adjudicada, por lo que el resto de superficie que le corresponde, si superpone el plano primitivo al resultante de la reparcelación, se halla precisamente sobre los terrenos supuestamente invadidos

Catastro frente a registro, la apariencia actual frente a la inscripción histórica, el registro no da fe de los datos de hecho, pero sus pronunciamientos tienen presunción de exactitud.

El catastro no debe modificarse porque ha de reflejar la situación aparente actual que es la que aparece ortofotograficamente recogida. El notario no puede actuar recogiendo un exceso de cabida que haría coincidir la descripción registral con la parcela catastral porque hay un colindante que se opone. El Registro no tiene nada que hacer porque nada le llega. Es una cuestión judicial, pero solo para el caso de que los colindantes interpongan demanda. En el supuesto en que así fuese, el juez tendría que aplicar la ley a todas las circunstancias explicadas. Entrarían en juego, la apreciación de la prescripción, la buena fe, las pruebas materiales, etc. En fin, un juicio.

QUEREMOS ENVIAR EL SIGUIENTE MENSAJE

La participación de ponentes en la 1ª Jornada Internacional de Servicios Ambientales y Seguridad Jurídica a celebrar en Barcelona el día 7 de julio de 2011 (En el decanato de los Registradores de Cataluña, calle Joan Miró, 19-21, estáis todos invitados, pero confirmad asistencia en el 932241410, preguntad por Ana Campo, o bien enviad un e-mail acampo@registradors.cat ) es verdaderamente espectacular.

Lo que nació simplemente para dar a conocer las ideas ambientales de los Registradores y su relación con la Administración ambiental catalana, ha tomado una dimensión que puede hacer del encuentro algo especialmente importante.

Además de los anfitriones,(nosotros los Registradores y altos representantes de la Generalitat), nos acompañarán destacados representantes de los Registradores brasileños para contarnos su experiencia en el Registro de emisiones de la Amazonia (un registro jurídico y no solo un bolsín de anotaciones en cuenta).

Tendremos representantes de Banco Mundial, de la oficina de Cambio Climático de Naciones Unidas, conoceremos los proyectos de desarrollo para los países africanos de la CEDEAO, llevados a cabo por el “Instituto para la Libertad y la Democracia” (ILD,europa) y esperamos también contar con “The Economics of Ecosystems and Biodiversity” TEEB ( Consorcio formado por el G-8, UNEP, el Ministerio de Medio Ambiente, Conservación de la Naturaleza y Seguridad Nuclear de la República Federal de Alemania y el Ministerio de Medio Ambiente y Asuntos Rurales del Reino Unido (DEFRA), Comisión Europea de la UE, Dirección General de Medio Ambiente, Los Ministerios de Medio Ambiente de Noruega, Suecia y Suiza,

Mañana os envío un post para indicaros el mensaje que pretendemos transmitir con esta jornada.

ESTHER, ME COMENTO

Acabo de recibir una serie de comentarios de una compañera. Me gustaría destacar el siguiente:

“El Registro de la Propiedad puede no reflejar que una finca está integrada en un parque natural pero la inclusión en el mismo de un determinado territorio puede conllevar determinadas limitaciones (por ej. Un retracto previsto en la ley reguladora de dicho parque natural) y ello es una limitación legal. Y esa limitación existe aunque no conste inscrita en el Registro de la Propiedad.

Si un ciudadano X compra una finca y consulta el Registro de la Propiedad no va a conocer dicha limitación y si la Administración competente ejercita el retracto ese ciudadano de a pie X se va a preguntar por qué no le han dicho nada en el RP. Con lo cual, por más que le expliquemos que es “una limitación legal” y que no debe contar inscrita, la percepción que tendrá el usuario señor X respecto del Registro de la Propiedad no va a ser satisfactoria.

En cambio, si el Registro le da fe del dominio y cargas, y además, mediante una base gráfica le sitúa la finca en un parque natural, aunque no se diga nada más respecto de esto último, ya le estamos situando la finca en el territorio y les estamos indicando que el territorio en el que está situada que reviste cierta especialidad (y él deberá ser diligente e informarse). La percepción de dicha persona X respecto de la institución del Registro de la Propiedad será mucho más positiva”.

NECESIDAD DE APORTAR PLANIMETRIA EN LA ESCRITURA QUE SE PRESENTA A INSCRIBIR CUESTIONES DE NATURALEZA TECNICA A INVESTIGAR (1)

Supuesto: Cuando se trata del otorgamiento de una escritura pública referida a una finca que carece de tratamiento gráfico alguno en el Registro de la Propiedad.

La legislación hipotecaria tradicional permite la aportación de planimetría acompañando a las escrituras que se presentan a inscripción en el Registro de la Propiedad (regulación contenida en el art. 9.1 LH en sus primeros párrafos). Los efectos jurídicos son limitados

La legislación hipotecaria moderna permite al Registrador crear la base grafica registral de la finca, con efectos jurídicos muy potentes (regulación contenida en el articulo 9.1 LH en su último párrafo)

Teoría gráfica registral clásica:

- Aportación de planimetría por parte del interesado (la ley especifica las características de la misma)

- La planimetría simplemente queda depositada en legajos

- En el folio registral solo se hace referencia a tal depósito por nota marginal

- No entraña actuación de inscripción alguna

- Por ello los efectos jurídicos del plano archivado son muy limitados

Teoría grafica moderna

- Es el Registro quien crea la base gráfica de la finca registral

- Lo hace en base a la información geográfica (sin que la ley determine cuál) contenida en el título

- La base gráfica registral es la traducción gráfica de la descripción alfanumérica de la finca y por lo tanto disfruta de los efectos hipotecarios propios de las inscripciones registrales.

Se trata de determinar cuál es la información que debe contener el título para que se pueda configurar por parte del Registro una base gráfica de la finca que produzca plenitud de efectos jurídicos:

PREGUNTAS:

- ¿ES SUFICIENTE EL MATERIAL A QUE SE REFIERE EL PARRAFO 1º DEL ARTICULO 9.1 LH?

- ¿ES NECESARIO APORTAR PLANIMETRIA O BASTA CON IDENTIFICAR ALFANUMERICAMENTE LA SITUACION DE LA FINCA (REFERENCIA CATASTRAL, NUMERO DE PARCELA URBANISTICA, ETC)?

- ¿ADMITIMOS DISTINTA CALIDAD DE MATERIAL GRAFICO QUE PRODUZCA DIFERENTES EFECTOS JURIDICOS?

TRAS LA JORNADA

El jueves pasado tuvo lugar un encuentro entre registradores y topógrafos en Granada. Debo felicitar a los organizadores por muchas razones. En primer lugar por lograr captar el interés de otros colectivos en la temática tratada, de ahí su asistencia y participación. En segundo lugar por la difusión geográfica obtenida: allí había gente prácticamente de toda España. Pero sobre todo por el clima de trabajo que allí se vivió. En muy pocas ocasiones he tenido oportunidad de debatir, intercambiar opiniones y aprender de una manera tan franca y cordial.

Pero todavía topógrafos y registradores hablamos lenguajes muy diferentes. Compartimos conceptos clave como el tratamiento profesional individualizado de los problemas, la necesidad de mejorar la situación actual o el reconocimiento recíproco de la importancia de cada una de nuestras materias, pero aun no hemos coincidido en ningún procedimiento de trabajo armonizado, ni en ninguna propuesta concreta de actuación.

Ahora toca sentarse a trabajar de manera continuada, a los Registradores nos apetece bajar a la arena y comprobar si podemos colaborar de manera efectiva. Sería bueno proponer un modelo procedimental y trabajar sobre el. Seguro que para el próximo congreso presentamos resultados y de paso hacemos participes en un buen proyecto multidisciplinar al buen montón de profesionales que nos siguieron con atención y detenimiento.

DOS VELOCIDADES

Temple Sig. Reg. es el programa de gestión gráfica registral que desarrollamos un grupo de Registradores españoles organizados en “Registral de Servicios Tecnológicos “; la primera Sociedad Cooperativa de Servicios de Tecnología Registral que existe en el mundo. Por lo tanto tenemos el honor de ser pioneros en el movimiento cooperativo registral.

Las sociedades cooperativas son sociedades mercantiles y por lo tanto con ánimo de lucro, pero a diferencia de las sociedades capitalistas tradicionales (S.L. o S.A.) el ánimo de lucro no es de la cooperativa como tal (no se reparten dividendos) sino de los miembros cooperativistas, más concretamente los Registros de la Propiedad en que sirven los miembros cooperativistas.

Esto significa que toda la tecnología e inversiones de REGSETE, se materializa en los más de 50 Registros que han apostado por esta aventura organizativa y tecnológica.

Cada cooperativista invierte para investigar en su Registro a nivel tecnológico y gráfico registral. Por eso, cada uno de nuestros más de cincuenta registros miembros, se mueve a una velocidad diferente a la del resto de los Registros de España.

No pretendemos distinguirnos del resto de la corporación registral, sino simplemente aparecer como una vanguardia de “I+D+I” de los Registradores españoles a nivel gráfico registral. Cada uno de los avances que logramos, cada producto registral que proponemos, la tecnología de nuestro programa, nuestro esfuerzo y el coste económico realizado, todo, queda a disposición del Colegio de Registradores de manera inmediata y gratuita, con la intención de que el resto de compañeros puedan aprovechar, si nuestros órganos colegiales lo consideran adecuado nuestra experimentación e implantar módulos y procedimientos previamente contrastados en la práctica.

1º JORNADA INTERNACIONAL DE SERVICIOS AMBIENTALES Y SEGURIDAD JURIDICA

Los Registradores nos ponemos de tiros largos para celebrar el fin de curso. Queremos dar publicidad a todo un conjunto de nuevos proyectos registrales en materia medioambiental.

La jornada se celebrará en Barcelona el día 7 de julio en la sede del Decanato de los Registradores de Cataluña, Calle Joan Miro nº 19, y aunque aún no tenemos cerrado el cartel de ponentes creo que vamos a contar con los compañeros de Brasil, que vendrán a contarnos la experiencia de los Registros de la Propiedad de la Amazonía en el mercado del CO2. Patronos de la Fundación ILD Europa, para hablarnos de los pre diagnósticos de desarrollo institucional y de seguridad jurídica en países del África ecuatorial y también, aunque no confirmada, la presencia de representantes de la Comisión europea o de Naciones Unidas, expertos en las consecuencias del cambio climático.

Y por supuesto con altos representantes ambientales, tanto del Colegio de Registradores, como de la Generalitat catalana. Para dar difusión al evento hemos publicado un bloghttp://nouambientcatala.blogspot.com/ que publicarà cada dia un post, anunciando proyectos registrales de medioambiente, uno cada dia hasta el 7 de julio.

Ire publicando en este blog las noticias de aquel , asi que hasta el dia 7 de julio estes era sobre todo un blog ambiental (ver fichero)

DESCRIPCION CON ARREGLO A LA LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE

El Notario primero describe la finca tal y como esta en el Registro, luego afirma que carece de elementos suficientes para aseverar la coincidencia registral y catastral y por último hace una nueva descripción de la finca con arreglo a lo que figura en el catastro por haber manifestado los otorgantes que dicha descripción catastral coincide con la realidad.

La construcción técnica notarial resulta impecable. Ahora lo que toca es que el Registrador haga su trabajo. Y si el trabajo del notario consiste en hacer el análisis comparativo entre la descripción de la parcela y la realidad física para que con el consentimiento de los propietarios la finca adquiera esa descripción, el trabajo registral consiste en analizar si la nueva descripción guarda identidad con la correspondiente finca registral inscrita

Sin Temple, solo se podría comparar la descripción (los linderos y cabida literarios) del registro con la nueva que se pretende.

Con Temple hay que hacer dos cosas más.

Primero situar la finca sobre el territorio: Te puedes encontrar ante dos situaciones:

A) que los linderos que son fijos sean coherentes en su representación grafica es decir, que al norte haya un camino, que al sur haya otro junto a las parcelas 9 y 10, etc. (en este caso vamos bien)

B) que los linderos sean contradictorios o imprecisos, es decir que al norte no haya camino o que la parcela 9 no sea colindante, etc. (aquí ya vamos mal)

Segundo, que la máquina calcule la superficie que hay dentro de los linderos dibujados; en este caso puede ocurrir:

A) que la superficie sea coincidente con los 8530m que se pretenden inscribir (+/- 5% de tolerancia) (vamos bien)

B) que la superficie del área calculada por la aplicación informática, exceda de esos límites de tolerancia (que la finca mida 5000 o 12000 m2, cosa que suele suceder con cierta frecuencia) (obviamente vamos mal)

Si consigues representar y validar la base grafica registral de la finca en términos coincidentes con los de la parcela catastral entonces pones en el registro la descripción catastral que en notario aporta en escritura. Pero si los linderos son incongruentes o la superficie se diferencia en +/- 5% de la alfanumérica propuesta, la base grafica de la finca queda en estado provisional, porque existe una anomalía descriptiva consistente en una contradicción objetiva demostrable que impide al registrador afirmar que esa finca se corresponda realmente con la descripción propuesta. Hasta que no se subsane esa anomalía no puede haber coordinación con catastro y no se puede tomar esa descripción que se pretende.

POR ERROR

No es una situación nueva, pero no por ello deja de llamarme la atención. El otro día, acudió a mi Registro de Lloret de Mar un señor quejándose del “error” que habíamos sufrido al representar gráficamente la finca de su propiedad. Por error habíamos recuadrado la finca que estaba situada al lado de la suya….

“Ese mismo error lo había sufrido el catastro y a pesar de que la referencia catastral ya estaba “corregida”, seguíamos equivocándonos de finca.”

Evidentemente había un error, pero no era nuestro. La descripción literaria de la finca identificaba una propiedad diferente a la que de hecho había comprado este señor. El problema es que no basta con cambiarle los linderos y poner los correctos. No se puede hacer esto porque estaríamos describiendo dos veces un mismo inmueble, cometeríamos doble inmatriculación porque el inmueble que se quiso vender está aun a nombre del vendedor y por eso es preciso que la finca que por error se vendió vuelva a ese vendedor y este segregue de la matriz la que en realidad le quiso vender. Acompaño la carta que se le envió:

La descripción que de la finca XXXx se hace en la escritura XXXXX se corresponde sin lugar a dudas con la señalada en la Base Gráfica Registral que se acompaña a la misma.

Lo demuestran tanto el número de parcela urbanística que figura en la escritura como la enumeración de linderos fijos que aparecen delimitando el inmueble en el propio título.

El hecho de que la finca tenga en la actualidad la referencia catastral de la parcela contigua (de la cual afirma usted ser propietario) y una superficie similar, no evita el hecho de tener que rectificar la descripción básica de situación y linderos de la misma, para que en el futuro no haya lugar a dudas de cual es verdaderamente la finca de su propiedad.

Dicha rectificación no puede ser llevada a cabo de manera unilateral sino que es preciso que en relación a la escritura donde se creó la finca ahora transmitida, los otorgantes de aquel título manifiesten el error sufrido en cuanto a la identidad del objeto transmitido, segreguen de la finca matriz la parcela que verdaderamente se quiso vender y reintegren en su caso a la finca matriz la que efectivamente por error fue transmitida.

TALLERES DE BASES GRAFICAS REGISTRALES

En el Decanato Autonómico de los Registradores de Cataluña está teniendo lugar durante estas últimas semanas una experiencia que está resultando, al menos para mí, sumamente interesante.

Se trata de hacer talleres de Bases Gráficas Registrales. Tras los últimos acontecimientos legislativos, en concreto con la aparición de la Ley de Economía Sostenible, hemos caído en la cuenta de que hay un grupo de Registradores muy interesados en la materia grafica registral pero que encuentran una auténtica barrera en la tecnología necesaria para utilizar las técnicas adecuadas.

Decidimos entonces reunir grupos extraordinariamente reducidos de compañeros (cada sesión no va mas allá de dos o tres) a quienes se les proporciona un ordenador con el programa Temple y simplemente se les dirige en su manejo.

Son ellos mismos quienes descubren el significado jurídico de la herramienta. Esta siendo verdaderamente sorprendente comprobar cómo rápidamente advierten a través de la tecnología una serie de posibilidades de calificación y de solución de problemas registrales que hasta ese momento ni tan siquiera se habían planteado.

Los talleres están consiguiendo hacer reflexionar a los Registradores a través de la tecnología. Creo sinceramente que están siendo un éxito y no precisamente por el manejo de la informática (ahí me temo que no tenemos remedio) sino por los descubrimientos jurídicos que me da la impresión se hacen.